Investissement locatif à Mulhouse…

Bonjour,
Si je puis me permettre, j ai bcp de doute sur ce genre d annonce ou il est fait état de valeur locative estimée plutôt que valeur locative réelle.
Qu est ce que ça coûte au vendeur de trouver des locataires et ainsi d argumenter sur du concret plutôt que du fictif?
Acheter un bien déjà loué est quand même plus prudent et rassurant d un point de vue banque et aussi personnel.
J ai vécu une situation similaire ou l agence affichait des rendements selon les annonces:
- sur une base de valeur locative estimée (lorsqu elle le précisait sur l annonce)
- fictifs car les biens étaient vides (elle ne précisait pas que les biens étaient vides sur l annonce)
La ville… Saint Quentin
L agence a fait des pieds et des mains pour me vendre les biens, j ai testé la limite du vendeur mais aussi de l agence (baisse du prix très importante pour le vendeur -30%)
Et j ai demandé a l agence de me trouver des locataires.
Finalement j ai laisse tomber car j ai perçu les contours de ce genre d investissement, en clair louer a des cassos, se contenter de toucher les apl et basta.
C est une approche qui ne me convient pas du fait du temps passé, de la revente, des travaux de maintien en bon état, de la prise de tête…, même si elle peut être très rentable (de 16 a 24% brut selon les immeubles visites).

Je ne connais pas Mulhouse, mais si mon expérience peut vous éclairer ou vous apporter des réponses…
Bonne chance

En conclusion si cela correspond a votre objectif:
- négocier a mort les prix
- vous mettre en relation avec des associations, assistantes sociales … pour trouver les locataires
- toucher en direct les apl (même si dans ce cas vous ne pourrez les vider aussi vite que voulu si pb)
- et visiter régulièrement pour être sur que votre immeuble ne prenne pas feu, soit détruit par une fuite, inondation, et faire en sorte qu il reste propre.

Calmez vous!
Chacun a son avis, son expérience et en aucun cas je ne cherche votre validation.
Relisez la fin de mon post "je ne connais pas Mulhouse…
Incroyable …

Marc : je me trompe ou bien dans votre exemple votre ami a eu de la chance au début : achat 25 k€ revente rapide 100 k€ ? Ou alors il a fait lui même beaucoup de travaux et il est alors normal que cela soit valorisé ; ou bien il a acheté très bas et profité d’une hausse du marché ?

Concernant la suite de son parcours (respectable) je pensais que le Scellier n’avait pas été une bonne opportunité (sauf peut-être pour les très imposables donc déjà très riches) ; autre manière de poser la question : il aurait pu faire la même chose hors Scellier ; pourquoi avoir fait ce choix ?

Marc1975 a écrit :

Calmez vous!
Chacun a son avis, son expérience et en aucun cas je ne cherche votre validation.
Relisez la fin de mon post "je ne connais pas Mulhouse…
Incroyable …

Prenez le temps de lire la charte du forum.
N’écrivez pas comme vous parlez  , nous ne sommes pas sur un chat.

Courtoisie et bonne humeur sont bien préférables.

Philippe

Bonjour à tous,

Mon post suscite bien des commentaires, intéressant !

En ce qui me concerne, je souhaite simplement vous informer que nous (5 membres) avons partagés nos expériences autour d’un verre au centre ville de Mulhouse.

Instructif et intéressant ! Tout cela grâce au forum donc merci pour cela.

La suite, nous allons la définir ensemble car nous avons abordé l’aspect "investissement en commun" au travers d’outils/montages adaptés.

Nous avons discuté aussi bien des investissements "immo" que des investissements "mobilier"

Merci à tous les participants

AE2G

Marc1975 a écrit :

En 5 ans et juste avant la fin de cette enveloppe fiscale il a réussi a acquérir une quarantaine de biens scellier.

Beau parcours , 40 biens en 5 ans tous en scellier

La loi pour la défiscalisation en Scellier a été mise en place en 2009 jusqu’au 31 decembre 2012 soit une période de commercialisation en scellier de 3 ans

J’ai un bien en scellier avec une rentabilité de 2 à 3 % et il me coute tous les mois.

Pourquoi a t’il pris ces biens en scellier ?

40 scellier en 5 ans , ca fait quand même en moyenne 8 scellier par an avec un délai moyen d’achat de 2 à 3 mois , votre ami a du passer 5 ans chez le banquier et le notaire.

Sans parler des dossiers à monter , un sacré boulot  pour convaincre les banques , le dernier dossier que j’ai monté comportait 200 pages entre les salaires , les biens , les revenus , la SCI , les bilans comptables et encore il s’agit de petits revenus locatifs alors avec des plus gros revenus c’est surement plus long

Marc1975 a écrit :

Après un premier investissement en direct non scellier (bien acquis 25000 e a deauville) qu il a revendu 100000e, il décide de mettre sur un compte ces 75000e

Un scellier à 25.000 € à Deauville , c’est quoi comme bien ?

Pour la plus value à 33 % sur les 75.000 € aurait du faire faire 25.000 € soit un gain sur l’opération de 50.000 €.

Marc1975 a écrit :

et il a multiplier les demandes de crédits présentant a chaque fois cette somme placée  comme garantie ainsi que des relevés bancaires propres a chaque nouvelle banque pour de nouveaux investissements scellier.

C’est quelle banque qui lui a accordé 40 crédits en scellier en 5 ans  ?

Marc1975 a écrit :

A la fin de la période de defiscalisation il transforme chacun de ces biens en meubles

Est-ce autorisé ?
Le faire pour un bien peux permettre de passer au niveau de impôts bien que personnellement je ne joue pas avec les impôts mais pour 40 biens cela semble bien risqué.

Il a encore le temps puisque la période de défiscalisation est de 9 ans.

Il ne faut pas oublier qu’il y a des montants de loyers à respecter en scellier , c’est toujours simple  de louer et d’être rentable au niveau de la banque.

Marc1975 a écrit :

aujourd hui il a plusieurs sociétés (1 pour la gestion de ses biens 300k€ de CA avec un résultat avant impôt de 75k€, 1 pour la vente de services financiers CA 70k€ rés. 30k€, 1 pour de la construction immobiliere, 1 agebce immobiliere depuis peu…) bref il bosse pour lui avec un résultat avant impôt > a 120k€

Beau parcours comme quoi on peux y arriver par l’immobilier

Marc1975 a écrit :

Concernant le scellier de mémoire il pouvait déduire un pourcentage du prix d achat sur la période de defiscalisation ce qu il lui permettait entre la déduction des frais, enveloppe fiscale, intérêt de ne rien payer en impôt.

C’est certain qu’avec 40 scellier il ne devait pas payer beaucoup d’impôt

Marc1975 a écrit :

Au bout de la période de defiscalisation, il pouvait revendre mais il avait comme objectif de maximiser ses investissements d ou le passage en meuble….

La défiscalisation du scellier ne permet pas ensuite le passage en meublé.

Marc1975 a écrit :

Info complémentaire ses collègues commerciaux (moyenne d âge 25 ans) roulaient en Porsche, Ferrari,…
En générale a la bonne époque ils gagnaient de 100k€ a 800k€ par an.
Car si le prix de vente du bien fixe par leur patron était de 200k€, les commerciaux n’hésitaient pas a les vendre 250-300-350k€ vu que leur système de com était très attractif.

De très bons commerciaux qui surfacturaient des biens entre 25 % à 175 % , je comprend mieux pourquoi il y a eu des acheteurs en scellier qui ont eu des problèmes ensuite.

Marc1975 a écrit :

Ça répond a votre question (a moins d être fortune) lui étant a l intérieur devait les toucher au bon prix la priorité pour lui était d obtenir des crédits et de les financer a 110%.

Il était à l’intérieur de quoi votre ami aux 40 scellier ?
Il me semble que les scellier ont été commercialisés par des grands groupes comme  Bouygues , Nexity

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (14/06/2014 06h42)

Marc1975 a écrit :

mais si vous avez investi dans ce type de bien uniquement pour 2 ou 3% de rentabilité du coup vos recommandations/conseils  prennent une autre dimension/saveur et si je puis me permettre du haut de ma réputation de niveau 1 une suggestion désintéressée, c est de mieux négocier vos achats immo

Sans vouloir être un chevalier blanc qui viendrait défendre Philippe (il n’en a pas besoin!)
Je trouve votre commentaire assez limite. Philippe fait parti des  4 ou 5 personnes qui contribuent le plus au forum immo, ses interventions sont de qualité et ses points de réputations n’ont pas grand chose à voir la dedans. 2 ou 3 % de rentabilité, c’est ce qu’offraient les scelliers sans compter l’avantage fiscal. Si Philippe a investit la dedans, c’est qu’il avait ses raisons personnelles de le faire et je ne vois pas en quoi ça décrédibilise ses interventions.

Marc1975 a écrit :

" il a passer son temps chez les banquiers et les notaires", arrêtez votre mauvaise foi puisque c est devenu une activité professionnelle j imagine qu il a du la développer en temps que telle et structurer ses arguments et dossiers pour convaincre… Enfin vous voyez une démarche entrepreneuriale quoi.

Pas du tout d’accord là non plus, je confirme que cela prend beaucoup de temps !
Pour chaque nouveau bien, monter le dossier, aller au RDV, répondre à toutes les demandes me demandent un temps considérable. Même en tant que démarche entrepreneuriale, je pense que ça a du prendre une partie non négligeable de ses semaines pendant 5 ans.

Marc1975 a écrit :

Votre commentaire, il travaille a l intérieur de quoi votre ami? Question sans intérêt comme d autres d ailleurs auxquelles je vous économiserai une réponse type "chatte" ensuite pourquoi que du scellier parce que j imagine qu il maîtrisait parfaitement les mécanismes mais bon si vous voulez tellement le savoir…

Pour moi c’est une des questions les plus intéressantes.
En effet votre ami semble avoir fait ce que très peu de gens ont réussi à faire, et connaitre les détails de son parcours nous aiderait tous à mieux monter nos dossiers / Gérer notre temps / Tendre rapidement à ce qui nous intéresse : l’indépendance financière.

Marc1975 a écrit :

Exceptées quelques questions qui méritent précisions  en effet , pour le reste il s agit de commentaires non constructifs et qui décrédibilisent votre intérêt supposé.

Sur ce forum, il arrive quelque fois que certaines personnes viennent faire étalage de leur supposé réussite grâce à des "formules magiques" et les points de réputation servent en partie à ça (faire le tri entre pollueurs et les contributeurs). Vous venez asséner une vérité avec le cas particulier de votre ami. Et les demandes de renseignements complémentaires de Philippe serviraient à dissiper le doute (s’il existe). Mais face aux détails, vous lancez de petites piques mais ne répondez à rien …

Marc1975 a écrit :

J’ose espérer que vous  comprendrez qu il n y a pas une seule approche comme je l ai précisé sur mon post a alga3e (qui a suscité votre réaction a l origine de ces longs posts appréciables malgré tout) mais l ouverture d esprit, la creativité la personnalité le profil … Sont autant d éléments qui permettent d investir différemment et de finir rentier a plus ou moins longue/courte échéance.
Quoiqu il en soit j ai plaisir a débattre avec vous et j espère que c’est également votre cas!

Tout à fait d’accord, et là est tout l’intérêt des détails demandés : comprendre comment votre ami a réussi là ou la plupart des autres n’y arrivent pas (ou du moins pas aussi vite, pas aussi bien).

Philippe30 a écrit :

En recherche de diversification géographique et aussi de bon rendement , je remonte ce post sur l’investissement sur Mulhouse.

Les spécialistes du secteur peuvent indiquer les secteurs à éviter en terme de population à problème.

Dans la recherche vous êtes plusieurs à évoquer les problèmes de parking, la plupart des vente concerne des immeubles anciens assez sympa extérieurement.

Existe t’il un secteur ou les possibilités de se garer serait facile ?

Je vais aller faire un tour en Alsace cet été ….

Philippe

C’est pas un peu prématuré pour commencer à chercher une place de stationnement?

Alors là je ne vous comprend pas ?
Sous-entendez vous que nous ne sommes qu’une même personne ?
Si c’est bien cela, c’est ridicule, lisez nos différents messages et vous vous en rendrez rapidement compte.

Mais si vous voulez parler de ça … Pesetas … inscrit aujourd’hui à 10h pour un seul message à 10h05…

citation "Je crois que les échanges mériteraient un peu plus de sérennité pour ne pas froisser les susceptibilités et rater les occasions d apprendre des différentes expériences.
Dommage d entrer dans le fil des discussions de manière aussi abrupte  et partisane."

Je suis d’accord avec le début, quant à la fin du message, je ne le comprends pas "abrupte  et partisane". Si cela m’est destiné : mon intervention n’était ni abrupte : je suis et participe à cette file depuis le début étant moi même investisseur à Mulhouse; ni partisane : j’ai mes propres idées que j’expose ici, je ne suis le partisan de personne même s’il m’arrive souvent d’être d’accord avec Philippe ou d’autres (ZR6, Vauban, DDtee,Siocnarf, etc …).

J’arrêterai ici la digression qui ne fait que polluer cette file.

Marc1975 a écrit :

D accord Erwan.
Vos commentaires sont tout aussi provocants mais pas grave vous avez raison
Une réussite magique c est exactement comme cela que je résumerai sa situation et conclurais cette discussion.

Beaucoup de bla bla de votre part , beaucoup d’approximation ,de méconnaissance de l’immobilier.
Vous avez le souvenir des chiffres d’affaires des sociétés de votre ami mais pas des dates de scellier quand cela vous arrange.

Vous vous êtes trompé de forum , l’investissement n’est pas une formule magique.
Si vous avancez des informations il faut pouvoir expliciter le montage pour le bénéfice de tous les intervenants.

Philippe