SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

zut c’est dommage, car j’ai le droit via mon employeur (une banque) à un crédit perso octroyé sans justificatif de 6.100 € à 2% sur 5 ans max. je pensai alors investir cette somme en SCPI et financer le crédit par les revenus fonciers et en plus déduire mes (faibles) intérêts d’emprunts de ces revenus fonciers.

En effet, il est peut-être possible de préciser l’objet du prêt. (Mais pas sur qu’il soit possible de personnaliser le contrat de prêt, pour ce genre de pret).

Mais même dans ce cas, est-ce que ça vaut la peine de faire toute la paperasse associée pour investir 6100€ et gagner ainsi 100€/an ? Sans oublier que le prêt étant sur 5 ans, les revenus ne couvriront jamais les échéances (donc il faudra compléter avec de l’épargne), et qu’un investissement en SCPI se fait en visant le long terme (>> 10 ans).

En outre, les intérêts d’un prêt de 6100€ sur 5 ans à 2%/an, c’est …. 315€.
Donc les déduire des revenus foncier n’aura la aussi que peu d’impact.

Valeur de réalisation /Valeur de Confrontation

On voit actuellement pour plusieurs SCPI des valeurs de confrontation qui s érodent régulièrement , lesquelles  sont très inférieures aux valeurs de réalisation :
Que faut-il en penser ? Une mauvaise passe , ou un avenir très incertain pour ce  type  de placement

Bonjour,

Vous êtes un bon candidat pour mon livre…

SCPI à capital fixe : s’échange uniquement entre vendeur et acheteur, une fois par mois, avec une centralisation des ordres par la maison de gestion. La liquidité peut être nulle, la SCPI peut surcoter ou sous-coter sur ses actifs.

SCPI à capital variable : la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif. Il n’y a donc ni surcote, ni décote. La liquidité est plus ou moins garantie, sauf s’il y a trop d’ordre de vente en même temps.

Pour la maison de gestion, il est plus difficile de gérer un capital variable si celui-ci est très fluctuant et donc d’une manière générale, les SCPI à capital fixe sont mieux gérées (mais pas forcément non plus !).

Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part.

Ce travers est lié au mode de rémunération de la société de gestion (commission sur les loyers ou la recherche de bien), qui n’est pas vraiment aligné avec les porteurs de part.

Personne n a pose la question, mais comme je me la suis pose et que j ai ma reponse, je vous la soumet. Je me demandais comment les confrontations (fixing) fonctionnent, pour placer une offre. C’est la base de la base, mais ca ne m empeche pas de ramer.
Du coup, j ai fait les petits calculs, que voici, pour ceux que ca peut aider :
             

Table d ordres ciloger                    Mon petit calcul (clicker pour zoomer)

Bonjour ploule,

Première question:maitrisez vous le concept des SCPI, fonctionnements, historiques, avantages….?
Si oui, vous pouvez passez à la phase suivante.

Quels gains GARANTIS en attendez vous ?
(Rdt, fiscaux, …)

Quel est le gain majoritaire ?

Est il reellement adapté a votre situation?

Je vous conseille de lire toutes les discussions sur les SCPI sur ce forum, et d’autres documents sur internet (par ex. sur  Aspim "Je veux comprendre" , SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! , Blog SCPI - Primaliance , etc.) pour bien maîtriser les bases avant de vouloir évaluer si c’est adapté pour vous.

bonjour à tous

Pour ceux qui ont suivi ma presentation:
Info • Forums des investisseurs heureux

je cherche à reduire mes IR et pourquoi pas en même temps constitué un patrimoine (soyons fou!).
Selon les commentaires laissés dans ma presentation (merci à eux), il est difficile de baisser ses IR.
J’epluche toujours le web à la recherche d’autres solutions et je reviens sur les SCPI dont mon conseiller bancaires m’avait fait l’éloge….sans plan ni simulateur !
Je paye donc entre 12 et 15k€ d’IR par an,vive le massacre !  Etant salarié du CA, je bénéficie de taux interessant (2/3) pour les prets immo, ainsi que diverses reductions sur les frais en tout genre.
Seulement le conseiller n’a jamais été capable de me fournir une simulation avec le detail, et savoir si cela etait vraiment intéressant !
de plus j’ai pu lire que certaines scpi etaient des "pieges" (valeurs en baisse àla revente. Etant du CA, c’est Amundi qui gere les scpi et en cherchant leurs resultats, ce ne sont pas les meilleurs mais apparemment pas trop mal placés non plus.
J’ai vu qu’il y avait des SCPI "standards" et fiscales, la 2e etant surtout pour des personnes imposables à haut niveau, ce qui est mon cas.
En revanche, je n’arrive pas à savoir en cherchant sur le net et selon mon profil si le 1er ou le 2e cas serait le plus interessant (et si des scpi sont adaptés à mon cas également !).
Je suppose qu’ayant des scpi, les revenus mensuels engendrés gonflent encore les IR, alors quid de la véritable baisse des impots ?
Merci pour votre aide ou tout aiguillage pour me guider.

Cdlt.

Bonjour

Merci pour votre réponse.
Votre conseil sur les scpi n’etait pas passé inaperçu, bien au contraire, c’est pour cela que je m’y interesse .
Pour repondre à votre question, ma TMI est de 41%.
J’essaye de constituer un dossier exhaustif de liens, exemple, etc… afin d’avoir une idée précise des avantages et inconvénients des scpi, et des différentes scpi existantes.
J’ai pu notamment lire qu’il fallait préférer des scpi avec un rendement à 5% et un taux d’occupation faible, qu’une scpi au même rendement avec un taux d’occupation plus élevé, le 1er ayant plus de chance de progresser que le 2e.
J’avais pris rendez vous avec un conseiller fiscal du LCL, et bien que l’ayant relancé à 2 reprises, je n’ai jamais eu de retour …
Je cherche aussi un conseiller fiscal spécialisé, le net en propose à foison, mais à connaitre leur crédibilité et compétence…. pas facile !  On trouve tout et n’importe quoi avec internet, d’où ma méfiance. Je suis toujours en phase de recherche.
Comme tous, je prefere avoir un maximum d’infos entre les mains avant de me lancer, cela permet de réduire les risques.
Je n’ai pas encore parcouru toutes les pages de ce post, mais au cas où la reponse ne s’y trouverait pas, auriez vous des simulateurs / feuille de calcul  concernant les scpi ?

Cordialement.

bonjour
A la lecture des 4 pages, il semblerait que les scpi ne soient pas interessantes pour les personnes fortement imposées.
Je n’ai pas encore saisi le pourquoi, mais c’est ce qui en ressort.

les 4 pages de ce post

Certes la détention en direct de SCPI de rendement n’est pas la meilleure option pour les TMI élevés mais il reste les solutions pour lesquelles l’imposition est forfaitaire comme l’AV, les SCPI de capitalisation avec imposition sur les PV immobilières, l’achat de nue-propriété et la SCPI Novapierre Allemagne qui génère un crédit d’impôt sensé gommé la fiscalité française( et pas de PS).

De quoi avoir matière à réflexion.

Carpediem