Investissement locatif pour les débutants…

1) proposer un prix en fonction de la zone, les travaux ou pas, et le loyer potentiel. 200 loyers pour les zones tendues. 100 pour les zones reculés. En pratique, en zone tendue, votre bien est il louable a 350€/mois ? En zone reculée, 700€/mois.

2) voir votre banquier pour quoi lui dire? Tant que votre projet n’est pas précis, inutile d’aller voir votre banquier. Commencer par faire des visites pour monter en compétence sur le sujet. Pour le calcul de vos capacités d’emprunt,  pour un premier bien, un banquier se limitera a 30/35% de vos revenus. A chaque nouvelle opération, il ira un peu plus loin en s’appuyant sur votre expérience.

3) un dossier bien monté est important. D’où ma recommandation de ne pas aller le voir trop tôt. Un dossier bien monté ne peut être refusé. Par exemple pour un emprunt de 70k€ sur 20 ans, compter 425€/mois de remboursement (valeur approximative de tête).

4) cashflow est le flux de trésorerie. C’est la somme des entrées (loyers) moins la sommes des sorties (remboursement, taxes, charges, assurances, impôts, etc). Pour un bien a moins de 10% de rentabilité, n’esperez pas un CF > 0. Ensuite tout dépend de vos revenus et de votre capacité a faire un effort ou non. Dans les zones tendues rares sont les biens permettant un CF >0. Sur ce sujet, votre seule marge de manoeuvre est le remboursement, donc l’apport initial. Pour schématiser, un bien payé cash est forcément a CF > 0.

La réponse de Vauban dans votre présentation est claire, détaillée et précise. La relire peut s’avérer utile.

Aussi, n’hésitez pas a parcourir la rubrique immobilier physique.  Toutes ces questions (1 a 4) ont generiques été traitées plusieurs fois.

Bonjour,

La rentabilité d’un investissement c’est = revenus / prix d’achat.
Dans l’immobilier et pour simplifier à l’extrême, une rentabilité brute < 10% ne permettra généralement pas d’atteindre l’autofinancement.
Dans votre cas, vous pouvez tenter d’allonger la durée du crédit pour obtenir un flux mensuel moins négatif voir positif, tout en sachant qu’avec une rentabilité de 7% brut vous devrez nécessairement sortir de l’argent en cours d’année (les loyers couvriront les mensualités du crédit mais pas les impôts / taxes /charges /imprévus).
Il est d’ailleurs plus prudent d’inclure une vacance locative dans vos prévisions, surtout pour un studio où le turn over est à priori plus important (à évaluer, 1mois/an par ex.), ce qui réduira d’autant vos revenus mensuels moyens, et donc votre rentabilité finale.

D’autre part, avez-vous bien évalué le marché locatif pour fixer le prix du loyer à 410€ ? une mauvaise évaluation du potentiel locatif d’un bien s’avère rapidement catastrophique : si le loyer est trop élevé, la vacance locative sera énorme, et plombera la rentabilité de l’investissement.

Bon courage pour votre projet.

Bonjour.

Dépasser les 7% sur Toulon sans travaux et sur un lot de un bien n’est pas très facile.
Battez vous bien pour le taux d’intérêt du prêt car c’est toujours cela de gagné. Votre mensualité de prêt sera à priori de l’ordre de 420€ par mois.
En fonction du quartier, en supposant que vous dégagez 500€ par mois de loyer, il vous reste 80€ par mois pour payer vos charges et la taxe foncière. Vous devriez arriver à payer la taxe mais le reste sera de votre poche. Cela n’est pas forcément insurmontable mais le moindre mois de vacance alourdi la note. Cela dit, ce n’est pas perdu mais investi. Reste à savoir si votre situation le permet.

Caromalt, vous proposez de payer avec votre épargne les frais de notaire mais pourquoi pas les intégrer dans le prêt de votre projet?

Boubouka a écrit :

Ne pas oublier non plus la CFE en cas de location meublée. Dans certaines commune, la CFE minimale  fait très mal, surtout pour des petites surfaces.

Bonjour Boubouka,
Savez vous comment connaitre le montant de la CFE selon la ville car pas facile de l’obtenir.
MErci

On a tendance à chercher ou à conseiller des rendements locatifs de 10% bruts ou plus.
Il faut quand même être réaliste en dehors des immeubles ou des zones à problemes c’est assez rare.

Commencer par un petit investissement à 7% quitte à mettre un peu mensuellement ou un peu d’apport n’est pas forcément un mauvais investissement pour se faire la main et commencer à constituer un petit capital qui permettra de voir un peu plus grand à terme.Tout le monde n’a pas les garanties pour acheter des lots à 2,3 ou 500 000€

à chercher le mouton à 5 pattes on risque de se retrouver avec un  bien mal situé ou de ne rien faire du tout.

Tout dépend des critères d’investissement et du temps qu’on est prêt à consacrer à la recherche d’un bien. 7% brut c’est relativement facile à trouver dans pas mal de villes moyennes de province (ici sur Caen c’est le cas par ex.), mais ça ne s’autofinance pas, et la rentabilité nette après impôts ne sera pas énorme, entre 3% et 5% net peut être suivant le TMI, la structure d’achat, et la vacance locative.

Compte tenu d’éventuels impayés, de vacances locatives longues, de gros travaux de copropriété, du risque de moins value à la revente, de l’augmentation de la fiscalité sur les revenus fonciers, le risque me parait bien trop élevé pour un rendement final assez faible.
Néanmoins,l’intérêt réside également dans l’effet de levier associé à l’achat à crédit du bien.

Je partage totalement l’opinion de NYBR, j’estime 7% brut insuffisant notamment du fait des risques locatifs, de l’engagement que représente un investissement sur le long terme, de l’engagement de gestion au quotidien, des charges fiscales et de l’instabilité/risques dans ce dernier domaine.
Dans ce cas mieux vaut investir dans des REIT (sans possibilité d’emprunt, c’est la difficulté)

Trouver des biens qui font 10% ou + n’est évidemment pas facile du tout à trouver, il faut énormément chercher, négocier fortement, faire presque toujours des travaux, repositionner le bien sur un nouveau marché… mais c’est de mon point de vue la seule possibilité pour pouvoir enchaîner plusieurs investissements, sans être bloqué par la banque.

Pour obtenir cela il faut trouver une anomalie de marché, un bien ne présentant pas de risque particulier mais décoté/prix du marché. La difficulté vient évidemment de là !

Si l’objectif est d’acheter un appartement tous les 10ans, les objectifs sont différents et on peut être moins exigeant sur le taux de rentabilité (même si je trouve cela dommage)

Je partage votre opinion toudoucement sur le fait qu’il ne faut surtout pas acheter de bien à problème particulier (emplacement, état, soucis de copro…)

Je ne suis pas expert puisque je n’ai encore aucun bien à mon actif mais d’après les calculs que j’ai pu faire, si la rentabilité n’atteint pas 10% brute, on n’en sera toujours de notre poche. Et ça, c’est un point négatif si l’on souhaite prendre plusieurs biens à moyen terme.

Prenant ma région (la Loire), il n’y a plusieurs biens avec une rentabilité de 10% et bizarrement, ce n’est pas difficile à trouver alors certes certains doivent être de mauvaises affaires mais je pense que globalement les affaires sont moins difficiles à dénicher.

toudoucement a écrit :

Je ne dis pas que j’ai la martingale mais si je n’avais rien fait,je n’aurais pas capitalisé à bon compte l’équivalent d’un bien locatif en 10 ans.Des biens à 10% ou plus je n’en ai pas trouvé en dehors d’immeubles entiers mais je n’ai peut-être pas le talent d’autres.

Avec ce recul de 10 ans, vous avez parfaitement raison : ne rien faire était le plus grand risque

Le fait de trouver des biens à 10% n’a strictement rien a voir avec le talent, je proposerai plutôt un mélange de beaucoup de travail, de travail encore, de lieux de recherche, de chance sans doute…
En contactant énormément de vendeurs statistiquement vous tombez forcément sur quelqu’un qui préfère vendre vite et moins cher, plutôt que plus cher… peut-être et plus tard.
La conjoncture est assurément du côté des acheteurs (pour les prix c’est discutable)

Merci Range19. Je pense que votre stratégie est la meilleure.Faire du rendement ne peut pas être le seul objectif.En fonction de son profil et de sa stratégie,il faut faire des choix.
Celà dit,votre approche est surement très bonne;faire du rendement dans un premier temps pour aller vers des investissements de plus grande valeur patrimoniale grace au rendement ou à la revente des premiers investissements

Bonjour à tous;
Je pense qu’il y a plusieurs façons d’investir dans l’immobilier et qu’il n’existe pas de martingale reproductible. Il n’existe pas 1 mais X marchés immobilier. Toutes les villes n’ont pas le même profil et c’est également vrai pour les quartiers d’une même ville.
Si on peut s’accorder à dire qu’il faut effectivement un minimum de rentabilité pour investir, le débat ne se cristallise pas autour de 10% ou 8% de rentabilité.
En effet l’investissement en immobilier permet de s’endetter et c’est à mes yeux le principal avantage de cet investissement.
L’inconvénient majeur sont les couts de transaction très élevés.

Il convient donc dans les calculs d’y intégrer ces 2 paramètres, (je trouve que les frais de mutation sont trop souvent oubliés dans les calculs).
Aussi, vous recherchez un CF >0 cependant le taux de financement n’est pas précisé, comme l’a précisé un intervenant si vous achetez cash votre appartement votre CF sera positif, il me semble donc important de préciser la part financée par la banque et votre apport personnel.

A mes yeux je considère un bon investissement immobilier de la manière suivante :
Financement 100% du bien
Apport personnel à hauteur des frais de notaire (si financement possible par la banque dans ce cas je préfère le faire financer par la banque) on parle alors d’un financement 110%.
Concernant le loyer, en première approche j’écarte tout les appartements qui se payent (yc frais) plus de 200 fois le loyer. (donc 6% de renta brute yc frais de mutation).
J’écarte les biens avec de très gros collectifs
J’écarte les biens en zone sensibles
Je regarde la proportion de propriétaires occupants;
Ensuite, c’est moins tangible, la situation est à étudier pour chaque bien (localisation, transport, parking, sécurité)

Concernant le bilan financier de l’opération:
Je ne considère pas de valorisation du bien dans mes modèles (prix de vente = prix d’achat) (même sur plus de 10 ans)

(Prix de vente - Apport +- CF * 12 * durée du prêt) = Résultat de l’opération.

Ensuite je compare cette estimation de résultat à ma situation, au risque pris, à l’apport mobilisé à l’instant T et à la durée d’immobilisation du bien, et je me fais une idée de la pertinence;

Pour les CF, j’intègre :
Les loyers yc charges

J’enlève :
Les mensualités
Les charges
La TF
Les impôts IR (si applicable)
Une provision forfaitaire que je détermine totalement arbitrairement (et plutôt prudente) (pour impayés, réparation…)
Les assurances.

Je cherche depuis 1.5 an, j’ai beaucoup réfléchi, beaucoup visité, je suis passé à coté de "bons" coups, et actuellement j’ai 2 biens sur le feu qui me semblent me convenir.
Je serais très à l’aise de les posséder car ils correspondent à ce que je recherche.

Dernière modification par Pryx (09/07/2014 10h43)