Foncières cotées européennes : calcul de la rentabilité nette ?

Nopainnogain · #1

Bonjour,

Je souhaiterais connaître votre avis sur ce qui va suivre.

Je suis en pleine réflexion quant à un potentiel futur investissement dans des foncières cotées à l’étranger qui, par ailleurs, font l’objet de discussions dans ce forum.

Cependant en me documentant sur l’imposition de ces titres (lien utile: Fiscalité - compte titre, PEA et produits financiers - Binck.fr) je ne suis pas sûr qu’au final la rentabilité nette soit si exceptionnelle que cela.

Cas des dividendes uniquement (sans acompte sur dividende pour simplifier):
Ma TMI : 41%
Hypothèse : Dividendes reçus sur 1 année = €1000
CS prélevées à la source : 15.5%x1000 = €155
Abattement 40% soit un nouveau total de €600 (Question: quelles actions sont elligibles à cet abattement et lesquels ne le sont pas?)
IR : 41%x600 = €246
Total impôts = €401 soit 40.1%
Prenons une foncière qui rapporte 7% brut /an ce qui est déjà une bonne rentabilité.
La rentabilité nette sera donc de 7% x (1-40.1%) = 4.13%

Mon approche serait Buy & Hold et donc le gain substantiel (en supposant qu’il y ait une belle PV) se ferait lors de la revente dans les années à venir (si revente il y a). Dans le cas d’une revente à plus de 2 ans et moins de 8 ans, il faudra payer (TMI de 41%) 28.25% d’impôts au total.

Je pense qu’un bon nombre de réponses sont dans le livre d’IH mais j’attends la version papier avant de le commander…

Vos commentaires sont les bienvenus. Merci

Mots-clés : abattement, cto, foncières cotées, rentabilité

GoodbyLenine · #2

Pourquoi donc y aurait-il nécessairement une "belle plus-value" si la foncière distribue la quasi-totalité de son bénéfice chaque année ? D’où viendrait cette création de valeur ? ll faudrait que la valeur des immeubles possédés augmentent, et l’immobilier n’augmente pas constamment (à très long terme, il protège en gros de l’inflation). Parfois il y aura aussi une MV sur les foncières (même décotées vs ANR, regardez Acanthe sur 5 ou 10 ans)…

SerialTrader · #3

GoodbyLenine a écrit :
Pourquoi donc y aurait-il nécessairement une "belle plus-value" si la foncière distribue la quasi-totalité de son bénéfice chaque année ? D’où viendrait cette création de valeur ?

Je pense que Nopain compte sur une valeur ajoutee du gestionnaire par un asset management actif (activite de developpement immo, repositionnement immeuble, decroitre la vacance, travaux/ amenagements, eventuellement market timing, etc), au dela de l’evolution generale du marche immobilier. Mais effectivement, si l’immobilier peut connaitre des periodes de hausse forte/ longue, les periodes de baisse peuvent etre douloureuses egalement. Et la valeur ajoutee n’est pas garantie non plus. Parlez en aux anciennes equipes de Lehman B qui ont acquis le Coeur Defense au pic du marche a l’ete 2007, et qui a ete vendu il y a qques mois a -40%…
SerialTrader

parisien · #4

GbL,
Pour une fois, votre réponse est trop sommaire et ne correspond pas à la réalité dans de nombreux cas de foncières.
Par exemple, une SIIC française est obligée de distribuer 90% du résultat fiscal issu de la location de son patrimoine, mais cela ne veut évidemment pas dire 90% de son cash flow, car le résultat est "artificiellement" diminué de l’amortissement comptable, qui pour de beaux immeubles en centre ville de métropoles, est très supérieur à la vraie dépréciation physique de l’immeuble en question.

Du coup, une SIIC comme Terreis, qui a un rendement (dividende/ANR) délibérément très faible, utilise le cash flow non distribué pour acquérir de nouveaux immeubles et augmenter ainsi son ANR et donc tôt ou tard son cours.

Autre facteur évident de hausse du cours: si on achète une SIIC décotant sur son ANR, comme Terreis début 2013 à 12€ et qu’on la revend lorsque la décote disparaît (sachant que cette disparition n’est nullement garantie) comme aujourd’hui avec un cours de l’ordre de 28€, qui avait même dépassé 29€ il y a quelques jours.

Bref, on peut faire une forte plus-value avec une foncière:
- pas seulement avec l’effet inflation
- et pas seulement si son patrimoine s’apprécie en euro constant,
- mais aussi avec l’effet cash flow non distribué, parfois substantiel, parfois pas, en fonction de la politique de distribution de la société (si elle veut se limiter strictement à son obligation SIIC ou si elle se croit obligée d’aller au delà comme le font de nombreuses SIIC, à tort selon moi) et de la nature de son patrimoine (qui influe sur l’écart entre dépréciation physique et amortissement comptable)
- et enfin l’effet réduction de la décote (quand cela se produit).

Motus · #5

Bonjour,

Les calculs de NopainNogain sont exacts. Il faut aussi noter la subtilité sur le flux de trésorerie avec d’une part l’acompte forfaitaire d’IR en année n, ajusté en n+1 avec le TMI réel et d’autre part l’éventuel prélèvement forfaitaire lié à la double fiscalité éventuellement compensé en n+1 s’il existe une convention fiscale (crédit d’impôt)

Outre l’éventuelle PV (qui est aussi taxable) susceptible de bonifier le rendement de l’investissement, on est aussi en droit d’espérer une hausse de dividende (bien vérifier l’AFFO payout avant d’investir).

Je compléterais la mise en garde de GBL (risque de MV) par les éléments suivants :
- risque de voir son dividende baisser (ou être coupé)
- risque de parité (foncière étrangère donc potentiellement dans une autre devise)
- risque fiscal : outre notre instabilité fiscale et la tendance inflationniste de cette dernière, il me semble que l’abattement de 40% sur les dividendes de foncières étrangères tient plus d’un oubli du législateur que d’une réelle volonté de flécher l’épargne des ménages français vers l’immobilier étranger au détriment des SIIC françaises.
- risque de taux. Sans parler d’un crédit crunch dévastateur, une hausse des taux longs peut amha avoir deux impacts majeurs : une baisse de la capacité distributive (hausse d’intérêt sur la dette en variable ou lors du refinancement de la dette contractée en taux fixe) + baisse de la valeur des actifs (à loyer égal un bâtiment vaut moins cher si les taux "sans risque" sont plus élevés => impact sur l’anr toute chose égale par ailleurs).

Malgré tous ces risques, j’envisage personnellement très favorablement l’investissement dans les REIT étrangères dans les conditions actuelles.

Amf : je suis long sur plusieurs REiTs étrangères (voir mon dernier reporting mensuel + renforcement ARCP et nouvelle ligne de Dream Global réalisés ces derniers jours)

Dernière modification par Motus (10/07/2014 19h53)

Nopainnogain · #6

Petite erreur dans mon calcul, vous ne m’en voudrez pas
7% brut soit 4.19% net
Si 8% brut, soit 4.79% net
Si 9% brut, soit 5.39% net
Si 10% brut, soit 5.99% net

Merci d’avoir insisté sur certains éléments et les risques de MV qui sont bien réels.

Tout comme Motus, malgré la rentabilité nette "limitée" (du fait certainement de ma TMI) et les risques liés aux REiT j’envisage très sérieusement cette option.

Quelqu’un pourrait me dire quelles actions sont élligibles a l’abattement de 40%?

Je n’ai pas réussi à trouver d’info à ce sujet sur internet.

Motus · #7

Effectuez une recherche : voici une file au sein de laquelle le sujet a été évoqué.

Nopainnogain · #8

Super, merci Motus!

salammbo · #9

si je suis bien, quel est l’intérêt de prendre des REITS (SIIC) Françaises du genre Unibail puisque elles ne sont pas éligibles à l’abattement de 40%

InvestisseurHeureux · #10

En effet, c’est bien pour cela qu’il faut privilégier les foncières américaines et candiennes.

mercators · #11

Pas tout à fait d’accord, l’interet d’acheter des foncieres françaises est de pouvoir les loger dans un contrat d’assurance vie qui accepte les titres vifs ( genre altaprofits), cela permet d’éviter l’imposition et de se rappprocher enrendement net des foncieres US ou canadiennees qui distribuent du 6%7%.

xav92 · #12

Nopain,

Je pense qu’il y a une erreur dans votre calcul de fiscalité sur les PV: les PS ne bénéficient pas de l’abattement de 50% pour durée de détention.
C’est donc : 20.5% + 15.5% = 36% et non 28.25%.

Xavier

skywalker31 · #13

Bonjour,
J’ai une question qui concerne la fiscalité du CTO avec des foncières. J’ai bien compris qu’on ne peut pas bénéficier de l’abattement de 40% sur les dividendes directs de SIIC françaises sur le CTO.
Par contre, je vois par ailleurs que l’abattement de 40% s’applique aux dividendes de trackers en général. D’où la question suivante : peut on bénéficier de cet abattement de 40% pour les dividendes à verser par un tracker spécialisé en actions immobilières type EPRA (zone Euro, US ou Monde) ?
Merci par avance pour les réponses.

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