Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : vos avis sur le Borloo ancien ?

Eric88450 · #1

Bonjour,

Etant plus "boursicoteur" que bailleur dans l’âme, je n’ai encore aucune expérience pratique de location.

Mais, la lecture des trajectoires de certains spécialistes du forum m’a intéressé et poussé à me documenter.
J’ai aussi commencer à regarder les annonces en ciblant:
- des petits immeubles (pas envie d’être co-propriétaire)
- de l’ancien (pour une rentabilité plus élevée)
- des montants "raisonnables" , disons entre 100k€ et 250k€
- dans des villes moyennes, proches de chez moi (30 minutes maxi de voiture)
- un remboursement sur 15 ans (vu que j’ai 49 ans je ne pense pas essayer de viser plus long)

Et je viens de voir un bien atypique, 3 petites maisons (80, 60 et 40 m2) avec un petit terrain et quelques annexes. Pour environ 150/160k€, rentabilité de l’ordre de 9 à 10% à ce jour, car les 3 biens sont loués.

Le souci : les biens sont loués "nus"…donc avec mon TMI de 30% je vais avoir une rentabilité bien moyenne.

Et là, je "découvre" (car encore une fois, néophyte dans ce domaine) la possibilité de conventionnement Anah, appelé aussi "Borloo ancien".
Ce qui permet une déduction de 30% du revenu foncier brut (en régime intermédiaire) ou 60% (en social). Dans ma région, c’est facile dans l’ancien d’être au niveau intermédiaire.

Intérêt que je vois:
- vu qu’il s’agit de maisons de surfaces non négligeable, celle de 80 m2 serait déjà compatible avec le loyer "social"==> déduction 60%.
_ celle de 60 m2 serait compatible avec le loyer "intermédiaire" ==> déduction 30%
- je devrais accepter une diminution de loyer pour la plus petite (pour passer en intermédiaire), ou rester en nu (sans aucun abattement).

Désolé pour cette longue présentation du contexte.
Mes questions:
- est ce que j’ai bien compris le mécanisme de déduction, à savoir : on abat 30% ou 60% du loyer brut, et on bénéficie ensuite des autres déductions (TF, intérêt d’emprunt, etc)
- si oui, est ce vous voyez un "loup" ? en dehors du fait qu’il faudra que j’attende les renouvellements de baux pour procéder au conventionnement anah…
- est ce que dans la pratique, les limites de ressources du locataire, fixées par l’anah, ont pu poser problème à certains d’entre vous pour trouver des locataires "bon payeurs" ?

Merci de vos partages d’expériences.

Mots-clés : anah, borloo ancien, borloo, location

Chrism · #2

Je croyais que le Borloo ancien avait disparu, a priori non.
Borloo ancien : Loi Borloo ancien

Je le pratique sur une grange aménagée en maison dans l’allier. A part le prix au m² qui peut éventuellement être gênant si votre région se loue très bien.

Les difficultés et les contraintes ont portés plus avec les différents organismes SIRES-ANAH-assistantes sociales qui m’avaient trouvé une espèce de commission mensuelle obligatoire pour valider les dossiers des candidats locataires. J’ai arrêté tout cela et je passe maintenant en direct.

Effectivement Les plus grosses difficultés sont de trouver de bons locataires tout en restant dans les plafonds de ressources. Le risque d’impayé est quasi nul, Le paiement des loyers est assuré par la CAF avec laquelle j’ai demandé un paiement en direct. Il faut veiller à avoir des personnes qui prennent soin de votre bien et qui restent un moment car la convention est de 6 ou 9 ans.

N.B; pour le fun, sur ce bien en très social, je me suis retrouvé en 2011 avec "des amis" de la locataire en caravanne dans le jardin de cette maison.

dom67 · #3

Eric88450 a écrit :
Bonjour,
- est ce que j’ai bien compris le mécanisme de déduction, à savoir : on abat 30% ou 60% du loyer brut, et on bénéficie ensuite des autres déductions (TF, intérêt d’emprunt, etc)

Oui

Eric88450 a écrit :
- si oui, est ce vous voyez un "loup" ? en dehors du fait qu’il faudra que j’attende les renouvellements de baux pour procéder au conventionnement anah…

Il faudra également signer un engagement de 6 ans avec l’ANAH.
Cela peu être embêtant si vous voulez revendre

Eric88450 a écrit :
- est ce que dans la pratique, les limites de ressources du locataire, fixées par l’anah, ont pu poser problème à certains d’entre vous pour trouver des locataires "bon payeurs" ?

Je ne pratique que de la location en secteur intermédiaire (déduction de 30%), pour lequel les plafonds de loyers et de ressources sont corrects.

Pour plus d’information, vous pouvez lire
http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Acce … nement.pdf

Eric88450 · #4

Merci Dom67 pour le document joint, que je vais lire avec attention demain !

Siocnarf · #5

Alors moi je pratique également le Borloo Ancien (cf Défiscalisation avec le régime Borloo dans l’ancien), dans une ville où il n’y a pas besoin de faire un effort sur le montant du loyer pour que le logement soit conventionnable (en intermédiaire du moins)
Donc il n’y a pas d’inconvénient, mis à part celui de la revente soulevé par dom67.

En effet, il est important de savoir qu’en cas de vente, l’avantage fiscal n’est pas transmissible à l’acquéreur. Celui-ci devra donc respecter le plafond de loyer au m2, mais ne profitera pas de l’abattement.
Pour le vendeur, s’il y a eu des subventions pour travaux, dans certains cas elles doivent être remboursées.

Autre chose à savoir : chaque délégation locale de l’ANAH (une par département) fixe les plafonds ainsi que les communes éligibles et le type de conventionnement proposé par commune. Le plafond défini au niveau national n’est donc pas forcément applicable.
Un exemple : dans mon cas, c’est le plafond de loyer de la zone C qui s’applique (8,4 € par m2) alors que la ville est classée en zone B2 (le plafond devrait être de 11,87 € par m2)
Autre exemple, dans une autre ville que je visais, seuls les conventionnements social et très social sont proposés, pas l’intermédiaire.

Il peut également y avoir d’autres contraintes liées à la surface du logement. Exemple, toujours dans mon cas : logements inférieurs à 70 m2 : plafond de 8,4 € par m2. Ce plafond baisse à 7,8 € pour les logements > 70m2

Pensez-donc à bien vous renseigner auprès votre ANAH locale pour savoir si le logement que vous visez peut réellement être conventionné.

julien62 · #6

Je me permet de remonter ce fil car il m intéresse particulièrement. ( j ai découvert que le borloo ancien été encore d’actualité via le tres bon blog de Siocnarf )

Je suis en cour d’achat d un immeuble mixte : RP + 2 locations

Je vais faire beaucoup de travaux dans les logements que je compte faire passer en reel pour au moins 3ans et payer 0€ d’impôt puis ensuite 30% d’abattement

Je ne passe pas par l’anah pour les travaux car délai tres long et je fait la majorité des travaux moi meme.

Il s’agit bien de logements ancien malgré le fait que je vais cree de nouvelles adresses ( 1 adresse pour 3 logements )

Si je passe une convention avec l’ANAH pour passer en borloo ancien je pourrais faire? :
950€x12 de revenu locatif - 30% - les travaux - assurance - intérêts de pret… pour 3ans
Puis 950€x12 de revenu locatif -30% borloo -30% abattement

Merci d’avance

titoux · #7

Bonjour à tous,

Je suis entrain de regarder le conventionnement des logements que je loue actuellement.

Mes locataires respectent le plafond de ressource. Pas de problème à priori avec eux.

Qu’adviendra-t-il si ceux-ci quittent le logement et que je doive en chercher de nouveaux…

Suis-je tenu de ne trouver que des locataires respectant le plafond de ressources ou puis-je résilier la convention ? (on peut imaginer que je n’ai qu’une seul dossier pour ce logement et que le futur locataire dépasse le plafond de revenu).

Pruls · #8

Une convention est un contrat.

Si vous ne respecter pas votre part du deal, l’autre partie reprendra ses billes.

Tof68 · #9

La convention c’est pour 9 ans. Elle doit continuer avec le proprietaire suivant si l’appartement/immeuble est vendu me semble-t’il

titoux · #10

Bonjour à tous et merci pour ces éléments.

Je vous transmets les informations que j’ai récupérées après un appel à l’ANAH.

- Les conventions sont signées pour 6 ans renouvelables (pas de manière tacite) pour 3 ans, tous les 3 ans.
- Les conventions intermédiaires ne sont pas possible dans toutes les villes (la mienne n’est pas éligible)
- Les conditions de plafond du revenu du locataire prises en compte sont celles-du bail (si celui-ci change de situation, avec une augmentation de salaire,en cours de bail, la convention reste valable).
- En cas de revente du bien, la convention est maintenue pour le locataire en place…mais l’avantage fiscal est perdu pour le nouveau propriétaire ! (à savoir en cas d’achat…).
- En cas de changement de locataire, il y a obligation de louer le bien en respectant les conditions de plafond de revenu (il y a possibilité de "discuter" avec l’ANAH si le bien est difficile à louer et qu’il n’y a qu’un seul dossier présenté pour la location).

Frederic89 · #11

Bonjour,

L’un de mes amis a eu un problème lors de la vente d’un appartement conventionné depuis sept ans. Pour lui, le conventionnement était terminé (aucun renouvellement écrit), mais le notaire n’était pas d’accord avec cette interprétation…..
La signature a été repoussée, le temps que le conventionnement soit dénoncé (ce qui l’était de fait au dernier changement de locataire trop riche) auprès de l’ANAH. Cette affaire s’est terminée à l’amiable, parce qu’il a trouvé auprès de l’ANAH des interlocuteurs arrangeants et compréhensifs.
Donc méfiance quand aux informations données par téléphone…

Frédéric

titoux · #12

C’est effectivement que ce que j’ai souhaité mettre en relief en indiquant qu’il était possible de "discuter" avec l’ANAH dans le cadre d’un éventuel contentieux…
Par contre, on ne rentre pas dans le cadre d’un texte ou d’un loi qui ne laisse pas de place à l’interprétation…

jeanx · #13

Bonjour savez vous si il y a une liste des villes ou la convention anah est possible ou si il faut demander à l’anah de son département.

Siocnarf · #14

Oui il y a une liste, mais vu que les départements ne sont pas obligés de la respecter il faut de toute façon téléphoner.
Les délégations ANAH peuvent fixer des plafonds de loyer différents de ceux fixés au niveau national, des villes où certains types de conventionnement ne sont pas disponibles etc…

Vous pourrez trouver les coordonnées de votre délégation locale sur le site de l’ANAH, Anah - Agence nationale de l’habitat

Guillaume33 · #15

Bonjour à tous,

Je pratique aussi le Borloo ancien, terriblement puissant car cumulable avec la déduction des intérêts d’emprunts, les travaux ect…

Je suis en cours de relocation sur un de mes appartements.
Celui-ci va rentrer assez facilement dans les plafonds, j’appelle l’Anah de mon secteur pour connaitre les loyers maxi exactes à pratiquer en "intermédiaire" et en "social".
Question simple à priori non?

Bah mon interlocuteur téléphonique du service de l’ANAH n’a pas voulu me répondre.
Il exige un rdv dans ses bureaux pour me donner l’info !
Nous vivons dans un beau pays

Si un lecteur connait les plafonds sur le dép 33 ?

J’ai l’info pour le 47 et 24 si ça intéresse quelqu’un…

Merci

Gamma76 · #16

Bonjour,

j’ai mis en place une convention ANAH (loyer intermédiaire Borloo Ancien) sur un de mes appartement à Rouen depuis 6 mois environs.
S’il s’agit d’un mode sans travaux, il y a un engagement de 6 ans, reconductible (c’était mon cas)
S’il s’agit d’un mode avec travaux, il y a un engagement de 9 ans (et à priori une subvention, dont le montant sera à déclarer

J’allais vous rediriger vers la brochure de l’ANAH mais j’ai vu que l’un des utilisateur a publié le lien PDF :-) Il est utile de le lire attentivement pour voir si on

J’ai attendu le renouvellement du bail et, ironie du sort, bien que le loyer a été réduit, la locataire a quitté le logement (pour simple raison personnelle). J’ai donc du retrouver des locataires en proposant les mêmes conditions de location (normal puisqu’il y a un engagement de 6 ans)

Je ne vois pas de problèmes à ce dispositif (en mode "loyer intermédiaire") mis à part que ça peut entraver une revente, qu’il faut louer le logement vide et qu’il faut bien entendu appliquer le barème (prix au m² fixé suivant les zones), que vous devez déclarer vos revenus aux fonciers au réel et que vous devez garder la pleine propriété (en tout cas le démembrement peu poser problème)
Rien de bien méchant en soi donc.

Petite subtilité : à noter par contre que les dépendances, cave, parkings, box, terrain… rattaché à la surface habitable ne pourront pas être éligible à abattement, il est même recommandé de détailler chaque lot sur le bail et les quittances de loyer.

C’est même un dispositif très performant, à recommander en particulier pour la location de grandes superficies (grands appart ou maison). Dans mon cas à Rouen, cela n’impacte très peu le prix du loyer puisque je peux louer un 55 m² à (55 x 10,09) = 555 € ce qui est quasiment le prix des logements sans conventionnement…

D’autre part en conventionnement intermédiaire, les conditions de ressource sont vraiment large (j’étais vraiment étonné lorsque j’ai entendu les sommes pour la première fois !) Vous devez louer, par exemple, à un couple sans enfant avec un revenu fiscal de référence inférieur à 48 000 € (!) Autant dire que le panel est plutôt large…

Par contre j’émettrais de grandes réserves sur le conventionnement social (60%) ou très social (70%) : d’une part c’est souvent moins rentable car le prix au m² est bas et d’autre part les conditions de ressources sont aussi bas ce qui peut malheureusement vous orienter proportionnellement sur de "mauvais" locataires…

Enfin j’ajouterais que le seul soucis a été le délai d’attente pour la mise en place du conventionnement (environ 3 mois) car ceci passe par un système de commission.

Siocnarf · #17

Guillaume33 a écrit :
Si un lecteur connait les plafonds sur le dép 33 ?

Chez moi (Meurthe-et-Moselle), les plafonds varient d’une ville à l’autre…
Donc il faut vraiment appeller l’ANAH (ou prendre un rendez-vous )

jeanx · #18

J’ai appelé l’anah de mon département ,dans ma vile je peu faire que de la convention social à 5.35€ du m² ce qui est 25-30% en dessous du prix du marché. J’ai appris aussi qu’on pouvait déposer un dossier dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Siocnarf · #19

Ca peut tout de même valoir la peine, avec l’abattement de 60%…

Gamma76 · #20

Oui dans ce cas cela semble intéressant tout de même de passer en social (en prenant bien en considération le risque potentiel ainsi que le plafond de ressource des locataires à respecter).

Pour ma part, à Rouen, j’avais le choix entre social et intermédiaire mais du coup l’écart était bien trop important (environ 5€/m² le social et 10 €/m² en intermédiaire) et puis de toute façon la locataire à l’époque qui était présente dans le logement (avant l’acquisition du bien) ne pouvais pas prétendre à la convention sociale.

Par contre, j’ai cru lire qu’il y avait quelques distinctions entre les conventions "intermédiaires" et "socials" comme :

- le fait de ne pas avoir besoin d’attendre l’échéance du renouvellement du bail (3 ans) pour mettre en place la convention sociale, si présence de locataires
- les locataires paient leur loyer à terme échu
- …

jeanx · #21

J’ai fait quel que calcul,pour l’instant ce n’ est pas intéressant pour moi car j’ai pas mal de travaux à déduire et encore les années suivantes . Mais si j’ai un tmi qui passe à 30 et plus de travaux à déduire ça peut être intéressant.

mrdupont · #22

Bonjour,
j’aurais besoin de quelques précisions concernant le borloo ancien.
Si le locataire est déjà en place, il faut attendre le renouvellement du bail.
Je suppose que même si le bail est de 3 ans, il n’est pas nécessaire d’attendre la date anniversaire des 3 ans pour mettre en place la convention ANAH ?
On peut le faire chaque année à la date anniversaire ?
Pour ma part , cela tombe en juillet.
Concernant abattement des 30 %, puis je l’appliquer à la totalité des revenus de l’année ou juste à ceux allant de juillet à décembre (post convention ) ?
Rien n’est précisé dans les textes officiels …
merci d’avance

Gamma76 · #23

Bonjour,

cela tombe bien, je suis passé par là. Si un locataire est déjà en place, en loyer intermédiaire, il faudra attendre les 3 ans du renouvellement du bail, afin de faire signer à votre locataire les nouvelles conditions qui entrerons en vigueur à partir des 3 ans. On ne peut pas le faire à chaque date anniversaire.
Bien entendu, le locataire actuel devra avoir un revenu imposable (N-2 il me semble) qui rentre dans les clous.

L’application de abattement ne pourra se faire qu’à partir de la date de renouvellement du bail, pas l’antérieur.

mrdupont · #24

merci pour la réponse.
Etant donné que je suis propriétaire depuis peu, dois je profiter du renouvellement du bail pour le mettre à mon nom ? La locataire est là depuis 11 ans …

Mince … je viens de voir que le bail a commencé en juillet 2004. La prochaine échéance est donc juillet 2016 ce qui ne m’arrange pas du tout !
je sais que ce n’est pas recommandé mais qu’arriverait il si je faisais faire à la locataire un bail en date du 31 décembre 2014 et que je l’envoyais ensuite à l’ANAH ?
personne n’est sensé savoir à l’ANAH que ma locataire est déjà en place ? à part s’ils regardent l’adresse sur son relevé d’imposition , re mince …
je ne vois pas de solution , et vous ?

Gamma76 · #25

L’administration fiscale connait l’adresse actuelle du locataire (IR mais aussi taxe d’habitation), en revanche elle connait moins la date d’entrée de votre locataire.

C’est donc un risque à prendre et à mesurer, en cas de contrôle fiscal, est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

J’étais dans le même cas, la locataire était en place depuis 6 ans et j’ai acheté le logement il y a 2 ans, j’ai donc profité du 2ème renouvellement du bail pour mettre en place la convention, la locataire actuellement en place était éligible (j’ai demandé son avis d’imposition N-2 pour me couvrir en cas de contrôle).

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