Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Bonjour, c’est etrange la situation de mon epouse n’a meme pas ete evoquer ils m’ont dit que le montant sera adapté a ma situation et mes charges peut etre parcque les loyers a lyon sont chers et surtout je ne parle pas de locatif car les banques sont frileuses quand on n’a pas de r.p . Si je choisis un bien hors rhones alpes alors je ferai surement appel a un courtier … Moi je ne m’arrete pas a st etienne je cherches dans plusieurs endroits ayant un avantages et un rendement securisant. J’ai bien lu les topics ici donc il faut prendre son temps et chercher en tout cas sur st etienne je prendrai plutot une grande surface a renover qu’un petit bien au turn over il vaut mieux stabiliser le locataire avec de bonne prestations… Ah et faites tres attentions aux copro du centre ville qui ressemble parfois a des pieges pr les charges ayant deja vecu l’experience soyez hyper exigeant sur l’etat des parties communes facades toitures et verifier les proces verbal d’a.g

- Y a t-il une une ou des données qui justifient un prix plus élevé que la moyenne de la ville ?
Personnellement, je recherche des biens 20 à 25% moins cher que la moyenne en étant qualitativement égal ou mieux que la moyenne de la ville.

- Comment fonctionne la copro ? Tout le monde paye t-il régulièrement ses charges ? Des actions en justice sont-elles en cours ? D’autres travaux sont-ils à venir ?

9,6% brut avant de discuter ça commence pas trop mal

- Le compte rendu d’assemblée générale de copropriété devrait vous renseigner sur l’essentiel des rapports de copropriété, le syndic vous le donnera/montrera.

- Il peut-être instructif de discuter de façon informelle avec un propriétaire ou deux en "traînant" sur place…

- En faisant le tour des parties communes, vous aurez une idée générale de l’état et des éventuels travaux à prévoir (la discussion avec d’autres proprios peut aussi servir à cela)

- Concernant une négociation, les 10% sont plus ou moins admis par tous. Vous avez tout à gagner (et rien à perdre) à essayer d’obtenir plus.
Mettez en avant un ou des défauts qui vous font hésiter
Mettez en avant votre crédit d’acheteur (vous êtes au choix solvable, fiable, avez l’accord de la banque, la confiance de votre notaire… bref, l’acheteur rêvé qui ne fera pas faux bond)

Shakaiolos a écrit :

Pour la négociation, j’avais peur de faire une proposition trop basse, de peur de "braquer" le propriétaire, voilà pourquoi mon idée des 35 000€.

Vous avez raison, il ne faut surtout pas braquer son interlocuteur, laisser toujours la porte ouverte… à mon sens c’est plus une question d’argument, que de prix.

Pendant que j’y suis, quels sont les "bons quartiers" à St Etienne? Où faut-il investir… ou ne surtout pas investir? (ma fille s’y installe pour ses études, et cherche un appartement, soit en location, soit nous achetons…)

Shakaiolos a écrit :

Pour vous répondre Arnaud, je dirais que plusieurs quartiers peuvent être sympa à  Saint-Etienne, tout va dépendre de l’endroit où votre fille va faire ses études. La ville étant relativement grande, et les facs, IUT et autres lycées étant assez étendus, il faudrait déjà connaitre l’établissement scolaire.

Mais pour faire assez simple et large je dirais secteurs Fauriel, Bergson, Chavanelle, Cité du Design, Hotel de Ville, Jacquard, Jean Jaurès.

ok merci, elle sera à "EMLYON" (donc quartier Fauriel) , et elle va visiter plusieurs appartements demain, en location.

Dernière modification par Arnaud13 (25/07/2014 09h00)

Les diagnostics, si ils ne sont déjà réalisés (vous ne pourrez signer de compromis en leur absence, heureusement).
Comme je l’ai déjà écrit, j’aime avoir une (modeste) mauvaise surprise à la lecture des diags, après avoir discuté le prix afin de le discuter à nouveau
Si vous signez, surtout prenez votre notaire, différent de celui du vendeur.

Ce que vous citez c’est le DPE (diagnostic de performance énergétique) je voulais surtout parler d’électricité, amiante et plomb (termites et mérules aussi selon les zones).
Le premier (élec) peut indiquer d’éventuels frais importants de mise en conformité, l’amiante peut être, selon la nature des pièces concernées : de pas grand chose à rédhibitoire… tout aussi embêtant termites et mérules.
Dans une collectivité, grâce à la loi ALUR, vous allez avoir droit à beaucoup de littérature, si jamais l’été  était pluvieux…
NB : je suis ravi si vous arrivez à une acquisition qui vous satisfasse

J’ai oublié un point essentiel, c’est le nombre de m2 habitable/carrez.

Beaucoup de vendeurs confondent m2 au sol et Carrez, voire en sur-ajoute volontairement ou non (cela ne figurait pas sur les actes de vente il y a quelques années, 10 ou 15 ans ?).
A deux occasions, j’ai pu renégocier le prix à la lecture du relevé de surface habitable dans les diagnostics (voir dans ma présentation).
Argument simple : le prix de l’immobilier est au m2, le seul qui compte c’est l’habitable et c’est celui-ci qui devra être exprimé avec précision lors de la mise en location.

Voilà le dossier est complet et transmis à la banque. Nous attendons maintenant que la proposition soit renvoyée afin de pouvoir vraiment signer les papiers.

C’est une très bonne chose et l’année se termine très bien. J’espère que d’ici 15 jours tout soit terminé pour que je puisse débuter le projet 2015, c’est à dire, la location !

Je commence déjà à chercher et je pense faire plusieurs visites pour me remettre dans le bain et prendre plus d’assurance afin de mieux négocier.

Bonnes fêtes de fin d’année à tout le monde et j’espère que 2015 sera une grande année !

Je recherche dans le centre ville ou les quartiers à fort potentiel. Je ne veux pas des quartiers "mal fréquenté".
Je suis à la recherche de petites surfaces, débutant tout juste dans l’investissement locatif, je ne me sens pas prêt à regarder de grands appartements.

J’aimerais louer en meublés.

C’est une bonne chose qu’une stéphanois soit par là, je me sens moins seul avec tous ces parisiens !

Il vous faut inclure les frais de mutation, d’agence ainsi que les travaux dans le prix de revient, autrement vous faussez les données. Le double vitrage me semble aujourd’hui indispensable notamment par rapport à l’attente des locataires.
Demander la facture de la chaudière, si elle à +/-10 ans, vous pouvez compter la changer dans les 5 ans qui viennent…

A mon opinion, il faut viser 10% brut mini dans une ville significative, si c’est un village bien plus…
C’est surtout le CF net qu’il vous faut calculer, combien vous reste t-il à la fin du mois ?.

Vérifiez sur pièces (comptes annuels, compte rendu d’assemblée générale…) que les charges bien sont bien réellement de 30€/mois (pour une copro de 33 lots, j’ai un doute…)

Vérifiez absolument quels sont les rapports dans la copro (présence des propriétaires aux AG, dettes, charges acquittées par l’ensemble des proprios, procédures en cours…)

J’ai trouvé un bien qui me semble être celui qui vous intéresse… Est-ce bien au n° 27?
Si c’est bien le cas, je ne trouve pas la copro très engageante vue de l’extérieur…
La façade de la copro n’est pas en bon état… Je joins une photo en espérant que ce soit bien la bonne adresse   Webpage Screenshot - 27 Rue Michelet - Google Maps
Un détail me choque sur le décalage de niveau de la cuisine… La cloison a du être abattue, mais pourquoi un tel décalage de niveau?
Un 3ème étage, c’est bien , mais sans ascenseur ça commence à être une contrainte…
Qui est le locataire? Quel statut-a-t-il? Va-t-il y avoir un gros turn over?
Globalement, je n’accroche pas vraiment sur cet appartement…

Passons aux points positifs :
Oui, la rentabilité n’est pas mauvaise et votre affaire devrait être correcte MAIS je pense que vous pouvez trouver de meilleures affaires sur ST ETIENNE.
Autre bonne nouvelle, c’est un appartement qui doit pouvoir se louer 390€ + charges, sauf s’il n’y a pas de séjour ce que je ne vois pas… Je vois une cuisine, ce qui est un peu désuet dans un T2… ET si cette cuisine donne directement sur le séjour, c’est moche et plus actuel…

Perso quand j’achète, je me débrouille pour acheter quelque chose que je serais immédiatement capable de revendre plus cher… Je ne crois malheureusement pas que vous puissiez revendre cet appartement plus cher…

L’affaire n’est pas mauvaise, mais perso je crois que je n’achèterais pas