SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ?

Remarques :

Je pense que vos critères de choix ne sont pas les bons, cf cette discussion. En particulier :
  - vous ne pouvez guère qualifier le critère "Emplacement" comme pour un bien en immo physique acheté en direct, et sans prendre en copte le rendement associé, et la qualité du locataire, et la pérennité du bail (durée ferme restant à courir par ex.);
  - idem pour les frais de gestion, si vous ne prenez pas en compte ce que cette gestion recouvre précisément (et il y a un certain éventail possible), et la nature du parc (il est plus facile -donc moins cher- de gérer 10 gros biens valant 50 M€ chacun, que 1000 plus petits biens valant 500k€ chacun).
  - le TRI 5 ans est fort peu significatif, pour un placement qu’on conservera plus de 10 ans, voire plus de 20 ans. Regardez plutôt le TRI 15 ans si vous voulez regarder un TRI.
  - il vous manque les critère principaux (ceux qui éclairent un peu sur l’avenir) : le gestionnaire travaille-t-il dans l’intérêt (et le respect) de l’investisseur, est-il compétent et efficace, le prix de la part reflète-il la valeur du patrimoine et ses perspectives d’évolutions (ou y a-t-il sur-cote ou sous-cote) ?

Par ailleurs, certaines évaluations que vous avez indiquées dans votre tableau me semble ubuesques très discutables;

"Comment procéder pour déterminer la qualité des emplacements et celle de la gestion (qui conditionnera l’avenir) ?" : lire/analyser les rapports et les statuts, assister aux AG, adhérer à l’APPSCPI, entre autres…

cf Immorente : avez-vous vu dans le rapport annuel le nombre de biens gérés ? Lisez aussi Immorente : analyse de la SCPI Immorente…

cf cap’hebergimmo : SCPI très récente (2013), capitalisation actuelle très faible (<10 M€), et patrimoine constitué d’un seul immeuble => pas du tout un choix pertinent pour démarrer dans les SCPI. Lisez aussi Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI qui l’évoque.

Avec un TRI à 5 ans, ne risquez-vous pas d’évaluer sur une période où la société de gestion pourra afficher un peu les résultats qu’elle veut, en gonflant temporairement le prix de la part et la distribution ? Ce n’est de la théorie : regardez Atlantique Pierre1, qui avait le meilleur TRI 5 ans lors de sa dernière augmentation de capital, et dont la valeur de la part et le montant distribué a été divisé par 2 depuis lors…

Bonjour Wow,

Le filtre initial est SCPI de commerce ou spécialisée avec des parts disponibles à la vente.

Je préfère cette typologie d’activité aux SCPI de bureaux parce qu’elles me semblent moins sensibles à la conjoncture.

Sur les conseils de Carpediem, Immorente a été ajoutée à la sélection.

L’analyse de certains critères importants : emplacements, qualité de gestion est difficile pour moi.

L’objectif est, par une démarche collaborative, d’aboutir à une meilleure compréhension des avantages et inconvénients de chaque Scpi.

Peut on encore vraiment d’ailleurs considérer FPR comme une SCPI à capital fixe dans le sens ou elle est en AK quasiment en continu ?

Elle y retourne la a nouveau à 910 euros la part……

(Hormis bien sur qu’il n’y a pas de prix de retrait)

Oui officielle

910 euros la part, 35000 parts, 14M€ à compter du 28 juillet

Je pense que pas mal de vos infos semblent inexactes (ou périmées).

Un exemple : Novapierre n’a pas/plus de "trésorerie excessive"  (lisez par exemple le rapport du conseil de surveillance, page 8 du rapport annuel 2013 qui indique "L’excédent de trésorerie des années précédentes a été résorbé").

Pour les incohérences que vous avez détectées : vous devriez être en mesure de déterminer vous-même où se situe l’erreur, en calculant vous-même le TRI, en mettant dans un tableau excel les valeurs de part en début et fin de période, et les montants distribués chaque année.
Ici je calcule  : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-780,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+797.44] = 6.35%
  (avec le prix net acheteur en 2008, et le prix net vendeur à fin 2013) (ça me semble correct)
              ou : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-780,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+885] = 8.24%
  (avec le prix net acheteur en 2008, et le prix net acheteur à fin 2013)  (c’est un peu abuser…)
              ou : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-704,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+885] = 10.754%
  (avec le prix net vendeur en 2008, et le prix net acheteur à fin 2013)  (c’est bcp abuser….)

Immobail (qui donne 9.34% de TRI pour la période de début 2009 à fin 2013, qui est bien celle "sur 5 ans") me semble un peu "à côté de la plaque" (mais indique bien dans sa note d’info que ce TRI ne considère pas un prix d’achat et de vente de parts…)
Les 6.35% que j’ai calculé supposent que les distributions ont été faites en fin d’année. Or elles sont faites chaque trimestre, et le TRI réel est donc un peu plus élevé. Si je considère que la distribution est versée en moyenne 3.7 mois avant, à 6.8%/an il faut ajouter 2% aux distributions, et on obtient TRI[-780,45.9*1.02,46.5*1.02,46.5*1.02,46.8*1.02,46.8*1.02+797.44] = 6.47% donc ça n’explique pas tout l’écart.

Autre gros défaut de votre comparaison : vous ne tenez aucun compte du prix des parts, plus précisément du fait que ce prix soit sur-évalué ou sous-évalué, par rapport à la valeur intrinsèque d’une part. A supposer que vos critères soient pertinents, et que vous les évaluiez correctement, ceci vous conduirait à acheter la SCPI "de la meilleure qualité", même à un prix prohibitif (lequel influencerait d’ailleurs aussi vos critère : un prix actuel élevé fera aussi augmenter le TRI)  (C’est un peu comme ça que la SdG peut "gonfler" temporairement le TRI d’une SCPI, en constituant un gros RAN, puis en le distribuant sur qqs années en augmentant beaucoup le prix de la part, avant que ça ne s’écroule).

Merci GoodByLenine pour les précisions apportées.

J’en déduis que le Taux de Retour sur Investissement est de moindre importance que  les performances opérationnelles, et en particulier, l’évolution de la valeur de réalisation et du résultat courant.

J’ai tenu compte de vos remarques et ajouté aux critères de “qualité” de la SCPI : emplacements, performances opérationnelles, frais, une colonne avec prise en compte du prix de la part :

Rien de surprenant : cela fait plusieurs années que les SdG (Sociétés de Gestion) des SCPI décrivent un marché de l’immobilier commercial difficile (en relation avec la crise, qui pèse sur les locataires, donc sur les valeurs locatives, et en raison de la baisse des taux qui pèse sur la rentabilité des nouvelles acquisitions)…. même si elles estiment que d’ici 2-3 ans ça ira mieux (et pour certaines, qu’elles s’en sortent mieux que leurs concurrentes).

Les résultats courant baissent quand …. les anciens associés sont dilués par de nouveaux (en nombre) qui achètent des parts à un prix trop bas (hors frais, je parle de ce qui revient vraiment à la SCPI pour une nouvelle part, comparé à la valeur de reconstitution par part) (en particulier les SCPI à capital variable sont vulnérables à ce niveau, avec souvent une divergence d’intérêt entre la SdG et les associés), ou lorsque les locataires renégocient le montant des loyers à la baisse, ou lorsque les locataires quittent les locaux en laissant un immeuble impossible à relouer en l’état et au même loyer (=> travaux + délai de vacance + nécessité de faire des "gestes commerciaux" sur le nouveau loyer) ce qui traduit un parc immobilier devenant obsolète (les "vieilles" SCPI sont souvent plus vulnérables sur ce point), ou quand la SCPI doit investir son cash dans des immeubles avec une rentabilité plus faible que la rentabilité de son parc existant (autre forme de dilution). Certains (voire tous) ces motifs concernent certaines des SCPI de votre tableau.

Seule une analyse approfondie des rapports annuels vous donnera des détails. Ainsi :
- Comparez ce qu’une SCPI conserve pour elle par nouvelle part avec la valeur de reconstitution par part : si la valeur de reconstitution est nettement plus faible, assez pour compenser le différé de jouissance des nouvelles parts (qui les renchéri un peu, en réalité) moins le délai que met la SdG pour investir la collecte, il y a dilution.
- Comparez le nombre actuel de parts avec celui il y a 3 ou 5 ans : plus le nombre de parts a augmenté, plus la dilution a pu avoir un gros impact.
- Comparez le rendement du parc immobilier, et le rendement des acquisitions récentes (encore faut-il que le rendement de ces récentes acquisition soit pérenne, sinon dans quelques années le rendement baissera).
- Analyser l’évolution du TOF, et les informations que la SdG donne sur les montants des loyers renégociés, et l’efficacité avec laquelle elle s’occupe des m² vacants.
- etc.
Bien souvent, quand la gouvernance est défaillante, vous trouverez un cumul de beaucoup de ces raisons. Parfois le prix des parts tient déjà compte de la situation (rarement quand la SdG le fixe, comme avec les SCPI à capital variable).

Merci GoodByLenine pour les éclaircissements.

J’ai reporté dans le tableau ce qui me paraît être la cause principale des baisses de rentabilité des Scpi étudiées :



Mes interprétations qualitatives des données recueillies sont les suivantes :

BTP Immobilier
Sur le plan des chiffres, c’est celle qui me semble la mieux placée : frais modérés, hausse régulière de la valeur de réalisation, prix attractif, pas de dilution, résultat courant en amélioration depuis 2012.
Son point faible est l’emplacement de plusieurs biens difficiles à louer ou à vendre.
L’interrogation porte sur la stratégie future de la société de gestion. Vont-ils se contenter de gérer au mieux le parc immobilier existant, ou bien, se lancer dans des arbitrages générateur de frais ?

Cap’Hebergimmo
Cette SCPI cumule l’avantage de bénéficier de frais réduits tout en étant gérée par Foncia qui, dans le passé, a démontré ses excellentes capacités à investir dans des biens de qualité et à les gérer au mieux.
Par ailleurs, le secteur des services me semble avoir plus de potentialité que les commerces et bureaux.
A court terme (3 ans), la rentabilité va rester faible (<5%) et la revalorisation des actifs risque de tendre vers 0.
A long terme (20 ans), vu le contexte : gestion "Foncia", frais modérés, secteur porteur, cette SCPI ne pourrait-elle pas être celle qui génère la meilleure rentabilité ?

Novapierre 1
Cette SCPI est dotée de plusieurs avantages : emplacements de première catégorie, frais modérés.
Le problème de cette SCPI est la gestion catastrophique des augmentations de capital. Je ne comprends pas pourquoi le prix de la part à été fixé, en 2011, à un prix dilutif pour les anciens associés. La conséquence en est une baisse de 25% du résultat courant et de 0,5% de la valeur de réalisation. La situation est en phase de régularisation.
Je m’interroge sur la stratégie commerciale de Paref. Une augmentation de capital à bas prix risque-t-elle de se reproduire? Lorsque le capital social statutaire sera atteint, Paref se limitera-t-il à la gestion du patrimoine de Novapierre ou cherchera-t-il à accroître son capital?

Foncia_Pierre_Rendement
La gestion de cette SCPI par Foncia me semble remarquable. Malgré des frais élevés et des augmentations de capital constantes, Foncia réussit à maintenir le résultat courant et à faire augmenter la valeur de réalisation au rythme de l’inflation.
Malgré tout, je la trouve un peu trop chargée en frais et chère.

Actipierre_Europe et Immorente
Ces SCPIs ne préservent pas le capital des associés de l’inflation. Cela me semble non compatible avec l’attente principale d’un placement immobilier.
Cette mauvaise performance est due, à mon avis, à des augmentations de capital dilutives pour Actipierre_Europe et à un excès de frais pour Immorente.
L’abondance de souscriptions :
- réseau bancaire Banque Postale + Caisse d’Epargne pour Actipierre _Europe
- assurance-vie pour Immorente
n’incite pas ces deux SCPIs à rechercher des performances correctes pour les souscripteurs.

Retours d’expérience et compléments d’information sont les bienvenus.

Bonjour Goiz.

Je suis tout à fait disposer à discuter des cas que vous proposez. Toutefois, concrètement, de quelles SCPIs s’agit-il?

À mon avis, sur le long terme, les frais ont une incidence sur la performance d’un placement.
En SCPI, je n’ai pas une expérience suffisante.
En assurance-vis, support Euro, lorsque j’ai eu à choisir, j’ai sélectionné celles qui avaient le moins de frais de gestion : MIF et MASCF. Si vous étudiez un comparatif avec les performances à long terme, vous pourrez constater que leur classement est remarquable.

Pour les SCPI, c’est compliqué et les frais ne sont pas le seul critère.
Pour Foncia, les frais sont plus élevés mais ils arrivent à compenser par la qualité de leur réseau.
Par exemple, il est probable que la recherche de biens et de locataires leur coûte moins cher qu’une société de gestion ne disposant pas d’agence. Aussi, ils peuvent, pour une performance équivalente, facturer plus aux associés en frais de gestion.

Le choix des critères est, je le reconnais, arbitraire. Je ne me suis pas limité à étudier les frais de chaque SCPI. Les échanges sur ce forum aident à mieux comprendre comment interpréter les performances des SCPIs.

La somme que je vais investir représente, pour moi, un montant important, doublé d’un engagement à crédit de longue durée. Aussi, je suis désireux de connaître les avantages et inconvénients des différents supports pour pouvoir faire un choix dans les moins mauvaises conditions possibles.
C’est pour cela que je demande aide et conseil aux intervenants de ce forum.

Je ne connais pas novapierre1 mais plutot Pierre Plus qui semble avoir connu le meme pb au meme moment. De ce que j en sais, Pierre Plus est en train de remonter la pente.

Pierre007 : c etait un exemple. Ce qui compte au final pour les scpi ce sont les resultats (et accessoirement ce que vous toucherez les x prochaines années). Pour les fonds euros je ne savais pas. J aurais plus pensé aux OPCVM, les gerants ne faisant pas mieux que le marché, il est souvent dit qu il vaut mieux choisir les UC les moins chargés en frais, meme si la volatilité et la speculation n ont rien a voir sur ce type d actifs donc on ne peut comparer le fonctionnement d un fonds d’une AV (€ ou UC) avec celui d une scpi.

FPR est un "bon choix" sur les elements dont je dispose. Choisissez au moins celle la pour une partie de votre investissement. Elle est chere mais dites vous que quand vous serez associé, vous serez également content qu elle soit a un prix non dillutif pour les nouveaux entrants.

Merci Goiz pour votre conseil sur FPR. J’en tiendrai compte. Je comprends ce que vous voulez dire, c’est une Scpi de qualité et chère, mais c’est une assurance de performance et de non dilution pour le futur.