Vos critères déterminants pour un achat immobilier locatif ?

manucool · #1

Bonjour,
Je cherche à investir quelques économies dans de l’immobilier locatif sur Rouen.
Après de nombreuses visites, j’ai toujours le sentiment de ne pas trouver exactement ce que je veux. Par exemple, j’élimine les apparts dans des grosses copropriété (+de 10 lots), je ne veux pas de RDC ou d’étages élevés (au dessus du 3e étage), surtout pas d’ascenseur, pas de gardien, pas de jardin…
Si vous aviez 3 critères à retenir pour engager une visite suite à la lecture d’une annonce, lesquels seraient d’après vous primordiaux, en dehors de la superficie et de l’emplacement, bien entendu :-)

Dernière modification par manucool (06/08/2014 17h54)

Mots-clés : critères, immobilier, locatif

amelzo · #2

voici les avantages que je trouve dans les "défauts" que tu mentionnes :

pas dans des grosses copropriété (+de 10 lots)

- charges moins élevées

je ne veux pas de RDC

- moins cher et intéressant s’il y a un jardin privatif par exemple. et peut être loué à personne âgée.

ou d’étages élevés (au dessus du 3e étage),

- moins cher

pas de gardien,

- un gardien est quand même la garantie d’un immeuble bien entretenu. et mieux vaut que l’immeuble soit bien entretenu afin d’éviter une dégradation qui arrivera plus vite et donc nécessitera des charges plus importante.

sinon mes 3 critères (autres superficie et emplacement) :

- l’état de la copropriété
- l’agencement de l’appartement (car je cherche un petit studio donc il faut qu’il soit bien agencé) (pas envie de faire de gros travaux, sauf si super affaire).
- le prix bien évidemment

skype · #3

J’ai l’impression (peut être à tord) que vous cherchez à acheter pour louer comme si vous cherchiez à acheter pour habiter. Ce qui est de mon point de vue une erreur.

Par exemple sur l’étage. Vous cherchez les étages les plus chères lorsqu’il n’y a pas d’ascenseur (1er, 2ieme, 3ieme).

Des personnes âgées sont très contentes de louer en RDC et les étudiants sont contents de louer au dessus du 3ieme étage si cela leur permet de payer un peu moins chère de loyer.

Il est vrai que ces biens ne sont pas très liquides mais les rabais peuvent être important.

Pour répondre à votre question, après l’emplacement (qui est le plus important) :

- Le rendement espéré (loyer/prix)
- Les charges de copropriété
- L’état de la copropriété (immeuble ravalé, commun propre, pas de mauvais payeur,…)
- L’éventuel plus value à terme (construction possible d’un métro, d’une faculté ou autre dans 10 ans qui n’est pas encore spécialement valorisé,…)

Mais le plus important reste pour moi d’avoir le meilleur rapport entre emplacement (qui définie une grande partie du risque en général) et le rendement espéré

manucool · #4

amelzo a écrit :
voici les avantages que je trouve dans les "défauts" que tu mentionnes :
pas dans des grosses copropriété (+de 10 lots)
- charges moins élevées

Plus difficile à gérer, moins de poids dans les décisions, syndic gourmand. Pas pour moi…

amelzo a écrit :
je ne veux pas de RDC
- moins cher et intéressant s’il y a un jardin privatif par exemple. et peut être loué à personne âgée.

Je cherche plutôt à louer à des étudiants et le RDC est parfois mal vu (d’un point de vue sécurité), notamment pour les étudiantes.
Le jardin, c’est de l’entretien. Donc pas pour moi.

amelzo a écrit :
ou d’étages élevés (au dessus du 3e étage),
- moins cher

c’est vrai mais le loyer est moins élevé aussi …

amelzo a écrit :
pas de gardien,
- un gardien est quand même la garantie d’un immeuble bien entretenu. et mieux vaut que l’immeuble soit bien entretenu afin d’éviter une dégradation qui arrivera plus vite et donc nécessitera des charges plus importante.

Le coût est d’après moi trop important (salaire+charges) pour l’intérêt final

Tu l’auras compris je cherche àrester rentable ! :-)

manucool · #5

@skype

Vous avez raison. Je débute dans mes recherches et je m’imagine moi dans l’appartement alors que ce n’est pas moi qui vais l’habiter … sentiment tenace.

amelzo · #6

manucool a écrit :
amelzo a écrit :
voici les avantages que je trouve dans les "défauts" que tu mentionnes :
pas dans des grosses copropriété (+de 10 lots)
- charges moins élevées
Plus difficile à gérer, moins de poids dans les décisions, syndic gourmand. Pas pour moi…

amelzo a écrit :
je ne veux pas de RDC
- moins cher et intéressant s’il y a un jardin privatif par exemple. et peut être loué à personne âgée.
Je cherche plutôt à louer à des étudiants et le RDC est parfois mal vu (d’un point de vue sécurité), notamment pour les étudiantes.
Le jardin, c’est de l’entretien. Donc pas pour moi.

amelzo a écrit :
ou d’étages élevés (au dessus du 3e étage),
- moins cher
c’est vrai mais le loyer est moins élevé aussi …

amelzo a écrit :
pas de gardien,
- un gardien est quand même la garantie d’un immeuble bien entretenu. et mieux vaut que l’immeuble soit bien entretenu afin d’éviter une dégradation qui arrivera plus vite et donc nécessitera des charges plus importante.
Le coût est d’après moi trop important (salaire+charges) pour l’intérêt final

Tu l’auras compris je cherche àrester rentable ! :-)

si tu cherches à rester rentable alors il faut que tu revois tes critères car comme dit Skype, on a l’impression que tu cherche un logement pour toi.

mais la bonne gestion de la copro et son état est important.
bon courage dans tes recherches

thh · #7

Le maitre mot est patience.
Un jour ou l’autre le bien recherché se présentera.
J’ai épluché les annonces et fait des visites pendant deux ans pour trouver.

Arnaud13 · #8

Pour revenir à la question initiale, mes 3 critères… je voudrais bien dire, comme je l’ai lu (et appris) sur ce forum: l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement….

Mais….. en dehors de l’emplacement (qui est 90% du choix pour moi…):

- Cash Flow NET >0
- quelques travaux à faire (optimisation fiscale, et les inclure dans le crédit)
- maxi 30/35m2, mais en super état après travaux, je veux que l’appartement sorte du lot parmis toutes les annonces…

Je cible plutot les jeunes qui commencent à travailler… S’ils se sentent bien dans l’appartement, qu’ils se sentent soutenu par un propriétaire "sympa et compréhensif"… ils resteront…
Je suis sur le point d’acheter un grand T4 de 60m2, que je vais remettre dans sa config initiale, 2 T2… ainsi je divise mes risques d’impayés et de mauvais choix dans les locataires, j’augmente mon cash flow, je fais des travaux qui vont réduire ma fiscalité… et j’évite un famille avec 10 enfants qui pourraient nuire à l’immeuble…

Pryx · #9

Bonjour;
De mon côté je ne suis pas d’accord sur votre vision du gardien Manucool;
C’est pour moi une bonne dépense. (Si il fait son boulot). Un gardien est un plus très appréciable. En tant que bailleur je trouve très bien d’avoir un homme de confiance dans la résidence. J’entretiens donc de bonne relation avec celui-ci car il peut dépanner, trouver des locataires etc… Après vous avez raison si c’est un poivrot qui regarde Derrick, la dépense est superflue.

Je regarde un bien si le rapport cout total/loyer < 150. (8% de renta brute); De mon coté je me cantonne pour l’instant à Toulouse qui est une ville ou les renta ne sont pas exceptionnelle.

L’emplacement est important, mais achetez en centre ville n’est pas très rentable (sauf affaire exceptionnelle). Je n’achèterais pas dans de grande Résidence en plein quartier chaud. Mais un petit collectif en périphérie de ce quartier est souvent recherché par de bon profil.

Attention aux charges ! C’est un point important, savoir ce qu’il y a dedans, et faire un petit ratio au m2 pour rendre les biens comparables.

Les RDC sont parfois moins cher et se louent aussi cher. Pourquoi les écarter de votre scope ?

Matinvest · #10

Bonjour

En dehors de l emplacement, mes criteres
- l etat du bien par rapport au prix demande
- la rentabilite
- l agencement du bien par rapport aux criteres des structures auxquelles je loue regulierement.

Cordialement

DDtee · #11

A la lecture de l’annonce :
1/ Emplacement (si il est pas indiqué du tout = sans doute très mauvais et à fuir, indiqué vaguement = emplacement moyen, faut voir)
2/ Potentiel de 100 loyers mensuel pour payer le bien
3/ Charges de copro (j’exclus au delà de 8/10 lots)

si j’ai droit toujours à la lecture de l’annonce à deux autres critères :
4/ Prix au m2 -20% à ce que j’estime être la moyenne pour ce type de bien dans ce quartier (souvent minimum requis pour satisfaire le 2/)
5/ Type de bien recherché à la location (cela pourrait être le point le plus important)

En fait comme tous ces critères doivent être réunis, c’est l’addition qui commence à devenir sportive

Je rejoins @Pryx qu’un critère soit sexy ou pas a peu d’importance, il faut penser en terme de marché (l’exemple de rdc est très juste)

Comme nous le fait entendre @thh il faut être maître patience pour réunir tous ces critères…

nicolasx · #12

J’apporte ma pierre à l’édifice avec ma maigre expérience d’investisseur dans le locatif.

A mes yeux aucun de vos critères n’est bon, je m’explique.

Le but est de réaliser une opération financière et non de chercher un logement pour y vivre. Donc les seules considérations à prendre en compte sont les aspects économiques.

Vos critères sont subjectifs et non économiques.
Je vous liste donc mes 3 critères importants :

La rentabilité réelle
La facilité à louer
Le prix par rapport au marché.

1/ La rentabilité réelle
Cela doit être votre seul moteur puisque c’est un placement économique. Il est important de bien calculer la rentabilité réelle du bien et non celle affichée par le vendeur et/ou le marchand de biens.
il me semble raisonnable de se fixer 5% de rentabilité minimum.
Le calcul doit se faire sur la base d’un prix de location raisonnable afin d’éviter les périodes de carence et/ou de faire chuter votre rentabilité

2/ la facilité à louer
Il faut que votre bien séduise les futurs locataires et qu’il soit dans leur budget. Le plus bel appartement de Rouen vous sera inutile s’il n’est pas dans les moyens de vos locataires.

3/ le prix par rapport au marché :
Personne ne peut prédire qu’elle sera la santé du marché immobilier dans 5,10,15 ans ou plus.
Ferez vous une plus value, une moins value ? bien malin qui peut le savoir.
C’est pour cela que vous devez acheter à un prix raisonnable au regard du marché.
Cela impactera directement votre rentabilité et donc la facilité à le louer à un prix raisonnable.

Arnaud13 · #13

Je suis en partie d’accord. Et donc, en partie pas d’accord :-)

En partie d’accord car vos 2 critères sont les memes que les miens, juste formulés autrement…

Concernant le 3eme critère, ceci est bien sûr important, mais moins que la localisation par exemple. Si la rentabilité est bonne + facile à louer, je me fous du prix d’achat… (à mes yeux en tous cas)

Pas question bien sûr d’acheter cher. Mais… la valeur du bien à long terme m’importe peu. A partir du moment où ma localisation est bonne, le bien suivra "au pire" le marché, dans une sens comme dans l’autre. Et surtout s’il se loue bien (votre critère 2…) alors l’ensemble s’autofinancera sur 20 ans. Donc si un bien acheté 50K maintenant vaut 40K dans 20 ans, je m’en tape un peu. J’aurais toujours 40K dans 20 ans, financés par les locataires, et en n’ayant rien mis sur la table au début. Sur un tel exemple, je préfère acheter 55K le bien plutot que perdre une belle opportunité… (à partir du moment où le cash flow net reste positif malgré ces 55k bien sûr, et location "facile")

Pryx · #14

La bonne négociation du prix, vous permet d’avoir une marge de sécurité sur l’équilibre global de votre opération;

La rentabilité se constate, à postériori. Si vos hypothèse s’avèrent faussées vous prenez un risque considérable.

Acheter au juste prix (voire avec un discount) est la première des choses à regarder

Viens ensuite l’équilibre financier

Puis selon vos estimations la facilité de sortie de votre bien; potentiel de plus-value, facilité de vendre..
et dans cette optique rentre en ligne de compte : L’emplacement (qui sert aussi pour facilement louer votre bien), les perspectives de développement du quartier (métro, tram, commerces….).

@nicolasx : Vous avez raison l’important est le coté économique de l’investissement, seulement celui-ci n’est que la conséquence des choix précédents. D’où l’intérêt de bien borner ces choix.

DDtee · #15

nicolasx a écrit :
il me semble raisonnable de se fixer 5% de rentabilité minimum.

La notion de raisonnable est très subjective (pour ce rendement tout aussi subjectivement je dirais relative ) dans tous les cas ce taux ne permet pas l’autofinancement.

galiego · #16

Une des réponses exclu le centre-ville ancien ; pourquoi ?

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Vos critères déterminants pour un achat immobilier locatif ?

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#2 06/08/2014 17h22

#3 06/08/2014 17h33

#4 06/08/2014 17h47

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#5 06/08/2014 17h53

#6 06/08/2014 18h12

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1 #8 07/08/2014 10h11

#9 07/08/2014 10h29

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#11 07/08/2014 11h42

#12 07/08/2014 12h56

#13 07/08/2014 13h52

#14 07/08/2014 14h37

#15 07/08/2014 15h53

nicolasx a écrit :

#16 11/08/2014 19h34

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