Division d'appartements : l'art de créer de la rentabilité locative…

schnoufler · #1

Bonjour,

J’ai une idée dans la tête mais que je n’ai jamais réaliser et qui consiste à diviser des appartements assez grand (minimum 50 m2) pour en faire 2 studios (ou plus).

Cependant j’aimerai savoir si vous aviez déjà utiliser cette technique et les avantages / inconvénients de cette méthode.

Les principaux avantages que je vois :
-on peut avoir des studios dans un état neuf (car ils viendront d’être créés suite à de lourds travaux)
-rapport qualité prix introuvable sur le marché (le prix du m2 de studio neuf dans des villes attrayantes est forcément plus élevé que le prix au m2 lié à l’achat d’un grand appartement à rénover)
-les gros travaux permettent la génération d’un déficit foncier ;
-excellente rentabilité mais lié à un effort à produire : les travaux.

Les principaux inconvénients sont :
-lourds travaux (afin de rendre techniquement possible la division de l’appartement et la vie des locataires : arrivée/écoulement de l’eau, compteur électrique individuel etc).
-les 2 (ou plus) studios resteront au niveau du cadastre et de la copropriété un seul appartement ce qui peut être gênant (revente d’un studio impossible, obligation de vendre tout l’appartement et donc tous les studios)

Qu’en pensez-vous (avantages, inconvénients) ?

Merci pour vos contributions.

Message édité par l’équipe de modération (19/02/2016 20h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : division appartement, division, locatif, maison, studio

DDtee · #2

Le sujet à été de nombreuses fois abordé sur ce forum (utilisez le moteur de recherche en haut à droite)
La division cadastrale semble indispensable, autrement qui paiera la taxe d’habitation ? Cela va déclencher dans la plupart des villes le paiement d’une taxe parking si des emplacements ne sont pas déjà disponibles…

Arnaud13 · #3

et pour la facture EDF? idem…
Mais je trouve aussi que c’est une bonne idée, que je compte appliquer sur un lot d’ici la rentrée.
Autre avantage pour moi: repartir le risque locatif, je prefere 2 locataires à 400eur qu’un à 700eur… avec une famille et plein d’enfants….
Et en studio ou T2 on peut faire du meublé, alors qu’avec un T4….

schnoufler · #4

Ok je viens de voir les différents sujets abordant ce point mais je souhaiterai aborder précisément toutes les démarches visant à diviser un grand appartement dans un immeuble en copropriété pour en faire plusieurs studios.

Une sorte de guide ou de préconisation afin de faire cette démarche proprement en respectant les lois/règlements et tout en optimisant au maximum les différentes démarches (ne pas mettre la charrue avant les bœufs).

Concernant la division cadastrale :
-quel est son coût approximatif dans l’idée où on diviserait un appartement en 2 studios ?

-Pour diviser un appartement en 2 studios, a-t’on besoin de demander l’autorisation lors d’une assemblée générale ou une simple déclaration au syndic est suffisante ? Si un vote est obligatoire, est-ce à l’unanimité ? Faut-il un motif légitime de refus pour que la copropriété puisse refuser cette autorisation ?

-Concernant la taxe parking, est-elle encore applicable à partir du 1er janvier 2015 ?

-Faut-il demander un permis de construire alors que ce sont des travaux à l’intérieur d’un appartement ?

-Afin d’être en règle vis-à-vis de la taxe d’habitation, quelle déclaration faut-il faire aux impôts ?

-Concernant le cadastre, quelle déclaration faut-il faire ? A quels moments ?

Je sais qu’il y a encore d’autres démarches mais j’aimerai déjà dégrossir la question d’autant plus que je ne suis pas le seul intéressé par ce sujet mais qui me paraît complexe à 1ère vue.

schnoufler · #5

Arnaud13 a écrit :
et pour la facture EDF? idem…
Mais je trouve aussi que c’est une bonne idée, que je compte appliquer sur un lot d’ici la rentrée.
Autre avantage pour moi: repartir le risque locatif, je prefere 2 locataires à 400eur qu’un à 700eur… avec une famille et plein d’enfants….
Et en studio ou T2 on peut faire du meublé, alors qu’avec un T4….

Bonjour Arnaud,

Je suis du même avis que toi.
De plus, dans certaines villes, il est quasiment impossible de trouver une rentabilité de 10% car ce sont des zones sûres (bon emplacement en centre ville, beaucoup d’investisseurs) et cette technique (la division) est un moyen d’atteindre cette rentabilité inatteignable et d’obtenir des studios neufs.

Concernant EDF : on peut soit faire un contrat de location meublé avec des charges forfaitaires mais attention au locataire qui laisserait le chauffage électrique allumé toute la journée…
Je pense qu’avoir 2 compteurs électriques indépendant et de ce fait une nécessité à moins d’avoir un chauffage central dans la copropriété ce qui diminue le risque d’un locataire utilisant une grande quantité d’électricité !
Serait-il autorisé de mettre à jour les charges forfaitaires tous les 3 mois par exemple en cas d’exagération d’un locataire au niveau du chauffage électrique ?

toudoucement · #6

Je serais plus tenté de faire du meublé en colocation.des pieces communes et chacun sa chambre(si possible avec ses toilettes et sa douche individuelle).

Une de mes filles part faire ses etudes à 400km et elle vient de louer un appartement meublé équipé avec une copine qui part dans la même ville.La formule nous plait mieux que de la savoir seule dans un petit studio

schnoufler · #7

C’est vrai qu’il y a de plus en plus de personnes choisissant la colocation et qu’au niveau rentabilité on peut s’y retrouver mais j’aimerai éviter ce choix pour diverses raisons et préfère me tourner vers la division de lots ou au moins être à même de juger de sa faisabilité et de son intérêt !

Boubouka · #8

Idée géniale mais trop compliquée si vous êtes en copropriété.

Les WC (ce qui me semble le plus contraignant)
les compteurs électriques
Si chauffage central, quelle horreur !
La répartition des charges
Et enfin les ouvertures.

Sauf si vous possédez la totalité de l immeuble.

Christophe87 · #9

Pour avoir un peu réfléchi à cette solution qui sur le papier est effectivement très attractive, il est important de rappeler qu’à ma connaissance, les travaux liés à la division d’un appartement ne peuvent pas donner lieu à un déficit foncier :

Revenu foncier : travaux de construction ou de reconstruction

Arrêtez moi si je comprends mal les textes de loi mentionnés ci-dessus

bascarol · #10

schnoufler a écrit :
Concernant la division cadastrale :
-quel est son coût approximatif dans l’idée où on diviserait un appartement en 2 studios ?

-Pour diviser un appartement en 2 studios, a-t’on besoin de demander l’autorisation lors d’une assemblée générale ou une simple déclaration au syndic est suffisante ? Si un vote est obligatoire, est-ce à l’unanimité ? Faut-il un motif légitime de refus pour que la copropriété puisse refuser cette autorisation ?

-Concernant la taxe parking, est-elle encore applicable à partir du 1er janvier 2015 ?

-Faut-il demander un permis de construire alors que ce sont des travaux à l’intérieur d’un appartement ?

-Afin d’être en règle vis-à-vis de la taxe d’habitation, quelle déclaration faut-il faire aux impôts ?

-Concernant le cadastre, quelle déclaration faut-il faire ? A quels moments ?

Je sais qu’il y a encore d’autres démarches mais j’aimerai déjà dégrossir la question d’autant plus que je ne suis pas le seul intéressé par ce sujet mais qui me paraît complexe à 1ère vue.

Bonjour,

Etes vous sur d’avoir l’accord des copropriétaires ?
Modifications du règlement, donc Notaire
Modification des surfaces, donc Géomètre

Pour le reste, cadastres, Taxe habitations et autres taxes… bureau des hypothèques… ca sera :
Soit un Permis de construire, soit une déclaration préalable suivant les travaux, montant, importance des travaux…

Vous parlez de plusieurs studios, concernant les travaux, sont ils réalisables, la séparation des fluides et énergies demande d’important travaux. Voir des mise aux normes!

Cdt

uval · #11

C’est effectivement un très bon moyen d’augmenter sa rentabilité… un T2 à 600e ou deux T1 à 400e chaque ?

Mais effectivement, après discussion avec mon notaire sur ce sujet, l’accord de la copropriété est indispensable, la modification des lots entraine également des surcouts, les raccordements aux évacuations existantes de l’immeuble à faire contrôler (WC, SDB, etc…) et un compteur électrique pour chaque studio.
Attention à ne pas se retrouver coincer par les normes de construction actuelles (largueurs des portes etc…). Les autres postes de dépenses étant nommés sur les messages antérieurs.

Un calcul des couts et du temps nécessaire à l’obtention des accords est effectivement indispensable je pense.

Pruls · #12

Bonjour,

j’ai mis un lien dans la synthèse des types d’investissements.

Les interventions soulignant les risques doivent nous aider à ne pas nous tromper, plus on aura de cordes à notre arc, mieux les risques liés à l’investissement seront identifiés.

Bravo pour votre initiative de synthèse, elle nous permettra d’améliorer la qualité des échanges en limitant les questions de débutants.

Cordialement.

Pruls · #13

uval a écrit :
C’est effectivement un très bon moyen d’augmenter sa rentabilité… un T2 à 600e ou deux T1 à 400e chaque ?

200€ par mois => environ 24k d’investissement supplémentaire possible.

Est ce que cela couvre le coût de la transformation, y compris l’éventuelle taxe parking?

schnoufler · #14

Après lecture des différents messages j’abandonne l’idée (fausse bonne idée…).

Rien que l’accord de la copropriété me semble très difficile à avoir et les autres contraintes évoquées me paraissent coûteuses et hasardeuses à réunir.

Reste à trouver un nouvel investissement : un ou plusieurs appartements à rénover à bas prix, un appartement vendu à un prix décoté (suite à un divorce ou autre) ou un immeuble de rapport.

En tout cas merci pour vos réponses. Savoir éviter un investissement hasardeux et déjà une bonne décision même si ça ne fait pas augmenter le cashflow :-)

Je vous tiendrai au courant !

toudoucement · #15

Sage décision à mon avis. Pensez à mon idée d’un appartement meublé équipé de la moindre petite cuillère et du lave linge. à mon avis en colloc,y’a un petit potentiel d’augmentation de loyers(avec un interet fiscal)

Kabal · #16

Bonjour,

Ma compagne et moi-même venons de visiter un appartement de 87m² qui "sur plan" pourrait être séparé en 67m² + 20m² pour en faire un T2 + studio à la place d’un T3. La partie de 67m² serait pour notre résidence principale et le studio pour être loué.

La partie studio nécessite des aménagements : WC / Salle de bain / Cuisine pour être habitable / Electricité ? / Gaz ? / Eau ?

De plus "idéalement", cette séparation devrait être réversible au cas où je veuille récupérer cette partie là notamment en cas de naissance non actuellement prévu.
Idéalement toujours, cette partie pourrait être vendue si besoin (le beurre et l’argent du beurre). Dans ce cas, il faut s’assurer que la copro permet la division des biens.

Mes questions sont :
- Certains ont-ils déjà pratiqués cela ? Quels problèmes ont-ils rencontrés ?
- La gestion d’un locataire si proche peut-il être un problème ?
- Risque à la revente en l’état (séparé) ?
- A quoi devrais-je faire attention ? Quels charges puis-je répartir à mon locataire si je ne fais pas de compteur séparé pour EDF / GDF / Chauffage électrique / Eau / etc… au prorata de la surface par exemple ?
- Ai-je besoin de l’avis de la copro pour cette séparation ou pour les travaux notamment sur la colonne d’eau / chauffage ?

Cet appartement générerait un apport supplémentaire initial de 10-15% hors travaux (vs notre budget prévu) mais pourrait permettre de couvrir dans les 30% de la mensualité du prêt que nous pourrions de toute façon honorer en totalité.

Ce serait pour un premier achat donc suivant la difficulté de la chose, il faut que le projet soit clair pour nous avant de se lancer. Nous n’avons pas trop creusé le sujet pour le moment car cela nous parait titanesque comme chose à faire d’où la prise de renseignement.

Je vous remercie d’avance pour les renseignements que vous pourriez apporter pour éclaircir cette situation.

bascarol · #17

Kabal a écrit :
Bonjour,

Bonjour,

Kabal a écrit :
Mes questions sont :

- A quoi devrais-je faire attention ? Quels charges puis-je répartir à mon locataire si je ne fais pas de compteur séparé pour EDF / GDF / Chauffage électrique / Eau / etc… au prorata de la surface par exemple ?

Le revente d’électricité est interdit.

Kabal a écrit :
- Ai-je besoin de l’avis de la copro pour cette séparation ou pour les travaux notamment sur la colonne d’eau / chauffage ?

Oui, plutôt, même l’unanimité

Voir aussi a repasser devant le notaire, géomètre, urbanisme, ect…

.

Ostrog · #18

Bonjour !

Comme indiqué ici (Ostrog : étude de cas immobilier (faire plusieurs logements dans une maison de ville)), je m’intéresse à un projet de création de studios dans une maison.

D’après vous, vaut-il mieux :

- faire une division et création de lots
ou
- mettre des sous compteurs, déclarer aux impôts pour la TF et garder un seul lot en meublé

Merci pour votre aide

sheeper78 · #19

Bonjour,

Dans le cas d’une détention pour de l’investissement locatif il faut selon moi garder en l’état et poser des sous compteurs + boîtes aux lettres en faisant attention aux règles liées à l’affectation de places de stationnements par habitation.

Aucun intérêt de se lancer dans une création d’état divisionnaire à part pour une répartition plus juste des charges communes, de plus vous ne pourrez pas créer de copropriété car l’ensemble des lots seront en votre possession.

Ostrog · #20

Dans un cas comme celui si, ne risque t’il pas d’y avoir un soucis au niveau électrique ?

Si l’ensemble des appartements font fonctionner leurs appareils électriques en même temps, n’y aurait il pas un problème ? Ne faut il pas un réseau électrique spécial ?

gunday · #21

sheeper78 a écrit :
Dans le cas d’une détention pour de l’investissement locatif il faut selon moi garder en l’état et poser des sous compteurs + boîtes aux lettres en faisant attention aux règles liées à l’affectation de places de stationnements par habitation.

Attention pour les sous-compteur, en location nu, il est interdit de revendre l’électricité (et donc d’avoir un sous-compteur). En meublé, il me semble que seul le forfait de charge tolère cette situation.

Ostrog · #22

Ce serait de la location meublée uniquement. Avec forfait de charge bien sûr. Donc aucun soucis apparemment ?

alanbzh · #23

Christophe87 a écrit :
Pour avoir un peu réfléchi à cette solution qui sur le papier est effectivement très attractive, il est important de rappeler qu’à ma connaissance, les travaux liés à la division d’un appartement ne peuvent pas donner lieu à un déficit foncier :

Revenu foncier : travaux de construction ou de reconstruction

Arrêtez moi si je comprends mal les textes de loi mentionnés ci-dessus

Bonjour,

Je me pose exactement la même question.
Est-ce que les travaux liés à la division d’un appartement en plusieurs appartements sont déductibles du revenu foncier ?
En lisant les textes, je comprends plutôt que ces travaux rentrent dans la catégorie "travaux de construction / reconstruction" et ne sont donc pas deductibles, ce qui rend l’opération beaucoup moins intéressante…

Merci d’avance pour votre aide !

investisseur36 · #24

Si vous faites une découpe pour louer en meublé les travaux seront amortis en fonction de la nature des travaux.
Si vous faites une découpe pour louer au foncier, il est sur que tous les travaux ne passeront pas en déficit foncier (cloisonnement création tableau électrique,…), une partie pouvant quand même être déduit (peinture, isolation, sol,…)

Bernard2K · #25

alanbzh a écrit :
Je me pose exactement la même question.
Est-ce que les travaux liés à la division d’un appartement en plusieurs appartements sont déductibles du revenu foncier ?
En lisant les textes, je comprends plutôt que ces travaux rentrent dans la catégorie "travaux de construction / reconstruction" et ne sont donc pas deductibles, ce qui rend l’opération beaucoup moins intéressante…

Merci d’avance pour votre aide !

Bonjour, en application de la charte du forum que vous avez acceptée, merci de vous présenter dans la section ad hoc, ça facilitera les échanges ultérieurs.

Concernant la déductibilité des travaux en charges sur les revenus fonciers au régime réel, on ne peut pas faire une généralité sur la division.

Les principaux critères qui rendent des travaux non éligibles sont (un seul critère suffit !) :
- changement d’affectation (exemple : transformer un grenier en appartement)
- augmentation de surface habitable
- travaux sur le gros oeuvre.
- ampleur des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (en gros, quand on ne garde que les murs et qu’on refait tout le reste).

Concernant le fait de scinder un appartement en plusieurs, c’est assez tangent… Le bofip nous dit (point 110 dans cette page : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux ) :

sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement [donc non éligibles], les travaux :
- de démolition totale ou partielle d’un immeuble en vue de sa reconstruction ;

- de reconstruction d’un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants ;
- d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.

Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405)

Notez bien "opérations de cette nature". Cela veut dire que ce ne sont pas tous les travaux qui augmentent le nombre de logements qui sont non éligibles, mais seulement les travaux de la nature mentionnée dans ce passage, c’est à dire les travaux importants de reconstruction.

Lire aussi (point 140 dans la même page) :

Le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189).

Ce que j’en comprends, c’est que :
- lorsque la division ne s’accompagne que des travaux d’amélioration et d’entretien "normaux", sur un appartement qui était déjà affecté à l’habitation, et sans augmentation de la surface habitable totale, cela peut être déductible (jurisprudence de 1983 ci-dessus). Même si l’on déplace quelques cloisons (ce n’est pas du gros oeuvre).
- lorsque la division s’accompagne de travaux sur le gros oeuvre (percements d’ouvertures notamment) ou de travaux très importants, ou d’une augmentation de surface habitable, alors c’est non éligible (jurisprudence de 1980 ci-dessus).

Donc je ne suis pas d’accord avec investisseur36 dans sa partie sur les revenus fonciers : le cloisonnement ou la réalisation d’un tableau électrique ne sont pas, en soi, des travaux non éligibles.

Après, il n’y a que des cas particuliers. La meilleure façon d’être sûr de son coup, c’est de bien écrire le projet (avec plans, chiffrage, nature des travaux, affectation des locaux avant et après, échéancier de réalisation, etc.) et de demander un rescrit à l’administration fiscale, sur la base de ce dossier.

PS : déjà discuté de nombreuses fois sur le forum, exemple ici : Transformation d’une maison vétuste en 2 apptements pr créer des charges…

PPS : comme le dit justement investisseur36, la solution peut être de louer en meublé avec déclaration au réel simplifié, car dans ce cas, l’ensemble des coûts d’acquisition et de travaux va pouvoir être déduit et/ou amorti, selon la nature des travaux.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 16h41)

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1 #4 15/08/2014 13h44

#5 15/08/2014 13h55

Arnaud13 a écrit :

#6 15/08/2014 13h59

#7 15/08/2014 14h25

#8 15/08/2014 15h10

#9 17/08/2014 10h38

#10 18/08/2014 10h47

schnoufler a écrit :

#11 18/08/2014 16h14

#12 18/08/2014 17h13

#13 18/08/2014 17h16

uval a écrit :

#14 18/08/2014 23h26

#15 18/08/2014 23h32

#16 26/09/2014 15h35

#17 26/09/2014 20h54

Kabal a écrit :

Kabal a écrit :

Kabal a écrit :

#18 19/02/2016 15h53

#19 19/02/2016 16h38

#20 19/02/2016 17h43

#21 19/02/2016 23h02

sheeper78 a écrit :

#22 19/02/2016 23h38

#23 14/10/2016 14h18

Christophe87 a écrit :

#24 14/10/2016 15h15

2 #25 14/10/2016 16h05

alanbzh a écrit :

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