Investissement locatif dans des studios/T2 en meublés…

stephounet69 · #1

bonjour

je souhaite me lancer et investir dans quelques studio ou T2 au max et les louer si possible en meublés.

je viens de tomber sur une annonce ou je pourrais éventuellement devenir propriétaire de 2xT2 contigus actuellement non loués.
- 100.000€ les 2 apparts en bon état
- possibilité de location de 400€ HC chacun (peut etre plus si travaux d’amélioration et meublés).
- emprunt de la totalité, 100.000€ sur 20 ans avec une mensualité de 550€ environ pour 800€ encaissé. (de quoi remettre ca puisque je serais proche des 70%).
on se rapproche des 10% de rentabilité brute et les loyers couvriront largement le montant des mensualités ce qui me parait une bonne première affaire.

qu’en pensez vous ? est- il possible de faire mieux ? des conseils ?
j’hésite a augmenter encore et emprunter plus pour inclure les frais de notaire et quelques travaux et meubles…

concernant la fiscalité, est-il possible et préférable de les louer en tant que meublés afin de bénéficier de plus de déductions fiscales en tant que LMNP.
est-ce l’appartement qui est LMNP ou mon statut en tant que loueur ?
est-ce que n’importe quel studio ou T2 peut-etre passé en LMNP ?
dois je effectuer des démarches particulières pour les passer en LMNP et cela est il accordé automatiquement ? inscription au RCS c’est tout ?
les locataires peuvent bénéficier des APL sur un LMNP et si incritption à la CAF, est-il possible de les recevoir directement ?

étant donné que j’aurais beaucoup d’intérets à déduire ainsi que les frais de notaire, les travaux eventuels et achats de meubles pour améliorer les apparts etc, est-ce que le regime micro-bic est adapté et suffisant puisque les premières années , il y aura beaucoup de frais, peut etre moins que de rentrées de loyer au final ?

bref je sais, beaucoup de questions mais je débute, si quelqu’un d’expérimenté dans les LMNP sur Lyon et alentours pouvait me contacter par mail pour en discuter, ce serait plus facile.

merci de vos éclaircissement

un jeune qui débute ou presque…

Mots-clés : fiscalite lmnp

Boubouka · #2

Au vu de votre description c’est un nous achat qui s’autofinance. En générale, il y a une contre partie qu’il faut expliciter et accepter.

Par rapport a vos nombreuses questions les réponses sont généralement oui.

Faites au réel plutôt que micro bic. 20 ans de crédit, c’est l optimal (de mon point de vue).

Enfin, il vous faut un comptable si vous faites du meublé au réel.

GoodbyLenine · #3

Bonjour,

De manière générale, pensez à lire notre charte et à la respecter (par exemple à vous présenter, à chercher les infos avant de poser une question, etc.).

Sans connaitre votre situation, comment voulez-vous qu’on puisse vous répondre sur la pertinence d’un investissement, ou sur la pertinence d’un choix particulier (par ex de faire de la location meublée) ?

Ce n’est pas l’appartement qui est LMNP, mais le bailleur (=vous, ou plutôt votre foyer fiscal) qui effectue une activité de location meublée. La plupart de vos autres questions ont déjà été évoquées des dizaines de fois sur ce forum : donnez-vous la peine de chercher les réponses (ça vous permettra de comprendre plein d’autres choses), de consulter le Best Of et d’utiliser l’outil de recherche en haut à droite de cette page. Le micro-BIC est rarement optimal.

stephounet69 · #4

désolé d’avoir été un peu trop rapide et de ne pas avoir fait ma présentation mais c’est fait, j’étais préssé de poser ma question, désolé.

pour ce qui est de ma situation, j’ai un revenu et je gagne environ 25.000 net par an, je vois l’investissement en LMNP pour l’instant pour compléter mes revenus. J’ai la chance d’habiter pas très loin de lyon ou de nombreuses ville permettent d’avoir des rendements locatifs encore interressants.

Je n’ai aucuns credits en cours et je compte passer par un courtier pour les credits.

Je sais bien que toutes les infos peuvent etre disponible et j’ai deja lu beaucoup de choses mais ce n’est pas évident car on lit beaucoup de choses contradictoires en ce qui concerne la fiscalité en LMNP ou LMP, réel ou microBIC, je ne sais pas vraiment si commencer directement en réel au lieu de microBIC est une bonne idée vu la complexité.

Je sais que le reel est beaucoup plus contraignant et necessite un comptable mais peut etre que ca en vaut la peine meme dès le premier achat. J’ai lu aussi que l’on pouvait basculer de l’un a l’autre facilement.

Bref tout s’emmêle un peu et une réponse de quelqu’un d’expérimenté serait la bienvenue.

merci

TheVoid · #5

Bonjour,

Comme l’a dit GBL, le micro-BIC est rarement optimal, en tout cas en dehors des meublés de tourisme et pour un achat à crédit. Pour savoir combien vous perdriez ou gagneriez au réel, il vous faut une comptabilité plus précise et en particulier, le montant de vos charges (impôt foncier, intérêts, frais de copropriété, …).

Vous pourrez alors comparer concrètement les différents statuts, éventuellement en prenant également en compte une estimation du taux de vacance pour affiner les calculs.

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