Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Aucune attaque de ma part , et j’apprécie la manière dont vous avez répondu.

Le sens des mes réponses est pour vous faire appréhender certains points pouvant paraitre idéal par un "manque" de connaissance mais pouvant poser des problèmes ensuite.

Je ne prétend pas tout savoir mais disons que j’ai une petite longueur d’avance donc si je peux aider à éviter certaines erreurs.

Ne vous pressez pas pour acheter , il faut prendre le temps de monter un projet , de le rénover ou le rafraichir , de le stabiliser en terme de location , de connaissance du bien , des occupants.
Rien n’empêche de chercher ailleurs pendant ce temps mais avec peu de moyens , il faut prendre son temps cela permet d’éviter de se casser la figure.

Si chaque bien rapporte plus qu’il ne coute , il faut considérer que vos revenus augmentent à chaque achat , c’est déjà bien.

Ce qui est important avec la banque , c’est de présenter un projet bien ficelé avec plein de chiffre rassurant pour cela je vous conseille de préparer un document type lettre de motivation avec vos qualités , vos réalisation , les revenus de chacun , les expériences que vous avez retiré de vos précédents achats , les erreurs que vous ne ferez plus.
Indiquez à la fin de ce document , votre nouveau projet avec ses atouts en terme de cash flow , d’emplacement locatif etc …
Chaque bien doit être dissocié avec son résultat net en fin d’année et ensuite reprenez un tableau de cumul pour montrer votre "sérieux et professionnalisme"

Passez par un courtier vous libère de votre banque habituelle et permet des retours en terme de taux et d’acceptation qui valent largement les 1 % du montant emprunté.
Je vous conseille vousfinancez.com par contre je vous déconseille meilleuxtaux , pour être passé par ces derniers ils ’mont juste trouver une banque et j’ai toutes les démarches moi même ensuite.
Est-ce lié à l’enseigne ou aux personnes , je ne sais pas mais une mauvaise expérience ne donne pas envie de la renouveler.

Sur ce que j’ai fait , je suis parti initialement sur des petites surfaces pour des raisons de moyens , trop de studios a cette époque , je conseille plutôt du 25 à 30 M2 à rénover , comme vous l’avez fait pour votre appartement présenté avec des photos , c’est parfait pour vous et vous revendez en RP.

Sinon vous faites quelques achats toujours en 25 à 30 M2 , louez meublé que vous revendrez dans 10 à 12 ans , ce qui vous ferez un apport conséquent pour un autre bien plus important.

Les investissements sont un montage complexe et instable , c’est comme un échafaudage posé sur du sable et  quand la loi de l’emmerdement maximal s’applique alors ce ne sont que des problèmes , à vous d’éviter de vous retrouvez sous ce régime stressant.

J’ai eu une période ou je gérais impayé , charges de copropriété  maximale et en milieu d’année je ne savais pas comment payer le cumul des impôts foncier de fin d’année , je ne souhaite pas revivre cette période , prenez garde ne pas vous retrouvez dans une situation similaire par trop d’empressement

Concernant votre projet d’achat puis revente d’un bien , je vous ai donné mon avis , pensez que chaque achat vous génère des frais de mutation , un remboursement d’emprunt aussi etc…

Philippe

Je pense qu’il est important de faire ses premiers pas sur des biens pas trop grand en copropriété dans des villes ou la demande locative existe.

Les immeubles en centre ville sont souvent chers et peu sont en vente alors que reste t’il , les nanars dont personne ne veux , les annonces fleurissent d’immeubles à vendre en campagne , ces annonces reviennent régulièrement par le biais de mandataires immobiliers ravi d’annoncer un nouveau bien à la vente mais qui en fait n’est pas vendu depuis 2 à 3 ans.

L’erreur sur un petit bien et le coût pour apprendre est moindre , la structure du bâtiment n’a pas a être prise en compte en copropriété , ni les problèmes d’humidité de RDC. 

Autre point , vous êtes jeune , il n’est pas toujours facile de traiter avec des locataires alors un petit jeune avec un immeuble ça peux poser de gros problèmes relationnel.

Acheter un immeuble avec peu de moyens nécessite d’aller vers des quartiers difficiles pour obtenir des prix et de la rentabilité , on ne sait pas comment ces quartiers peuvent évoluer …..

Ce que j’ai indiqué par rapport à mon expérience est le fait que j’ai pu prendre un trop grand nombre de petites surfaces qui me posaient un problème de vacance locative et de turn over pour les plus grandes surfaces comme des T1 ou T2 , pas de de problèmes les locataires sont plus stables.
Bien sûr que les charges de copropriété doivent être prise en compte mais sur un immeuble quand il y a des travaux c’est la propriétaire qui doit tout assumer.

Un début par des surfaces de 25 M2 loué meublé en auto financement puis progressivement se diriger vers des immeubles.
Revente des plus petites surfaces pour reprendre des immeubles avec apport.

Philippe

Merci pour les compliments mais sachez que le plus difficile est d’amorcer la machine ensuite malgré le volume de lots cela se passe bien hormis quelques départs qui nécessite de reprendre la décoration mais quand le plus gros est fait ensuite c’est la routine et on se dit que l’on a vu pire.

Pour votre avis sur les immeubles , nous ne sommes pas d’accord , c’est votre avis mais à mon sens le risque est moindre sur des petites surfaces et les banques suivront plus facilement qu’avec un immeuble.
Les immeubles sont plus complexes en terme de structure à étudier donc cela nécessite un peu d’expérience et en cas d’erreur sur le quartier , c’est 4 ou 5 lots qui sont concernés.

J’entend bien vos arguments de déplacements , de copropriété mais pour moi l’immeuble est dans un deuxième temps cela dépend de la nature de chacun.

Philippe

Encore un projet que je suis en train d’abondonner.

En effet, le business plan était basé sur la location de la totalité des lots.

Or, je me suis rendu compte que tous les lots n’ont pas une largeur > 2 m. Ils peuvent être considérés inhabitable. Leur non location met en cause la rentabilité. Les louers avec le local commercial, me semble hasardeux.

En IDF, la rentabilité est très dur à trouver si on veut rester dans la légalité.

C’est sur que la CAF va pas aimer que vous logiez un locataire résidence principale dans un couloir ;p

Une pièce dont la largeur est < 2m ne peut être considérée comme habitable. Le vendeur ne m’a rien dit sur le sujet. Probablement il ne le savait pas. Pas vu, pas pris. Le hasard de mes lectures m’a amené a creuser ce point. J’avoue que c’est un coup de chance. Car j’étais parti pour signer le compromis. C’est indépendant de la CAF.  Mais c’est la porte ouverte a des problèmes coûteux.

Avec l’etude de ce bien j’ai malgré tout progressé, même si l’abandon de ce projet m’est une deception.

@grand21. 3/5 en location pour tout payer yc le remboursement du crédit  ? Celui qui a ce type de bien a me proposer dans le 92 j’achète dans l’heure …et je lui paie une bonne commission.

Mon message #256 contient quelques réponses.

A Paris et en proche banlieue, le prix du foncier est tellement élevé qu’il freine beaucoup les reconstructions. Ainsi, la qualité des logements, dans des batiments très anciens, est parfois problématique même dans les beaux quartiers. D’ailleurs dans l’hyper centre on trouve les logements les plus biscornus. C’est le charme des quartier historiques des centres villes et pas seulement a Paris.

Quand a la taille, je renove tout, a chaque fois, de A a Z. Le résultat est de qualité. 15m2 pour un étudiant ou un célibataire n’est pas forcément rédhibitoire. Perso, J’ai deja loué pour moi même pour y vivre a 7 reprises des logements de l’ordre de 10m2, dont 2 fois a Neuilly et 2 fois a Paris … les autres fois c’était dans d’autres métropoles. Pour 3 fois sur les 7, ces locations étaient décisives et ont contribué a changer positivement l’orientation de ma vie. C’étaient des immenses opportunités. Je le pense profondément. Aujourd’hui encore, je peux retourner vivre (en celibataire) dans un petit logement. Je possède très peu d’objets.

Dernière modification par Boubouka (02/07/2014 06h32)

Dans l’immobilier ya la loi actuelle, et la loi future.

Les studios de 15m² seront ils toujours "décents" dans 20ans? Ou plutôt dans 40, car l’acheteur à qui vous refilerez votre appart’ se posera surement la question lui aussi.

Pour moi ça interroge le rôle du bailleur privé. D’autant plus que je travaille en HLM. Les logements que vous louez sont ils compétitifs avec les logements HLM?

Cordialement.

En effet, je découvre "ce milieu" depuis un an…. et quand on s’en donne les moyens, en y allant parfois "au forcing", il y a vraiment moyen d’avancer vite et bien. Et si en plus tu fais tous tes travaux c’est encore mieux bien sûr ! chapeau !
Tu es sur Bouc Bel Air? (code postal 13320…) Tu investis sur quelle zone?

pour Arnaud13:

Oui je suis sur bouc bel air.
Mais j’investi sur gardanne très bonne ville bien placer entre aix et marseille avec tout les services elle attire beaucoup de monde.
Mais c’est vrai que c’est pas évident de trouver le bon bien, je met en moyenne 3 mois pour trouver le bon investissement.
Car des immeubles de rapport il s’en vend pas beaucoup!

pour Ravito:
Du moment que tu a les factures à l’adresse du bien et que tu loue ce bien tu peu appliquer le mécanisme du déficit foncier.
Pour moi vu que tu loue un bien en nu c’est bon. Après dans le cas de la location meublé j’en fait pas.
mais les travaux sont aussi déductible, même les meubles et les murs sont amortissable.
Mais le mécanisme et beaucoup plus compliqué que dans de la location nu.

Je pense qu’il faut ventiler/répartir les travaux sur les différents appartements (et pas imputer 100% sur celui qui vous arrange, fiscalement parlant). Si vous n’avez pas de tantièmes de répartition dans un règlement de copropriété, vous devez quand même pouvoir élaborer un mode de répartition raisonnable (au prorata des m², ou des valeurs locatives, par exemple).

Si le fisc fait vraiment un contrôle, il ne se contentera pas forcément de l’adresse du bien, surtout en cas d’immeuble mixte loué partiellement nu et partiellement meublé (info dont le fisc dispose), avec des impacts différents selon où on impute les travaux. nicolas13320 n’a peut-être pas eu affaire au fisc trop souvent…

PS : "ou on était fait les travaux" est à lire "où ont été faits les travaux"

Philippe est en pause aux dernières nouvelles.

Il voulait sans doute dire qu’il faut être bien bête pour se taper d’autres copropriétaires en AG alors qu’à l’origine on avait la totalité du bien (et donc le pouvoir décisionnaire entier)

Si vous faites un copro, vendez tout, mais pas un ou 2 lots en gardant le reste, c’est une source d’ennuis sans fin.