Local à archives : SCI à l'IS avec amortissement ?

simlyon · #1

Bonjour,
Mon TMI est de 30.
J’ai trouvé un local à archives loué avec un bail commercial par une société d’assurance au prix de 95000€ pour 350m². Ce dernier est loué 700€/mois soit 8,4% de rentabilité, peu de charges et taxe fonciere basse.
S’il vous plait, pouvez-vous me dire s’il est possible avec un local à archives de créer une sci à l’impot sur les socités pour amortir le bien ?
Par avance, merci;
Simlyon

Mots-clés : sci

Tssm · #2

Bonjour,

Attention aux frais annuels de la sci par rapport à une acquisition de si "faible" valeur

Sinon, sur l’investissement même si ce n’est pas votre question, demandez le bail, regardez les échéances. Interviewez le locataire pour connaître ses intentions, vérifiez que le local est bien utilisé

Car j’ai peur que vous vous retrouviez rapidement sans locataire

BaV

Piou Piou · #3

Je suis loin d’être un expert sur les SCI mais j’avais la notion que l’intérêt des SCI soumise à l’IS est de pouvoir déduire l’amortissement de votre bien ce qui diminue les bénéfice et rendra la SCI non imposable (ou alors au taux de 15%).

Cependant la distribution des dividendes sera soumise à l’IRPP (donc 30% dans votre cas). Et vous n’aurez pas d’exonération sur les +values lors de la revente.

Ainsi il me semble que c’est surtout intéressant si vous comptez ré-investir l’argent de la SCI pour acheter d’autres bien en profitant de l’effet de levier de la non ou faible imposition.

Dans une SCI classique vous allez générer des revenus fonciers (soumis à l’IRPP) mais vous pourrez avoir une exonération des +values si vous détenez le bien plus de 22 ans (partielle) ou 30 ans (totale).

(mais à confirmer je ne suis pas un expert).

GoodbyLenine · #4

Je ne vois pas pourquoi il ne serait pas possible de créer une SCI IS pour ceci.
Certes, vous amortirez, mais à la revente du bien, l’addition sera lourde.

Philippe30 · #5

Piou Piou a écrit :
Je suis loin d’être un expert sur les SCI mais j’avais la notion que l’intérêt des SCI soumise à l’IS est de pouvoir déduire l’amortissement de votre bien ce qui diminue les bénéfice et rendra la SCI non imposable (ou alors au taux de 15%).

Cependant la distribution des dividendes sera soumise à l’IRPP (donc 30% dans votre cas). Et vous n’aurez pas d’exonération sur les +values lors de la revente.

Ainsi il me semble que c’est surtout intéressant si vous comptez ré-investir l’argent de la SCI pour acheter d’autres bien en profitant de l’effet de levier de la non ou faible imposition.

Dans une SCI classique vous allez générer des revenus fonciers (soumis à l’IRPP) mais vous pourrez avoir une exonération des +values si vous détenez le bien plus de 22 ans (partielle) ou 30 ans (totale).

(mais à confirmer je ne suis pas un expert).

Renseignez vous sur les SCI car autant il est possible de monter une SCI IR et passer en IS autant dans le sens contraire ce n’est pas possible.

Une SCI IS est assujetti à la plus value professionnelle ce qui signifie que ce que vous ne dépensez pas durant 20 en fiscalité personnelle avec une SCI IR , vous le paierez à la revente d’un bien.

Un bien dans une SCI IS ne doit pas être revendu sinon c’est la plus value professionnelle qui vous attend , il faut acheter un bien avec l’objectif de le conserver et de le transmettre par la donation ou la vente des parts sociales de la SCI ( taxation 5 % environ )

Par contre la SCI IS vous permet de monter un patrimoine en étant assujeti à la CRL ( 2,5 %) sur les revenus locatifs et sans impact dans votre fiscalité personnelle , les choses se compliquent quand vous vous versez des dividendes car il y a les cotisations CSG à payer à 15,5 % plus ajout dans vos revenus.

SCI IS : Constitution de patrimoine en limitant la fiscalité mais revente onéreuse.

SCI IR : Fiscalité pénalisante durant la constitution du patrimoine mais revente hors plus value au bout de 20 ans ou 22 ans suivant les derniers changements ( plus value des particuliers )

Philippe

stephane · #6

Avec un aussi petit investissement, je ne vois pas l’intérêt d’opter pour l’IS. Vous allez manger la marge avec les frais de tenue de compte.

Il est peut-être plus opportun de faire un crédit in fine, si vous disposez d’un adossement suffisant avec un contrat d’assurance-vie par exemple. L’affaire restera intéressante malgré votre TMI.

simlyon · #7

Alors j’ai acheté le local à archives
Je recherche à me faire financer sur 25 ans et là, c’est difficile car la plupart disent qu’il faut faire un crédit professionnel !

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