Achat de sa résidence principale et investissement locatif en simultané…

Lolotte57 · #1

Bonjour à tous,

Nouvelle sur ce forum je tiens à préciser que je suis totalement débutante dans le domaine et risque donc de confondre certaines nuances et notions, d’appeler un chat un chien et de vous redemander de m’expliquer les choses 5 fois façon "pour les nuls" histoire d’être certaine de bien tout comprendre. Je m’excuse d’avance pour cela.

Ceci étant dit, je vais tenter de reprendre contenance et vous exposer mon projet et mes questions relatives à celui-ci.

Alors je suis actuellement locataire de mon appartement mais viens de trouver un bien immobilier qui me fait sérieusement envisager de passer à l’achat.

La maison est une ancienne ferme mitoyenne des deux côté avec 4 ares de terrain sur l’arrière à vendre 140 000€
RDC : Garage/Grange
1e étage : plateau 150m2
2e étage : plateau 120m2

Notaire 10500€

Travaux (Fourchette haute) 90 000€

Total de l’acquisition : 240 000€

Apport : 20 000€

Reste donc à financer: 220 000€

Mes revenus : 2014-2015 : 2 100€ nets mensuels
A partir de 2016 : 2 500€ mensuels
Je n’ai aucun crédit en cours.

J’envisage de créer ma RP sur le RDC et le 1er niveau et de faire 2 appart de 60m2 sur le 2e niveau loués 600€ chacun (Prix du marché local vérifié)

J’ai beau tourner les choses dans tous les sens possibles et imaginables, je bloque sur cette fameuse histoire de taux d’endettement.
Je lis à certains endroits que seule la RP est prise en compte pour ces fameux 33% et que l’Invest locatif se finance très bien au delà des 33% s’il laisse un cash flow positif. Me confirmez-vous ?

Pour que ces conditions soient possibles il faudrait que je puisse scinder les prêts. Ma RP financée par les 33% de mon salaire et de l’autre côté la partie locative (demande de financement à 100%) qui s’auto finance qui laisse un cashflow positif de quasi 600€ soit à peu de chose prêt le même montant que la mensualité du crédit pour cette partie
Une banque acceptera-t-elle ce type de financement sachant que si l’on groupe les deux prêts je suis à 42% d’endettement ? Ou est-il possible de faire évaluer les 2 choses individuellement ?

D’après mes calculs savants, la rentabilité brute liée à la location des 2 apparts est de l’ordre de 15.5% C’est énorme non ? plutôt un bon point pour appuyer le dossier auprès du banquier ?
De plus, si je devais revendre après travaux, je pense pouvoir faire une plus-value de quasi 100 000€ (Toujours d’après études des prix pratiquées dans le secteur sur des biens similaires) Dois-je mentionner cela au banquier même si l’option revente du bien n’est pas à l’ordre du jour avant de nombreuses années ?

Voilà, que de questions (d’autres suivront probablement prochainement) sur comment monter mon dossier au mieux en vue de l’obtention d’un crédit.

Je remercie d’avance ceux qui auront pris le temps de me lire et aussi celui de me répondre.

A bientôt,
Elodie

Dernière modification par Lolotte57 (16/10/2014 06h36)

Mots-clés : banque, dossier, investissement locatif, rp, taux d'endettement

GoodbyLenine · #2

Bonsoir,

Visez un emprunt unique, sachant que le banquier prendra sans doute en compte une partie (70% par exemple) des revenus locatif pour calculer votre taux d’endettement.
(En l’absence détails suffisants, par ex le montant de vos revenus, votre épargne, etc. dans votre présentation, il est difficile de vous "simuler" comment le banquier pourrait évaluer votre dossier)

Dans vos calculs à vous, n’oubliez pas que vous devrez payez des impôts et prélèvements sociaux sur vos loyers encaisses (moins les charges déductibles)

Lolotte57 · #3

Bonjour matinal et merci pour votre réponse.

Je viens d’éditer mon post précédent avec les détails manquants.

La simulation bancaire est déjà faite, c’est comme cela que j’obtiens un taux d’endettement de 43% avec un crédit global.

Pour plus de facilité et un avis plus juste je vais vous noter tous les calculs faits jusqu’à présent.

Donc comme dit au dessus il me reste 220 000€ à financer.

Si je fais une demande de financement global :

Sur 20 ans à 3.00% : 1250€/mois de remboursement
Taux d’endettement : 43% (Apd 2016 :38%)
Revenus 2100 + Loyers x 70% (1200€x 70%) 850€

On est donc bien au dessus de la barre fatidique des 33%
Et cela oblige à financer le locatif sur 20ans avec la RP alors que mon banquier (enfin… un des banquiers potentiels) m’a dit qu’ils ne financent pas le locatif sur plus de 15 ans.

Si on arrive à "séparer" ma RP du locatif

Pour ma RP :
Achat 2/3 du Foncier soit 93 000€
Travaux : 40 000€
Frais notaires /2 : 5000€
Apport : 15 000€
Soit 123 000€ à financer

Sur 20 ans à 3.00% : 700€/mois de remboursement
Taux d’endettement : 34% (Apd 2016 :29%)
-> Aucun soucis de financement pour cette partie donc

Passons au locatif maintenant :
Achat 1/3 du foncier : 46 500€
Travaux 50 000€
Frais de notaire /2 : 5000€
Apport : 5000€
Soit 93 500€ à financer

Sur 15 ans à 3.00% : 650€/mois de remboursement
Sur 20 ans à 3.00% : 530€/mois de remboursement
(J’aimerai prendre sur 15 ans mais soyons ouverts…)

Ces 2 apparts de 60m2 seront loués 600€ chacun soit un total de 1200€ mensuel.

Rentabilité brute de la location ((1200x12)/93500)x100 -->15.4%

Cashflow mensuel (si crédit sur 15 ans) 550€
Cashflow mensuel (si crédit sur 20 ans) 670€

Cette somme d’argent est prévue pour rester sur le compte (je voudrais avoir un compte séparé pour gérer les locations) et servir à couvrir mes impôts, assurances, travaux divers, éventuels impayés ou vacances (le crédit reste couvert par 1 seul des deux loyers)… et continuer à épargner.

Moralité Cette division permet de mettre en évidence
1. Ma capacité à financer ma RP sans aucun soucis puisque toutes les conditions bancaires sont respectées.
2 Un investissement locatif qui s’auto finance, qui est bien plus rentable que la moyenne des investissements du moment, qui laisse de quoi faire face aux charges et impôts divers, qui permet même probablement de continuer à épargner. Et tout cela sans impacter mon budget actuel, ni mon reste à vivre.

Alors au final Est-ce que c’est moi qui m’emballe ou Est-ce que véritablement cet achat serait (en plus d’un coup de cœur) un BON investissement ?
Est-ce que malgré ce satané taux d’endettement global trop élevé c’est défendable auprès des banques ?

Dernière modification par Lolotte57 (16/10/2014 11h09)

GoodbyLenine · #4

Votre second scénario (ce que vous appelez "la division") ne change rien et aura du mal à passer, car ça revient à demander un crédit pour du locatif alors que le financement de votre RP a déjà mobilisé toute votre capacité d’emprunt. Le banquier raisonnera toujours en fonction de votre situation globale.

Vous devriez essayer de consulter un autre banquier, si le votre ne vous suit pas. Si votre salaire 2016 est assuré (par ex si c’est une promo à l’ancienneté d’’un fonctionnaire), ceci sera aussi pris en compte au niveau de votre dossier.

Plutôt que de se baser sur un taux d’endettement qui serait "mensualité / (Revenus 2100 + Loyers x 70% (1200€x 70%)" et devrait être <33%, que pratiquent certains banquiers, il vous faut en trouver/convaincre un qui prendrait surtout en compte d’autres critères, comme le fait que la partie locative s’autofinance largement et a un rendement très élevé (sous réserve de démontrer qu’il y a un marché pour louer), et que votre "reste à vivre" sera conséquent (voire plus gros que celui que vous avez actuellement, comme locataire, même si tous les loyers anticipés ne rentrent pas).

Enfin, il y a peut-être d’autres aspects du plan de financement à optimiser : avez-vous droit à un emprunt aidé quelconque (PTZ, prêt action logement "1%", prêt de votre mutuelle ou caisse de retraite complémentaire ou CAF ou autre, prêt épargne logement si vous avez un CEL, etc., voir ici entre autres). Ces "petits" prêts ne sont pas chers, et permettent d’améliorer un dossier.

toudoucement · #5

Sour réserve que vous ayez bien estimé le budget travaux et les aspects administratifs et techniques(assianissement,raccordements) le projet parait censé.

Le taux d’endettement de 33% n’est pas une regle légale.
Les banques tiennent aussi compte du reste à vivre.
Dans votre cas avec un revenu de 2100€ et un endettement de 33% le reste à vivre est de 1400€. Avec un revenu de 2940€(2100+70% de 1200) et un endettement de 43%,le reste à vivre est de 1675€.

Je pense que la principale inquiétude de la banque sera votre capacité à mener à bien ces travaux en respectant les délais et le budget plus que le pourcentage d’endettement

julien62 · #6

J ai effectué un achat similaire il y a un an.
Pour la banque ( CIC dans mon cas ):
Ils ont pris 75% des revenus locatif en capacité de remboursement ( dans mon cas 750€ sur 1000€ de revenu locatif )
Puis il ont pris 33% de mes revenu soit 850€ sur 2600€.
Je pouvais donc faire un prêt total avec une mensualité de 1600€

Il faut absolument faire deux ligne ou deux prêt différent :
Le taux locatif n est pas le meme que pour un prêt RP
Vous allez faire des travaux donc sûrement déclaré au réel, c est beaucoup plus simple pour déduire les intérêts de prêt.

Pour le notaire j ai aussi demander a séparé les deux parti pour pouvoir amortir la partie locative et les frais de notaire ( achat de 130k€ décomposé a 80k€ pour la RP et 50k€ pour la partir locative )

Je suis très content de mon achat , avec un achat groupé il est possible d avoir de très bon prix.
Pour moi le seul inconvénient est pour la revente:
Difficile a revendre le tout et encore plus en séparé
Dans l idéal il faut revendre tout les 15 ans pour réinvestir pour defiscalise ce qui est difficile a faire quand dans le meme bâtiment vous avez votre RP

Bon courage pour la suite

Julien

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