Investissement locatif : comment trouver l'apport personnel ?

Si vous êtes un serial investisseur … les sociétés en participation. L’assiette doit être assez large pour couvrir les frais liés au statut du gérant.

Les différents montages que j’ai vus, ça arrangeait pas mal le gérant.

Pour simplifier,  c’est un type de SCI particulier (rigoureusement c’est faux comme définition mais c’est pour illustrer).

Les associés ne sont pas forcément identifiés car pas de publication a part a l’administration fiscale.

Ça donne plus de liberté (les statuts) donc en fonction tout doit être étudié a l’avance : impôts, plus value, droit des associés,  pouvoirs du gérant, statut du gérant, etc

Les marchands de biens y ont souvent recours pour des immeubles qu’ils ne peuvent "porter" seuls. Un associé peut apporter 50% des fonds et avoir 30 ou 70% des bénéfices. Le marchand de bien est gérant et par exemple propriétaire "déclaré" alors que l’immeuble est indivis.

Un avocat (ou notaire) spécialisé me semble nécessaire pour border tous les aspects si vous ne voulez pas avoir de surprises.

Si vous n’êtes pas expérimenté ce n’est pas le premier statut a adopter, avec les SCI IR ou IS et les indivision vous pouvez déjà prendre de l’élan

Bonjour,

1/ A moins que vous ne vouliez mettre tous vos biens dans la même SCI à l’IS, celle ci ne permettra de disposer que d’un apport égal à votre compte courant.

Si on considère que vous n’avez pas de dispo les fonds nécessaires à de nouveaux investissements, c’est que vous avez mis tous vos deniers dans vos précédentes opérations.
La SCI à l’IS est normalement déficitaire par le jeu du crédit et de l’amortissement.
Vous ne pouvez donc récupérer d’argent qu’à hauteur de vos apports et dans la mesure où vous avez un CF positif. Une fois votre compte courant récupéré, il vous faut attendre des bénéfices pour pouvoir disposer de fonds, même si votre trésorerie est excédentaire.

La SCI à l’IR permet, elle, de disposer de la trésorerie comme on le souhaite. Cela semble plus propice pour pouvoir réinvestir sans avoir à trouver d’apport issu d’autres revenus.

Quoiqu’il en soit, cela revient à votre option 1.

2/ l’achat revente semble être une bonne option mais cela nécessite d’être sur de réaliser une plue value, une fois tous les frais annexes déduits. Il s’agit assurément d’une autre activité que celle de bailleur pur.

3/ L’association peut être une solution, mais attention aux statuts et au choix de l’associé. L’association est un mariage avec une personne qu’on a pas forcément appris à connaitre complètement et encore moins à aimer. Le conflit est sous jacent.

4/ Financement participatif? là aussi les statuts seront capitaux. Cela me semble revenir à l’option 3.

5/ Revenir à l’option 1.

Une sixième option peut, peut être, être de faire appel à des prêts familiaux que le CF de la nouvelle opération remboursera?
Cela permet en parallèle de continuer à faire croître le CF des opérations précédentes et de se générer les fonds pour des opérations ultérieures, non?

Cdt,
K16

Bonjour,

@K16 : oui c’est ce principe : j’ai mis de l’apport personnel en compte courant dans les premiers biens, puis les cash-flows générés remboursent ce compte courant et constituent l’apport pour la suite, etc. Mais comme vous le dîtes ça revient à l’option 1.

@Toudoucement : oui c’est bien le problème, on peut payer 90 quelque chose qui vaut 100, la banque n’en tient pas compte. Elle demandera toujours 10% d’apport en cash.

C’est effectivement une bonne solution.

Un emprunt avec cautionnement sans hypothèque.

Revente au bout de 5 ans pour bénéficier  de la déduction forfaitaire de 7,5 % pour les frais de notaire et 5 % de la valeur du bien au titre de travaux sans aucun justificatif.

Une fois revendu cet apport peut être utilisé comme l’a indiqué ZX-6R pour un achat , un immeuble de rapport.

Cette méthode ne conviendra pas à tout les intervenants mais je l’ai déjà pratiqué 2 et en cours de vente pour un studio dont le terme de l’emprunt arrive dans 4 ans.

Philippe

Moi c’était mon banquier qui me l’avait limite conseillé…

Bonsoir,

Je vois que certains (parmi les membres les plus expérimentés du forum, semble-t-il) ont développé une vraie expertise de ces pratiques quelque peu borderline.

1. Comme le dit justement Tssm le capital restant dû devient exigible en cas de vente. Il faut donc que cet argent reste suffisamment liquide au cas où la banque se réveillerait. Ce qui est un peu contradictoire avec l’idée de l’injecter dans l’achat d’un nouveau bien, me semble-t-il ?

2. Il y a tout un tas de choses à dissimuler ou justifier, ce qui rend le projet complexe :
a) Vis-à-vis de la banque ayant financé le bien revendu :
- justifier l’origine de la grosse somme d’argent qui tombe soudainement
- s’il s’agissait d’un investissement locatif, justifier pourquoi les loyers cessent d’être perçus
b) Vis-à-vis de la banque finançant le nouveau projet :
- dissimuler le crédit restant, comme le signale Tssm, donc compte bancaire à part. Mais toute banque peut avoir la liste des comptes que vous possédez ailleurs, via le fichier Ficoba de la DGFiP, me semble-t-il ?
- expliquer pourquoi on ne veut pas de caution Crédit logement mais plutôt un PPD ou hypothèque alors que c’est plus cher.

3. @ ZX-6R : pour ces raisons ça m’étonne que votre banquier vous ait presque suggéré cette solution, il n’a pas froid aux yeux !

Pour ma part, je trouve également ces pratique "borderline" (monter un dossier en dissimulant certaines informations à la banque par exemple), et ne les recommanderais pas.
Après, chacun prend ses responsabilités, et devra le cas échéant assumer les conséquences de ses actes.

ArnaudP a écrit :

1. Comme le dit justement Tssm le capital restant dû devient exigible en cas de vente. Il faut donc que cet argent reste suffisamment liquide au cas où la banque se réveillerait. Ce qui est un peu contradictoire avec l’idée de l’injecter dans l’achat d’un nouveau bien, me semble-t-il ?

2. Il y a tout un tas de choses à dissimuler ou justifier, ce qui rend le projet complexe :
a) Vis-à-vis de la banque ayant financé le bien revendu :
- justifier l’origine de la grosse somme d’argent qui tombe soudainement
- s’il s’agissait d’un investissement locatif, justifier pourquoi les loyers cessent d’être perçus
b) Vis-à-vis de la banque finançant le nouveau projet :
- dissimuler le crédit restant, comme le signale Tssm, donc compte bancaire à part. Mais toute banque peut avoir la liste des comptes que vous possédez ailleurs, via le fichier Ficoba de la DGFiP, me semble-t-il ?
- expliquer pourquoi on ne veut pas de caution Crédit logement mais plutôt un PPD ou hypothèque alors que c’est plus cher.

3. @ ZX-6R : pour ces raisons ça m’étonne que votre banquier vous ait presque suggéré cette solution, il n’a pas froid aux yeux !

1. Vous pouvez utiliser l’argent pour la placer en Bourse. Vous diversifiez comme ça. Attention toutefois, le risque de perte de capital est très important et je ne conseille ça qu’aux personnes bien informées et non cardiaques.

2a . J’ai versé l’argent sur le compte ou j’ai le crédit en disant d’où ca venait (vente de mon bien). Il a été placé quelques temps sur un compte sur livret puis utilisé pour des travaux et investi en actions US.
Pour les loyers, la banque ne fait pas un suivi "analytique" de vos revenus. Elle ne regarde pas combien de loyers différents vous touchez chaque mois. Tant que vous remboursez le crédit, je pense qu’elle s’en moque complètement.
b. J’indique clairement dans la synthèse que je donne à mon banquier que j’ai 2 crédits non remboursés qui ont été utilisés pour des achats cash ou des travaux ou un placement financier. Le jour ou vous faites une renégo de crédit, tout ça est fondu dans la masse…
Pour crédit logement, on me propose automatiquement du PPD donc ca ne me concerne pas.

3. J’ai eu la chance d’avoir 2 banquiers exceptionnels dans 2 banques différentes. Le premier à la SG qui m’a permis de me lancer, et la 2e au crédit agricole qui me permet de continuer sans emploi.

En cas de PPD ce n’est pas possible, on rembourse. Sauf accord avec la banque quand on possède plusieurs lots et qu’on en vend un, elle peut accepter qu’on ne rembourse pas la quote part et reporter son assurance sur les lots restants.

@ ArnaudP: Je viens juste mettre mon grain de sel dans ce poste et même si la question ne m’est pas destinée, je me permets d’y ajouter mon expérience.

ArnaudP a écrit :

Mais ça requiert deux choses : d’une part d’avoir beaucoup de biens ; d’autre part de tout avoir en nom propre pour pouvoir faire un joyeux mélange. Si on a une SCI par bien c’est plus compliqué..

Il n’est pas nécessaire d’avoir beaucoup de biens, pour ma part j’ai été franc avec ma banque lorsque j’ai voulu racheté 2 autres biens. Je précise que c’était la même banque qui avait fait le prêt de mon 1er investissement. J’ai juste précisé ne pas avoir voulu remboursé le prêt car je voulais me servir d’une partie de la vente comme apport pour les nouveaux biens.
Je précise tout de même que le solde restant dû était de l’ordre de 30% du résultat de la vente de l’appartement.
Certes sur mes 2 nouvelles acquisitions la banque m’a fait passer par une hypothèque et pas par un organisme de cautionnement mais ça m’a tout de même permis de réinvestir dans quelque chose qui pour le moment ( je touche du bois ) me permet de dégager assez de cash flow pour rembourser les prêts en cours et ce premier prêt.

ArnaudP a écrit :

@ZX-6R. Vous indiquez avoir eu un banquier exceptionnel à la SG qui vous a aidé à démarrer. Quel était son niveau hiérarchique ? Était-il décisionnaire, et jusqu’à quel montant ? Pour ma part j’ai jusqu’à présent toujours eu affaire à des directeurs d’agence qui n’étaient pas décisionnaires (pour 300 k€), ce qui limitait l’intérêt des discussions. Le vrai "banquier", c’est-à-dire le décisionnaire, était le responsable des crédits immo de l’arrondissement de Paris où est située mon agence.

Il était simple conseiller et a défendu mes demandes devant les décisionnaires.

ArnaudP a écrit :

@ZX-6R toujours. Vous indiquez qu’en cas de revente d’un lot, la banque peut accepter de lever le PPD sur ce lot. Ceci est valable, je suppose, si on a amorti le prêt d’un montant correspondant à au moins un lot. Mais plutôt que de vendre, une autre option doit alors être possible pour trouver du cash : prendre un nouveau crédit hypothécaire avec une garantie réelle (hypothèque ou PPD) sur ce lot. Avez-vous déjà procédé de cette façon ?

C’est valable quand la valeur des lots restants dépasse le montant du crédit restant. Mais si vous avez suivi mes interventions, vous savez que j’achète toujours très décoté et que je rénove.
Pour ce qui est de prendre un nouveau crédit sur un lot qui vous appartient déjà je ne connais pas de banque qui fasse ça. Si ça existe prévenez moi