VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Forcément la conférence call est là pour rassurer. COmme Immelt qui une semaine avant la coupe du dividende de GE promettait qu’il n’y en aurait pas, ou Enron et Lehman brothers qui la veille du crash avaient des propos rassurants.(toutes proportions gardées)
Il ne s’agit pas d’un trimestre raté de quelques cents mais bel et bien de mensonges, incompétence et fraude comptable. Le cours va fortement vaciller dans un sens comme dans l’autre et même si les actifs sont tangibles il n’en reste pas moins qu’à ce stade il s’agit de spéculation.

Ayant qu’une centaine de titres ARCP et un PRU
de 12.08$, je vais reprendre une petite louche sous 10$ ( pour
commencer).
Par ailleurs, il est vrai qu’il y a eu quelques négligences
au niveau du management, mais sur le plan fondamental
ARCP dispose d’actifs tangibles de bonnes qualités, une excellente
diversification à tous les niveaux.
Dans l’ensemble, je reste confiant sur ARCP car des mesures correctrices seront prises à court / moyen terme ( il y aura
encore une certaine volatilité pendant quelques jours voire
une ou deux semaines et les choses finiront
par rentrer dans l’ordre).
Certes, je suis optimiste mais en même temps la panique
est souvent mauvaise conseillère.
Étant donné que je raisonne en terme de construction
de revenus avec mon portefeuille, la volatilité
représente une opportunité d’achat à bon compte.
( mais par petites louches successives tout en étant
très attentif à l’enquête de la SEC et aux derniers développements). la La situation actuelle d’ARCP est très enrichissante
pour l’éducation financière de chacun.
On apprend in vivo!

Je suis actionnaire qu’a titre d’apprentissage (10 actions pris sur un CTO sans frais d’ordre). Je dois avouer que je suis très surprise de l’étendu des réactions ici, c’est très instructif.

Comment un management d’une grande REIT peut il se comporter de manière si laxiste, laisse passer des erreurs (vous avez bien lu file 29 la typo, ils ont écrit 100 à la place de 10… hallucinant!)…. Moi ça me laisse perplexe, oui les actifs sont là, heureusement, mais comment un management peut-il laisser passer des choses aussi importante, sachant très bien que des audits peuvent etre fait et que ça leur coûtera plus cher de corriger que de rajouter le surcout de vérification. Soit il y a négligence, soit il y a malversation, et là c’est totalement inadmissible. Il semblerait pour cette affaire qui vient de faire chuter le cours, qu’il y ait vraiment eut volonté manifeste de ne pas corriger une petite erreur comptable. Sachant que les US sont un pays ou quelqu’un qui a déjà menti n’est plus considéré (CF clinton et nafisato dialo), comment un responsable peut se dire que ça passera…. ou alors plus grave, c’est qu’il y a en sous main bien plus important…

sergio8000 a écrit :

Par ailleurs, c’est un détail, mais je suis un peu surpris que l’auditeur d’ARCP soit Grant Thornton - il est rare qu’une entreprise de la taille d’ARCP fasse appel à ce cabinet (cela peut être dû au fait qu’ARCP a grossi très vite). Je ne suis pas certain que leur procédure d’audit soit aussi exigeante que celle des plus gros cabinets - qui devrait être, à mon sens, d’autant plus exigeante qu’ARCP change tout le temps de périmètre.

Ils ont mandaté le forensic accounting de Ernst & Young pour reprendre tout ce qui doit être vérifié. S’il reste actuellement des zones d’ombre, elles seront selon toute vraisemblance levées par E&Y dans les semaines qui viennent. Le report pour le Q3 doit être finalisé avant le 14 Novembre, sans qu’on sache pour l’heure si le travail d’investigation sera finalisé sur les Q précédents.

HannibalSmith a écrit :

swantonbomb a écrit :

Il ne s’agit pas d’un trimestre raté de quelques cents mais bel et bien de mensonges, incompétence et fraude comptable.

Au vu des informations actuelles, il ne s’agit en aucun cas d’une "fraude comptable", mais d’un calcul erroné d’un indicateur (AFFO - hors comptabilité). Ce n’est ni matériellement, ni juridiquement la même chose. Par contre, cela a un effet psychologique non négligeable sur la perception qu’on certains investisseurs d’ARCP. Cependant, si le dossier en reste aux éléments communiqués hier, je suis persuadé que l’on n’en parlera plus dans quelques mois. Les acteurs du marché n’ont aucune mémoire.

Avez-vous lu la PR au moins ?

However, based on the preliminary findings of the investigation, the Audit Committee believes that the Company incorrectly included certain amounts related to its non-controlling interests in the calculation of adjusted funds from operations (“AFFO”), a non-U.S. GAAP financial measure, for the three months ended March 31, 2014 and, as a result, overstated AFFO for this period. The Audit Committee believes that this error was identified but intentionally not corrected, and other AFFO and financial statement errors were intentionally made, resulting in an overstatement of AFFO and an understatement of the Company’s net loss for the three and six months ended June 30, 2014

J’appelle ça bel et bien de la fraude comptable.

En tout cas en préopening elle est à -7%.

Je pense que l’on va varier entre 8.5 et 9.5 à CT

A plus LT l’entreprise va être décapité. Pour le moment ils ont fait sauter des têtes pour calmer le marché mais d’autres têtes vont sauter car ce qui s’est passé est très grave, plus grave même que pour tesco.

Le cas de diamond foods montre que même après la révélation du scandale l’action continue de baisser notamment en raison du window dressing qui doit concerner une part majeure de l’actionnariat de ARCP.

Les next steps :
- évaluation du risque juridique (class action, amendes)
- évaluation du risque opérationnel (entreprise décapitée, perte de confiance, hausse du cout de financement)
- ensuite mais c’est sans importance à CT le dividende va être coupé et/ou il y’aura une émission de titres (sans doute hybride)

EDIT Soros aurait acheté 580’000 titres au Q2-14
Some of Soros’ Stocks Surged Today, While Others Soured - TheStreet

Dernière modification par Alexis92 (30/10/2014 15h08)

Class action: c’est fait, 3 lawsuits. Downside maximum = $2.7bio de mkt cap eliminee lors de l’annoncement (+dommages eventuels) + amendes SEC. La difficulte consiste a mettre une probabilite sur le succes de la class action. Y a-t-il un expert en US litigation parmi nous? Merci d’avance. Si la class action gagne, je pense que le stock peut descendre vers $4.50, representant la NAV - goodwill/ intangibles - cout amendes/ class action.

InvestisseurHeureux a écrit :

Déjà le dividende n’est a priori plus couvert par l’AFFO.

Effectivement, je prevois $0.90 d’AFFO annuel (H1 corrige des 2 erreurs * 2), le dividende annuel actuel est de $1. Je pense que l’on va descendre a un payout ratio de 90% pour defendre la notation IG -> $0.81 par an. Donc j’anticipe une coupe du div de 20%. [Meme si le CEO a reitere que le div serait preserve, mais je n’y crois pas. Non perenne]. Une coupe du div serait mieux qu’une AK, tres dilutive pour les actionnaires existants. Ds mon cas personnel en revanche, une AK me permettrait de rentrer sur le dossier bcp plus bas que le cours actuel.

@Philippe: je suis sincerement compatissant, cet episode est un vrai coup dur sur votre principal investissement. Gardez le cap et bon courage.

Discl: Pas de pos, j’ai un entry point en vue en baisse. Tres speculatif (outcome binaire, cf class action)

roudoudou a écrit :

en plus c’est le genre de chose indétectable, même lorsque l’on a bien fait ses devoirs

Le problème, c’est que tout est indétectable dans ARCP, même les actifs. Je ne vois pas comment, à la vitesse où çà va, le management peut suivre ses acquisitions. C’est physiquement impossible.

Du coup, je ne vois pas comment un investisseur extérieur peut "faire ses devoirs"… Téléchargez donc le dernier 10-K et dites-moi ce que vous comprenez. Moi rien. Expliquez-moi comment une entreprise peut partir de rien et devenir la plus grosse REIT des US, et ce, en 3 ans. Comme je le disais, SHLD à côté, c’est facile à comprendre.

Ne faut il pas être américain pour s Inscrire à la class action?

Je suis également intéressé par un avis d’expert concernant l’issue la probable de cette class action.

J’ai vraiment la sensation qu’on déshabille Paul pour habiller Jacques et que ce que les plaignants récupéreront, les autres actionnaires le perdront.
Le réel gagnant dans cette histoire, ce sera le cabinet d’avocats qui a initié la plainte.

Ne vous faites pas d’illusions…ça va trainer longtemps cette class action!
Bon courage!

Je ne suis pas un expert en justice américaine mais cela va etre quoi votre argument d’attaque pour la class action ?

ARCP va se defendre en disant :
Suite au depart du CEO, le nouveau CEO avait des doutes sur nos bilans
On a demandé une contre expertise d’un cabinet reconnu Ernst&Young.
Il s’avere qu’il y a eu fraude sur AFFO pas sur FFO : On a fait une annonce officielle
Il s’avere qu’un de nos employés à maquiller les comptes : on l’a viré

Le seul angle d’attaque est le prejudice moral, que des personne virés ont failli et les plaignants se sentent atteint moralement de la perte de 5% sur l’AFFO. 
Et je veux 1 milliard de dedommagement. 

Aux US cela peut marcher, dans les autres pays tu es renvoyer direct dans tes buts.