Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

ah! Je n’ai pas le livre de M° Le Boulch… Si quelqu’un l’a, peut il vérifier s’il parle de valeur ajoutée ou de loyers?

Si c’est la valeur ajoutée, ce que m’ont dit les impôts, c’est quand même pas la même chose (et ça serait plus logique d’être imposé sur un gain, un loyer n’est pas un gain)

Techniquement, c’est bien calculé sur la valeur ajoutée. Mais la valeur ajoutée, c’est le CA (tout ce qui est facturé au locataire) - les consommations intermédiaires.

Donc en gros les loyers moins les dépenses directement déductibles, non amortissables et hors frais financiers.

@ xa : hors frais financiers, c’est à dire? hors intérêts d’emprunt?

@boubouka : vous avez des exemples réels de cfe minimale aussi élevée ou vous "supposez" ces chiffres?

Merci,

ZX-6R a écrit :

- La CFE est due par les LMNP / LMP sur tous leurs biens (pas que sur le principal)
- La CFE se calcule à partir de la valeur cadastrale
- L’établissement principal est taxé selon une base minimum (qui dépend de votre CA) sauf si la base cadastrale est supérieure à la base minimum, dans ce cas on paye selon la base cadastrale
- Les établissements secondaires sont taxés selon leur valeur cadastrale

Merci de cette file qui pourra être fort utile.

On paie pour chacun des établissements, d’accord, mais dans la seule commune de l’établissement principal (je comprend, le lieu où l’on a établit l’activité, souvent le lieu du premier logement loué mais pas forcément ?) ou bien dans chacune de celles où l’on est implanté ?

Effectivement, les minimums font peur ! Si on veut commencer par un petit bien, c’est la ruine pour certains endroits…

sfyter a écrit :

On paie pour chacun des établissements, d’accord, mais dans la seule commune de l’établissement principal (je comprend, le lieu où l’on a établit l’activité, souvent le lieu du premier logement loué mais pas forcément ?) ou bien dans chacune de celles où l’on est implanté ?

Vous payez la CFE dans chaque lieu ou vous êtes implanté. Vous ne pouvez pas avoir un studio dans la corrèze en tant qu’établissement principal et 300 apparts à Paris en tants qu’établissements secondaires et ne payer que la CFE dans la corrèze

EDIT : Pour info, j’ai imprimé et lu à la personne qui m’a recu l’article suivant 1647 D :  "Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement" en lui disant que je comprenais que seul l’établissement principal est assujetti. Ce à quoi elle m’a répondu que cet artcile de loi précise que l’établissement principal est assujetti à une cotisation minimale et que les secondaires sont assujetti selon leur valeur cadastrale sans minimum requis.

Bonjour,

@ZX-6R, non mais c’est ça qui me paraît complètement délirant là, ce manque de cohérence entre services des impôts…

Quelqu’un qui lirait cette file et posséderait des appartements loués en meublés pourrait toujours demander un rescrit fiscal à son centre des impôts pour être sûr de ce qui se passe dans sa situation, mais bon…

Quelqu’un qui paye la CFE pour ses LMNP pourrait-il nous dire si - en pratique - il est imposé à la CFE sur tous ses appartements sur une base qui correspond à peu près à la TF (base cadastrale), ou bien si il paye une CFE "imposition minimum" sur son établissement principal ?

Amicalement,

R.

Dernière modification par roro (10/11/2014 13h10)

J’ai reçu ma CFE, la bonne nouvelle, elle a été divisé par plus de 2 depuis l’année dernière !  (200 euros tout rond pour un CA inf. à 10 000 comme l’année dernière contre environ 500 l’année dernière).
Pour moi toujours pareil. J’ai deux LMNP dans deux villes différentes (et je paye les 2 que sur la base de la ville du premier studio enregistré).
Etrange taxe en effet comme le dit ZX-6R…

xa a écrit :

Je me relis, a posteriori, et j’ai répondu un peu vite, sautant sur la notion de valeur ajoutée (et la différence avec le bénéfice), sans réaliser qu’on parlait de la contribution foncière …

Pour la VA, j’ai donné en gros ce que c’était, mais ca intervient pour la contribution économique, par pour la contribution foncière qui dépend de la valeur locative.

Non, vous avez raison, la VA a bien un rôle en matière de CFE, pour la détermination du "plafonnement au titre de la valeur ajoutée". Si l’on évacue l’application de la base minimum déterminée par chaque commune (indépendante de la valeur ajoutée et qui permet d’imposer des entreprise avec 0 euro de VA), la VA permet de plafonner le montant de CFE des entreprises, quel que soit la valeur locative cadastrale de leurs locaux et leur chiffre d’affaires.
Le plafonnement joue à plein tant que n’est pas atteint le niveau de la base minimum. En deçà de la base minimum, c’est celle-ci qui prend le relai, dans le sens où on ne peut descendre plus bas, quel que soit le montant de la VA.

Pour moi c’est la VA telle que définie au 1586 sexies CGI.

Code général des impôts - Article 1586 sexies | Legifrance

Je n’ai pas approfondi, mais on peut imaginer que c’est celle déterminée dans le feuillet 5 de la 2033.

Qu’est-ce que vous trouvez incompréhensible dans ce calcul ?

@ pierre jacques : et bien je trouve absolument tout d’incompréhensible dans cet article de loi en fait…

@xa : j’étais contrôleur de gestion, je n’ai jamais eu besoin d’apprendre le plan comptable, on laissait ca.. aux comptables. Néanmoins je vous rassure, je comprends parfaitement ce qu’est une charge, financière ou pas. Mon point ici est de trouver le calcul exact de la CFE, et le calcul du plafonnement. J’éditerai le premier post quand nous aurons trouvé un consensus.

Pour l’instant, on sait que le plafonnement est de 3% de la VA. Mais personne n’a donné le calcul exact de la VA. Le lien de Pierre Jacques est surement très juste, mais pour le rapporter au LMNP bon courage. Quand je regarde le dossier du CGA d’un parent, j’y vois VA = loyers - autres achats et charges externes. Reste à déterminer ce qui se cache derrière autres achats et charges externes. Je vérifierai quand je rentrerai chez moi.