Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ?

J’aurais tendance à dire que l’option pour l’IS n’est qu’un "facteur aggravant" pour les banques afin de considérer que l’activité est professionnelle et que les besoins de financement doivent être satisfaits au moyen de prêts pros.

La tendance de la jurisprudence en matière de protection des acquéreurs emprunteurs est de considérer qu’une SCI translucide (à l’IR donc) peut être considérée comme exerçant une activité professionnelle, alors même que son objet social est un objet classique, du style :

"l’acquisition, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location, ou autrement, de tous biens et droits immobiliers et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu’elles ne modifient en rien le caractère civil de la société"  (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 11 octobre 1994, 92-20.563, Publié au bulletin | Legifrance),

et ce faisant lui dénier, par exemple, le droit au délai de rétractation offert aux non professionnels lors de l’acquisition immobilière (cf l’affaire récente de la villa Leopolda, sur la côte d’Azur), et à certaines autres protections issues du code de la consommation.

Par voie de conséquence, je me dis que les banques pourraient même considérer que toutes les sociétés civiles immobilières, sauf exception, doivent souscrire un prêt pro. Les exceptions seraient les SCI à l’IR utilisées aux fins d’acquisition de la RP, pour l’essentiel, et selon la rédaction de leur objet social.

Conclusion : si çà passe pour une SCI à l’IR, comme dans la plupart des banques certainement, votre stratégie d’opter pour l’IS a posteriori est peut être la bonne. En tout cas je ne connais pas de disposition sur laquelle s’appuyer pour leur dénier la légitimité de solliciter un prêt pro.

PS : pour ce qui est des frais d’acquisition, vous pourrez toujours les amortir si vous ne pouvez les déduire. Si vous voulez passer en frais, l’option doit être souscrite dans les trois mois de l’exercice en cours, comme vous le savez surement. Par exemple vous créez en janvier 2015, vous optez avant le 31 mars.

Bonjour,

Pour moi il est tout à fait possible de faire un prêt à l’IR et d’immédiatement exercer l’option IS en parallèle de la finalisation du prêt votre banque n’ayant pas de lien avec l’administration fiscale ça passera inaperçu.

Vous semblez être motivés dans votre choix par la déduction des frais d’acquisitions. Il faut préciser que les différences essentielles entre les 2 régimes sont.
SCI à l’IR = pas d’amortissement et pas de déduction des frais d’acquisition
SCI à l’IS = Déduction des frais d’acquisitions et amortissement (obligatoire) mais imposition de la plus value à la revente (prix de cession - (Prix d’acquisition - amortissements) + établissement d’une liasse fiscale qui nécessite d’avoir recours à un expert si vous n’avez pas de notions en comptabilité.

Après il faut faire ses calculs … L’IS est plus intéressant les premières années mais si le but est de revendre à terme avec une grosse plus value ça peut changer la donne. De plus l’option à l’IS est irrévocable donc il ne faut pas se tromper !

Bonne chance dans votre projet!

Bonjour,

Par rapport à votre problème de base sur l’obtention d’un credit pour une sci a l’IS, je vous conseille d’aller voir d’autres banques. Pour moi, et plusieurs banques le prêt professionnel ou immobilier dépend de l’objet du credit. Si c’est un immeuble qui a en majorité des locaux professionnels cela peu se comprendre et encore car vous effectuez un investissement patrimoniale et le risque est donc bien patrimonial et non professionnel.
Pour essayer d’être plus claire, un taux pro est pour un crédit dont le loyer du bien financé sera remboursé par l’entreprise. Le risque porte donc sur l’entreprise, le taux est donc plus élevé car la banque considère que le risque est plus élevé pour une entreprise que pour un investissement patrimonial ou vos revenus peuvent prendre le relai. Si vous êtes donc le gérant d’une entreprise, et que vous acheter vos locaux dans une sci a l’IS ou l’IR le taux pro est logique.
Dans votre cas il s’agit pour moi d’un souci d’interlocuteur mal informé.

Le taux est en fonction du risque, non pas de la fiscalité choisi, sinon un credit pour une sas, une sarl ou autre avec les mêmes interlocuteurs (associés, gérant etc) devrait avoir des taux différents, cela n’a pas de sens.

@Tssm

Pourquoi avoir monter une SAS au lieu d’une SCI IS pour la détention des parts sociales de la SCI IR ?

Je vois avec la SAS le risque de paiement de cotisations sociales comme c’est devenu le cas avec les SARL où le versement des dividendes est assujetti proportionnellement au montant du capital social. 

J’ajoute un lien intéressant sur le sujet des dividendes pour les SARL
Transformer la holding patrimoniale (SARL) en société civile pour éviter le RSI sur les dividendes

Philippe

Une telle niche fiscale ne pouvait pas durer ……….

Philippe

Philippe

"Une telle niche fiscale ne pouvait pas durer ………."

Il me semble que l’amendement a été rejetté par le Sénat, à la demande du gvt, et qu’il en a profité pour aligner les sarl sur les sas en la matière, contre l’avis du gvt.
En attendant un retour devant l’AN puisque le texte a été amendé.

Valeur des parts sociales = Actif - Passif
Actif = Le bien
Passif = Emprunt + dettes à des tiers  + Compte Courant Associé + capital social

5 % est la fiscalité de mutation des parts sociales

Philippe

ImmoLove a écrit :

Et bien oui, il me semble que la durée du prêt n’est pas en corrélation avec le type de structure, mais avec le type d’activité

peut-être que je me trompe ?

Avant d’aborder la durée, la première chose est d’obtenir un prêt. Il est évident que la structure utilisée, et les personnes qu’il y a derrière, l’expérience acquise sur des opérations similaires réussies, tout cela joue un rôle. Le banquier raisonne en termes de risque et de garantie. Les prêts aux "professionnels" (au sens large), c’est du cas par cas. Vouloir faire des généralités comme vous le faites sans même préciser le type de structure, AMHA, c’est se fourrer le doigt dans l’oeil.

Tssm a écrit :

Autant je pense qu’il ne faut pas faire ses premiers achats à l’IS, autant je pense que la situation de Siocnarf pourrait le justifier après avoir acheter 2 premiers immeubles à l’IR et atteint une pression fiscale forte

La fiscalité française est faite de stop and go. Il faut essayer d’en profiter et d’être le plus flexible possible

Pour l’IR par exemple, on est passé de 15 ans à 30 ans, puis 22 ans, avec des abattements spécifiques pendant certaines périodes …  bref, ca va, ca vient ; le gouvernement ouvre par moment des fenêtres d’opportunités pour vendre. De même, l’imposition à 15% ou son seuil ne sont pas forcement figé dans le temps pour une structure à l’IS

C’est pourquoi j’ai choisi une « 3eme  voie », une situation intermédiaire pour mon bien le plus « gras », plus flexible, qui a ses avantages et inconvénients

C’est une SCI IR dont les parts sont détenues par une SAS (IS)
Les résultats de la SCI sont donc calculés selon la méthode BIC

Quelques Avantages /inconvénients que j’ai en tête (je ne reviens pas sur l’aspect IS versus IR en dehors du fait de rappeler qu’il est toujours plus facile de payer l’impôt après cession, c’est à dire quand on a récupéré le cash, que années après années quand on a un emprunt à rembourser….) :

- cout supérieur (2 structures) ;
- CRL ;
- exigibilité immédiate du prêt si banque apprend la cession ;
+ Cession possible à moi même personne physique des parts sociales de la SCI en cas de fenêtre d’opportunité IR en conservant l’antériorité de l’achat de l’immeuble pour le calcul de l’abattement de PV IR ;
+ Valeur des parts sociales de la SCI pouvant s’écarter plus facilement de la valeur vénale du bien (décote, CAA, dette bancaire … ) et DE réduit car sur valeur nette ;
+ Peu de contrôle sur cession parts sociales ;
+ volant de charges un peu gonflé sur la SAS ;
+ Optimisation treso, CCA, intérêts, dividendes au niveau de la SAS ;
+ Disparation du bien de la 2044/2042 … pour pouvoir remonter dossier bancaire (pas même banque …)

Bref, à étudier comme pour tout ….

J’ai pris connaissance des différences entre SCI IS et SCI IR, et je me demande si je peux profiter pour l’achat de mon 3 eme immeuble d’une petite manipulation:

Je comptais acheter un bien 128K€ + 5AI + 10 FDN + 35 travaux = 180K€
et beneficier de l’année 2017 à 150% pour la déduction de travaux… mais cela tombe à l’eau visiblement avec Macron. L’opération est toujours sur la table avec une renta brute de 10%.

Je me pose la question de monter une SCI a l’IR, pour déduire les 35K€ de travaux, et ensuite dans un délai légal (1 ans? 3 ans après le dernier report?) passer à l’IS pour les raisons évoquées et connues.

Est ce possible, est ce légal? Je précise que ce bien générera 10700€ de déficit imputable sur le revenu global la première année.

J’ai signé la promesse de vente, avec clause de substitution, et puisque le prélèvement à la source est reporté je suis moins pressé pour réaliser les travaux sur 2017.

merci de vos retours

Cela serai donc une bonne option! Je gagnerai sur les 2 tableaux si on peut dire…

Je vais me renseigner sur les frais d’une sci à l’Is de manière plus détaillé.

En plus si Macron passe une flat tax de 30% cela sera plus avantageux/moins douloureux pour sortir les revenus?
Si il ne se passe rien j’aurai toujours la possibilité de rester en IS

Car pour les revenus du patrimoine immobilier (foncier) en direct j’ai l’impression que cela ne va pas changer grand chose…