Création d'une SARL avec un apport en capital depuis une SAS ?

Bonjour Vic,

il me semblait avoir lu ça quelque part mais je n’étais pas sur de ma source.

Je pensais tout de même qu’un montage serait possible.

Un contrat de prêt, on m’en a déjà parlé, mais je ne sais pas comment ça marche, je vais chercher un peu voir en quoi cela consiste.

Merci de votre réponse en tout cas.

@Vic : Pourquoi donc une société à l’IS ne pourrait pas avoir une participation financière dans une société à l’IR ? Par contre, une "SARL de famille", ça ne peut avoir que des associés de la famille et pas une personne morale à IS, et le montage envisagé par dedel ne devrait donc pas être possible.

@dedel : Pour des conseils pour votre activité professionnelle de marchand de biens, je vous recommande de consulter des professionnels (des avis sur un forum peuvent aider un peu, mais il me paraitrait paradoxal de baser une activité pro sur de tels conseils, et vous auriez toutes les chances d’aller alors au casse-pipe…).

A mon avis : Pour faire une opération de MdB, même sur un bien immobilier qui serait revendu meublé (par exemple pour acheter un bien, le rafraichir significativement, le meubler s’il ne l’est pas déjà, éventuellement y mettre un locataire, et le revendre au plus vite), je ne pense pas qu’il y ait un intérêt à disposer d’une structure ayant le statut LMNP/LMP, sauf à conserver le bien pendant assez longtemps et à l’exploiter alors en location meublée. Pourquoi ne pas tout faire depuis la SAS à l’IS ? Pourquoi vouloir faire compliqué ?

Je pense qu’il faut aussi clairement que possible séparer l’activité de location de l’activité de MdB.

Pour l’activité de location meublée, il faut que cette activité soit effectuée par une personne physique imposée à l’IR (directement, ou indirectement via une SARL de famille, ou une SNC, ou en indivision), si vous voulez tirer partie des avantages du régime LMNP/LMP  (pouvoir amortir les biens loués meublés, et que la plus-value éventuelle soit traitée comme une plus-value d’une personne physique), sachant que le statut LMP change pas mal la donne (avec les inconvénients et des avantages). Vous pouvez certes aussi faire de la location meublée à partir d’une société à l’IS, mais je ne vois guère d’avantage à faire ainsi, bien au contraire.

Votre difficulté est que votre cash disponible se trouve dans la SAS IS qui abrite l’activité de MdB, et que vous en avez besoin pour financer une activité de location.
A votre place, j’éviterais d’abriter l’activité de location dans une filiale de cette SAS.
Il me semble qu’il y a deux manières de prendre en compte cette situation :
  1) Soit vous "sortez" le cash de cette SAS en versant des dividendes à ses actionnaires (vous en particulier) quitte à payer IR et PS sur ces dividendes, ou une rémunération à ses dirigeants en payant des charges + PS + IR, pour réinvestir ce cash en direct (ou via une structure dédiée) dans l’activité qui achètera des biens et fera de la location meublée ou nue.
  2) Soit vous créez une holding qui détiendra la SAS et récupérera ses dividendes (en régime mère-fille) pour les ré-injectera dans une autre de ses filiales, laquelle achètera des biens et fera de la location nue (pour de la location meublée, ce n’est guère avantageux).

Votre SAS avec l’activité de MdB pourrait céder un bien immobilier à l’activité de location (ou son usufruit pour une durée déterminée, ce qui sera amortissable aussi), éventuellement en lui consentant des facilités de paiement. Mais faites alors bien attention à ce que le prix de la cession (et les facilités) ne soit alors pas contestables par le fisc (et les actionnaires de la SAS).

C’est peut-être possible, si ça rentre dans l’objet social de la SAS (Mais attention à comment seront traités les intérêts, fiscalement). La SAS pourrait aussi apporter sa garanti à un prêt qu’une banque ferait à l’entité abritant la location meublée (la aussi, si ça rentre dans l’objet social de la SAS, ou peut-être s’il y a une décision d’AG de la SAS pour l’autoriser).
Mais dans tous les cas, ça lie beaucoup les 2 activités, donc mieux vaut prendre l’avis d’un pro…

GoodbyLenine a écrit :

@Vic : Pourquoi donc une société à l’IS ne pourrait pas avoir une participation financière dans une société à l’IR ? Par contre, une "SARL de famille", ça ne peut avoir que des associés de la famille et pas une personne morale à IS, et le montage envisagé par dedel ne devrait donc pas être possible.

Une participation oui mais 50% maximum des droits de vote pour une sarl à l’IR classique.
Interdit pour une SARL de famille comme vous le dites.

Dedel a écrit :

Par contre, je vais peut être dire une bêtise, mais qu’est-ce qui m’empêche de mettre ma SARL meublé à l’IS ?

En cas de revente, vous êtes imposé sur la plus value après amortissement alors que normalement c’est sur la plus value sans prendre en compte les amortissements.

Je m’associe à GoodByLenine pour vous inviter à faire le plus simple possible, et parfois, il faut mieux payer un peu d’impôt, les contrôleurs du Fisc sont assez voraces en ce moment. Et il y en a de deux sortes : le première sorte qui se dit qu’il ne comprend pas et que vu les montants en jeux il ne va pas y passer 107 ans et la deuxième sorte qui va s’amuser à démonter le dispositif par un moyen ou un autre.
Dès que ça commence à être compliqué, il faut être bien accompagné et au final le coût des honoraires pour faire les montages revient parfoius plus cher que l’impôt qui aurait dû être payé…

Bonjour à tous,

je n’avais pas vu les réponses de Vic et GBL avant, désolé d’avoir fait le mort sans le vouloir. En tout cas je prends bonne note de vos réponses et je n’ai jamais aussi bien fait de m’inscrire sur ce forum qui est une vraie mine d’or en matière d’informations !

Concernant mon projet de meublés, j’aimerais vous l’exposer histoire de voir ce que vous en pensez :

Tout d’abord, je viens d’apprendre que l’on pouvait faire du lmnp sans sarl, ce que j’ignorais totalement. Pour moi, LMNP ou LMP c’était société obligatoire, comme quoi on en apprend tous les jours.

Concernant mon apport, du coup je vais prendre des dividendes sur ma SAS MdB pour simplifier les choses et j’apporterai mes 14k comme ça.

Donc mon projet :

- Achat de 5 T1 meublés dont 1 à refaire entièrement. Ils sont tous déjà meublés sauf celui à refaire évidemment.
- Prêt sur 15 ans de 1850000€ pour l’achat et quelques travaux.
- Apport de 14k pour payer les FdN
- Location de 4*360€ + 1*400€ soit 1840€/mois

Qu’en pensez-vous ? Dois-je monter une SARL à l’IR ou rester en nom propre ?
Bon plan de faire un prêt sur 15 ans ?

Autant d’habitude je sais ce que je veux, mais là je dois bien avouer que le lmnp me pérturbe mais j’aime ça, car je découvre !

Bon dimanche à tous,

Dedel.

Merci de votre réponse GBL.

Alors justement, je comptais m’acheter un bouquin la dessus pour être calé donc votre proposition tombe à pic. Concernant les topics, je les avais repéré, mais il faut que je prenne du temps car y’a de quoi lire…

Je ne sais pas pourquoi mais j’ai du mal avec les prêts à long terme, j’aime bien le 15 ans ou voir 12…

Mais c’est certainement l’erreur du débutant qui me fait dire ça. Pour les T1, oui je suis au courant, c’était loué en majorité à des étudiants donc je m’y prépare.

Et bien entendu, je voulais dire 185 000 et non 1 850 000

Oui c’est sur que votre raisonnement est logique et je vais voir du côté de mon banquier ce qu’il me propose.

Concernant mes achats de T1, je dis que je vais prendre 5T1 mais j’ai le choix de faire du mex. je pourrais très bien acheter 3T1 et 2T2, 4T1 et 1T2, etc…

Je devrais faire quoi ? Du mixte ou me concentrer sur du T1 et donc une plus petite surface ? Car je sais que les T2 se louaient 450€/mois… Bon après c’est à moi de voir vous allez me dire mais j’aime bien avoir des retours d’expériences.

Etant donné que c’est la première fois que j’achète des "petites surfaces", j’aime autant écouter ceux qui savent…