VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Vibe · #551

D’un certain côté les messages de Lavande sont intéressants d’un point de vue "psychologie de l’investisseur". En ce sens cette file me rappelle celle sur Cys

ThomasAurlant · #552

Moody?s Cuts American Realty Capital Properties to Junk - WSJ

Pour une foncière, avoir sa note de crédit en junk va avoir des conséquences à moyen terme peu encourageantes…

Ledep · #553

Bonsoir,

Une limite vient d’être franchie, Moody’s dégrade à Junk…
La relève sera lente et la confiance devra être restaurée.
Moody’s Cuts American Realty Capital Properties’ (ARCP) Unsecured Rating to Junk
Plus que jamais pour les possesseurs qui ont des convictions et qui s’y tiennent, la valeur devient une fond de portefeuille long-terme.

Edit: Message écrit dans le même temps que ThomasAurlant

Stibbons · #554

Je suis d’accord. Psychologiquement on voit en "direct" différentes réactions d’investisseurs. Il serait intéressant d’avoir une analyse de cette fin d’années d’ici 6 mois quand, je l’espère, les temps seront plus calmes sur l’action.

Le management change avec la fin de l’année, ce qui fait économiser les bonus. Mais qui les a virer? Ils se sont mutuellement assi sur leur bonus?

En tout cas, j’espère que ça ne sera pas pour redistribuer aux actionnaires et sauver les dividendes, ce qui ne fera que compromettre les finances de l’entreprise.

Il faut prendre les taureaux par les cordes, couper les dividendes, clarifier les possessions, arrêter les acquisitions (je pense que ce n’est plus d’actualité), bref, stabiliser l’entreprise.

J’attend avec impatience la newsletter de notre hote qui je l’espère portera dessus

Quelle fin d’année rock and roll, c’est une très bonne formation! Je reste confiant, pas biensûr à court terme, mais en regardant les fondamentaux, les loyers rentrent toujours le dividendes est à la limite couvert (selon le dernier article sur seekalpha).

Je suis étonné par l’article de Moody. En gros, on voit qu’ils mettent en "Junk" en attendant que tous les rapports soient sortie (le Q3 n’est pas sorti pour ne pas se rajouter en cas de nouvelles erreurs). C’est à mon avis purement procédural, pour se couvrir.

Reste à savoir si la qualité de la dette à été dégradé (je ne le pense pas), et surtout de savoir si les prochaines émissions seront négativement impactés.

Long ARCP, et vient de renforcer aujourd’hui (2% du patrimoine total).

lopazz · #555

Le management complet démissionne en pleine enquête pour fraude comptable, alors que David Kay, CEO fraîchement nommé il y a un an, annonçait encore il y a quelques jours :

David Kay a écrit :
I want to reiterate, as I did in the last call, that I am here for the long haul.

Comment ne pas s’attendre à un paquet de cadavres dans les placards, alors que la date de publication des résultats Q3 2014 (je précise : la version "remasterisée") vient d’être retardée au 5 janvier 2015 ?

En plus de ça, une dégradation à Junk (ça veut dire ce que ça veut dire) par Moody’s, qui entraîne de facto une augmentation en flèche du coût des opérations de financement, cœur du business "REIT" ?

Autant la première vague de vente me paraissait injustifiée : une fraude comptable de 0.04 USD sur les AFFO est grave, mais ne justifie une chute de 30% pour une REIT ; autant ces éléments me font ranger aujourd’hui ARCP dans la catégorie des investissements spéculatifs. Je rappelle au passage que la traduction littérale de "junk" est "déchet".

Décidément, cela en fait trop pour moi. J’en ai une belle ligne qui représentait, à ses heures de gloire, 3% de mon portefeuille (env. 18 000 EUR) mais cette fois, je prépare ma sortie et laisse le dossier aux spéculateurs.

Vibe · #556

La note descend "juste" d’un cran, de Baa3 à Ba1, càd de l’échelon le moins élevé de "lower medium grade" au plus élevé de "speculative".

Moody’s a écrit :
Senior unsecured shelf to (P)Ba1, from (P)Baa3; subordinate shelf to (P)Ba2, from (P)Ba1; preferred stock shelf to (P)Ba2, from (P)Ba1

Moody’s downgrades ARCP unsecured debt to Ba1; negative outlook

Il n’y a rien de nouveau dans leur analyse par rapport à ce qu’on sait déjà. Il faut s’en tenir aux faits …

(pour rappel, je ne possède pas d’actions ARCP)

Kapitall · #557

Il y a tout de même un changement de taille : l’investment-grade est perdu, même en cas de publication avant le 5 Janvier, il y aura au mieux une stabilisation à BA1/BB+ :

Moody’s a écrit :
A return to a stable outlook would reflect the resolution of the accounting issues and timely filing of 3Q14 and YE14 financials by February 2015, in addition to the REIT having the following credit metrics: net debt/EBITDA closer to 6.5x and fixed charge coverage at or above 2x A rating downgrade would likely reflect any missteps in resolving the accounting issue or questions surrounding further deficiencies of internal controls; any unsecured bonds or bank lines covenant compliance issues or resultant legal inquiries; in addition to effective leverage above 60%; net debt/EBITDA over 8x; fixed charge coverage below 2x.

Que de péripéties sur ce dossier !

Alexis92 · #558

Je suis surpris par la faible baisse de l’action à l’annonce du classement en Junk bond.

Cela veut dire que de nombreux fonds d’investissement ne pourront plus détenir la dette d’ARCP et que le cout de financement va exploser.

Je pense qu’on est à un tournant du dossier et que la réalisation d’une AK est désormais inévitable. Logiquement celle ci devrait intervenir des la publication des comptes, pas avant.

DrFab · #559

La news est tombée en fin de séance
Et le cours est tout de même retombe a ce moment la

Kapitall · #560

Alexis, n’allez pas trop vite en besogne. En Juin dernier, le spread BB+/BBB- était de 12 bps à 5 ans comme à 10 ans. Je n’ai pas de source plus récente sous la main.

Sur leur ligne de crédit (source : dernier 10Q), ils passent de libor +135 à libor + 180 (sauf si ça a été amendé lors de la dernière négociation) du fait du déclassement.

Ce n’est quand même pas l’apocalypse.

Par ailleurs : leur prochaine grosse échéance, c’est en 2016, non ? A vérifier, je n’ai pas les docs sous la main.

InvestisseurHeureux · #561

Stibbons a écrit :
J’attend avec impatience la newsletter de notre hote qui je l’espère portera dessus

Je n’ai rien à ajouté à ce que vous et d’autres avez dit.

La bonne nouvelle du départ de Schorsch est hélas complètement compensée par la longueur que prend l’audit et le départ totalement inattendu de Kay.

Le downgrade de la dette est une mauvaise nouvelle de plus et maintenant il faut d’urgence couper le dividende et trouver un CEO très expérimenté qui apportera une "caution" à l’entreprise.

Si pour l’heure la valeur sous-jacente de l’entreprise n’a pas trop bougé, une AK au cours actuel serait terriblement et irrémédiablement destructrice de valeur.

kienast · #562

Donc le +9% d’aujourd’hui n’est que pure spéculation ?

Stibbons · #563

Oui c’est de l’exagération. En période d’instabilité la volatilité augmente. Je suis bien content que mon ordre d’achat se soit déclenché ce matin me voilà en terrain vert

InvestisseurHeureux · #564

Stibbons a écrit :
me voilà en terrain vert

Et vous serez peut-être en rouge demain et en vert le sur-lendemain.

Le titre va faire le yo-yo au moins jusqu’à la sortie du T3-2014, donc au 5 janvier.

Kangoorico · #565

Au maximum le 5/1 pour le Q3, peut être avant.
Les remous, eux, dureront peut être plus longtemps.

Stibbons · #566

Oui je considère que ces tumultes offrent des points d’entrées à exploiter.

galerien · #567

Bonsoir,

Je vais réagir également sur ces départs, et Stibbons a la meme intérrogations que moi :

Stibbons a écrit :
Le management change avec la fin de l’année, ce qui fait économiser les bonus. Mais qui les a virer? Ils se sont mutuellement assi sur leur bonus?

J’ai lu les détails des conditions de départs de Schorsch, Kay, Besson . Et bien, je vais vous dire que ce ne sont pas des clauses de départs des plus agréables, et cela laisse vraiment suggérer qu’ils ont été virés / dégagés comme des mal-propres. Mais j’ai un peu de mal a décoder l’anglais juridique . (source : http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/ … x99-1.htm)

condition départ 1: a écrit :
1. Schorsch hereby resigns, effective on the Effective Date, his employment as Executive Chairman of ARCP, his position on ARCP’s Board of Directors, the positions set forth on Exhibit 1 hereto and any other positions, including any Board positions, that he holds at ARCP and its subsidiaries and certain ARCP- related entities (including the non-traded REITs managed by ARCP or its affiliates). If requested by ARCP or any other such entities referenced above, Schorsch agrees to execute, within two business days of presentment, any documentation (provided it is reasonably acceptable to Schorsch) necessary to reflect any of the resignations referred to above.

En résumé, il a 48h pour quitter toutes fonctions ( soit 47 fonctions en tout).

Effective on the Effective Date, a total of 1,000,000 Restricted Shares previously granted to Schorsch pursuant to the Retention Award (the “Subject Shares”) shall automatically be fully vested and shall, subject to Schorsch delivering to ARCP an amount of cash equal to the amount of all applicable federal, state and local withholding taxes required to be paid by ARCP as a result of the vesting of the Subject Shares, be delivered to Schorsch (in book entry form via a direction to ARCP’s transfer agent) within five business days of the Effective Date free of any restrictions (except as imposed by applicable law). If (a) a final adjudication is entered by a court of competent jurisdiction in a proceeding in which Schorsch is a party (as to which all rights of appeal have been exhausted or lapsed) finding that Schorsch breached his fiduciary duty of loyalty or (b) there is a finding or admission of fraud or misconduct by Schorsch in connection with any regulatory, administrative or other proceeding in which Schorsch is a party (as to which all rights of appeal have been exhausted, lapsed, or forfeited), in the case of either (a) or (b) in connection with his responsibilities as an officer or director of ARCP, then Schorsch agrees to deliver promptly to ARCP the Subject Shares (together with the amount of dividends thereon declared and received after the Effective Date).

Schorsch doit rendre 1 000 000 d’actions ARCP qu’il a acquis dans le cadre du Retention Award .

Etc , etc….

Bref, tout ça , est vraiment dur ! ( mériter ou pas , peu importe). Mais la question que cela soulève , est : Qui est à l’origine de tout ça ?

En Mai Juin, Schorsch avait soumis au vote des actionnaires les conditions de sa rémunération et de ses bonus. ((Cela avait été rejeté) . Il y avait donc vote, et donc possibilité pour l’actionnaire de décider.
Ici , il n’y a pas eu de vote. Ils sont dégagés , mais par qui ? Je ne crois pas que cela soit eux-même qui s’inflige cela.

La tierce partie dans les négociations de ces contrats est ARCP OP. Mais qui est présent derrière tout ça ? Les actionnaires d’ARCP OP ? Les dirigeants d’ARCP OP ? Mais qui sont ils , si ce n’est ceux qui partent ?

Y a t il eu une entente entre des avocats et des enqueteurs afin d’éviter la justice ? Je dis avocats, car les contrats de départs ci dessus sont signés par un cabinet d’avocat " Paul, Weiss, Rifkind, Wharton & Garrison LLP" et " Weil Gotshal & Manges LLP" . C’est peut etre aussi une procedure normal.

Par ailleurs, on apprends que  :
- Schorch avait 47 fonctions de CEO / chairman / Presidents (http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1507385/000114420414073851/v396496_ex99-1.htm )
- David Kay avait 17 fonctions de CEO ou Président au seins des différentes REITs de l’empire Schorsch ( http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/ … ex99-2.htm )

Je n’ai pas d’experience dans le domaine, mais cela me semble énorme . Comment cummuler autant de fonction sur une seule personne ?

Beaucoup d’interrogations en attendant le 5/01 …

namo · #568

Pour le million d’actions : au contraire c’est ce qu’il reçoit (elles sont "vested", c’est-à-dire que les conditions - typiquement l’expiration d’une certaine période - sont remplies pour qu’il ait le droit de les toucher). Il ne devra les rendre que s’il est condamné pour fraude.
Par contre, il ne touche pas d’autres actions/sommes, et c’est ça qui est dur (cf. l’article que j’ai posté ci-dessus, et qui chiffre à beaucoup de millions ce qu’il laisse derrière).

C’est le Board of Directors qui est à l’origine de ça : pour faire simple, ce sont les représentants des actionnaires (i.e. des propriétaires), et le "pouvoir ultime" d’une entreprise, ceux qui ont notamment le pouvoir de nommer ou de licencier le CEO (qui lui a la main sur la stratégie et les opérations quotidiennes de l’entreprise).

Quant à toutes le boîtes citées, ce sont sans doute en grande partie des filiales, des REIT non cotés absorbés ou créés par ARCP ou Cole.
Elles ne nécessitent pas toutes une gestion spécifique : il n’y a sans doute que Cole d’un côté, et la partie REIT pur de l’autre.

Ledep · #569

Bonsoir,

À priori il accepte de s’asseoir dessus et bien plus.

Exiting American Realty Capital Properties, Schorsch to give up $100 million in pay

On est tout de même sur des montants colossaux.

crosby · #570

Peut-être que Schorsch a réalisé que multipliée par le nombre d’actions qu’il détient d’ARCP, l’augmentation du cours éventuelle liée à son départ valait plus que les $100mm de comp qu’il laisse sur la table.

Motus · #571

Je partage votre analyse Crosby: d’après le proxy d’avril, il détenait 13 millions d’actions soit 1.7% du capital d’ARCP.
Sur le fond, je continue de penser qu’il suffit d’attendre quelques mois pour que le cours de l’action se rapproche de l’ANR. Ce sera forcément long de retrouver la confiance des actionnaires.

Kapitall · #572

Voici un extrait d’une note de recherche de Paul Adornato (BMO) :

Paul Adornato a écrit :
"We were surprised to see ARCP’s board dismiss CEO David Kay and COO Lisa Beeson, as we thought Mr. Kay had rolled up his sleeves and was attempting to turn around the company. We also appreciated Mr. Kay’s desire to be astransparent as possible by meeting/speaking with investors and analysts during this period in which ARCP lacks clean financials. We’re adjusting our FFO, AFFO and NAV estimates given announcements since our last estimate changes, (which were made immediately after the accounting irregularities were first disclosed.)

Our revised NAV is $10.25 (from $12.12) and assumes: 7.0% cap rate (from 6.75% - to adjust for the likelihood that ARCP paid above market for acquisitions), Cole platform valued at $0, Red Lobster and all announced acquisitions and dispositions closed as of 10/29, no acquisitions or dispositions since 10/29, and no lawsuit payouts.

Finally we think the dividend should (and will) be cut; assuming a 72% AFFO payout (REIT universe average)translates to about $0.66 annualized, or a 7.8% yield based on yesterday’s close. Interestingly, our conversations with other Net Lease management teams confirms our belief that most of ARCP’s portfolio would be desirable to other Net Lease investors (public and private) at the right price."

Cela illustre certains des points défendus plus haut par divers intervenants :
- décote sur une NAV, même révisée pour tenir compte de la politique d’acquisition trop agressive de l’ère Schorsch
- à pondérer par l’incertitude sur les coûts judiciaires à venir
- le dividende sera coupé
- l’immobilier sous-jacent est attractif, à un certain prix (possibilité d’une vente à la découpe d’ARCP si toutes les autres options échouent) : ce point est intéressant parce que cela nous donne un aperçu de ce qui se dit entre pros du CRE aux USA.

Kapitall · #573

Et le feuilleton continue : Schorsch en première ligne dans le maquillage des comptes, selon Lisa McAlister…

Ex-American Realty Chair Accused of Ordering Accounting Changes

AleaJactaEst · #574

Rien de bien nouveau ?

Avez vous accès a WSJ afin que vous puissiez nous faire un petit résumé ?

Miguel · #575

American Realty Capital Properties Inc.’s former chief accounting officer alleges the ex-chairman ordered numbers to be changed

Il aurait donné l’ordre de falsifier les chiffres

Nick est accusé d’avoir manipulé les livres comptables.

immédiate réaction sur le cours

-

Dernière modification par Miguel (18/12/2014 21h22)

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#551 16/12/2014 20h45

#552 16/12/2014 22h07

#553 16/12/2014 22h10

#554 16/12/2014 22h23

1 #555 17/12/2014 00h46

David Kay a écrit :

#556 17/12/2014 10h19

Moody’s a écrit :

#557 17/12/2014 11h20

Moody’s a écrit :

#558 17/12/2014 11h34

#559 17/12/2014 11h53

#560 17/12/2014 12h30

1 #561 17/12/2014 15h39

Stibbons a écrit :

#562 17/12/2014 19h10

#563 17/12/2014 19h19

#564 17/12/2014 19h29

Stibbons a écrit :

#565 17/12/2014 19h51

#566 17/12/2014 21h12

1 #567 17/12/2014 23h48

Stibbons a écrit :

condition départ 1: a écrit :

#568 18/12/2014 00h09

#569 18/12/2014 00h18

#570 18/12/2014 00h32

#571 18/12/2014 04h36

#572 18/12/2014 16h54

Paul Adornato a écrit :

#573 18/12/2014 20h04

#574 18/12/2014 20h19

#575 18/12/2014 21h04

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