Remboursement de crédit anticipé : comment calculer le rendement réel ?

swantonbomb · #1

Bonjour,

mon raisonnement est sans doute faux aussi je vous le soumet pour correction.

1/ nous avons un crédit immo de 300 k€ à 3% sur 15 ans
2/ le capital équivalent sur une AV
3/ des mensualités d’environ 2000 € par mois
4/ un revenu de 10 k€ mensuel

Si je liquide l’AV pour le RA j’aurai un rendement de 3%. Mais si dans le même temps je décide de moins travailler pour ne plus gagner que 8k€ je travaillerai 20% de moins en temps et surtout sur les 2000 € l’IR me prenait 25% en moyenne. (économie de 500 euros par mois) Le rendement du RA se trouve fortement majoré.

Les chiffres sont fictifs et ont pour seul but d’illustrer la démonstration incomplète.

Merci pour vos réflexions.

Mots-clés : remboursement anticipé

Faith · #2

Bonjour,
Il y a déjà quelques points à surveiller dans ce raisonnement:
- si vous remboursez votre crédit, vous aurez un rendement net de 3%-rendement de l’AV
- si vos mensualités sont de 2000€, une bonne partie de ce montant n’est pas du remboursement d’intérêt mais de l’épargne. Donc en diminuant le temps de travail de 20%, vous perdez plus que vous n’avez économisé (mais vous gagnez beaucoup en confort de vie)
- Pour l’IR je serais plutôt partisan de prendre la TMI, plutôt que le taux moyen d’imposition.

Sur l’ensemble il est probable que le remboursement serait financièrement rentable.
La réduction de temps de travail doit par contre être revue

Dernière modification par Faith (30/12/2014 09h44)

GoodbyLenine · #3

Si le crédit immo concerne votre Résidence Principale (intérêts non déductibles) : le RA équivaut à un placement à 3% net (au coût de l’assurance prêt), et un changement au niveau de vos revenus (par ex diminuer de 20% votre temps de travail) n’y change strictement RIEN.

Si le crédit immo concerne un bien locatif (intérêts déductibles) : le crédit vous revient en fait à 3% moins IR et Prélèvements Sociaux économisés par la déduction du revenu foncier, soit avec un TMI IR de 41% (par exemple) 1.305% (3% *(1 - 15.5% - 41%)). Le RA équivaut donc à un placement à 1.305% net (au coût de l’assurance prêt) avec cette hypothèse de TMI. Un changement au niveau de vos revenus (par ex diminuer de 20% votre temps de travail) n’y change sans doute pas grand chose, car votre TMI ne devrait pas évoluer.

N’oubliez pas de prendre en compte le coût de l’assurance, car il peut impacter significativement le raisonnement (l’assurance représente une partie importante des coûts d’un emprunt, lorsque les taux sont très bas).

Dans tous les cas, si vous diminuez votre temps de travail de 20%, et que votre revenu passe en conséquence à 8000€, en considérant que ce revenu (10 000 ou 8000€) est un revenu net (Prélèvements sociaux déjà payés), le principal impact sera que votre IR diminuera (de 820€ si vous avez TMI 41%), et que votre revenu net (après IR) diminuera de 1180€. Faire ou ne pas faire un RA ne change rien à l’affaire….

Faith · #4

GoodbyLenine a écrit :
Faire ou ne pas faire un RA ne change rien à l’affaire….

Disons que swantonbomb envisage plutôt ses flux financiers mensuels (court terme) et donc que le remboursement du crédit permet de réduire son activité en gardant un flux identique.

Actuellement
10K€ de revenu
-2.5K€ d’IR
-2K€ de remboursement
+650€ du fond euro
-----
+6.15K€

Après remboursement:
10K€ de revenu
-2.5K€ d’IR
-----
+7.5K€

il a donc 1.35K€ de flux excédentaire.

Résultat:
7.7K€ de revenu (réduction du temps de travail supérieure à 1 jour par semaine)
-1.6K€ d’IR
-----
+6.1K€

Ca, c’est la vision par flux (court terme) qui a aussi un intérêt.
Le "rendement" n’est pas directement affecté (trop compliqué à calculer de cette manière), mais le résultat est probablement intéressant: plus de temps personnel pour un même bilan mensuel (au moins les premières années)

Le problème, c’est qu’à moyen/long terme (au bout de 15 ans quoiqu’il arrive), il faudrait réaugmenter le temps de travail pour obtenir un flux équivalent au fait d’avoir gardé l’assurance vie et le crédit

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GoodbyLenine a écrit :

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