Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique…

Vous avez toutes vos chances de voir le fisc se rappeler a votre souvenir. Je vous déconseille.

Que vous dit votre notaire ?

Pour toute vente à soi-même (et même pour les autres ventes d’ailleurs), le fisc regardera la réalité du prix déclaré, et redressera au besoin.

En se calquant sur le barème de l administration fiscale à savoir 23% par tranche de 10 ans soit 69% d usufruit à partir de 21 ans je pense être droit dans les bottes.
Concernant la réintégration fiscale de l’usufruit. Au moment du remembrement de l actif il n y aura pas de fiscalité je ne comprends pas bien la notion évoquée de réintégration du montant de l usufruit pas le cédant.

Merci pour ce retour je vais prendre rendez vous avec un avocat spécialisé car visiblement rien n interdit l optimisation maximale qui serait : achat via une SCI à l IS dont l actionnaire est ma holding de plusieurs appartements parts de scpi etc. La SCI s endette au maximum. A l instant T la valeur des parts sociales ne valent donc rien car dette maxi. Et démembrement ensuite des parts sociales et non des actifs immo.

L’appartement mentionné au départ est-il déjà acquis ou pas par la SARL?

Ce que je cherche à faire est en fait assez simple et vos commentaires me font prendre conscience que tout ca est très mal exprimé.
La situation est la suivante j ai une holding qui perçoit des dividendes de plusieurs autres societes.
Je chercher à optimiser de la manière suivante 50 pourcents des sommes disponibles restent liquides.Les 50% autres servent à lever de la dette pour de nouvelles opérations d investissemebt principalement dans l immobilier. Sur la premiere partie c est assez simple mais sur les investissemebt immobiliers je me demande si le demembrement à moi meme personne physique ou à mes enfants pourrait me rapporter plus que de faire de la pleine propriete via la holding
Voilà c est dit plus simplement.

Donc soit j y vais plein pot via la holding mais le jour ou je vends les actifs je suis soumis à une plus value pro et si je veux me donner des dividendes je paye 15,5 de CSG + prélevélement libératoire alors qu avec le Demembrement je ne payerai rien sauf le cout de distribution des dividendes initiaux pour payer la NP.

Mon objectif est donc double. Trouver le meilleur compromis entre des investissement immobilier Avec des liquidités dispo dans holding a l IS et dette et transmettre ces biens à terme à mes enfants le tout dans la meilleur équation Economique.

Votre avis?

GoodbyeLenine j ai tout modelisé mais ne sait pas encore comment mettre une pièce jointe dans le forum.

Scpi via sarl pour 100 ke d invest et bénéficiant du taux réduit:
Resultat net pour la Sarl: 51ke duree de l investissement 15 ans. Si distribution des 100 ke a terme le gain chute à 15ke

En demembrement 46usus sur sarl 54 NP à titre perso gain net 37ke

Achat en direct gain net 22ke.

Compte tenu des différentes lectures sur le demebrement je ne vais pas opter pour cette solution que je considère fiscalement à risque.

Compte tenu de la capacité d emprunt que je souhaite conserver à titre perso je ne vais pas opter pour l achat en direct mais garder de l endettement possible pour des achats pour les enfants. Enfin ils n ont que 3 et 1 ans. :-).

Je conserve donc l option d investissement via SARL et je ne ferai pas de distribution à terme pour garder la trésorerie en vue d un nouvel investissemebt.

Merci pour m avoir fait mûrir dans mes réflexions et à bientôt pour d autre sujets. Je trouve ce site très interessant et je le recommanderai.

Rentièremenr Votre.

c’est envoyé.. En espérant que cela ait fonctionné

Si vous envisagez l’acquisition par votre SARL de l’usufruit et par la personne physique de la nue-propriété, vous allez vous heurter au refus du notaire du vendeur, qui va être fortement pénalisé sur la fiscalité.

Dans cette configuration, votre vendeur va devoir déclarer en revenus fonciers, la valeur de l’usufruit portée à l’acte. Voir sur ce point l’article 13-5 du code général des impôts.

"5.1°. Pour l’application du 3 et par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l’imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé.

Lorsque l’usufruit temporaire cédé porte sur des biens ou droits procurant ou susceptibles de procurer des revenus relevant de différentes catégories, le produit résultant de la cession de cet usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposable dans chacune de ces catégories à proportion du rapport entre, d’une part, la valeur vénale des biens ou droits dont les revenus se rattachent à la même catégorie et, d’autre part, la valeur vénale totale des biens ou droits sur lesquels porte l’usufruit temporaire cédé.

2°. Pour l’application du 1° et à défaut de pouvoir déterminer, au jour de la cession, une catégorie de revenus, le produit résultant de la cession de l’usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposé :

a) Dans la catégorie des revenus fonciers, sans qu’il puisse être fait application du II de l’article 15, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des parts de sociétés, groupements ou organismes, quelle qu’en soit la forme, non soumis à l’impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière au sens des articles 150 UB ou 244 bis A ;

b) Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à des valeurs mobilières, droits sociaux, titres ou droits s’y rapportant, ou à des titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, mentionnés à l’article 150-0 A ;

c) Dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, dans les autres cas."

Enfin, avant de vous poser la question de l’évaluation des différents droits démembrés, il faudrait que vous nous explicitiez les objectifs que vous poursuivez.