Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne !

Je trouve que l’annonce de cette JV est une excellente nouvelle : Dream Global est toujours en phase de croissance, en théorie le management irait chercher des capitaux par augmentation de capital. Seulement : le titre cote sous sa BV et une augmentation serait dilutive.

C’est une excellente nouvelle que de vendre une participation à un taux de capitalisation de 5.3% ce qu’ils ont acquis en moyenne 100 ou 150 bp de plus il y n’y a pas si longtemps !

Bonjour, j’étudie le dossier Dream Global et je suis surpris de l’absence de corrélation négative claire entre le cours de DRG et la paire CAD/EUR. Sauf erreur, si je convertis le cours en EUR, il est tout de même passé de 9€ (mi-2012) à 5,50€ début 2014, ce qui fait une forte volatilité. Quelqu’un peut m’éclairer ?

J’avoue que je me laisse de plus en plus seduire par l’idee de Kapitall d’acheter du Dream Global.
Seul frein au passage a l’acte: le ratio de LTV est un peu eleve a mon gout.
Je cherche a me positionner sur l’immobilier allemand (ca, c’est un market call). Je termine l’analyse fin de Dream Global et je vous reviendrai sur cette file.
Bon w.e. a tous
S.T.

Discl: Pas encore de pos sur Dream Global, seulement sur Dream Office (immo canadien)

www.google.fr/search?q=Dundee+Reit+International me semble indiquer ce lien dans le petit texte en 2 lignes qui suit la 3ème référence (qui pointe sur Dundeeinternational.com) ou la 5ème, ou … etc.

Vous avez touché le coupon de janvier ou pas ?

J’ai touché Dream Office chez Binck perso

hertell a écrit :

Sur DREAM OFFICE par encore touché de coupon (Binck) ! actions achetées le 29/12 versement prevu pour le 15/1 et toujours rien ?

DREAM OFFICE était coté ex-dividende le 29/12. Par conséquent, un achat du titre le 29/12 ne donne pas droit au dividende payable en janvier.

Bonjour,

La réponse est visible dès la page d’accueil de ces deux entités :

Dream Office REIT ("high-quality business premises in key markets across Canada")

Dream Global REIT ("open-ended real estate investment trust that provides investors with a unique opportunity to invest in international commercial real estate through a Canadian REIT structure")

Jetez un coup d’oeil au "Portfolio" de chacune des entités, vous comprendrez de suite.

9.18 pour dettes sur ebitdfv - 9.56 c’est le chiffre de septembre. Non que ça change quoi que ce soit.

Merci pour l’analyse. Je partage plusieurs de vos points.
Le Q4 ressemble au Q3. Je remarque aussi que le taux d’occupation a baissé, contrairement à ce que j’espérais.
En fait, DRG a fait un bon premier semestre, et un deuxième semestre un peu décevant (pour moi), en partie sans doute parce que Deutsche Post ne renouvelle pas ses baux, et depuis juillet a moins à payer à DRG.

Ce REIT a toujours du potentiel, mais je pense vendre pour me réorienter vers des actions à plus forte marge de sécurité (je me convertis petit à petit au value ).

J’ai des actions DRG.

Kapitall a écrit :

Vous savez, on peut aussi investir dans des actions de rendement avec une optique value. Acheter DRG en Décembre dernier vers CAD$ 8 avec une décote sur BV de + de 15% tout en vendant des puts strike 8 qui ramènent le coût vers les CAD$ 7.3, en attendant de l’abaisser encore par une vente de call dans le futur, par exemple.

Je suis tout à fait d’accord. J’avais renforcé à la baisse, mais plus haut que 8$, et sans vendre de puts (ça m’est arrivé par le passé). Mais comme la baisse était généralisée, je me suis aussi servi sur d’autres actions. Et au final, je pense bénéficier d’une décote supérieure ailleurs, et je n’ai pas besoin des dividendes, donc je vends.
Ca sert aussi à réduire mon utilisation de marge, qui devenait un peu trop élevée à mon goût (surtout dans un marché haut) : à défaut d’avoir du cash, je veux avoir de la marge pour quand ça retombera.

Si d’aventure ça retombe à 8$, je serai de nouveau intéressé.

Pas d’action DRG (liquidé aujourd’hui !).

Dream Global est en phase d’acquisition d’actifs, le management va certainement faire une augmentation de capital dès qu’ils auront la certitude de pouvoir la faire dans de bonnes conditions. Leur management est, bien qu’externalisé, absolument exemplaire (la preuve : voir l’amendement en date du 2 Avril à leur contrat de management sur Dream Office, leur Reit canadien). Je n’attends donc pas de dilution de leur part. Toute baisse des cours liée à cette AK (c’est à dire hors mouvements globaux de marché) serait probablement temporaire.

Par contre, faites-bien attention à ne pas surpayer des titres comme Dream Global, dont on ne peut pas attendre d’augmentation du dividende avant au moins plusieurs années.

Le résultat opérationnel devrait être tiré vers le haut par :
- la diminution de la vacance locative
- le redévelopement et la montée en gamme du portefeuille
- l’augmentation des loyers des bureaux de manière générale sur certains marchés allemands
- la diminution des frais financiers lors du refinancement de leur dette à des taux planchers

Il reste par contre un LTV assez élevé selon les standards européens et un ratio dette/ebitdfv qui fait que toute remontée des taux sera très négative à terme sur l’AFFO.

Toute choses égales par ailleurs, c’était un no-brainer en décembre dernier aux alentours de $8. A $10 on est un tout petit peu au dessus de la NAV (telle qu’estimée par Brookfield Financial) : est-ce que cette NAV sera amenée à croitre ? Est-ce que le marché sera prêt à payer une prime sur NAV pour ce portefeuille d’actifs ? (Dream Global a déjà coté au dessus de $11 alors que leur portefeuille initial était assez médiocre). A vous d’émettre une hypothèse !