SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Attention : en achetant "des SCPI" sur un contrat d’AV, vous n’achetez pas des parts de SCPI, mais vous achetez une UC (Unité de Compte) dont la valeur est largement attachée à une SCPI. Ainsi :
- A l’achat, vous ne payerez pas exactement le prix net acheteur d’une part (ça va dépendre des caractéristiques de l’UC, parfois vous payerez  ainsi la valeur de reconstitution d’une part);
- A la vente, vous ne percevrez pas le prix net vendeur d’une part (ça va aussi dépendre des caractéristiques de l’UC, généralement c’est sur un mode de calcul proche de celui du prix d’achat, avec qqs % de différence);
- Comme revenus, vous ne percevrez pas exactement le montant distribué par part par la SCPI (la aussi, ça dépend des caractéristiques de l’UC, en général c’est entre 95% et 100% du montant distribué par part), et parfois c’est réinvesti en parts de l’UC de la SCPI, parfois ajouté sur le fond €uros, ou ailleurs;
- Vous n’aurez pas les mêmes droits qu’un associé (le droit de voter en AG par exemple) car c’est l’assureur qui possède les parts, et pas vous;
- Vous payerez des frais de gestion sur vos UC, et en général ça fera diminuer le nombre de vos parts de cette UC de 0.6% à 0.9% par an (après 20 ans, ça fera 11% à 17% de parts en moins). 

Des informations, avec plus de détails sur tout ceci, figurent dans les précédents messages de cette discussion (que je recommande de relire en détail, avant de se lancer dans les SCPI sur AV).

goiz a écrit :

Je ne suis pas d’accord. Pour la majorité des contrats en ligne, les frais d’entrée ou d’arbitrage sont majorés pour l’achat de parts de scpi.

Je pensais aux contrats que je propose, qui ont les mêmes frais pour les fonds euros et les SCPI, pas aux contrats en ligne.

Carpediem

Oui, je suis conseiller en gestion de patrimoine avec un profil particulier que je vous invite à lire dans ma présentation Info • Forums des investisseurs heureux

Pour les frais, il y a une grille tarifaire de base et une proposition commerciale selon les montants investis mais je ne fais aucune proposition sans une étude patrimoniale complète, je ne travaille qu’en confiance réciproque et, bien évidemment, je ne donne pas de chiffres sur le forum.

Carpediem

@Pierre P
Avez-vous vu que Patrimmo Commerce est également disponible sur l’assurance-vie mes-placementsliberté ?
- Valeur d’achat:= valeur de retrait (191 x 91% = 173.81 €) + 6% de frais sur le montant du versement, donc 173.81 : 0.94 = 184.90 €
- La participation au dividende est de 100%
- Les frais de gestion de l’AV sont de 0.50% pour les UC

Personnellement:
- j’ai des AV Fortuneo-vie et mes-placementsliberté
- je n’ai pas de Patrimmo Commerce pour le moment
(mais j’ai des Immofonsd 4, des Primopierre, et des PFO2 sur l’AV mes-placementsliberté)
- j’envisage de prendre des Patrimmo Commerce, le mois prochain, sur l’AV mes-placementsliberté

Bonjour

Ce post pour vous signaler que les conditions d’entrée dans les SCPI Primonial (comme Patrimmo-Commerce) sont bien plus favorables dans les contrats de l’assureur Spirica que chez Fortunéo-Vie (chez Spirica on reçoit 100% des dividendes de la SCPI)

Par exemple, pour PrimoPierre, j’ai fait il y a quelques mois une étude avec les valeurs du rapport 2013T3 (donc qui serait à actualiser un peu) et cela donnait les résultats suivants:

Pour x euros investis:

Assureur    Valeur capital (en nb part)    Valeur         Revenu annuel (%)  Perte en capital
                                                       capital (€)*                                 à la revente **
Suravenir        .005369x                  .933x                      4.01               0 ou 1.3%
EcieVie          .005716x                    .993x                      4.61               3.3%
Spirica          .005405x                    .939x                      4.97***            0

* calculé avec la valeur de retrait
**(0=valeur de retrait)
*** calcul correspondant au contrat mpl qui verse les intérêts de SCPI sur le fonds en euro, les conditions sont légèrement différentes pour le contrat Linxea Spirit (où les intérêts servent à racheter des parts de SCPI)

Le contrat Suravenir utilisé pour la comparaison ci-dessus était Linxea Avenir, Fortunéo-Vie a 0.15% de frais supplémentaires, donc sera encore plus défavorable.

Bonjour,

en fait l’intérêt ou non d’avoir des SCPI en direct dépend de votre taux d’imposition. Si vous gagnez bien votre vie et que vous n’avez pas besoin des dividendes, il vaut mieux l’assurance vie. Vos dividendes y capitalisent sans impact fiscal immédiat (et plus faible plus tard avec la fiscalité de l’assurance vie).

Sans répondre à votre question, si votre AV est récente il vaut peut être mieux changer (ou si vous n’avez pas besoin de cet argent d’ici 8 ans), regardez du côté de Linxea, j’y ai acheté des SCPI dans le contrat Linxea Spirit et le taux de distribution des dividendes est de 100% et non de 85% comme chez Fortuneo. Et également chez monfinancier.com sur le contrat Frontière Efficiente le taux est de 100%.

@ Doffy : si vous n’avez pas besoin de revenus, vous avez intérêt à étudier sérieusement la possibilité d’acheter vos parts de scpi en nue-propriété plutôt qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Cela vous permet d’être directement propriétaire de vos parts (pas de risque de contrepartie) et d’économiser pas mal de frais (tous les frais sur le contrat d’assurance-vie) et d’impôts (pas d’impôt sur la fortune et pas d’impôt sur le revenu pendant 10 ans, si le démembrement est d’une durée de 10 ans, par exemple).

La durée du démembrement doit être définie en fonction de votre date de départ en retraite, car au terme du démembrement, les revenus des parts vous seront automatiquement versés.

Primopierre et de Patrimocommerce peuvent être souscrites à 65% du prix de la pleine propriété pour un démembrement d’une durée de 10 ans.

Si vous souhaitez diversifier votre investissement sur plusieurs sociétés de gestion, d’autres scpi peuvent être démembrées, telles que :

- Corum convictions à 63% sur 10 ans
- PFO2 à 66% sur 10 ans
- Et quelques autres, en fonction des possibilités du moment (Immorente, Efimmo, Interpierre, Immorente 2, Epargne foncière, Pierre privilège, Ficommerce, Buroboutic, Epargne foncière, Novapierre, etc… ).

Vous pouvez me consulter en message privé à ce sujet, si vous le souhaitez.

Mes placements Liberte est mon contrat de référence pour les scpi: gamme riche, distribution des dividendes en fonds euro, taux de distribution et droits d’entrée raisonnables.

J’apprécie le classement annuel des SCPI établi par Mieux Vivre Votre Argent en collaboration avec Primonial. Méthodologie claire (et je trouve, pertinente). Vous trouverez dans MPL des SCPI parmi les mieux classées.

Bonjour Lavande63,

Pour info : j’ai un TMI de 14% et je n’ai pas encore ouvert un tel contrat mais j’y pense…

Sur l’AV, l’imposition à 7,5% n’est pas systématique. Nous pouvons bénéficier de l’abattement de 9 200 € (pour un couple).

Lors d’un achat en direct, tu n’as la jouissance des parts qu’à partir du 4e mois en général. Et, il peut être difficile de revendre certaines parts.

De plus, pour améliorer le rendement de ce placement, il est préférable d’envisager un achat à crédit (effet de levier).

Selon moi, l’AV sera un excellent support pour réinvestir les revenus des SCPI que j’ai acheté à crédit.

Bonjour à tous,
Après moult tergiversations et hésitations, je vais très probablement faire le pas et investir dans des SCPI dans le cadre de l’ AV.
Mon choix se porte sur mes placements.fr.
Les SCPI qui retiennent mon attention:
-PFO2
-PRIMOVIE
-PATRIMMO COMMERCE
Les points forts (ou tels que je les imaginent:
Primovie me parait une SCPI très intéressante:
Le domaine de de la santé et de l’éducation ont un bel avenir pour le secteur privé, les pouvoirs publiques se désengageant de + en + de ses domaines.
Les 2 autres SCPI paraissent saines, même si le taux d’occupation financier semble un peu en déclin, mais je n’ai pas trouver les RAN concernant ces SCPI (peut-être ne paraissent-ils que lors du rapport annuel de gestion?)
Dans les cas de Primovie et de Patrimmo commerce la valeur de retrait est de 91% du prix de souscription (91.5% pour PFO2).
Les frais d’entrée sont de 6% dans les 3 cas.
Les loyers sont redistribués à 100% pour les 3 et les frais de gestion sont de 0.5% l’an (0.125% par trimestre)
Voilà!
Le capital investi: 100000 euros:
-PRIMOVIE:50000 euros
-PFO2: 25000 euros
-PATRIMMO COMMERCE: 25000 euros
Ha j’oubliais, le but de cet investissement:
M’assurer un petit complément de retraite dans 4 ans.
PS: Un investissement d’une petite somme en nue-propriété (en dehors de l’AV évidemment!) de corum conviction pourrait aussi m’intéresser.
Bonne journée et: toujours à l’écoute de vos remarques toujours pointues

Merci goodbylenine de votre éclairage.

En ce qui concerne les documents que je viens de télécharger, je vais me prendre quelques heures(..jours!) pour les étudier.

Pour ce qui concerne Primovie, je pense qu’il s’agit d’un secteur réellement porteur et qui un peu plus diversifié qu’il n’y parait, le secteur "crèches" n’ayant que peu à voir avec les résidences senior et les cliniques.Mais bon peut-être effectivement éviter d’attraper le mal de mer en pleine croisière (surtout qu’à lire la discussion la concernant, il semble qu’elle ait du mal à investir le fruit de la collecte:
80M de collecté pour 57M d’acquisition à la date de Novembre 2014).
Si il y a des avis sur Patrimmo commerce?!je suis preneur.
Merci encore de vos avis.

Avec un TMI 30% et l’intention d’investir sans emprunt, l’achat de nue-propriété (renonçant aux dividendes pendant N années en échange d’un prix bien plus faible) est bien souvent préférable (quand on calcule le rendement net).

Par ailleurs, en ce qui concerne votre choix :
  - pour Elysée Pierre, le minimum de souscription est trop élevé pour vous;
  - vos critères de choix me semblent très mauvais (le rendement instantané de l’an passé ne signifie pas grand chose quand on investi pour 10-20 ans; quand emprunter ne coute presque rien, et que les investissements rapportent 6-7%, mieux vaut une SCPI avec de la dette qu’une SCPI incapable d’investir son cash; les maturités des dettes et la nature des taux figurent dans les rapports annuels; vous ne tenez aucun compte de la performance long terme des SCPI, or même si on ne connait que celle du passé, c’est mieux que rien; vous ne tenez pas compte de la gouvernance; etc.)

bonjour

concernant

GBL a écrit :

pour Elysée Pierre, le minimum de souscription est trop élevé pour vous;

ceci est vrai dans le cadre d’un achat en direct, il ne me semble pas qu’il faille investir un minimum équivalent d’UC dans le cadre de l’AV. Pour cette scpi cela vaut le coup de faire vite si elle répond à vos critères, car le prix de la part vient d augmenter et peut-etre qu’elle n a pas encore été repercutée par les assureurs (qui ont encore des enveloppes à l ancien prix)