SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

GoodbyLenine · #126

Il n’y a pas vraiment de "tiercé gagnant".

On a déjà longuement discuté des critères de choix (sur ce forum).

Bien souvent, une grosse capitalisation va de pair avec une gouvernance où les porteurs n’ont aucun poids (la société de gestion ou quelques institutionnel décident tous seuls). Bien souvent une SCPI ancienne (donc ayant déjà fait ses preuves) va de pair avec un patrimoine vieillissant (donc susceptible de comporter des nanars)

J’ai le sentiment, qu’il vaut mieux ne pas viser "le tiercé gagnant" (et je ne souhaite pas proposer de liste précise), mais se contenter d’éviter les grosses erreurs (le mieux est souvent l’ennemi du bien, surtout si on ne souhaite pas développer et maintenir une forte expertise).
Pour celà, il faut retenir une ou quelques (si grosse somme à investir) SCPI de "fond de portefeuille", et éventuellement l’une ou l’autre plus opportuniste et de diversification. Il faut veiller à répartir entre bureaux et commerces, et entre Ile de France et province, pour éviter de se retrouver exposé à un seul type d’actif. De même il faut éviter de tout choisir auprès de la même société de gestion, et mieux vaut éviter certaines sociétés de gestion (celles qui ont dans leur portefeuille des SCPI aux performances médiocres à long terme -TRI 15 ans-, ou avec des marchés secondaires sinistrés, par exemple).
Je préfère les SCPI où le Conseil de Surveillance joue vraiment son rôle : il communique avec les associés (il a une rubrique dans les Bulletins Trimestriels, dans le rapport annuel il ne se contente pas d’un panégyrique de la société de gestion, ses membres sont joignables et ont leurs coordonnées publiées, etc.), et dont les statuts conservent aux associés certaines prérogatives, même si elles sont rares.

DrFab · #127

goiz a écrit :
bonjour

concernant
GBL a écrit :
pour Elysée Pierre, le minimum de souscription est trop élevé pour vous;
ceci est vrai dans le cadre d’un achat en direct, il ne me semble pas qu’il faille investir un minimum équivalent d’UC dans le cadre de l’AV. Pour cette scpi cela vaut le coup de faire vite si elle répond à vos critères, car le prix de la part vient d augmenter et peut-etre qu’elle n a pas encore été repercutée par les assureurs (qui ont encore des enveloppes à l ancien prix)

Perso j’ai réussi a en passer un peu avant la répercutions sur Linxea Spirit mais depuis ca n’est plus le cas, les valeurs de parts sont déjà ajustées pour ceux que cela tenterait
Même si la somme n’était pas énorme, plutot content de mon coup vu l’augmentation du prix de part qui a plus que compensé les habituels frais à l’entrée

goiz · #128

Merci pour l info.
je viens de regarder sur le site de mes placements liberté, c est toujours l ancien prix qui est affiché (Dernière mise à jour : le 10 juin 2014). Du coup il vaut petre mieux appeler avant pour etre sur.

rentierpeutetre · #129

Bonjour à tous,
tout d’abord je confirme que pour Élysée Pierre, l’augmentation du prix de la part est actée(communication téléphonique avec mesplacements-liberté il y a 2 jours).
En ce qui concerne mon projet, en tenant compte des conseils donnés sur ce forum par Goodbylenine (conseils toujours avisés) je me suis lancé:
Tout d’abord j’ai pris en considération plusieurs facteurs:
1: ne pas être trop dépendant d’une seule société de gestion
2: ne pas prendre trop de risque avec des SCPI ayant un petit capital et très récentes
3: tenir compte du taux d’occupation financier et de différents facteurs classiques tels que répartition entre Paris-Région parisienne et Régions, répartition entre différents secteurs d’activité.
J’ai donc investi sur mes placements-liberté 100000 euros:
-35000 sur PFO2 (avant la répercussion de l’augmentation du prix de la part)
-35000 sur Multimmobilier2
-20000 sur Patrimmo commerce
-10000 sur Primovie.
Je surveillerai de près l’évolution de Primovie (les autres aussi d’ailleurs!) qui me parait investir dans un secteur prometteur et j’espère bien pouvoir d’ici 1 à 2 ans réinvestir dans cette SCPI!
Je tiens compte du dernier conseil de Goodbylenine et je ne toucherai à cette AV (retraits programmés) que dans 8 ans.
Bonne journée à tous.

Lavande63 · #130

Belle répartition.

Personnellement j’ai
en fond de portif :
immofond
multiimmo
rivoli

et en joker
primovie

j’ai déjà en crédit beaucoup d’immorente et un peu d’épargne foncière

A 30 % d’imposition les scpi en assurance-vie sont incontournables et les reits ou scpi en direct beaucoup moins intéressantes

DrFab · #131

Je suis très impose et prend tout de même quelques SCPI a capital fixe en direct pour le fond de PF que j’estime de qualité car elles ne sont pas dispo en AV
Mais tout ce qui est dispo en AV et a de bonnes conditions, j’estime également effectivement qu’il est plus intéressant d’y investir en AV

GoodbyLenine · #132

Si vous êtes "très imposé" (IR et ISF), il faut plutôt vous intéresser à de la nue-propriété de parts de SCPI, dont l’intérêt dans ce cas a souvent été évoqué sur le forum.

DrFab · #133

Très imposé IR oui, pas encore ISF mais surement sous 10 ans à ce rythme
J’ai effectué mon 1er investissement en NP même si cela ne fait finalement que retarder le problème de X années au final…

GoodbyLenine · #134

Pour préparer la situation vis à vis de l’ISF d’ici qqs années : pensez aux "Contrat de Capitalisation" (voire à la Tontine) en lieu et place des "Contrats d’Assurance-Vie" (ou en complément)

Vous pouvez acquérir de la NP pour des durées plus longues que 10 ans.

DrFab · #135

Pour les investissements en nP supérieurs à 10 ans, je trouve que le TRI baisse et que le rendement de l’opération s’en trouve grevé par rapport a 10 ans. Sans compter qu’il faut avoir une belle visibilité sur la dite SCPI…

J’ai aussi commencé les contrats de capitalisation sur lesquels je verse dans des buts de fonds euros et de SCPI. Pas pour les UC a cause du risque en capital. Peut etre une betise de ma part vu l’horizon de placement et un blocage psychologique mais voila ou j’en suis

leo92 · #136

Salut

Après hésitation entre linxea et Mes-placements libertés, j’ai finalement opté pour MPL qui permet de recevoir les coupons sur le fonds en euros.

J’ai donc prit du Elysee, du PFO et une grosse ligne (3/4 de l’investissement) sur Primovie car je détient déjà des SCPI en direct.

Et vu que je ne veux plus emprunter, le choix de l’assurance vie c’est fait naturellement.

J’ai donc 3 SCPI en direct (Atout diversification CILOGER, ACCIMO et Pierre Selection BNP REIM)
et les 3 nouvelles sur MPL

J’ai hésité entre Elysee et Primopierre, mais je voulais diversifier la gérance et surtout Primo augmente le mois prochain.

Généralement vous faites quoi dans l’ass vie vous réinvestissez les coupons sur la scpi ou vous garder au chaud sur le fond euros?

antonyme59 · #137

@leo92
Sur mes-placementsliberté je consacre mes versements à l’achat de SCPI
(j’y ai des PFO2, Primopierre, Immofonds4, Patrimmo Commerce, et Primovie, à parts à peu près égales)
Les coupons de ces SCPI viennent donc alimenter le fonds en € sur lequel je n’ai rien versé au départ.
Et, pour le moment, je trouve que c’est très bien comme ça :-)

mercators · #138

Sue Linxea , je mets une partie de mes versements sur le fond Euro Long terme qui rapporte pas mal ( 3,82 % l’année derniére), la limite de versement est de 50% sur ce fond et 50% SCPI.
La seule petite contrainte est que la durée minimale de detention est de 3 ans sur ce fond ( sinon amende de 3% ).

DrFab · #139

Et également de 3 ans pour les investissements en SCPI depuis le 1er janvier 2015

Lulz · #140

Bonjour
Mon gestionnaire de patrimoine me dit pas de frais d achat sur scoop en assurance vie mais je lis frais émission , pouvez vous m éclairer ?

carpediem · #141

Peut-être si vous formulez une vraie question…

adadou70 · #142

Bonjour,

Lors de la souscription à des SCPI au sein du contrat "mes-placementsliberté", on a le choix entre recevoir les "loyers" sur le fonds euro, ou en part de SCPI.

Quels seraient vos critères pour vous décider?

maxicool · #143

Bonjour Adadou70,

je pense que le choix dépend de votre horizon de placement, de la part d’immobilier dans votre patrimoine, de l’objectif de ce placement.

> Si vous ne voulez pas augmenter la part d’immobilier, versement sur fonds euros
> Si l’objectif est de vous apporter une rente à très long terme, réinvestissement en SCPI
> Si l’objectif est de faire grossir un capital et que vous pensez être capable de faire mieux que 4% ou 5%, versement sur fonds euros et réinvestissement ailleurs

Personnellement, j’essaye de cloisonner les supports d’investissement. Donc, je réinvestis en SCPI, ce qui fait grossir la rente future (là-dessus, je suis TRES TRES long terme), j’évite en même temps d’autres frais d’entrée si je plaçais les dividendes autrement.

Cdt

adadou70 · #144

Merci pour la réponse.

Donc si je réinvestis en SCPI, je n’ai pas de frais de versement?

Je vais envoyer un mail au courtier afin d’en avoir la certitude, si c’est le cas, je change le support d’accueil des "loyers": fond euro => SCPI.

mercators · #145

Petite info concernant Bfor bank, je viens de découvrir qu’ils proposaient 4 SCPI dans leur contrat.
Les conditions données par telephone car leur site n’était pas clair sont:
Achat valeur de retrait + frais ( 6,5 % dans le cas de Rivoli avenir patrimoine)
100% des dividendes versés sur le fond Euro pour les 4 SCPI
Pas d’arbitrage possible, il faut un nouveau versement.

redshirt · #146

Bonjour,
Je souhaite diversifier mon patrimoine et j’ai choisi d’investir dans des SCPI dans le cadre de l’assurance vie pour un montant de 100k€.
En parcourant ce forum, linxea spirit et mes placements liberté semblent être de bons choix et sont très similaires.
J’aimerai savoir qu’elles sont les principales différences entre ces deux contrats. Il y a le choix des versements des loyers sur les UC ou sur le fond euro chez MPL. A part celà, je n’en vois pas de majeure.
Est il possible de négocier les frais de souscription ou de gestion sur les UC? l’avez vous déjà fait?

Y a t-il d’autres assurances de qualité, orientées SCPI et avec des tarifs agressifs que vous pourriez me recommander?

Dernière modification par redshirt (09/01/2016 10h16)

maxicool · #147

Bonjour Redshirt,

peu de différence en effet entre ces contrats :

- montant minimal par arbitrage : 100 € chez Linxea, 500 € chez MPL.
- présence d’une gestion profilée /pilotée chez Linxea, pas chez MPL
- 369 UC chez Linxea, 209 chez MPL

Pour le reste, les contrats sont identiques.
Concernant les SCPI, ce sont les 2 contrats qui en proposent le plus… avec l’avantage de pouvoir être investis à 100% en SCPI (ce qui n’est pas souvent le cas avec les autres contrats, imposant une part d’UC).

Cdt,
Frédéric

redshirt · #148

Merci pour votre réponse.
Je ne vois pas de gestion pilotée avec Linxea Spirit mais avec Linxea Avenir.

Pour le moment, je donne un petit avantage à MPL car je souhaite contrôler moi même et éventuellement limiter le montant investi en SCPI.

Savez vous si les montants re-investis en SCPI sont imputés par les frais de souscription?

sm94 · #149

linxea spirit : contrat collectif
mes placements liberté : contrat individuel

Deux excellents contrats pour les SCPI de toute façon.

antonyme59 · #150

@ Redshirt Quand Linxea Spirit écrit: "La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le Support (selon SCPI), à défaut sur le support Fonds en Euros ou une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.",
ça me paraît clair que les montants re-investis en SCPI sont imputés par les frais de souscription….

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