Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique…

Igorgonzola · #26

Je remonte le sujet, NISTI prend 8% sur 5 jours, qqn aurait vu une news particulière sur la valeur ?
Merci à tous,

ZeBonder · #27

Pour info IB change la marge NISTI ( NIEUWE STEEN INVESTMENTS NV ) à 100%, c’est effectif à partir du 16/09.
La société ne remplit plus les critères pour être traitées sur marge.

Margin Increase Warning Notification

Please be advised that as a result of the FINRA regulatory restriction on small market capitalization and/or low liquidity non US stocks, IB will be required to increase the margin on such stocks to 100% making them effectively non-marginable. The affected securities are defined as those non-US securities which do not meet the criteria required to be deemed as having a ’Ready Market’. The criteria used to determine ’Ready Market’ is outlined in detail the following Knowledge Base article Margin Treatment for Foreign Stocks Carried by a U.S. Broker | IB Knowledge Base The following security or securities in this account are subject to this notice and will be non-marginable at the start of the trading date listed in the table

NISTI
AEB
NIEUWE STEEN INVESTMENTS NV
16-Sep-2014

Please be aware that once implemented, any margin increase which results in a margin deficit will subject the account to an automated liquidation in order to bring the account into margin compliance. Please carefully review the current positions within your account and the likely impact of the margin increase, and manage the risk within the account accordingly. Thank you for your prompt attention to this US regulatory requirement.

Interactive Brokers Risk Management

parisien · #28

Je vais faire une annonce qui fera plaisir à Vauban, qui défend (cf. posts ci-dessus) cette foncière alors que j’en ai dit beaucoup de mal et à juste titre (cf. pour plus de détails: NISTI et autres sociétés néerlandaises : risque de forte dilution… ).

Eh bien, je passe ce soir de "vente" à "achat spéculatif en petite quantité":

- car le cours a encore baissé, à 3,75€, alors qu’en matière de foncière, même une mauvaise foncière peut devenir intéressante en deçà d’un certain prix

- accessoirement, il y a un léger frémissement positif sur les prix de l’immobilier de bureaux aux Pays Bas, sachant que ces prix ont énormément baissé par rapport à 2007, contrairement à France (rebond au niveau antérieur) ou à Londres (rebond à un niveau plus élevé qu’en 2007). Mais ce frémissement fragile n’est intéressant que s’il est confirmé et amplifié par une stabilisation/hausse des loyers, qui sra très progressive de toute manière (pas d’espoir de rebond violent comme à Londres).
NISTI est d’ailleurs quasiment le seul véhicule coté pour prendre un tel pari, les autres foncières néerlandaises ayant des actifs pan-européens.

- le LTV n’est plus excessif, grâce à l’augmentation de capital spoliatrice de fin 2013, même s’il reste assez élevé. Le risque de NISTI a baissé donc mais reste substantiel.

Les facteurs négatifs demeurent et en particulier le management incompétent (ANR divisé par trois depuis 2007, vacance élevée) et malhonnête (cf. lien c-dessus), la vacance élevée, etc.
Quant à la décote, elle est élevée mais pas tant que cela  : cours 3,75€, pour un ANR qui ne cesse de baisser et qui était à 5,0€ au 30.06.2014.

Bref, le conseil d’achat s’adresse à ceux qui ont déjà des foncières investies dans d’autres pays et qui veulent diversifier leur risque global en misant sur le marché néerlandais, qui ne peut que rebondir (mais quand?). Il est strictement spéculatif et demande à être confirmé par l’amélioration, si elle se produit, des fondamentaux de la société et du marché immobilier néerlandais et accessoirement belge.

Dernière modification par parisien (19/11/2014 18h57)

parisien · #29

Et pour répondre à un message envoyé en MP, une raison ESSENTIELLE de ma recommandation à titre spéculatif est que le titre est très liquide.
On peut rapidement, en cas de mauvaises nouvelles, couper sa position.

Rien à voir avec certaines foncières françaises qui peuvent être intéressantes à titre spéculatif mais sont hélas très peu liquides.

tikitoi · #30

Oui, j’étais très étonné de vous voir effectuer une recommandation

kiwijuice · #31

Bonjour,

Je me penche aussi sur Nisti car un collègue hollandais me parle aussi de frémissement sur le marché commercial.
Cher Parisien, avez-vous davantage de matière sur ce sujet? Je lis des rapports des CbRE et autres Knight Frank et cela n’a pas l’air évident.
Sur les chiffres T3, la partie bureaux est stabilisée mais à un niveau bas tandis que les commerces progressent un peu.

Je lisais aujourd’hui que d’ici 2018, les batiments commerciaux mal notés en efficience énergétique ne pourront plus être loués s’ils ne sont pas remis aux normes.
Est-ce une règle européenne? Si oui, le patrimoine de Nisti me parait parfois vieux.

Igorgonzola · #32

Depuis que Nieuwe Steen Investment est devenue NSI NV, bloomberg ne semble plus avoir de ticker correspondant…

Est-ce que qqn aurait trouvé le ticker perdu ?
Sinon, faut-il attendre qqs jours que Bloomberg mette à jours ses bases ?

Merci

NPB · #33

Bonsoir Igorgonzola,
Le nouveau ticker est tout simplement NSI:NA.

Igorgonzola · #34

Merci !

C’est fou, je suis quasiment certain d’avoir essayé ce ticker sans succès tout à l’heure.
En tout cas, maintenant plus de pb.

Igorgonzola · #35

Je remonte la file, moi-même je commençais à oublier cette ligne de mon portefeuille.
Mais il se trouve que je suis repassé dans le vert ce jour.

NSI a publié son rapport annuel jeudi dernier :

http://www.nsi.nl/upload/1950.pdf

La NAV continue de baisser, de 5,85 fin 2013, elle est passé à 4,69 fin 2014. (donc il reste une décote de 4% au cours du jours, youpi)
(d’ailleurs il faudrait mettre à jour le screener qui affiche un ANR à 14)

Point positif : le taux de vacance est en légère baisse.

J’ai quand même la désagréable impression que la boîte continue de descendre, même si le rythme est moins soutenu qu’il n’a été.

Vous autres IH, qu’en pensez vous ?

parisien · #36

Ce que j’en pense?

J’avais fait ci-dessus le 19/11/2014 l’annonce d’achat spéculatif à 2,75€. J’avais ensuite nettement renforcé vers 2,65€ suite à la baisse qui s’était poursuivie.
Et je viens aujourd’hui de prendre tous mes bénéfices à 4,50€ aujourd’hui:

Les résultats 2014 publiés vendredi matin sont très mitigés à mon avis (l’ANR triple net Epra HD continue de chuter et se retrouve légèrement en dessous du cours et le coût de la dette baisse, mais moins que chez d’autres foncières, et reste élevé en valeur absolue).
Et surtout, je ne fais toujours pas confiance au management pour les raisons indiquées ci-dessus. J’ai donc préféré encaisser ma plus-value.

Cela étant, NSI reste le seul véhicule coté pour parier sur la remontée de l’immobilier de bureau néerlandais, sinistré depuis 2009 et désormais très peu cher.
Je n’exclus donc pas de racheter à la baisse si baisse il y aura, toujours à titre spéculatif.

Igorgonzola · #37

parisien a écrit :
J’avais fait ci-dessus le 19/11/2014 l’annonce d’achat spéculatif à 2,75€. J’avais ensuite nettement renforcé vers 2,65€ suite à la baisse qui s’était poursuivie.

A 3,65 et 3,75. Ce n’est pas descendu si bas !

Je m’attendais un peu à ce genre de réponse en fait. Je pense aussi à sortir, avec les qqs dividendes empochés sur la période, je n’aurais pas totalement fait l’AR pour rien.

Et comme vous, j’aimais bien avoir cette diversification de mes foncières en EUR, sur les pays bas.
Mais au lieu de répartir le risque, j’ai l’impression de l’accroître.

parisien · #38

Igorgonzola a écrit :
parisien a écrit :
J’avais fait ci-dessus le 19/11/2014 l’annonce d’achat spéculatif à 2,75€. J’avais ensuite nettement renforcé vers 2,65€ suite à la baisse qui s’était poursuivie.
A 3,65 et 3,75. Ce n’est pas descendu si bas !

Oui, bien sûr, 3,75€ et 3,65€. Comme c’était d’ailleurs indiqué dans mon post ci-dessus de nov. 2014. Merci d’avoir corrigé.

Pour le risque immobilier des bureaux Pays-Bas vs. Paris QCA, le risque est différent et donc diversifiant:
- à Paris, les prix sont élevés (les taux de capi ont baissé un peu sous 4% pour les meilleurs emplacements) donc risque de rechute des prix si taux augmentent ou si loyers baissent nettement. Mais si rien de tel n’arrive, les perspectives des bureaux parisiens restent bonnes ou stables, car pas de surproduction et taux de vacance faible.

- aux Pays-Bas, les prix sont très bas car les taux de capi sont extrêmement élevés (vers les 8+% chez NSI), surtout comparés aux taux d’intérêts très bas de l’euro en ce moment.
Pour autant, la remontée des prix n’est pas garantie car il y a eu une forte surproduction de bureaux. Du coup, beaucoup de bureaux, surtout s’ils sont mal situés comme assez souvent chez NSI, risquent de rester ou de devenir vacants puis d’être démolis ou de devoir être transformés, à grand frais, pour d’autres usages (hôtels, écoles, logements, etc.).

Igorgonzola · #39

Je parlais en fait de diversification de mes foncières USD/CAD en EUR, avec le choix de ne pas être investi sur des foncières FR justement.

Je pense me dégager prochainement de NSI, qui porte un risque propre (déjà évoqué dans les mgs précédents), même si je reste intéressé par la diversification en EUR/NL.

Merci pour ces précisions fort utiles qui m’ont permis de faire aboutir mon raisonnement.

Igorgonzola · #40

Juste pour la blague : vous avez vendu à 4,50, il y a qqs jours.
J’ai vendu hier à peu près au même prix.

Ajd : -5,7%

parisien · #41

Depuis quelques temps, peu après que j’achète une action, elle rebondit nettement (jusqu’à doubler en trois jours, dans le cas de Fugro, cf. discussion sur ce titre dans ce forum) et quand je vends, le titre baisse fortement ensuite. Cela m’est arrivé systématiquement, et plus d’une quinzaine de fois, depuis octobre.

"Pourvu que ça dure!", comme disait la mère de Napoléon, au sujet des victoires militaires de son fils. Sachant que j’ai nulle illusion, cela ne durera pas éternellement, tout comme les victoires de l’Empereur.

Igorgonzola · #42

Eh bien si ça dure.

NSI cote à 3,52, soit une baisse de plus de 20% par rapport au cours lors des échanges plus haut.

Depuis, les chiffres du premier semestre sont tombés :
- Baisse de la LTV : 35,1% contre 48,9% fin 2014
- Baisse du coût de la dette (en absolu, mais hausse du % intérêt)
- Hausse très légère du taux d’occupation : 77,8% contre 77,1% fin 2014
- Hausse très légère de la NAV Epra  : 4,78 contre 4,69 à fin 2014

La forte baisse de la dette a été permise par une vente d’actifs assez conséquente (yc diminution de la part dans IOW de 50,2% à 15,2%).

NSI - Key figures
http://www.nsi.nl/upload/2007.pdf

Au vu de l’historique du management, je vais attendre de voir si la tendance se poursuit pour revenir sur la valeur.

gefinance · #43

Bonjour, l’action cote aux environs de 3,85 €, est-ce encore un opportunité ? Quelles sont leurs perspectives ?

Igorgonzola · #44

La NAV EPRA est de nouveau en baisse : 4,33 à fin 2016 vs 4,79 à fin 2015
Cela est dû à une réévaluation du portefeuille.
Le taux d’occupation remonte encore un peu mais les EPS restent stables, malgré des hausses de loyer (la vente de la Belgique semble peser)
Le coût de la dette est en diminution, mais la LTV remonte très légèrement.
Dividende maintenu stable.

http://nsi.nl/wp-content/uploads/2017/0 … Feb-17.pdf

Donc c’est pas terrible, mais la dégringolade semble enrayée.

Acheter à ce court n’est donc pas vraiment voir une opportunité de réduction de la décote, mais plutôt un pari sur la recovery de l’immo commercial aux Pays Bas.

Pour info, je me suis repositionné sur la valeur à 3,85 le mois dernier.

thegambler · #45

Bonjour

Les cours de bourse n’étant plus à la baisse j’ai regardé les publications de la société

La société a publié le 30 janvier le rapport d’activité pour 2017.

https://nsi.nl/wp-content/uploads/2016/ … tation.pdf

Petite compilation des publications

De 2011 à 2017 les chiffres sont extraits des publications de la société.
Pour 2016 l’occupancy rate était un objectif.

AMF pas d’actions NSI

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