Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Merci pour votre réponse j’y vais de ce pas.

Je me suis trompé, en fait, ce sont les charges de copropriété qui sont payées à moitié par le locataire, mais moi je peux déduire ma partie n’est ce pas ?
bonne soirée !

Le meilleur moyen d’apprendre est sans doute de passer quelques heures à lire les sujets immo de ce forum. Vous y découvrirez par vous même que ce type de dispositif est presque toujours inintéressant (prix du bien, valeur de revente, charges d’exploitation…). Une bonne fiscalité ne suffit pas à faire un bon placement.
Bonne lecture !

Comme dit précédemment, la lecture des sujets déjà traités vous apportera réponse selon votre situation personnelle.
Si des questions précises vous viennent alors, n’hésitez pas.

proteus44 a écrit :

parce que sur le papier, ça semble intéressant (coût quasi nul à échéance, donc quelque soit le prix de revente c’est tout bénéf).

Sur le papier, il n’est pas précisé le risque de vacances locative avec le risque d’annulation de l’avantage fiscal, les travaux de copropriété qui seront à faire dans les 10 ans et bien souvent les loyers des simulations sont bien plus élevés que ceux pratiqués sur le secteur du bien.

Coût quasi nul? étonnant vu la rentabilité moyenne à 3%-4% des opérations Pinel.

Quant à l’économie d’impôt, elle est de 1% ( 21% d’économie pour 20 % de TVA sur du neuf) sauf si vous ne considérez pas la TVA comme un impôt mais tout de même la TVA va dans la même caisse que votre IR.

Je pense que le plus urgent pour vous est de vous former car vous ne semblez maîtriser aucune donnée essentielle pour prendre une décision et vous avez toute l’année 2015 pour investir en défiscalisation ou pas.
N’oubliez pas que tout investissement en défiscalisation nécessite un apport et que cet apport va être bloqué pour une période plus ou moins longue.

Carpediem

Les investissements Pinel présentent souvent bien.

Avec des hypothèses "réalistes", on arrive facilement à un TRI > 10% sur une revente après 9 ans, hypothèses réalistes sauf bien souvent une : les commerciaux ou brochures envisagent parfois une plus-value ou dans certains cas déjà plus raisonnable une revente au prix d’achat. Dans le contexte actuel, cette hypothèse très peu probable fausse complètement la donne. Ne surtout pas oublier d’estimer le prix actuel du bien sur le marché de l’ancien, votre achat sera en général sur-côté de 20 à 30% par rapport au marché ancien qu’il sera très très compliqué de rattraper en 9-10 ans dans un marché baissier.

Dernière modification par Shaaden (04/01/2015 21h34)

Bonjour à tous,

Personnellement, je trouve aussi que les investissements locatifs via une loi de défiscalisation sont risqués pour les particuliers qui ne se préparent pas suffisamment. La loi Pinel est très restrictive en termes de condition de location (plafonds de loyer, de ressources, etc.). Elle nécessite aussi d’acheter un bien de qualité (pour éviter les vacances locatives) et idéalement situé (pour la revente). Pour information, il existe des classements immobiliers pour choisir la bonne ville. Mais le mieux est de se renseigner sur place et de visiter plusieurs localités afin de voir le projet du quartier à long terme (on peut maintenant investir sur 12 ans avec le Pinel).

Il faut également noter que la loi Pinel reste en grande partie la même que la loi Duflot (très contestée par les professionnels ainsi que par la plupart des investisseurs). Après, certains investisseurs ont néanmoins réalisé de belles opérations grâce à cette loi. Mais cela me laisse sceptique…

osta a écrit :

Parmi les personnes ayant répondu, combien ont réaliser un investissement immobilier en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel?

Fort heureusement, sans doute très peu

osta a écrit :

Il y a rarement de mauvais investissements mais plutôt de mauvais investisseurs.

Jolie formule de commercial, qui ne cachera que les investissements Pinel vendus par des "conseillers en patrimoine" peuvent être qualifiés ainsi ! (Merci de votre honnête transparence et d’avoir indiqué votre profession en présentation).

En effet dans ma présentation j’ai indiqué en toute transparence ma profession qui parfois à mauvaise presse, comme dans chaque métier il y a les bons et les mauvais, les sérieux et les pas sérieux. Et comme dans chaque entreprise, il y des bosseurs, et des glandeurs…
Bref,
En ce qui concerne l’immobilier locatif, les mauvais investisseurs, selon moi, ne sont pas attentif aux bons indicateurs dans leur prise de décision. Il faut se focaliser sur plusieurs points qui sont essentiels, le premier étant sans aucun doute l’emplacement. Puis, la qualité de construction, et enfin la demande locative réelle (il faut poser la question aux  agents immobiliers locaux). Peu importe qu’on investisse dans du neuf, de l’ancien, des immeubles de rapport, des parkings, posez-vous toujours ces questions en premier, prenez votre temps, regardez des cartes, consultez le site de l’INSEE pour avoir un avis sur la démographie, etc.

Guillaume33, vous récupérez des personnes à la petites cuillère qui ensuite sont capable de trouver un financement sur un immeuble de rapport en déficit foncier? Leurs finances n’étaient donc pas en si mauvais état que vous le prétendez. Il est normal que vous cherchiez à valoriser votre façon de faire, mais sachez qu’il existe une multitude de façons de parvenir à ses objectifs financiers, beaucoup de gens on par exemple fait fortune en bourse, même si tout le monde, sur tous les forums, répète constamment que c’est très risqué. Heureusement il n’existe pas qu’une seule bonne réponse, quelque chose qui a marché pour vous pourrait ne pas marcher pour quelqu’un d’autre, et vice-versa. Nous n’avons pas tous les mêmes points forts, peu d’entre nous, et moi le premier, seraient capable de gérer un portefeuille boursier comme le  faite Philippe.
Cela étant, j’ai lu votre présentation et je vous tire mon chapeau, j’ai remarqué que nous avions quelques points communs , notamment notre milieu social d’origine, ce qui j’imagine vous a fortement motivé à toujours aller de l’avant. Vous êtes désormais indépendant financièrement et c’est tout à fait honorable.

Par contre en ce qui concerne le crowfunding, je pense que vous avez du confondre avec autre chose, il n’y a pas de rapport avec des promoteurs. Le crowfunding permet de prêter de l’argent à des particuliers (Prêt d’union), de prêter de l’argent à des entreprises (Unilend), ou de rentrer au capital de petites entreprises innovantes. Pour ma part je suis présent sur les deux plateformes que j’ai cité.

Je vais me renseigner je vous avoue que je n’ai pas encore vu ce type d’offres. Sur quelle plateforme  sont ils ? Dans les conditions générales comment garantissent ils du 12% annuel?
Concernant les produits cela dépend des  conseillers, en général les bons choisissent eux même leurs produits, on ne m’impose  rien, je ne travaille pas pour une  banque ; ) …

En tout cas merci de me tenir informé sur le site dont vous parler. Je vais me renseigner également de mon côté .

Bonjour,

Mon conjoint et moi avons reçu hier soir un CGP pour y voir plus clair sur les meilleures options pour investir, préparer notre avenir et payer moins d’impôt. La situation: je gagne 2300€ par mois environ (12 mois), mon conjoint 3800€ (13 mois) et à nous 2 nous avons 15 000€ d’épargne. Nous sommes propriétaires de notre appartement en région parisienne (acheté 252 000€ il y a 2 ans, le prêt vient d’être renégocié à 2,02€ sur 15 ans: on pouvait avoir du 1,85% mais à 2,02%, il est transférable). Nous avons un petit garçon de 5 ans et allons avoir (si tout va bien) un 2ème enfant à la fin de l’année. Nous payons actuellement 7000€ d’impôts. Notre souhait est d’ici 3 ans maximum d’avoir une maison (région parisienne à priori) que ce soit à l’achat mais vraisemblablement plus en location.

Le décor étant posé, nous avons donc vu ce CGP hier soir, qui nous conseille d’investir 150 000€ en Loi Pinel (en région). Il pense que le bien se louerait environ 400€ et que nous aurions des remboursements mensuels de 850€ (prêt immo à 3%). Avec les avantages fiscaux (location sur 9 ans), cela nous coûterait au final 250€ d’effort par mois.
Nous étions partis sur un investissement en SCPI mais hier, le monsieur nous a fait grandement réfléchir en nous expliquant que nous ne bénéficierions pas d’avantages fiscaux avec les SCPI (un effet de levier en moins) et que du coup, ce serait mois intéressant.

Nous sommes effectivement très intéressés par le fait de payer moins d’impôts et de nous constituer un capital mais nous avons l’objectif "Maison" dans le viseur….

Qu’en pensez-vous ? Est-ce que ce conseil de Loi Pinel vous paraît le plus approprié au vu de notre situation et de notre objectif ? Serait-ce plus intéressant que les SCPI (en étant aussi "risqué" ?)

Merci (à nouveau) pour votre aide !

Elina

Permettez moi d’être direct et d’exprimer une opinion personnelle en une équation synthétique : Pinel = attrape pigeon

On vous fait miroiter une baisse d’imposition (bien réelle) en contrepartie on vous vend trop cher le m2, pas forcément au bon endroit, en vantant des loyers peu en phase avec le marché et des plus-values à la revente (la moins-value est quasi assurée puisque l’ancien vaut moins cher que du neuf et qu’une tendance haussière n’est pas vraiment d’actualité) avec en prime un foncier important (neuf) et des charges de copro énormes sous estimées.

Salut,
j’ai fait un recherche sans succès donc je pose la question.

Est il possible d’acheter un logement a réhabilité en "pinel" et donc profiter des avantages
ET
déduire le montant des travaux engagés dans cette rénovation des revenus foncier afin de créer du déficit ?

Exemple :
Un appartement vendu 50 000€
Il y a 50 0000€ pour le remettre en état et aux normes "pinel".

Peut on profiter du pinel sur les 100 000€ investit et donc déduire les X% (en fonction du nombre d’années).
ET
déduire les 50 000€ de ses revenus locatifs (et 10500€ de ses revenus la première année).

J’ai lu des infos contradictoires sur le net.

Merci.

Ps: il est possible que certains travaux soient déductibles et d’autre non…