Analyse des SCPI Corum Convictions, Immorente, Efimmo, PFO2, Primovie…

Outre le commentaire de GbL que je partage totalement, je vous suggère également de vous interroger sur la pertinence des indicateurs pour les SCPI jeunes en phase de collecte forte.

L’important si vous êtes associé de Corum Convictions (ou de toute autre SCPI en phase de collecte), ce n’est pas le patrimoine actuel car il ne représentera qu’une très faible partie de ce que vous posséderez dans 10 ans. L’important, c’est le patrimoine qui sera acquis avec les nouvelles souscriptions car celles-ci seront d’une ampleur bien plus importante, et pourront diluer ou "reluer" (?) la rentabilité des premiers biens acquis.

Autre question : un taux d’occupation est-il plus intéressant lorsqu’il est faible ou fort ? Si vous êtes à 100%, la marge de progression est certainement vers le bas, que ce soit par des congés, des travaux ou de la dilution liée à des souscriptions. Si vous êtes à 80% et malgré tout satisfait des résultats, vous pouvez vous attendre à une croissance. C’est un critère qui doit appeler à une étude qualitative.

Enfin, je ne comprends pas le critère sur le nombre de parts échangées. Est-ce un point positif pour vous (gage d’une certaine liquidité du marché secondaire) ou négatif (certains associés sortent, suspectez-vous des informations d’initiés) ?

Pour ma part, je privilégie une approche "top-down" si l’on peut dire, en filtrant d’abord les sociétés de gestion avec qui je ne souhaite pas travailler, ce qui restreint l’univers assez rapidement.

Le Résultat Net par part n’a rien à voir avec le "RAN" (= Report à Nouveau, c’est à dire bénéfice comptable des exercices précédents qui n’a pas été distribué sous forme de dividende et pourra l’être à l’avenir).

Dans le document de Bilan Annuel de chaque SCPI, vous trouverez un tableau qui indique diverses données par part sur les 5 dernières années. C’est un des tableaux les plus instructifs du document… (même s’il ne suffit pas pour se faire une opinion). Dans (c’est juste un exemple)  le Rapport Annuel 2013 d’Immorente, il figure en page 17 (page 19 du fichier pdf).

La valeur de reconstitution est le montant (par part) qu’une nouvelle SCPI devrait investir pour acheter tout le patrimoine de la SCPI, si le prix d’achat correspond à la valeur d’expertise retenue, afin de reconstituer une SCPI identique. Sa pertinence dépend beaucoup de … l’exactitude des valeurs d’expertises (qui ne sont pas des informations exactes à 0.01% prêt, très loin s’en faut…).

Le "Turnover" d’une "vieille" SCPI sera systématiquement beaucoup plus élevé que celui d’une SCPI récente : une grande partie des ventes résulte du décès de l’associé (et de la liquidation de sa succession), alors qu’une faible partie des ventes résulte d’une volonté d’arbitrage de l’associé (qui décide de retirer ses billes, pour les investir ailleurs, où il perçoit de meilleures perspectives).

Un critère qui semble souvent négliger est la qualité de la gouvernance d’une SCPI : est-ce que la société de gestion a tous les pouvoirs pour faire ce qu’elle entend, sans tenir aucun compte d’aucun contre-pouvoir, d’aucun contrôle venant des associés, ou est-ce que la société de gestion est principalement un prestataire au service des associés. L’observation du passé indique clairement que les SCPI qui ont connu des "accidents" majeurs étaient quasiment toujours des SCPI avec une mauvaise gouvernance, avec une société de gestion qui faisait ce qu’elle voulait dans son coin, et qui un jour a fait des erreurs, sans personne pour même les lui faire remarquer (une erreur, ça arrive, c’est souvent pas trop grave si ça reste ponctuel, mais quand on ne corrige pas, et qu’on insiste, et renouvelle l’erreur, parfois parce qu’on a même intérêt à la perpétuer, au bout d’un certain temps, ça peut générer une catastrophe…).   

Dans votre sélection, il n’y a que des sociétés de gestion avec lesquelles je pourrais investir (mais assurément pas "les yeux fermés").

@GBL et Nikki :
Un grand merci pour vos efforts de réponse et votre pertinence (et votre patience à mon égard).
Effectivement, j’ai essayé -avec mes moyens et mon temps limité- de comprendre et d’analyser des chiffres ; le résultat est plus que mitigé ;)
Si le vocabulaire et les termes techniques peuvent être compris plus ou moins rapidement, l’interprétation des chiffres et leur corrélation n’ai pas du tout aisée. Ni non plus la bonne compréhension des tenants et aboutissants des différents facteurs intervenants dans la gestion de la SCPI.

Je vais continuer à lire et à me documenter sur le sujet, mais je pense que rien ne vaut le fait de s’y lancer réellement (à moindre risque) et d’apprendre avec un cas réel.

A suivre donc.

Bonjour,

je suis dans la même phase de recherche et en lisant les posts, c’est un vrai casse tête de choisir.

Ma banque me propose un crédit classique de 100000€ sur 15 ans a taux fixe 1,90% et un in fine à 2, 20℅.
Scpi: de Edissimo d’amundi et gemmeo d’amundi. Crédit agricole.

J’ai donc fais appel à un cgpi présent sur votre site pour m’orienter et ne pas me laisser influencé par ma banque.

SCPI proposé : immorente, cristal rente ,PFO2, primovie, Lafitte pierre. Il m’a fait un très bon dossier et me propose de souscrire un prêt en in-fine au regard de ma situation.

Je suis abonné à mieux vivre votre argent et ils viennent de faire paraître leurs choix SCPI 2015(n°400 de mai 2015).
Certaine à capital fixe dont je ne pourrai sûrement pas obtenir à crédit sur le marché secondaire.
(Cifocoma 1 et 2 , le patrimoine foncier, foncia pierre rendement, foncière Rémusat pour les mieux notés en fixe ).
En variable, ils notes très bien Rivoli avenir patrimoine de amundi donc peut être possible d’en avoir avec le crédit agricole). Et pierre plus que de ciloger, que ni le CA ni le CGPI ne peuvent me proposer.

Avez vous fais votre choix? si oui vers lesquelles vous êtes vous orientées, si non vers les quelles vous orienteriez vous?

PS : mon choix est obligatoirement orienté pour l’obtention du prêt vers amundi. (Pour environ la moitié des parts).

Je suis aussi un novice sur les SCPI et me suis basé sur de simple donné. ( TRI/ TOF/PGR/report à nouveau…). Mais je vois que ce n’est pas suffisant, malgré cela je me s’en pressé par la conjoncture et la possible monté des taux de crédit .

Je pense qu’un dernier avis pourrait me décider.

Merci
Cordialement

Un apparte : pourquoi ne pas migrer ce tableau vers Google Spreadsheet, de sorte que nous puissions vous l’aider à le remplir et l’entretenir ?

Par ailleurs, une info intéressante serait de savoir si les SCPI sont accessibles via une AV ou pas.
Mais comme ce n’est pas votre but (a priori), je comprends que vous ne repreniez pas ce critère dans votre tableau.

Bonsoir,

Je m’apprête également à souscrire des parts de SCPI via un emprunt bancaire de 50k.

Mon choix c’est porté sur RAP, la rentabilité n’est pas démentiel (4.81%) VS (6.31% pour Corum Conviction), mais je ne sais pas pourquoi, je n’arrive pas à voir les SCPI comme un simple placement.

J’y vois vraiment de l’immobilier, alors, le dicton "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement" ne quitte pas mes oreilles. Avec un patrimoine immobilier à plus de 50% dans Paris "intra muros" et 30% IdF (dont une grande partie sur la défense Issy les Moulineaux et Boulogne Billancourt) je me sens plus à l’aise.

Ai je totalement tort ? est ce un biais psychologique propre à chacun ?

loulou75015 a écrit :

Ai je totalement tort ? est ce un biais psychologique propre à chacun ?

Vous n’avez pas tort, en achetant des parts de SCPI, de prendre en compte le type d’actifs détenus par la SCPI (le type d’actifs que vous achetez) et pas seulement le rendement instantané qui est affiché à un instant T.

Je pense qu’il ne faut pas assimiler une part de SCPI à une obligation avec un rendement.
D’ailleurs même pour une obligation, au delà du rendement, il faut prendre en compte la qualité se l’émetteur.

Bonjour,

Pour ma part, financement de 50k à 2,35 TAEG sur 25 ans, (durée exceptionnelle et uniquement dû à mon statut de salariés d’établissement financier : il faut bien une compensation du salaire médiocre en banque contrairement à ce que tout le monde pense). Je confirme que sinon c’est 15 ans max et uniquement si sur 12 l’endettement est bon. (en gros on va sur 15 ans pour faire plaisir au client et pas pour que le dossier passe). Le montage est quasi neutre en flux de trésorerie hors impôts. La SCPI choisi est rivoli avenir patrimoine qui est la seule à répondre à mes exigences de qualité d’investissement ( Paris intra-muros pour plus de la moitié) et de report à nouveau (plus de 30% de la distribution actuelle), frais "raisonnable"  par rapport au SCPI jeunes 8,3% d’entrée VS 11% et moins de 10% en gestion VS 13%

Bon dimanche ensoleillé

En finalisation d’achat de SCPI, prêt de 100k€, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40% (ça monte vite avec les frais de dossiers et garantie), délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.
4 scpi (4x25k€)
Pierre 48
Epargne foncière
Foncia pierre rendement
Primovie (pour la diversification)
je suis assez content de mon allocation et de mes conditions de crédit.

Dernière modification par pasdequoi (27/05/2015 22h45)

pasdequoi a écrit :

En finalisation d’achat de SCPI, prêt de 100k€, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40% (ça monte vite avec les frais de dossiers et garantie), délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.
4 scpi (4x25k€)
Pierre 48
Epargne foncière
Foncia pierre rendement
Primovie (pour la diversification)
je suis assez content de mon allocation et de mes conditions de crédit.

Bonjour,

Bravo, j’ai dans l’idée de réaliser une opération similaire à la votre mais je n’arrive pas à trouver d’établissement financier qui réalise ce type de financement (ou à des taux non compétitifs)

Comment avez vous financez votre opération ?

Merci

J’envisage d’investir dans des parts de la scpi Rivoli avenir patrimoine.

J’hésite entre le faire par le biais d’un contrat d’assurance vie (Spirica) ou en direct.

N’étant pas spécialiste, l’achat par le biais de l’assurance vie me semble assez simple, et la fiscalité bien plus faible (si on conserve les parts plus de 4 ans), mais il y a des frais :

"

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 5,90 % pour la partie du versement affectée à la SCPI. La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support sous les mêmes conditions qu’un versement. En cas de désinvestissement d’une SCPI sur le contrat (par arbitrage ou rachat) dans les 3 années qui suivent l’investissement sur le support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce support. Cela concerne aussi les revenus du contrat.

Je voudrais avoir votre avis, merci d’avance

Je n’ai actuellement pas de revenus fonciers (pas de scpi ni d’immobilier). J’envisage l’achat de parts de scpi en diversification, et l’assurance vie me semble pratique, mais si le rendement est totalement plombé par les frais dans ce cadre, je l’envisagerai en direct.

Y a t-il aussi des frais d’achat en direct ?