Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ?

Bonjour,

je ne me suis peut-être pas bien fait comprendre.
En fait, je vis au Canada et donc, vu que mes projets sont à long terme ici, je vais transférer mes € en CAD.

Par contre, je suis nouveau à Montréal et donc avant de me lancer dans un projet d’investissement, il faut bien comprendre beaucoup d’aspects or l’un d’eux dont je n’ai pas la maitrise du tout car bien différent de l’Europe est le fait qu’il n’y ait pas de taux fixe…

En fait, on négocie un taux "fixe" pour 3-5ans et puis on renégocie tout en ayant la première fois défini la durée totale du prêt.

Et je dois bien vous avouer, que cela m’effraye un peu compte tenu de la durée d’un invest immo et le contexte actuel

Je téléphonerai à la banque lundi afin de prendre en rdv avec un conseiller pour avoir d’amples informations.

Je regardais cependant les comparateurs de taux hypothécaires entre l’Europe et le Canada, ça fait mal…

EUROPE : TAUX FIXE 20ans => 1.8-2%
CANADA : TAUX VARIABLE 5ans => 2-2.5%

Prenons un exemple : ici à Montréal, le prix du marché veut une rentabilité nette de 5%
Si un immeuble vaut 400.000€ => renta de 20.000€/an
Avec un taux à 2.2% à taux fixe sur 5ans (taux variable) en autofinancement sur la valeur du bien, 1700€/mois de remboursement
=> le rendement couvre à peine les mensualités de paiements
Oui certes, il y aura l’indexation des loyers au cours de ces 5 années mais c’est minime.

Or

Un taux hypothécaire variable varie avec le taux d’intérêt des marchés appelé ’taux préférentiel’. Généralement on y fait référence comme suit: ’taux préférentiel plus ou moins’ un chiffre de pourcentage d’intérêt. Par exemple, un taux hypothécaire variable peut être affiché au ’taux préférentiel moins 0.8%’. Alors disons que le taux préférentiel est de 5%, vous paierez un taux d’intérêt de 4.2% (5% - 0.8%).

Si je regarde dans le rétroviseur et analyse les taux préférentiels au cours des 20 dernières années, ça semble être vraiment risqué d’investir dans de telles conditions.

Car, si les taux, par exemple, sont à 4.2%, le rendement ne couvre plus du tout le crédit et on est en perte par rapport à son investissement, ou tout juste à l’équilibre compte tenu d’une augmentation des loyers un peu en conséquence.
Maintenant, grâce à l’effet de levier, on crée quand même de la valeur.

Par contre, je n’ai aucune idée dans quelle mesure les taux pourraient remontés car si c’est comme au début 80, ça risque de faire très très mal.

En plus ici, ils aiment bien refinancer un autre immeuble de rapport avec l’équité du premier, que ce soit si la valeur marchande de bien à évoluée et/ou si le prêt hypothécaire diminue.
Ce qui amène à des prêts en cascades, qui permettent si tout va bien, de devenir millionnaire facilement mais qui, à la moindre correction sévère risque la banqueroute assurée…

D’où un certain doute quant à investir dans ces circonstances, ou bien, s’agit-il d’excuses pour ne pas avancer…