Investir dans un studio loué meublé à Rennes ?

Bonjour Robby,

Ce n est pas surprenant car vous êtes à 5,3% de renta brute (sur 10 mois), pour un studio en parfait état. Donc même à 30k€, vous restez effectivement en cash flow neg en renta nette.
Par ailleurs, si vous regardez le cout de votre GRL et de votre compta (608€)par rapport aux loyers, vous voyez que vos "coûts fixes" sont assez élevés.
C est sans doute un bon bien pour vous faire la main, avec un apport nécessaire pour un cash flow neutre/positif mais la voie de la renta se situe sans doute plus dans les biens à renover ou avec potentiel de valorisation de louer.

J’ai l’impression que vous avez un peu surestimé les charges(expert comptable?)assurances alors que le loyer semble assez faible pour Rennes.Ma fille viens de faire une année d’études à Rennes et il me semble que les studios corrects sont loués dès le mois de juillet.Dans une ville étudiante comme Rennes je ne serais pas surpris que certains parents acceptent de payer les mois d’été pour être sûrs d’avoir le studio dès la rentrée(evidemment si il est bien situé et dans un état irréprochable).Par experience ,au mois d’aout,il ne reste pas grand chose de correct à louer(je ne sais pas quand commencent les baux en général)

merci à tous !

Effectivement, j’ai oublié de préciser mon TMI : 14%.

Concernant les mensualités d’emprunt, j’ai oublié de préciser que j’empruntais 33391€, en comptant 3391€ de frais de notaire (estimation PAP). Pour les mensualités à quelques centimes près la formule d’excel me donne les mêmes résultats que la simulation de Boursorama.

@ toudoucement : le studio n’est pas à Rennes même mais à Pacé. A Rennes j’aurais effectivement un loyer un peu plus élevé, mais surtout à ce prix là et pour cette surface je ne trouverai que des biens en mauvais état… Je note qu’il est possible dans Rennes centre d’être plus optimiste en terme de vacance locative (passer à 1 mois par exemple).

Concernant le coût de l’expert comptable, j’avoue que je l’ai estimé à la louche en fonction de ce que j’ai lu ici ou là. Comment pensez-vous qu’on peut estimer cela plus précisément ?

En tout cas je vous rappelle que cette simulation est très fictive puisqu’elle se base sur un prix inférieur de 50% au prix du marché ! Il semble donc bien qu’investir dans un studio dans Rennes et ses environs ne puisse pas être rentable…

Dernière modification par robby77 (04/06/2015 09h30)

J’ai cru comprendre que le recours à un comptable (peut-être pas un expert ?) était fortement recommandé en LMNP.

Concernant l’intérêt de la simulation, il s’agit à travers des hypothèses particulièrement optimistes de voir si ce genre de bien peut être intéressant ou pas. Si ce n’est pas le cas dans une hypothèse très optimiste, alors ça ne vaut pas la peine de chercher de ce côté là…

Désolé si je n’ai pas été clair.

Comme je débute dans ma recherche, je fais des visites (suivies de simulations) de biens très différents (appartements, immeubles, localisation plus ou moins prisée) pour mieux cibler ma recherche au fur et à mesure et éviter de perdre du temps à visiter d’autres bien semblables par la suite pour lesquels j’aurais pu savoir à l’avance qu’ils n’étaient pas intéressants. Bref, j’essaie d’optimiser ma recherche.

Concernant le studio étudié ici, je vois tout de suite qu’il est très loin d’être rentable en l’état. Je l’utilise donc comme base pour voir dans quelle mesure d’autres biens semblables pourraient être intéressants et j’essaie de vous soumettre, maladroitement apparemment, mon raisonnement pour voir ce que vous en pensez et si vous tirez les mêmes conclusions que moi.

N’est-ce pas comme cela que vous affinez ou que vous avez affiné vos critères de recherche ?

Je crois que le débat s’éloigne de la demande en fait ; Robby veut savoir pourquoi ce n’est pas rentable à 10% sur un studio (sauf erreur) en terme de CF.
Il me semble (merci de corriger svp) que cela provient du fait que le crédit "bouffe" l’essentiel du loyer ; il vaut mieux dans ce cas cf simulations avoir un plus gros crédit pour plus de loyers pour générer un CF largement positif.

L’interêt de l’achat dans le cas présenté est éventuellement peut être un jour etc de se faire un capital immobilier à moindre coût une fois le crédit payé, pas d’avoir un CF positif. D’où l’interêt d’ailleurs de comparer de ce placement - potentiellement en phase de dévalorisation si jamais les taux remontent - avec une assurance vie.

?

Thierry2015 a écrit :

Je tablerais donc sur une rentabilité avant impôts de 6%, pour rester prudent.

Il y a fort à parier que si en "déplacement pour quelques jours" vous trouvez 6% en visitant quelques agences immobilières, un investisseur qui fera un travail de fond trouvera 10%.
Avoir une parfaite connaissance du marché sur lequel on investi est nécessaire non seulement pour trouver les opportunités mais aussi pour éviter les pièges.
A mon opinion 6% est bien insuffisant pour investir, cela reviendrai à sous estimer les risques du locatif (travaux d’entretien, évolution probable de la fiscalité, liquidité faible, vacance locative, risques locataire…)

lachignolecorse a écrit :

Afin d’éviter de perdre son temps à visiter, je vous conseille de cibler de suite le ratio entre le prix au m² et le loyer au m². Si vous êtes en dessous de 10%, il y a peu de chance pour que ce soit une bonne affaire.

Donc commencez par une simulation, puis visitez…

Bonjour,

Dans le bassin rennais - je prospecte également par là - trouver du 10% est quasi impossible (si certains ont des expériences différentes n’hésitez pas).
J’ai vu il y a quelques semaines du 7 % pour 2 studio de 15 16 m2 (assez faciles à louer mais dans un état demandant rafraîchissement +++), pas hyper fun quand même..

Seule solution je pense acheter avec très gros travaux (mais même pour quelque chose pour lequel vous n’aller garder que les murs), dur d’être sous les 2000€ / m2 (je recherche plutôt Rennes centre pour privilégier le lieu et le lieu). Et encore qui dit travaux lourds dit retour dur investissement significativement décalé dans le temps.

Je ne connais pas très bien mais j’ai eu l’occasion de réfléchir à investir sur le marché Lillois (vous êtes du nord je crois) et j’ai l’impression que le ratio prix d’acquisition / valeur locative est tout autre et plus en votre faveur.

Ces différences notables entre bassins concernant quand même des métropoles assez importantes m’interpelle un peu ..

Ps: pour de plus petites villes bretonnes type St brieuc Lorient, etc… du 10% est trouvable malgré des situations immobilières compliquées (mais pérennité de l’investissement ?).

Bonne journée

Crown

Crown a écrit :

qui dit travaux lourds dit retour dur investissement significativement décalé dans le temps.

Pas forcément, vous pouvez faire un montage avec financement des travaux et report d’échéance

Crown a écrit :

pour de plus petites villes bretonnes type St brieuc Lorient, etc… du 10% est trouvable malgré des situations immobilières compliquées (mais pérennité de l’investissement ?).

Je ne connais pas le marché dans ces villes mais si le bien est payé par les loyers et dégage un petit CF tous les mois qu’importe (ou presque) la valeur de revente, c’est du bonus Si la pérennité qui vous pose question est la difficulté potentielle à trouver des locataires, c’est effectivement pas le bon bien/endroit.

Thierry2015 a écrit :

L’un des agents immobiliers à qui j’ai parlé à Brest me disait qu’il bosse avec une boite de home staging.
Il ne s’agit pas de meubler comme on voit à la télé chez Plazza mais d’effectuer les travaux. L’avantage est un prix d’achat attractif, et la déduction fiscale du coût des travaux.

Vous pouvez faire tout cela vous même, sans les commissions du HS et AI avec le même avantage fiscal

Une offre à - 50% c’est beaucoup quand même ou alors vous cherchez la loi du nombre, sur 50 propositions vous en aurez peut etre une de positive, cela prend du temps mais c’est une stratégie comme une autre.
20 à 30% me semble déjà plus jouable non?

Je n’ai pas forcément le même raisonnement, si ce n’est pas rentable c’est le lieu de recherche n’est pas bon , alors je cherche un autre endroit pour investir.
mais si cela marche à 50% continuez ainsi et donnez nous le résultat si cela marche.
par contre si cela ne marche pas faut changer  de stratégie.
pour que les offres a 50% passent peut être faut il viser uniquement les biens morts , voir le site castorus.

Habitant Paris, si j’investis à Brest je n’aurai hélas pas le temps de tout faire, loin de là…
Je serai obligé de prendre la gestion locative, et éventuellement les faire faire les travaux.
Je comparais sur le bon coin, les prix n’ont rien à voir en effet avec Rennes.
Sur Brest, un peu comme partout,  je pense que le centre est plus porteur quant à la revente…
Ceci dit, me concernant ce n’est qu’une vague idée pour le moment…