Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

Sans être à votre place (donc en ne connaissant pas tous les aspects de la situation), je dirais que la première chose à faire est de discuter "franchement" avec votre locataire, en lui faisant bien comprendre votre sentiment : vous avez été très accommodant avec lui (avec divers "cadeaux" dont il n’a peut-être même pas conscience : pas de refacturation TEOM, pas de révision du loyer selon l’IRL), vous considérez qu’il "abuse" de plus en plus (troubles de voisinage, facture de la fenêtre grossie, mauvais entretien du logement,…), vous ne pouvez accepter que ça continue ainsi, et êtes bien tenté de cesser vos "cadeaux" et devrait même vous résoudre à vendre le bien (ce qui serait précédé par un congé, mais attention à respecter les formes et les dates, et à donner la possibilité au locataire d’acheter…).

Soit la situation évolue, soit il faudra ouvrir les hostilités (avec tous les désagréments associés, pour lui, comme pour vous d’ailleurs).

vous êtes déjà bien gentil  de lui faire cadeaux de la TOEM,pas de révision de loyer.

Allez le voir et hausser le ton ,le coup de filtre ,même si ce n’est que 20 ou 30 € ,ca lui incombe.

Pour la fenêtre,ne surtout pas le laisse faire  ,vous n’aurez aucune garantie ultérieurement et du coup ne la changez pas ,tant qu’elle ferme .

Pour l’expulsion au titre des nuisances ,c’est même pas la peine d’y penser,j’ai eu le cas (premier et dernier j’espère de loyer impayé,nuisances,violences verbales et dégradations ,la totale !),vous pouvez toujours envoyé un RAR ,histoire de lui faire peur .

Il faut être clair des le départ ,je préviens mes locataires qu’ils soient réglo et je le suis ,par contre si problème quelconques d’impayés ou de "mauvaise foi" ,je vais le voir direct ,depuis plus de soucis ,pour l’instant.

Expliquez aussi qu’il a pris des engagements et vous aussi dans le cadre de la location.

Faites lui passer le message comme quoi la banque vous prend tout , que la vie n’est pas facile non plus pour vous , les impôts

Sans l’apitoyer ni vous rabaisser mais essayer de ne pas vous faire passer pour le méchant bailleur et signifier que vous êtes aussi en difficulté mais que vous avez su être compréhensif.

C’est une question de feeling  , de psychologie , de mesure , de l’état d’esprit de la personne quand vous la rencontrez.

Cela revient à marcher sur des œufs avec des chaussures de ski par contre si la méthode douce ne fonctionne pas alors là il faut y aller carrément…

Contactez un huissier et envoyer une semonce par son biais puis demander à cet huissier de rencontrer le locataire pour lui rappeler la loi et les devoirs.
C’est efficace pour les débutants en impayés pour les autres vous êtes cuits pour 18 mois minimum si il commence à arrêter de payer.

Philippe

Bonjour

Vous parlez de "troubles du voisinage" sans plus de détails. Il serait je crois important de savoir ce qu’on reproche effectivement à votre locataire et si ses agissements peuvent bien être interprétés comme un trouble réel et sérieux. Qu’en est il exactement?
EDIT: vu la réponse de MiguelMantes. Mais pas sûr qu’un BBQ sur la parvis de l’église soit un trouble de voisinage, mais plutôt un trouble à l’ordre public.

Pour le filtre de la hotte, savait il au moins qu’il fallait le changer? Lui avez vous dit ou même mieux écrit? J’ai eu un bail où il était spécifié ce "genre de détail" entre autres.

Pour la fenêtre, y a t il eu un devis en bonne et due forme ou seulement un arrangement au coin d’une table?

Dernière chose concernant la TEOM, est il spécifié quelque part qu’il ne la paye pas? Vous allez lui facturer la TEOM sur les années précédentes simplement parce qu’il n’a pas changé un filtre à 20€?
Vendre votre bien pour ce même filtre?

A la lecture de votre post j’ai une opinion assez partagée. En effet, votre locataire semble par ailleurs payer régulièrement ses loyers et entretenir correctement votre bien.

Donc comme beaucoup d’intervenants, je dirais "dialogue, dialogue et encore dialogue". J’ai eu par le passé un propriétaire formidable qui passait une fois par mois me donner la quittance du loyer. c’était l’occasion de discuter de points parfois litigieux et de régler parfois les problèmes autour d’un apéritif…..
Malgré nos différends (parfois profonds) tout s’est toujours bien passé car nous dialoguions à longueur d’année.

Mafo

miguelmantes a écrit :

Merci à toutes et tous pour vos conseils.

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Cordialement.

Quels etait votre accord avant qu’il effectue les travaux pour le montant?
Qu’est-ce qui justifie selon lui le surcout?
Je pense qu’il faut se baser là dessus pour la discussion.

miguelmantes a écrit :

Merci à toutes et tous pour vos conseils.

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Je compte lui faire un rappel de 4 ans sur la TEOM qui annule ces 300 euros. Je vais lui présenter la TEOM 2013,2012,2011,2010.

Lors du prochain renouvellement je vais lui faire une hausse d’IRL qui fera passer le loyer de 700 a 745 euros.

Par contre il est vrai qu’il m’a toujours réglé le loyer sans retard depuis 6 ans.

Voila pourquoi je ne l’ai jamais augmenté ni fait payer la TEOM.

Cordialement.

Personnellement (en précisant que je ne suis pas locataire ni bailleur), je trouve un peu mesquin de revenir sur une fleur faite pendant 4 ans au prétexte de compenser une dépense de 300€ qui avait été acceptée auparavant pour un autre montant (dans quelles formes?).
Cela va donner le sentiment a votre locataire que quoi qu’il arrive c’est vous qui allez lui demander de l’argent et je doute qu’il mette de la bonne volonté dans le futur.

Avez-vous légalement la possibilité de revenir 4 ans auparavant?

Si vous souhaitez dorénavant facturer la TEOM et indexer les loyer, je trouve qu’il est important de l’expliquer clairement avant de le faire pour éviter les mauvaises surprises (pour votre locataire et vous-même). La rétro-activité sur les années antérieure ne me paraît pas opportune.

En résumé, je suis d’accord avec les conseil précédent de séparer chaque point et ne pas profiter d’un pour récupérer un autre.

Merci pour vos conseils,

Dorénavant je ne ferais plus de travaux avec lui et je lui dirais que je dois passer par une entreprise.

Je vais lui donner ses euros et basta.

Cela me servira de leçon.

Je l’ai revu et entretemps il m’a expliqué qu’il doit arrêter son activité de Autoentrepreneur, donc il peut pas me sortir de facture…. A mon avis c’est du pipeau….peu importe.

Effectivement pour le reste, il paye jamais en retard et entretien correctement la maison.

Donc je vais pas lui demander les TEOM, qui risqueraient de le braquer.

Cordialement.

Bonjour,

Je suis confronté via l’AI à une plainte d’un locataire et je souhaiterais avoir vos avis.

En synthése celui ci se plaint du fait que la peinture vieillit en se craquelant (fissures de 2 ou 3 cm) et n’est pas adaptée au milieu humide (faux, j’ai la facture ayant fait les travaux), du coût du chauffage qu’il juge trop élevé (les murs font 80 cm d’épais mini, il paye 180 euros/mois de chauffage pour 45m2 sur 4 mois) et du bruit des oiseaux à l’extérieur, entre autre par exemple.

Il paye mal son loyer depuis son arrivée (prélèvements rejetés…Compte insuffisamment alimenté visiblement) et demande régulièrement une baisse du loyer. Baisse accordée une fois à son entrée, point barre.

Il en est désormais au chantage toujours via l’AI en déclarant avoir trouvé un cafard dans les parties communes et en menaçant de faire déclarer l’immeuble insalubre. Les 8 autres locataires en place depuis 9 à 40 ans (!) n’ont jamais signalé cela, j’ai eu beau chercher je n’ai rien vu, idem pour les 2 locataires que j’ai croisé sur place.

Je pense réagir en montrant une bonne volonté face aux soucis rationnels dans le but d’argumenter devant un juge :

- faire mettre un meilleur chauffage plus puissant (ne sert presque à rien vu la taille des murs, mais ne mange pas de pain)
- faire doubler le plafonds avec un isolant (idem vu la structure de l’immeuble, mais ça valorise le bien)
- désinsectiser moi même les parties communes (4 caves très réduites) garder la facture des produits bien sur
- faire refaire la peinture des pièces humides

Et pour le reste, l’irrationnel dont je vous partiellement grâce …Rien. Il ira ainsi se plaindre du chant des oiseaux et j’espère que le juge/le procureur aimera les oiseaux.

Son but est visiblement d’embêter l’AI et maintenant le propriétaire, AI qui a laissé pourrir la situation et n’a pas donné suite (nous étions OK pour le chauffage dés le début par ex).
Et de ne plus payer car il a du mal…

Le contrat avec l’AI est au nom de mes parents ; je pense pouvoir reprendre le contacter sans risque ? Bien sur, si ce n’était que moi l’AI aurait dégagé. Ne sert à rien…Au contraire…

Je suis preneur de tout éclairage juridique sur l’ensemble des points étant persuadé avoir affaire à un malade doublé d’un procédurier (c’est la vie, statistiquement ça arrive).

Bonsoir,

D’accord avec Pruls pour les points soulignés.

Par contre plusieurs choses m’interpelle sur l’état du logement.

Si vraiment vous constatez des fissures de 2 ou 3cm dans les murs, à votre place, je m’inquiéterais. Pourquoi parler de milieu humide?
Pour la facture d’électricité, il n’est pas normal de payer autant pour un logement de 45m2, vérifier sur place si le locataire ne chauffe pas anormalement et surtout demander les factures.

Si vraiment ces points sont exacts, à votre place je ferais intervenir un professionnel pour vous guider dans les travaux a effectuer.

Dernière modification par Paolo (28/07/2015 23h56)

Bonjour,

Ma 1ére réaction fût exactement celle de ZX 6R ; rétrospectivement je pense que nous avons fait une erreur au départ en cédant à la signature du bail en baissant le loyer ; 45m2 et 15m2 de mezzanine dans un quartier calme du 9éme à Marseille, le tout refait à neuf…Ca n’existe pas à ce tarif. Nous pensions être tranquille, raté, au contraire. A noter : éjecter les négociateurs.

Mais, il me semble que nous devons faire ce qui nous incombe devant la loi et notre morale : je suis sur que cela va finir au juridique et je veux pouvoir le foutre dehors ou l’obliger à payer en prouvant (par des travaux factures) que nous avons fait ce que nous devions.

C’est noté pour l’insalubrité ; il nous a envoyé une photo de cafards (mais prise où ? Chez nous ? les autres locataires nous ont certifié ne rien avoir jamais vu) mais dans le doute je vais faire un traitement immédiat, pour le DPE OK mais nous allons rajouter un radiateur plus performant et demander ses factures EDF ; pour les fissures je pensais tout faire refaire par un pro car il y a 9 mois c’était neuf, moralement je le comprends.

@Paolo, il parle de peinture qui fissure en pièce humide car inadaptée (faux ; en tout cas j’ai la facture qui en atteste). Je pense que peut être le plâtre dessous n’avait pas assez séchée quand nous avons repeint car nous avons redressé les murs à la règle, une sous couche qui à "foiré" ou le fournisseur de peinture nous a "eu" ?

J’oubliais : il veut nous attaquer sur le DPE ; il prétends qu’il s’agit d’un DPE "de connivence" (l’AI s’en est chargé, nous ne sommes pas intervenus…Complétement n’importe quoi).
Anecdotiquement, sa mère nous à demandé de la contacter en cas de comportement dépressif et suicidaire…
@Picsou : en fait, la loi évolue car les doubles murs en pierre sont isolants (et inertes), les futurs DPE en tiendront compte j’espère.

Question subsidiaire : il y a du déductible dans ces travaux svp ?

Pensez aussi à l’effet collatéral. Quid des voisins tranquilles si vous cédez face à un relou? Ils pourraient devenir relous pour refaire leur déco à moindre frais…

Du neuf qui se dégrade en 9mois, des factures de chauffage délirantes, des cafards qui apparaissent. Tout ça dans un seul logement?
Il faut traiter à la source.

L’huissier vous aidera à vous montrer ferme tout en restant juste.

Faites le calcul, vous risquez 2 ans d’impayés au minimum… Si vous perdez 3 mois à lancer la procédure d’expulsion, c’est 3 mois en plus que vous ne reverrez pas.

Sinon, c’est bien d’avoir un lien avec la famille, mais je suis pas sûr que cela soit très efficace. A voir, sait on jamais.

Un investissement immo c’est pas du social.
Mettre en place un échelonnement des dettes quand un locataire sympa perd son job, ok. Souffrir la relation avec un relou qui peut foutre en l’air l’ensemble de l’immeuble, non merci.

Je bosse dans les HLM, je vois bien les dégâts qu’une famille peut faire dans une cage d’escalier, voir un quartier!
Mais ma boite dispose de soutien auprès des flics, des assistants sociaux… Ya toute une machine pour gérer au mieux ces comportements déviants, voire même de les prévenir.
Je précise quand même que ces familles sont des exceptions parmi les locataires sociaux, mais que le pouvoir de nuisance est fort.

Vous êtes pas un bailleur HLM, vous êtes pas équipé pour une mission sociale, soyez réglo, mais ferme.

Dernière modification par Pruls (29/07/2015 11h51)

L’AI lui a offert les pénalités à votre place?  sans votre accord?