Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ?

GoodbyLenine a écrit :

Il y a plusieurs imprécisions ou erreurs dans ce qui a été indiqué dans les derniers messages :
[…]
Sur ces points, soit Christof a mal compris ou mal reporté sur le forum l’information fournie par le cabinet, soit le cabinet a volontairement simplifié ses explications, soit le cabinet s’est trompé.

Merci de l’avoir si bien résumé.

Pour information, le mandat a été signé. Encore une fois, au final, la seule obligation est que je ne peux pas "doubler" le cabinet et acheter le bien sans son intermédiaire, ce qui est peu engageant.

Le responsable m’a dit avoir récemment pré-repéré des biens correspondant à mes critères et qu’il me fera un retour bientôt.

J’attends avec impatience ce moment pour voir ce qu’il en sera réellement et partager avec vous.

Christophe

- Acheter un immeuble entier n’a d’intérêt (en dehors de l’absence de copro) que si le volume permet de réduire le coût d’achat.
Il semble que ce ne soit pas le cas ici, prix au m2 =  prix moyen, alors que les logements sont occupés ce qui génère normalement une décote. L’immeuble est-il exceptionnel par sa construction, son état ou son emplacement ?

- 3/4% net sans compter les travaux qui surviendront au fil du temps, les risques liés à l’immo physique (vacances, impayés, augmentation de la fiscalité…) mieux vaut vous tourner vers l’immo papier
Le seul avantage reste l’effet levier supérieur, mais le levier peut être aussi un risque surtout à ce taux de rendement…

- CF négatif avec un financement sur 25 ans, sans prendre en compte forcément toutes les charges à venir, même avec une négo de 10% passez votre chemin.

Il vous faudra vous impliquez un peu plus, mais en cherchant par vous même vous trouverez bien mieux !

Merci pour ces premiers retours.

Effectivement, je n’avais pas encore fait le lien en termes de "immeuble devrait donner un prix moyen au m2 inférieur" et "logements occupés devraient donner un prix moyen au m2 inférieur". (Et non, je ne crois pas que l’immeuble soit particulier ou exceptionnel). C’est un bon point que je soumettrai au cabinet en lui demandant pourquoi il pensait que c’était une bonne affaire.

Je préfère éviter l’immo papier car le marché secondaire est trop peu liquide et qu’on ne sais pas vraiment ce qu’on possède. Quitte à avoir de l’illiquide, je préfère qu’il soit tangible et identifiable. (avis personnel sans aucun jugement).

J’ai bien l’intention, à termes, de plus m’impliquer. Cependant, ayant peu de temps actuellement, je voulais voir si externaliser une première recherche vallait le coup. Ce n’ai pas encore concluant, mais ce n’était que leur première proposition.

Je verrai bien qu’elle sera leur réaction lors de mon premier refus. Je n’ai pas ressenti de pression à la vente, mais je pense aussi avoir bien montré à l’agent que j’étais suffisamment analytique pour être moins influençable par les arguments bateaux que la moyenne.

Oui, il y a multiplication des risques sur ce projet, comme vous le mentionnez, cependant ne voulant pas me précipiter, j’ose penser pouvoir faire le bon choix une fois une/la perle dégotée (probablement après une recherche plus intense de ma part cela dit).

Non, je ne me suis pas encore présenté, je sais que cela contrevient à la charte du forum. Je préfères simplement attendre d’avoir quelque chose d’un peu plus fourni à présenter.

J’avais raté cette discussion, mais en la lisant d’un trait depuis le début, je suis effaré!

Vous rendez vous compte que vous avez le profil du parfait pigeon!

Vous oubliez une chose primordiale, le commercial en face de vous gagne sa vie sur votre dos!

On en revient à la même discussion que celle des agents immobiliers qui font de la gestion locative. Vous parlez de professionnel qualifié, de compétence, de profiter d’un réseau etc etc etc…  Mais rendez vous compte que votre professionnel qui je le répète gagne sa vie sur votre dos en connait bien moins que de nombreux forumeurs ici présents.

Il suffit de lire le passage sur le meublé à Paris….  et pour ce qui est de ses compétences, permettez moi de traduire :

- analyse patrimoniale => qu’est ce que je vais bien pouvoir lui vendre en lui faisant croire que c’est ce dont il a besoin
- sélection promoteur/opérateur => je lui dis que je choisi le meilleur promoteur mais en réalité je suis affilié avec 2 ou 3 promoteurs et je vends tout ce qu’ils commercialisent
- visite du site/du bien => sur googlemap ça a l’air joli!
- recherche de financement => mais je suis moins performant qu’un courtier spécialisé
- accompagnement notaire => comme les AI, mais les notaires étant très sympa, on n’a pas besoin d’être accompagné
- suivi de chantier => alors là j’aimerai bien connaitre ses connaissances à ce niveau pour un vrai suivi de chantier, mais par contre, y faire un saut à scooter et prendre une ou deux photos, ca roule!
- proposition de gestionnaire de d’assureur => et à moi la rétro com!
- suivi de mise en location => il va sélectionner les locataires à votre place?
- assistance à déclaration des revenus fonciers => en cas d’erreur il assume sa responsabilité?

Certains vont dire que comme d’habitude je vois le mal partout, mais vous devez réaliser que vous jouez un gros paquet de pognon quand même! 3% net dans une petite ville paumée près de Rouen… c’est une blague!  Et vous réalisez que ce mec va proposer ça à tous ses clients jusqu’à ce qu’un d’entre eux signe?

Si seulement 1/3 des clients récidives, c’est bien que 2/3 réalisent qu’ils n’ont pas fait une super affaire non?

Votre conseiller est un fin psychologue qui a un discours rodé, qui a réponse à 99% des questions de néophytes et qui sait sur quelle corde tirer pour arriver à sa vente.

Ressaisissez-vous!  3% dans un village du côté de Rouen, ca devrait suffire pour partir en courant!

Si demain j’ouvrais un tel Cabinet à Bordeaux je crois que je ferai fortune en 2 ou 3 semaines!

Bonjour,
Je partage l’opinion de ZX-6R, en la nuançant quelque peu. En effet, je crois que ce type de cabinet peut avoir sa raison d’être pour des clients qui ont déjà un capital, ainsi qu’un travail très prenant (trader, expatrié), qui les empêche d’investir par eux-même. Après, il y a les chiffres : 8,6 % brut pour un immeuble à retaper dans une petite ville près de Rouen, c’est mauvais. Très mauvais pour des "professionnels". 10% à 11% brut d’espérés dans une petite ville me semble le minimum, non pour investir, mais pour une visite ! En effet, si vous n’êtes pas capable d’investir par vous-même pour des raisons professionnelles ou privées, il est clair que vous ne vous chargerez pas de la gestion, et donc que cela diminuera votre rentabilité. Il faut donc être intraitable sur les chiffres de départs…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (29/07/2015 13h16)

Qu’avez-vous fait Christof ?