Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

Cela ne fait que confirmer ce que je pense des AI.

Il n’a pas l’obligation de signaler quelles sont ses charges, que ce soit une pension alimentaire ou un crédit. Mais une analyse de la feuille d’impot demandée dans le dossier initial permet de le remarquer (déductible des revenus imposables).

L’AI peut lui faire grâce du cout des relances, qui sont des frais de l’AI, mais pas des pénalités qui sont une composante du bail. Comme si l’AI acceptait à votre place une baisse du loyer ou une non régularisation des charges.
Par contre, il est possible de ne pas les réclamer actuellement et de les récupérer sur le dépôt de garantie si celui-ci suffit pour remettre en état le logement, car malheureusement ce genre d’individu est exigent avec les tiers mais pas envers les tiers.

Pas de syndic, nous avons tout l’immeuble ; un seul soucis suffit heureusement .

Il y a une VMC, il affirme la faire fonctionner ; c’est une amélioration apportée à son entrée, j’ai peut être fait mal en croyant faire bien car avec ces vieux murs rien n’est jamais simple, vu qu’aucun des locataires ne s’était jamais plaint auparavant ?
On parle de 4 craquelures de 5 cm maxi si j’en crois les photos, mais j’irais voir ou j’enverrais quelqu’un pour confirmer.
Peut être chauffe t’il trop pour un air trop sec…

En direct live du front, voici les dernières nouvelles ; nous sommes allés voir l’AI avec les éléments récoltés ici ; aucune réaction de l’AI, idem lorsque nous lui avons fait part de notre étonnement face au pourrissement de la situation alors qu’il a des réponses étayées à faire (cf vos posts, merc i) et au surtout face au fait qu’en tant qu’AI il soutient systématiquement ce locataire alors que celui çi est défaillant régulièrement…

Au passage nouvelle plainte par mail du jour dudit locataire qui n’est pas d’accord avec le carrelage (terre cuite, XIX éme siècle, hors de question d’en changer dans un ex hôtel particuliers !) fendu par endroit (noté dans son état des lieux) conclu par la menace ultime : le dépôt du préavis !

Tout à fait OK sur la difficulté de faire les travaux en place ; s’il s’en va nous les ferons en toute tranquillité, quitte à perdre 2 mois de loyer, aucun soucis.
Et nous relouerons au vrai tarif !
Pfffffffffffffffffffou…Croisons les doigts.

MERC I à tous et toutes.

Sauf si j’ai raté un épisode, je vous invite à passer voir votre locataire. Faites le à l’amiable avec pour prétexte de vouloir trouver des solutions. passez voir l’appartement et écoutez ses griefs. Comme indiqué ci dessus, cela me ressemble à de la mauvaise fois flagrante. Comme il veut vous donner son préavis, proposez lui qu’il vous le signifie lors de votre visite. N’ayez pas peur de votre locataire et n’hésitez pas à bypasser l’AI.

En gros : Action > réaction

ryanroll a écrit :

2- J’attends avec impatience son préavis et ferai un état des lieux scrupuleux à la sortie, vu le profil du type, ça ne m’étonnerait pas qu’il vous laisse quelques surprises.

Effectivement, pour le préavis de départ ouvrez bien les yeux, et scrutez bien tout en détail!

N’hésitez pas à faire un peu de gymnastique, car ce genre de loustic est du genre à faire des trucs sales. (genre mettre des rideaux avec du scotch et des agraphes, comme c’était chez moi)

Au passage, excellente nouvelles pour le préavis.
Pour les travaux, pas sûr que ce soit nécessaire, surtout si c’est bien fait au départ. (par exemple si vous sur-dimensionnez le chauffage, ça signifie un logement mal isolé et froid, donc pas un bon point!)
Attention à réfléchir en normal et pas en fonction de ce que votre joli casse pied vous a dit!

Je ne voudrais pas vous apporter une opinion trop négative par ce message, mais à moins de réussir à rétablir une meilleure relation humaine et urgemment, je doute que cette affaire finisse bien.

1/Si le paiement est irrégulier, mais que paiement des loyers il y a, la procédure d’expulsion parait difficile à obtenir auprès d’un tribunal.

2/Si le locataire est en phase de dépression comme un de vos messages le laisse entendre, déménager lui paraîtra insurmontable et il ne partira pas de lui même.

Ce n’est que mon opinion : vous êtes obligé de réconcilier tout le monde (l’AI pas la peine)
Obtenir un préavis serait vraiment l’idéal !

Bon courage

Courage.
Restez calme vis à vis du locataire et argumentez point par point et objectivement au besoin. Reconnaissez au besoin les points mineurs sur lesquels le locataire a peut être raison et soyez intraitable sur le reste.
A l’avenir vous pourrez avantageusement vous passer d’une AI. Vous vous surprendrez  vous mêmes à très bien choisir vos locataires.
J’ai le sentiment qu’une AI pour ne pas voir sa responsabilité engagée en cas de problème aura tendance peut être à trop de focaliser sur l’aspect financier d’un dossier de locataire et pas assez sur les motivations/ personnalité d’un locataire. Ce qui peut se comprendre probablement.
Je gère toutes mes locations seules et je ne crois pas avoir plus de qualités pour cela que la plupart desinvestisseurs de ce forum. Sans soucis, pour longtemps encore je l’espère.
Bien à vous,
Franc23

Bonjour,

essayer de commencer par l’article de "vos droits" sur l’abandon de logement.

Cordialement.

Il s’agit manifestement d’un abus de vos locataires puisqu’ils n’ont rien dit depuis 2011.
Ils ne semblent même pas avoir pris la peine de faire un état des lieux de sortie. Les évènements leur donnent tort.

Vous ne le dites pas explicitement mais vous devez avoir 2 mois de dépôt de garantie.
Or selon la loi du  6 juillet 1989 celui-ci est destiné à "garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire".
Il s’agit bien de cela puisque vos locataires vous doivent 3 mois de préavis (hors zone tendue, je pars du principe que c’est le cas).
Par compensation, ils restent vous devoir 1 mois. Je pars du principe qu’il n’y pas de dégradations puisque vous ne l’évoquez pas.
Ecrivez leur immédaitement en RAR pour leur réclamer.
C’est comme cela que je ferai.

Votre dossier est bon et bon point, vous avez une preuve (leur lettre) qu’ils ont bien quitté les lieux. Vous pouvez donc relouer immédiatement.

gunday a écrit :

Je dirais répondre en recommandé en fixant une date pour l’edl de sortie.
Si pas de réponse ou retour du courrier mandaté un huissier pour le réaliser.
Ensuite procéder comme d’habitude.

Le seul intérêt de l’EDL de sortie est de prouver des dégaradations.
S’il n’y en a pas, c’est inutile et cela ne fera que retarder la relocation et entainer de nouveaux frais (déplacements, huissier) qui ne seront pas remboursés vraisemblablement.

Par contre, je mentionnerais dans la lettre RAR qu’ils sont partis sans prévenir et faire un EDL.

Merci pour vos réponses.

Je pense que je vais procéder comme suit:
- lettre avec AR pour fixer un état des lieux, je pense quand même mandater un huissier pour nous accompagner. Il pourra constater les moisissures et/ou d’autres dégâts
- dans la lettre ils stipulent avoir quitter le logement le 3.08 donc pour respecter les 3 mois ils doivent au minimum les loyers de août septembre et octobre. Je leur ferrais le rappel dans la lettre.
- et je préciserai que je réfute leurs allégations concernant l’insalubrité, car ils n’en apportent aucune preuve.

Donc une fois l’EDL signé, je pense que l’histoire s’arrêtera là, si ils versent bien les trois mois de loyer et que je puisse leur rendre le dépôt de garantie.

Après commence la phase de rénovation /  transformation qui était de toute façon prévue de notre côté pour après leur sortie.

Bonjour,

Quelques mois plus tard je reviens vous faire de cette expérience d’autant plus volontiers que els choses semblent aller positivement et que vous avez eu la gentillesse de répondre.

Le locataire à continué ses réclamations pendant que nous recherchions des artisans pour faire les travaux que nous jugions essentiels (chauffage amélioré par un radiateur à inertie, reprise des peintures du plafonds en l’isolant  : j’ai considéré que cela valorisait l’appartement de toute manière). Je n’ai pas répondu aux autres délires tel que le remplacement du carrelage 19éme siècle en terre cuite ou le remplacement de la porte de l’immeuble (inscrite MH + périmètre ABF lié à une église)…

Je n’ai pas craqué quand il a mis son propre verrou sur cette porte d’entrée Commune : les autres locataires l’ont remis à sa place, merci…Bah oui il n’avait pas donné de clé bien sur. Il a tout retiré.
Je le soupçonne d’avoir fait un coup à l’assurance ou d’être archi parano ; sur les 5 caves, seule la sienne (la moins accessible) aurait été cambriolée (du jamais vu en 30 ans).

Lors des travaux il a tenté de faire refaire d’autres travaux aux artisans qui nous interrogé/alerté : "pas commandé pas payé" leur avons nous répondus. Un gros malin…
Point très positif, l’appartement est très bien entretenu, très propre.

A ce jour, 2 mois environ après les travaux : il paye et ne dit plus rien. jusqu’à quand ?

Sur les demandes diverses et variées du locataire : on voit que ce n’est pas facile de gérer au mieux ! Entre les demandes recevables et celles manifestement abusives (le bruit des oiseaux, le verrou ajouté sur la porte commune…). Vous semblez avoir bien géré cette phase-là !

Sur les impayés de loyer : il faut être intraitable. La loi n’autorise pas un locataire mécontent à se faire justice lui-même en ne payant plus. Le loyer reste dû, quels que soient ses griefs. S’il pense que le logement est inhabitable, la seule possibilité pour lui d’obtenir un loyer nul (temporairement) ou minoré est de passer devant le juge. D’ici là, il doit payer le loyer.

Ce qui amène à la question : quelle procédure appliquer face à un impayé de loyer ? je pensais que la procédure était bien établie. En fait, je ne trouve pas de source unique ou concordante.
Ce qui semble certain : seul un commandement de payer, délivré par acte d’huissier, peut permettre d’obtenir l’expulsion si les loyers restent impayés. Tout ce qui vient avant (lettre de relance etc.) relève de la négociation amiable mais n’aura pas d’effet sur la procédure d’expulsion, si ce n’est de faire la preuve que le propriétaire a bien appelé les loyers et fait diligence pour en obtenir le paiement.

Cf. cette source très précise et complète sur le contenu et l’effet du commandement de payer : Loyers impayés - Le commandement de payer visant la clause résolutoire | avocat immobilier

En conséquence, voilà une procédure possible :
- tout d’abord, on peut envoyer au locataire un appel de loyer, chaque mois. Ca n’est pas une obligation légale, il n’y a aucune forme prescrite, mais ça peut permettre de mettre les choses au carré. Logiquement, ça s’envoie avant l’échéance du loyer, même s’il est possible de l’envoyer aussi à titre de premier rappel. J’imagine que la plupart des bailleurs n’en font pas ; mais si on tombe sur un locataire "problématique", cette précaution peut s’avérer utile.
- la relance amiable, par téléphone et/ou par courrier. Comme dit précédemment, ça n’a pas vraiment de valeur légale : il s’agit surtout de préserver de bonnes relations, s’il s’agit d’un simple oubli.
- la relance RAR. A envoyer quand, dans les 20 jours après l’échéance du terme ?
Ces 3 premiers niveaux (appel de loyer, relance amiable, relance RAR) ne permettent pas de prendre date pour l’expulsion ; mais ils sont un préalable indispensable, si j’en crois la source citée ci-dessus : "Les arriérés de loyers résultant du fait du bailleur qui n’a pas appelé auprès du locataire, mois après mois, le montant des loyers auquel il pouvait prétendre est également un motif de rejet de l’acquisition de la clause résolutoire".
Il faut donc "appeler les loyers". Si ce n’est préalablement, au moins faire des relances rapidement dès que l’impayé est constaté.

- ensuite, le fameux commandement de payer délivré par huissier. C’est là que ça commence à coûter. A envoyer quand ? Je dirais à 2 mois d’impayés : on ne se dérange pas pour rien, mais on ne laisse pas pourrir trop longtemps non plus.

A noter :
- les relances amiables (au sens large, y compris la lettre RAR) sont envoyées par l’AI, quand on a une AI qui gère le bien. S’assurer que ça soit fait, dans des délais raisonnables !
- évidemment, ne pas faire de quittance de loyer, tant que le loyer n’est pas payé ! Même si le locataire vous explique qu’il en a besoin pour ses allocs ou que sais-je. la quittance de loyer est une reconnaissance du fait que le loyer a été payé ; elle ne peut donc pas être émise avant que le loyer ne soit payé !
- s’il y a une caution (une ou plusieurs personnes qui se sont portées caution), il faut informer la caution. En effet, elle est redevable du loyer. Le fait que la caution n’ait pas été appelée peut être un cas de nullité de la caution. Par précaution, je dirais donc : dans la phase "amiable", doubler toute lettre adressée au locataire d’un lettre adressée à la caution. Bien évidemment, il faudra que le commandement de payer soit également envoyé par la caution, mais je suppose que les huissiers y pensent.

Et vous, avez-vous d’autres sources ou conseils sur la procédure à appliquer en cas de retard de loyer ?

PS : je ne couvre pas du tout le cas de l’assurance garantie de loyer impayés. Je suppose que l’assurance vient avec un "mode d’emploi", qu’il faut respecter à la lettre (ou vérifier que l’AI l’applique à la lettre).

PPS : je suis tombé sur un article de l’Express qui décrit les nombreuses galères possibles des bailleurs, exemples et témoignages à l’appui. C’est toujours utile de réviser ces possibilités ! Loyers impayés : une vraie galère pour les propriétaires - L’Express Votre Argent

Dernière modification par Bernard2K (31/12/2015 11h07)