LMNP : les déductions possibles en régime réel

dkee34 · #1

Bonjour,

j’ai parcouru ce forum et trouvé de nombreuses pistes, et je souhaiterais rassembler ces infos et les compléter.

N’hésitez pas à me corriger si besoin !

Lors de l’achat :
: Les frais de dossier du crédit
: Les frais d’hypotheque ou de cautionnement
: les travaux (si <500 €)
: la TVA (elle est 100% remboursé pour les résidences de tourisme, etudiants avec services…)

Chaque année :
: Les interets d’emprunt
: les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€)
: l’ensemble des assurances
: les frais de gestion en agence
: la taxe fonciere ( - les ordures ménageres, qui sont récupérable sur le locataire)
: 5.8% csg crds de l’année n-1
: salaire du comptable (100% remboursé sur l’imposition si adhésion à un CGA, dans la limite de l’imposition réelle et à hauteur de 915€ "cotisation CGA incluse")
: la cotisation Centre de Gestion Agréé (voir salaire du comptable)
: les charges non récupérable: Dératisation, Travaux de nettoyage des graffitis, Recupération des Encombrants, honoraires du syndic de copropriété, achats ou renouvellement des équipements (digicode, poubelle, boîte aux lettres), frais de surveillance ou de sécurité de l’immeuble.

Déficits :
Les éventuels déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée.

Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.
: Les travaux >500€ peuvent etre amortis sur une durée comprise entre 5 et 15 ans.
: Le mobilier peut etre amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
: Le biens est amorti pour sa valeur hors terrain ( 5% à 15% non amortissable), sur une durée comprise entre 10 et 60 ans en fonction des composantes, exemple:
Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) entre 40 et 60 ans.
Second oeuvre: (façades, étanchéité, couverture, menuiseries Extérieures) entre 30 et 50 ans.
Installations Générales et Techniques: (chauffage, la climatisation, les Ascenseurs et la Sécurité) entre 15 et 30 ans.
Agencements: (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité) entre 10 et 20 ans

Ces amortissements ne sont comptabilisés que si le résultat d’exploitation est positif, ils ne peuvent donc contribuer à créer du déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront, afin des neutraliser l’imposition durant plusieurs années.

A vous lire

Dernière modification par dkee34 (20/04/2012 17h02)

Mots-clés : déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel

InvestisseurHeureux · #2

Bonjour,

Merci pour cette récap !

GBL ou Philippe30 pourront compléter et confirmer mieux que moi votre synthèse !

Philippe30 · #3

Rien de plus à ajouter de mon coté

Philippe

GoodbyLenine · #4

Je crois que "les meubles" sont amortis chaque année (sur 5 ans par ex), et pas en charge l’année de leur acquisition.

Pour "Les frais d’agence" (lors de l’achat), je me demande si on n’a pas le choix entre les passer en charges l’année de la dépense, ou de les amortir.

Les frais d’assurance sont aussi des charges, chaque année, tout comme la CET ou CFE (remplaçant la taxe pro).

Attention en ce qui concerne les recettes, car elle incluent aussi les loyers (ht) non encaissés (facturés et pas encore encaissés par exemple), contrairement à ce qu’il faut déclarer comme revenu foncier (où on ne déclare que ce qui a effectivement été encaissé).

dkee34 · #5

Merci pour les infos,

Je viens de faire une MAJ et rajouté qq détails

GoodbyLenine a écrit :
Je crois que "les meubles" sont amortis chaque année (sur 5 ans par ex), et pas en charge l’année de leur acquisition.

en effet, je viens de le corriger

GoodbyLenine a écrit :
Pour "Les frais d’agence" (lors de l’achat), je me demande si on n’a pas le choix entre les passer en charges l’année de la dépense, ou de les amortir.

as tu de la doc concernant les frais d’agence, je n’ai rien trouvé en ce sens

GoodbyLenine a écrit :
Les frais d’assurance sont aussi des charges, chaque année, tout comme la CET (remplaçant la taxe pro).

Je ne connait pas la CET, as tu un lien à me proposer

GoodbyLenine a écrit :
Attention en ce qui concerne les recettes, car elle incluent aussi les loyers (ht) non encaissés (facturés et pas encore encaissés par exemple), contrairement à ce qu’il faut déclarer comme revenu foncier (où on ne déclare que ce qui a effectivement été encaissé).

Je ne connaissait pas cette subtilité, je vais chercher de la doc.

Merci à tous pour vos contributions

Vic · #6

Pour les travaux, Est-ce que l’on peut les amortir ?

Je pense qu’il serait logique de les amortir suivant les mêmes taux que les composants du bâti. Est-cela ?

Kool31 · #7

Vic a écrit :
Pour les travaux, Est-ce que l’on peut les amortir ?

Je pense qu’il serait logique de les amortir suivant les mêmes taux que les composants du bâti. Est-cela ?

J’ai trouver cette réponse sur internet :

a écrit :
Si ce sont des travaux de rénovation, qu’entendez vous par là ? S’agit il de refaire du papier peint et de la moquette ou des travaux plus lourd tel que plomberie, électricité, aménagement intérieur, équipement de confort supplémentaire ? Selon le cas, les travaux sont soit amortissables soit déductibles. Donc, il faut faire la part des choses.

Philippe30 · #8

Les travaux sont déductibles à raison de factures de 500 euros sinon c’est amortissable.

Plusieurs factures de 500 euros passent mais une facture plus importante sera passé en amortissement.

Philippe

dkee34 · #9

Bonjour,

J’ai en effet trouvé des articles en ce sens, je viens de mettre à jour le poste

Merci à tous pour vos contributions

dkee34 · #10

GoodbyLenine a écrit :
Pour "Les frais d’agence" (lors de l’achat), je me demande si on n’a pas le choix entre les passer en charges l’année de la dépense, ou de les amortir.

Malgres mes recherches et lectures, aucune info, qq à t’il des pistes ?

ZX-6R · #11

Bonjour,

Les frais d’agence font parti des frais d’acquisition. De même que les frais de courtiers.

Autrefois ils s’amortissaient sur 5 ans.

Aujourd’hui ils passent en charge la 1ere année.

De mon côté, mon comptable les a amorti sur 5 ans pour mes achats 2010.

désolé, je n’ai pas de source officielle. Les infos trainent sur un autre fofo (je ne sais pas si on peut le citer ici..)

GoodbyLenine · #12

dkee34 a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Pour "Les frais d’agence" (lors de l’achat), je me demande si on n’a pas le choix entre les passer en charges l’année de la dépense, ou de les amortir.
Malgres mes recherches et lectures, aucune info, qq à t’il des pistes ?

page 59 du livre récent de Me.Le Boulc’h sur la location meublée (confirme le fait qu’on peut choisir entre amortir ou passer en charges)

dkee34 · #13

GoodbyLenine a écrit :
page 59 du livre récent de Me.Le Boulc’h sur la location meublée (confirme le fait qu’on peut choisir entre amortir ou passer en charges)

Je viens de l’acheter justement, je verif cela ce soir.
Merci par avance, je cherche cette info depuis longtemps.

freesas · #14

dkee34 a écrit :
NON: La partie des frais de notaire qui comprend l’écriture des documents et des taxes de l’état (ils vennent en deduction de l’assiette de calcul de la plus value)

je ne comprends pas ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas? incohérence entre le ’NON’ et le commentaire entre parenthèse?

dkee34 a écrit :
OUI: les charges non récupérable

avez vous un exemple concret?

En tout cas merci pour ce post! je vais me commander ce fameux livre aussi

dkee34 · #15

freesas,

Dans les frais de notaire, il faut distinguer 2 choses:
- La rémunération du notaire
- Les différentes taxes

1) la remunération du notaire peut etre passé en charge
2) les différentes taxes ne peuvent pas etre déduitent, mais elles viennent en deduction de l’assiette de calcul de la plus value lors de la revente)

--------

Concernant les charges non-récupérables:Elles représentent toutes les charges que tu dois payer et dont tu ne peux réclamer le remboursement à ton locataire.
Dératisation, Travaux de nettoyage des graffitis, Recupération des Encombrants, assurance de l’immeuble, honoraires du syndic de copropriété, frais de gestion, achats ou renouvellement des équipements (digicode, poubelle, boîte aux lettres), grosses réparations, ravalement de l’immeuble, frais de surveillance ou de sécurité de l’immeuble.

PS: j’ai mis le post à jour pour compléter ces informations

ZX-6R · #16

J’ai comme l’impression qu’il y a des mélanges ici…

-Les frais de notaire sont des frais d’acquisition, tout passe en charge la 1re année (avant c’etait amorti sur 5 ans)

- Les charges, récupérables ou non, peu importe, ce sont des charges, donc elles sont déductibles. Pour info, personnellement je pratique un forfait de charges, c’est plus simple. Pas de régul à la fin de l’année.

- Dans ce que vous appellez charges récupérables, vous mentionnez les grosses réparations, les ravalements…. Ca ne passe pas en charges, ce sont des amortissements pour le LMNP.

dkee34 · #17

ZX-6R a écrit :
J’ai comme l’impression qu’il y a des mélanges ici…

Bonjour et merci de ta participation à la discussion, je ne pretend cependant pas detenir le savoir, mais je m’efforce de le regrouper, merci de pas etre si tranchant.

ZX-6R a écrit :
-Les frais de notaire sont des frais d’acquisition, tout passe en charge la 1re année (avant c’etait amorti sur 5 ans)

Je suis en train de me renseigner, je n’en suis pas si convaincu, du moins pour la partie des taxes

ZX-6R a écrit :
- Les charges, récupérables ou non, peu importe, ce sont des charges, donc elles sont déductibles. Pour info, personnellement je pratique un forfait de charges, c’est plus simple. Pas de régul à la fin de l’année.

Apparement non, il faut bien distinguer les charges du par le locataire (RECUPERABLES) de celles du par le proprietaire (NON-RECUPERABLES).
Apres vous declaré les loyés hors charges au impot (Ligne 211 - Loyers bruts encaissés : loyers nus (hors charges locatives) minoré des charges NON RECUPERABLES

Je croit que se que vous voulez dire c’est que vous integré l’ensemble des charges récupérable dans les "charges comprises" pour vos locataires.
Alors que moi je leurs fais des rappels de charges pour toutes les charges RECUPERABLE

ZX-6R a écrit :
- Dans ce que vous appellez charges récupérables, vous mentionnez les grosses réparations, les ravalements…. Ca ne passe pas en charges, ce sont des amortissements pour le LMNP.

Il est peut etre possible de les ammortir, je vais me renseigner mais je maintiens que dans la notice de la declaration 2044, ligne 220, c’est noté " ravalement de facade"

ZX-6R · #18

D’abord, je tiens à vous présenter mes excuses si je vous ai offensé, ce n’était pas mon objectif.

Je pense qu’il y a dans votre article une confusion entre location meublée et location nue.

Les loyers sont des recettes en meublé, et s’entendent charges inclues.
Les frais de notaire sont des frais d’acquisition, on ne les détaille pas. J’en ai mes déclarations faites par mon expert comptable pour preuve si vous souhaitez.
Les charges sont TOUTES déductibles en meublé. Même vos tickets de métro si vous allez suivre vos travaux en métro, même vos repas si vous avez besoin de manger sur place etc etc…
En revanche, toutes vos dépenses supérieures à 500€ passent en amortissement, donc un ravalement de façade ne peut pas être une charge.

Voila, une fois encore, je ne critique pas votre démarche qui est louable, mais je dois relever certaines incohérences dans la mesure de mes capacités bien évidemment.

D’autres intervenants pourront également signaler si je me trompe.

ZX-6R · #19

D’ailleurs, vous parlez de 2044 alors que les meublés se déclarent sur la 2031!

Michael · #20

Belle synthèse !

dkee34 · #21

ZX-6R a écrit :
D’ailleurs, vous parlez de 2044 alors que les meublés se déclarent sur la 2031!

en effet,
Merci pour votre retour, je vais mettre à jour le poste ce soir.

droopy · #22

Bonjour,

Voici un récapitulatif très instructif?

Peut-on l’illustrer par un cas concret ?

Achat et mise en exploitation d’un bien LNMP en 2011.

Facture du notaire constituée de (Facture_Notaire) :
Emoluments d’actes, basés sur le montant de l’acquisition (Prix_Achat + Valeur_Meubles + Frais_Agence)
Emoluments de formalités (publicité foncière, notification syndic, archivage numérisé des actes, notifications)
Emoluments d’acte (forfait)
TVA sur l’ensemble des émoluments.

Sur cette facture ne figure aucune taxe liée au transfert de propriété.

Valeur du bien à amortir : Prix_Achat. A décomposer (Gros oeuvre, façades étanchéité, Agencements, IGT) ? et dont il faut déduire la valeur du terrain (15 % ?)
Voir l’annexe 5 du document suivant (peut-être en existe-t-il un plus récent ?) : http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf

Frais de négociation - communément appelés frais d’agence (Frais_Agence)
Ils ne figurent pas sur une facture à proprement parler, mais dans l’acte de propriété

Frais de dossier de prêt (Dossier_Prêt)
Intérêts d’emprunts de la période (Intérêts_Emprunt)

Frais préalables à la mise en location :
Remplacement des fenêtres (Facture_Fenêtres)
Remplacement des radiateurs électriques et revêtement de sol (Facture_Radiateurs_et_Sol)
Achat d’un lave-linge (Facture_Lave-linge) <500 €
Abonnements et consommations eau et electricité (Factures_Energie)
Four (Facture_Four) < 500 €
Diverses factures d’équipement ou d’accessoires pour la rénovation < 500 € (Factures_Diverses)

Charges de copropriété (Charges_Copro)

Pro-rata de taxe foncière (Taxe_Foncière) Figure uniquement à l’acte de propriété

Encaissement des loyers de 2011 (Loyers_2011)

Lors de la déclaration d’impôts, que va-t-on passer en charges, et que va-t-on amortir ?
Charges :
Facture_Notaire (si j’ai bien compris, on ne peut pas / plus l’amortir)
Intérêts_Emprunt
Factures_Energie
Taxe_Foncière
Charges_Copro

Amortissement :
Prix_Achat
Valeur_Meubles et Facture_Lave-linge, Facture_Four, Factures_Diverses (toutes les trois associées puisqu’ensemble elles représentent un tout)
Facture_Fenêtres
Facture_Radiateurs_et_Sol
Frais_Agence
Dossier_Prêt (ou bien doit-il passer en charges ?)

Si les charges dépassent la somme des revenus collectés, y a-t-il une possibilité de report de déficit sur l’année suivante, ou cela est-il perdu ?

Et peut-on bien différer les amortissement pour ne les imputer qu’à partir du moment ou les charges n’équilibrent pas (ou ne dépassent pas) les revenus ?

Etes-vous d’accord avec cette répartition ?
Si non, quelle répartition vous semblerait plus adaptée ?

Je pense que c’est une question à laquelle sont confrontés tous les particuliers qui louent en LMNP et choisissent le réel simplifié…
Donc une synthèse comme celle que vous avez commencé, illustrée par un cas concret serait sûrement d’une grande aide pour la plupart d’entre nous !

Merci d’avance pour vos commentaires :-)

ZX-6R · #23

Si les charges dépassent la somme des revenus collectés, y a-t-il une possibilité de report de déficit sur l’année suivante, ou cela est-il perdu ?

Oui, c’est reportable 10 ans sur les revenus de même nature (BIC) Mais c’est perdu si vous passez LMP.

Et peut-on bien différer les amortissement pour ne les imputer qu’à partir du moment ou les charges n’équilibrent pas (ou ne dépassent pas) les revenus ?

Oui, chaque année, vous calculez des amortissements. Si vous ne les utilisez pas, ils sont stockés, et reportables à vie, même si vous passez LMP.

Etes-vous d’accord avec cette répartition ?
Si non, quelle répartition vous semblerait plus adaptée ?

Non, dorénavant, je passe les frais d’acquisition en charge : notaire + frais d’agence + frais de dossier. Je considère que c’est un tout indissociable.
Pour le reste ça me semble bon.

Attendez que Pierre passe dans le coin pour me corriger

dkee34 · #24

Concernant les frais de notaire + frais d’agence + frais de dossier

Il vaut mieux les passer en charge si LMP, et en ammortissement si LMNP, car interdit de les imputer sur le revenu global en LMNP.

Free94 · #25

BONJOUR?
Bien complexe la déclaration d’impôt lmnp régime réel simplifié, pour la première année je pense confier le dossier un comptable.
En connaissez-vous en région parisienne ?
Merci pour vos réponses

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