Construction d'un immeuble : quelles démarches effectuer ?

Voici ce que je comprends de votre message DJay : vous souhaitez vous improviser promoteur (pour construire, financer, puis commercialiser cet immeuble, et ensuite y être bailleur  ) sans la plupart des compétences associées  (comme le démontre certaines de vos questions), et en escomptant trouver sur un forum tout ce que vous ne maîtrisez pas encore. Ça me semble audacieux et ambitieux…..
Soit vous souhaitez ne pas avoir tous les soucis (et risques) associés,  et vous feriez mieux de trouver un bon promoteur,  soit vous choisissez d’assumer ces aléas  (en espérant en retirer l’éventuel bénéfice associé ) (en étant aussi capable d’assumer le financement ) et vous formez dans tous les domaines concernés  (sachant que pour une 1er opération, vous serez un peu débutant,  donc ferez forcément plus d’erreurs ) ce qui n’est pas le plus facile.

Faire uniquement des t3 me semble pas exemple une erreur,  car la demande sera sans doute plus variée. ..

Devenir bailleur en direct n’est pas vraiment la meilleure manière pour vos parents pour percevoir un revenu régulier sans aucun souci (et sans devoir s’en occuper ).

Même réponse que plus haut.

@Djay37 : Une SCI est une personne morale. Ce qui lui appartient n’appartient pas, par exemple, à vos parents. Céder un bien de la SCI à untel, à un prix bien inférieur à celui auquel le même bien serait cédé à tel autre, sous prétexte que untel serait parent avec le gérant (décisionnaire) de la SCI revient à spolier la SCI, et pourrait tomber sous la qualification d’abus de bien social.

Pourquoi vous compliquer la vie ? Mieux vaut ne pas tout mélanger, et dédier une SCI à l’opération de promotion uniquement, et ne pas l’impliquer dans l’activité de bailleur ultérieure. Lorsque cette SCI aura terminé son opération de promotion (achat du terrain, toutes les formalités pour réaliser la construction, puis vente de tous les appartements), elle sera liquidée, et ses actifs seront alors partagés entre les associés. Conserver la SCI pour ensuite faire du locatif avec des appartements qui seraient conservés me semble à éviter : mélange des genres, la responsabilité de la SCI sur la construction sera partagée avec celle sur l’activité de bailleur, et surtout rien n’assure que les associés seront exactement les mêmes entre l’activité de promotion (vos parents + leurs enfants) et celle de bailleur (où il est sans doute préférable que chaque parent/enfant possède un ou des T3 bien identifiés, et non des parts dans plusieurs T3, ou dans une SCI possédant plusieurs T3). Même si ça vous coute un peu plus, au moins la situation sera claire, et facile à comprendre pour tous… et n’oubliez pas que si vous avez actuellement tous un objectif similaire, rien n’assure que d’ici 5 ou 10 ans, il n’y ait pas par exemple un des frères ou un parent qui souhaite vendre un T3 et récupérer du cash, ou qui décède et dont les héritiers souhaitent vendre. Si tout est dans une seule SCI, ça sera compliqué voire source de conflit…

Je vous suggère d’envisager les scénarios suivants (en supposant que vous vouliez vraiment assumer le rôle de promoteur) :
  - Vos parent vendent (à un prix correspondant à sa valeur de marché, en payant les droits associés) leur terrain à la SCI (qui sera le promoteur de l’opération), et ensuite vos parents achètent à la SCI des appartements au prix normal, comme tout le monde.
  - Alternative :  Vos parent apportent le terrain à la SCI lors de sa constitution (et reçoivent en échange un certain nombre de parts, là aussi en respectant les formalités et en payant les droits associés), et ensuite vos parents achèteront à la SCI des appartements au prix normal (financé par une distribution de bénéfice de la SCI), comme tout le monde, ou alors reçoivent des appartement en échange de leurs parts (tout comme les autres associés de la SCI, en proportion de leur nombre de parts) lors de la liquidation de la SCI.
   - Autre alternative : Vos parents apportent le terrain à la SCI en échange de N appartements (mais là aussi il faudra respecter un certain formalisme, payer des droits, et pourvoir démontrer que la valeur du terrain correspond bien à la valeur des appartements).

Un notaire sera de toute manière indispensable pour régulariser tout ceci. Et il devrait pouvoir vous indiquer à l’avance le montant des droits et frais que ces transferts impliqueront. Ce notaire pourra aussi vous assister pour élaborer les statuts de la SCI (en tenant bien compte des particularités).

Dans tous les cas, mieux vaut éviter de vous improviser comme compétent (si ce n’est pas le cas) pour remplacer un professionnel du domaine (que ce soit pour le montage juridique de la SCI ou des achats ou ventes de la SCI, ou l’opération de promotion, ou la comptabilité, ou la fiscalité -n’oubliez pas la TVA !-, ou l’activité de bailleur, ou autre chose). Il existe des professionnels compétents dans tous ces domaines, et un de vos rôles (pas si simple) sera déjà d’être le "chef d’orchestre" de toutes ces personnes…