SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce

Bonjour,

   Ailleurs dans le forum le calcul a été fait précisément, mais le résultat est clair : mieux vaut souscrire ses SCPI chez MesPlacements (contrat MesPlacementsLiberté) que chez Fortuneo (contrat Fortuneo Vie). En prenant en compte la différence de pourcentage de loyer reversé (100% contre 85%) et les frais de gestion sur les UC (0,5% contre 0,75%), tout deux en défaveur de Fortuneo, il n’y a pas photo. Je possède les deux contrats et n’ai pas hésité. D’ailleurs, eu égard aux frais de gestion sur UC de Fortuneo, je me sers principalement de ce contrat pour les supports en euro.

Exodusdc a écrit :

Bonjour,

   Ailleurs dans le forum le calcul a été fait précisément, mais le résultat est clair : mieux vaut souscrire ses SCPI chez MesPlacements (contrat MesPlacementsLiberté) que chez Fortuneo (contrat Fortuneo Vie). En prenant en compte la différence de pourcentage de loyer reversé (100% contre 85%) et les frais de gestion sur les UC (0,5% contre 0,75%), tout deux en défaveur de Fortuneo, il n’y a pas photo. Je possède les deux contrats et n’ai pas hésité. D’ailleurs, eu égard aux frais de gestion sur UC de Fortuneo, je me sers principalement de ce contrat pour les supports en euro.

Ok, vous confirmez donc ce que je pensais. Arf moi qui ne voulais pas souscrire dans un 5 ème établissement (C Agricole, AFER, Cortal, Fortunéo …).

Nous sommes bien d’accord, le prix d’achat sera le même, le prix de vente également (fixés tous deux par le gestionnaire du fond), mais le versement trimestriel sera supérieur chez MesPlacementsLiberté à cause de ce fameux pourcentage. Quid de la liquidité ? identique chez les 2 courtiers ?

Pouvez vous me dire où vous reversez les loyers ? peux t-on les sortir du compte où doit on obligatoirement les réinvestir chez MesPlacementsLiberté ?

du coup, cela relance mon choix car il y a d’autres SCPI chez MesPlacementsLiberté

Bon, je progresse dans mon étude comparative mais j’ai besoin de votre aide

                    FORTUNEO    MES PLACEMENTS
PRIMOPIERRE       
                achat    191,1    191
           Frais sur achat    ?    6,00%
         distribution    85,00%    100,00%
               retrait    175,19    175,19

Admettons que je place 19 100 euros (ou 19 110 euros chez Fortunéo, pourquoi ces 10 euros de plus ?) sur mon contrat. Je possède donc 100 parts de Primopierre ? Ou Mes Placements prend d’emblée 6 % soit 17 954 de placé soit 94 parts seulement (à moins que les 6 % soit inclus dans la différence 191>>175.19 ?). Mon compte est alors valorisé pour 94*175.19=16 467.86 € ou 100*175.19=17 519€ .

Ensuite je touche trimestriellement des "revenus" autour de 5% annualisés (de 19 100 ou de 16 467 ?) et j’espère que dans 10 ans la prime de retrait sera au moins égale à 191 € (j’ai bien compris que rien n’était garanti) si d’aventure je veux m’en séparer.

Je ne trouve pas les frais sur achat chez Fortunéo et du coup je ne peux pas remplir la ligne 3 colonne 2. N’y en aurait il pas ?

Cela fait beaucoup de questions, désolé, je cherche à comprendre les subtilités.

Dernière modification par envt82 (11/08/2015 15h25)

Oui, il faut bien choisir un intermédiaire et s’y tenir, sinon, on se retrouve avec des comptes partout.

Déjà, grâce à ce forum, je vais sans doute choisir mesplacements.fr au lieu de fortunéo pour l’achat de SCPI.

Je n’ai pas cherché à savoir si la SCPI de AFER va être à nouveau en souscription et si elle vaut le coup ?

Oui, je vois bien ce placement comme un placement long terme, comme de l’immobilier !

Il y a aussi les Scpi plus valides qui ne servent rien mais se revendent avec une plus value, disons, 10 ans plus tard ?

D’ailleurs qu’entendez vous par court, moyen, long et très long terme ?

Oui merci, j’ai vu cela aussi, mais peux t-on faire ça aussi dans le cadre d’une assurance-vie ?

GBL, il existe au moins une AV permettant de prendre Pierre 48 en UC.

Carpediem

maxicool a écrit :

Bonjour,

il y a aussi possibilité de passer par un courtier pour avoir des frais de gestion allégés.
Par exemple sur le contrat Libéralys vie (Apicil).

On imagine un investissement de 10000 € sur PFO2 sur Libéralys :

- Frais de versement = 0 %, donc 10000 € = 10000 €
- Achat de 55,74 parts à 179,40 euros (achat à 97,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,74 parts x 168,36 = 9384,38
- Frais de gestion (0,44% négociés) = 9383,96 x 0,44 % = 41,29
- Rendement 5 % = 469,21 euros
- Rendement net de frais de gestion = 469,21 - 41,29 = 427,92
- A soustraire les PS 15,5% (469,21 x 15,5% = 72,72 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 427,92 - 72,72 = 355,20 soit 3,55 % / an environ

Sur Mesplacementsiberté

- Frais de versement = 6 %, donc 10000 € = 9400 €
- Achat de 55,83 parts à 168,36 euros (achat à 91,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,83 parts x 168,36 = 9400,00
- Frais de gestion (0,50%) = 9400,00 x 0,50 % = 47,00
- Rendement 5 % = 470,00 euros
- Rendement net de frais de gestion = 470,00 - 47,00 = 423,00
- A soustraire les PS 15,5% (470,00 x 15,5% = 72,85 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 423,00 - 72,85 = 350,15 soit 3,50 % / an environ

En gros,
si frais de versement présent > valeur d’achat plus basse sur la part (ristourne à 91.50 %)
si frais de versement absent > valeur d’achat plus haute (ristourne à 97,50 %)

Et au final, ça revient plus ou moins à la même chose…
 
Cordialement,
Frédéric

Calcul intéressant.
J’investi dans l’immobilier physique.
3.50% je trouve cela faible quand même …

A combien estimez-vous le rendement brut nécessaire ?

Il me semble que certains ici évoquaient un rendement brut de 10 %, pour avoir un cash-flow positif, après paiement de tous les frais (y compris taxe foncière, intérêts, autres…).

j’imagine que le rendement brut est calculé pas seulement sur le prix du bien, mais en tenant compte des frais et taxe au moment de l’achat, ainsi que des travaux réalisés avant de louer.

Pour les SCPI, le rendement moyen net est de 5%.

Cricri77000

Pour avoir visiter Cahors cet été pendant une journée, je comprends mieux pourquoi vous racontiez avoir acheter un "taudis" (comportant 4 lots et une cave de mémoire) à un prix alléchant.
Je ne sais pas si ce bien est localisé dans ou à proximité du "Vieux-Cahors", mais c’est vrai qu’il semble y avoir pas mal d’immeubles pas vraiment bien entretenus… et donc sans doute des opportunités.

Chez nous, dans le Nord-PdC, même dans les vieux quartiers des grosses agglomérations, il y a (très très très) peu d’offres à ce prix.

Cdt

GoodbyLenine a écrit :

Au lieu de "net", c’est plutôt "brut" qu’il faudrait écrire, car les SCPI procurent actuellement un rendement BRUT voisin de 5%.
Pour le rendement net, tout dépend de la fiscalité de l’investisseur, et ça ne sera pas du tout la même chose entre une personne disposant encore par ailleurs d’un déficit foncier, et une personne imposée dans la tranche max à l’IR et imposé à l’ISF…..

C’est sur que l’on peut trouver mieux comme rendement, mais je vous rappelle que mon idée est de faire mieux que l’assurance vie en euros avec le produit de la vente d’un appartement.

Je ne souhaite pas pour l’instant réinvestir dans un appartement afin d’être plus tranquille que je ne l’ai été avec le précédent.

Le choix du courtier (mesplacements mes semble plus attrayant que fortuneo ?) et de 2 SCPI (bureaux et commerces ?) est la raison de ma demande de conseils.

Bonjour,

J’essaie de bien comprendre le fonctionnement des investissements sur des supports de type SCPI en assurance vie. J’ai bien noté que ce sont des investissements long terme (10 ans) mais en cas d’imprévu et de nécessité de rachat avant les 10 ans, j’essaie de calculer la perte de capital.

Par exemple pour primovie chez Linxea Spirit, les frais d’investissements sont de 6 % et la valeur de retrait de 90,8 % du prix de souscription.

Les frais de gestion annuels sont de 0,5%, il n’y a pas de prélèvement sur les revenus (15% par exemple chez Fortuneo) et il y a 3 % de pénalité sur les sommes brutes rachetées de ce Support dans le cas d’un désinvestissement avant 3 ans.

Le taux de distribution de 2016 de la SCPI Primovie est de 5 %.

Si j’investis 20 000 euros dans cette SCPI via une AV Linxea Spirit en aout 2017 et que je souhaite racheter en aout 2018, quel est le montant que je récupérerais (en supposant que la SCPI n’ai pas de problème de liquidité à ce moment là pour le rachat) (cette situation est très peu probable, je souhaite juste comprendre comment le calcul est réalisé) ?

J’ai trouvé des définitions de prix de souscription, valeur de retrait et valeur de réalisation ici mais je ne vois pas vraiment comment faire le calcul.

Cordialement,

Dernière modification par coyote92 (30/07/2017 17h30)