Investissement locatif : location nue ou meublée ?

toni85 · #26

bonjour a tous,
je suis un débutant dans le domaine de l’immobilier et de la location mais cela m’ intéresse vraiment et je lis donc souvent les messages sur le forum qui sont très formateur.

j’ai pour projet l’achat d’un immeuble de rapport constitué de trois t1 et d’un t3 pour une valeur de 190000 euros frais inclus. Je suis logé par mon travail je n’ai donc pas de loyer à payer mes revenus annuels sont d’environ 20000euros. Je n’ai pas de prêts en cours et dispose d’un peu d’épargne. Les 4 logements sont déjà occupés par des locataires et il n’y a pas de travaux a prévoir dans l’immédiat. le revenu locatif global est de 1450euros par moi. loué non meublé.

J’aimerais créer un sci avec mon frère 50/50 qui est dans la même situation que moi.
Injecter chacun 100 000 dans la sci emprunter sur 20 ans ce qui fai un remboursement de 1300euros et de le vendre a l’issu pour bénéficier de l’effet levier.
Que pensez vous de mon projet? parait-il réalisable? y-a t’il un autre solution que la sci?

dans l’attente de votre réponse merci d’avance.

Philippe30 · #27

Merci d’utiliser les balises quote pour reprendre les textes car c’est peu lisible.

cristalline a écrit :
En fait ma question n’est pas claire. En cas de cessation d’activité pouvez vous revendre votre patrimoine comme un fond de commerce ou plutôt à la "composante". Avez vous des retours d’expérience.

La revente en temps que" fonds de commerce" ne peux se concevoir que si votre activité LMP est placé dans une SARL.
Dans le cas d’une activité LMNP , vous revendez les biens comme bon vous semblent.

cristalline a écrit :
Ma question est quelle est l’augmentation de loyer conseillée pour un même bien vide ou en meublé? Appliquez vous un ratio?

Indice IRL fixé par décret tous les trimestres.

cristalline a écrit :
Oui je pense suivre votre judicieux conseil car il a le mérite de me permettre de faire à la fois du locatif et de l’achat revente pour me désendetter; Philipe vous faites vous aider par un conseil technique lors de vos achats? Architecte pour expertise les structures?

Non aucune aide car comme je fais tous les travaux je n’ai besoin de personne en immobilier

cristalline a écrit :
Aujourd’hui j’ai 135000 d’emprunt pour deux appartements en location vide dans l’HYPERCENTRE DE Montpellier,
J’ai 35 ans, PACSEE, fonctionnaire avec un revenu annuel avant impôt de 98000€ et sans frais de RP,
Mes relations sont plutôt bonnes car elle me sollicite très fréquemment pour divers produits.
Ma question sur des biens de 80 à 90000€ puis je espérer avoir des mensualités proches ou inférieure à 200€? Quels objectifs vous fixez vous avec vos banquiers, 30/40 ou 50% de votre loyer cible?
Aujourd’hui quels sont les emprunts les plus longs, 30 ans?

Vous avez un bon revenu donc pas de problème d’emprunt à priori.
Montpellier est cher , tout dépend de ce que vous voulez faire de la rentabilité à 10-12 % ( Béziers dispose de nombreux biens pas trop cher sur lesquels des travaux peuvent vous créer du déficit foncier s’impactant alors en réduction de votre IRPP) ou faire de l’investissement sur Montpellier ou dans la région de Montpellier ( regardez au nord de Montpellier vers St Andrée de Sangonis , Pezenas , Clermont l’Herault ) , le sud de Montpellier est trop cher.
Je ne vous suggère pas Nîmes car vous allez marcher sur mes plates bandes ….

Pour l’apport je vous conseille un apport de 30 % environ afin de bénéficier d’une trésorerie positive en même temps que vos remboursements de crédit sont assurés par les loyers.

A votre age vous pouvez envisager des crédits sur 30 ans mais les intérêts sont très élevées dans ce cas un bon compromis est 25 ans.
Montez une opération sur un immeuble avec une bonne trésorerie positive ( exemple achat 200.000 avec un bénéfice mensuel brute de 600 € ) et ensuite vous recommencez sur un deuxième immeuble etc …
A vous de faire des réglages entre l’apport et la durée du crédit pour obtenir une bonne trésorerie

Philippe

Philippe30 · #28

Tony85 a écrit :
j’ai pour projet l’achat d’un immeuble de rapport constitué de trois t1 et d’un t3 pour une valeur de 190000 euros frais inclus. Je suis logé par mon travail je n’ai donc pas de loyer à payer mes revenus annuels sont d’environ 20000euros. Je n’ai pas de prêts en cours et dispose d’un peu d’épargne. Les 4 logements sont déjà occupés par des locataires et il n’y a pas de travaux a prévoir dans l’immédiat. le revenu locatif global est de 1450euros par moi. loué non meublé.

J’aimerais créer un sci avec mon frère 50/50 qui est dans la même situation que moi.
Injecter chacun 100 000 dans la sci emprunter sur 20 ans ce qui fai un remboursement de 1300euros et de le vendre a l’issu pour bénéficier de l’effet levier.
Que pensez vous de mon projet? parait-il réalisable? y-a t’il un autre solution que la sci?

Revenu mensuel 1450 soit sur 12 mois 17400 moins les intérêts d’emprunts , cela vous ajoute en IRRP une somme d’environ 5000 à 6000 € par personne , avez-vous pris en compte cet aspect ?

Comment faites vous pour injecter chacun 100.000 pour un bien qui en vaut 190.000 et prendre un crédit sur 20 ans ?

L’autre solution que la SCI est un achat en indivision en précisant lors de l’acte d’achat les apports respectifs de chacun.

Philippe

toni85 · #29

cela vous ajoute en IRRP une somme d’environ 5000 à 6000 € par personne , avez-vous pris en compte cet aspect ? => non je ne connais pas l’ IRRP je suppose que c’est un impôt sur les revenus des loyers?

Comment faites vous pour injecter chacun 100.000 pour un bien qui en vaut 190.000 et prendre un crédit sur 20 ans ? => je pensais emprunter 200 000 euros avec la sci (soit 100 000e chacun) sur 20 ans en simulant les mensualités : 200 000e sur 20 ans a un taux de 4.2 +0.35 pour l’assurance cela me donne des mensualités d’environ 1300e . Le loyer global perçu étant de 1450euros il me reste 150 euros par moi soit 1800e pour payer les différentes taxes et impôts ( taxes fonciere , …). Le probleme est que je ne sais pas comment faire pour calculer toutes les taxes et impôts donc j’ai raisonné de la facon suivante: on se donne une capacité d’épargne par moi de 300 euros chacun ce qui donne 7200e et je pense que cela suffira pour les payer.

L’autre solution que la SCI est un achat en indivision en précisant lors de l’acte d’achat les apports respectifs de chacun. => en me renseignant cette solution me parait beaucoup plus simple le probleme reste le même je n’arrive pas a trouver comment calculer toutes les charges taxes et impots pour un tel bien?

Je ne voudrais pas que mon projet tombe a l’eau a cause de mon incompétence étant certain qu’il s’agit d’une bonne opération si elle est bien monté! Merci de votre réponse cela m’aide énormément
cordialement Tony

GoodbyLenine · #30

@toni85 Déjà, si vous nous en disiez un peu plus sur vous (patrimoine, revenus, charges, situation familiale, age, profession, etc.) il serait plus facile de vous faire des suggestions et vous aider. Par ailleurs, il aurait sans doute été préférable d’ouvrir une discussion pour votre projet, plutôt que de vous ajouter dans cette discussion (IH pourrait rectifier ce point…).

IRPP = Impôt sur le Revenu des Personnes Privés (vous le déclarer chaque année vers mai-juin, vous payez des tiers, ou des mensualités, etc.)… vous devriez le connaitre…

En ce qui concerne votre projet :
- si vous financez l’immeuble avec (en majorité) un emprunt de 200 k€, vous ne paierez (l’IRPP) que sur la différence entre les loyers et les charges (intérêts d’emprunt, impôts foncier, assurance, charges non récupérables), c’est à dire bien moins que ce dont il est question (au moins au début, quand vous devrez encore une grande partie des 200 k€ à la banque , et donc que les intérêts seront élevés). Je pense qu’il serait sain d’avoir un apport en plus de l’emprunt, ça améliorerait votre dossier auprès du banquier (ça augmentera vos chances d’avoir une offre, et devrait faire baisser le taux de l’emprunt), et aussi la viabilité de l’opération (trésorerie meilleure, permettant d’encaisser d’éventuels "incidents" de parcours).
- pour avoir une idée du montant des impôts et autres charges, vous pouvez, pour l’impôt foncier, demander au propriétaire actuel combien il paie (si vous ne faites pas de travaux, ça ne changera pas !), et pour le reste (assurances propriétaire non occupant, charges non récupérables, etc.) ça devrait être assez limité, à priori bien moins que l’impôt foncier (vos 7200€ me semblent sur-estimés).
- une de vos hypothèses est trop optimiste : vos locaux ne seront pas loués en permanence, 12 mois chaque année. En effet, il existe de multiples raisons pour subir de temps à autre des vacances locatives. Alors autant les anticiper un peu dans le plan de financement…..
- pour le choix SCI ou indivision, il vous faut étudier les deux (lisez les forums, acheter qqs bouquins, etc.), et bien comprendre les impacts, les avantages et inconvénients de chacun, avant de faire votre choix…. il n’existe pas de réponse toute faite. De mémoire, l’avantage principale de l’indivision est la simplicité (avec une SCI, il faut faire des statuts, tenir une comptabilité, faire une AG chaque année, et ceci peut générer quelques coûts aussi), son principal inconvénient étant que si l’un des membres veut en sortir l’autre ne pourra l’en empêcher. Avec une SCI, les statuts peuvent définir ce qui se passe quand un associé souhaite vendre, et prévoir plein de spécificités pour tenir compte des scénarios envisagés, par exemple répartir les droits et devoir et pouvoir des associés, de futurs associés nue-propriétaires et usufruitiers éventuels -si vous anticipez de transmettre l’immeuble à vos enfants par ex.- et bien d’autres. Avec une SCI, il sera possible de céder non pas l’immeuble, mais les parts de la SCI (avec moins de droits, et de formalités). Si aucun des potentiels avantages d’une SCI n’a de valeur pour vous, ne vous compliquez pas la vie !
- les premières étapes pour votre projet me semblent être : confirmer l’accord de votre frère, obtenir une première offre de prêt d’un banquier.

En résumé, votre projet, avec les informations que vous donnez, semble viable. En vous lisant, c’est plus votre inexpérience qui me semble un point de faiblesse/risque potentiel… mais il faut bien commencer à apprendre et se lancer un jour !

Kool31 · #31

toni85 a écrit :
bonjour a tous,
je suis un débutant dans le domaine de l’immobilier et de la location mais cela m’ intéresse vraiment et je lis donc souvent les messages sur le forum qui sont très formateur.

j’ai pour projet l’achat d’un immeuble de rapport constitué de trois t1 et d’un t3 pour une valeur de 190000 euros frais inclus. Je suis logé par mon travail je n’ai donc pas de loyer à payer mes revenus annuels sont d’environ 20000euros. Je n’ai pas de prêts en cours et dispose d’un peu d’épargne. Les 4 logements sont déjà occupés par des locataires et il n’y a pas de travaux a prévoir dans l’immédiat. le revenu locatif global est de 1450euros par moi. loué non meublé.

J’aimerais créer un sci avec mon frère 50/50 qui est dans la même situation que moi.
Injecter chacun 100 000 dans la sci emprunter sur 20 ans ce qui fai un remboursement de 1300euros et de le vendre a l’issu pour bénéficier de l’effet levier.
Que pensez vous de mon projet? parait-il réalisable? y-a t’il un autre solution que la sci?

dans l’attente de votre réponse merci d’avance.

1) vous dites que vous êtes débutant dans l’immobilier et que vous souhaitez investir dans un immeuble. Pourquoi ne pas commencer par un appartement par appartement plutôt que un immeuble de suite. Avez-vous appris à conduire en porshe? D’après moi il manque beaucoup d’informations. Les locataires payent ils régulièrement? le loyer est il au prix du marché?
quelle est le montant de la taxe foncière, des charges, des assurances pour déterminer la retabilité nette. Est ce que les montants des loyers couvrent ils toutes les charges (syndic, assurance, taxe foncière, crédit) ou combien faut il à ajouter par mois?

2) pourquoi louer en nue plutôt qu’en meublé? (c’est le sujet du post)

3) vous avez peu d’épargne et vous souhaitez avoir 4 appartements à gérer. Avez-vous l’épargne nécessaire pour "tenir" quelques mois sans loyers? Allez vous souscrire une assurance loyer impayé?

4)avez vous vu des erreurs dans mes calculs sur mon message précédent?

cristalline · #32

Je ne sais pas utiliser les balises de citation.

Je vais interroger notre hôte sur ces difficultés techniques avant de relancer les échanges;

toni85 · #33

Merci de vos réponse elle m’aide vraiment beaucoup et je réalise que même si cela semble difficile je peux y arriver et ce grâce a vous.

Je me présente j’ai 26 ans pacsé et je suis pompier pro mon patrimoine est essentiellement constitué d’épargne environ 15.000euros c’est peu car je commence juste à épargner. Je suis logé dans un appartement de fonction je n’ai donc ni loyer ni charge je ne paye que la taxe d’habitation 1000e.
Je gagne environ 1600 euros et je n’ai aucun crédit. Mon frère à la même situation que moi
à l’identique.

1)pourquoi un immeuble? car cela me parait une bonne solution pour investir j’aimerais être le propre syndic de l’immeuble. On a pas mal de temps de disponible pour gérer les différents problèmes et savons bricoler si nécessaire. Je ne veux pas etre tributaire d’un syndic qui au cours d’une AG choisirais de refaire une facade ou changer d’ascenseur car la majorité était pour.

2) car les locataires sont déjà en place et que le propiétaire les a loué en nu

3)J’ai demandé des renseignement au propriétaire concernant les taxes charges ect … dans l’attente de sa réponse…

4)aucune erreur que des bonnes questions qui m’ouvrent les yeux et me font avancer

encore merci kool31 et goodbylenine

Philippe30 · #34

Comme l’a écris Kool31 , je vous conseille de passer par un achat plus petit car commencer dans l’immobilier par un immeuble me semble hasardeux.

Hormis l’aspect fiscalité , gestion etc ….qui peuvent s’apprendre par des lectures , il y a un autre aspect à ne surtout pas négliger : Ne pas se tromper lors de l’achat d’un bien immobilier
Vous ne me semblez pas prêt pour ce type d’investissement , commencez par un T1 , faites un léger apport , prenez en charge la gestion locative , faites vous la main sur ce bien et ensuite passez à l’immeuble.

GBL vous a décris précisément de nombreux points , ce qui vous a été expliqué correspond à l’expérience de chacun mais soyez très prudent sur les raisons de la vente de l’immeuble par le propriétaire , le fait que les locataires soient en place est une bonne chose mais aussi comment sont rédigés les baux ( indice de révision des loyers établi ? ) , de combien sont les loyers , est-ce qu’ils ont dans les prix du marché car sinon vous allez garder longtemps vos locataires …..

Est-ce que vous avez l’accord de la banque ? , commencez par là surtout avec ce type d’achat

Philippe

Kool31 · #35

toni85 a écrit :
4)aucune erreur que des bonnes questions qui m’ouvrent les yeux et me font avancer

encore merci kool31 et goodbylenine

Je parlais de ces calculs :

Kool31 a écrit :
Petit exemple pour savoir si j’ai bien compris :
- loyer HC nu 400€
- loyer HC meublé 420€
- intérêt d’emprunt : 2550€
- Charges non récupérables : 190€
- Taxe foncières : 390€
- pas de frais de dossier bancaire
- assurance propriétaire non occupant 80€
- frais de cautionnement 600€
- les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfait 20€)

Amortissements :
- Appartement de 54 000 € amorti sur 30 ans (1800€/an)
- Mobilier amorti sur 5 ans 5 000€ (1000€/an)
- Rémunération notaire 2 010€ sur 3ans (670€/an)
- 7 000 € de commission amorti sur 5 ans (1400€/an)

Le bien a été acheté en décembre N-1 et le bien a été loué toute l’année

1er cas : location nue régime micro-foncier (abattement de 30%)

loyers : 400*12=4800
abattement : 4800*0.3=1440

Résultat fiscal 4800-1440 = 3360

2ème cas : location nue régime réel

Résultat fiscal : 4800-(2550+190+390+80+600+20)=970

3eme cas : LMNP micro-BIC:

loyers 420*12 = 5040
abattement 50% = 2520

Résultat fiscal = 5040-2520 = 2520

4ème cas : LMNP régime réel simplifié

Résultat comptable : 5040 - (2550+190+390+80+600+20)=5040-3830=1210

Amortissement 1ere année : 1800+1000+670+1400=4870
Résultat fiscal 1210-1210=0
Amortissement stockée pour N+1 : 4870-1210=3660

Y a t’il des erreurs dans mes calculs?

GoodbyLenine · #36

@kool31 : pour les erreurs potentielles, j’aurais tendance à relever :

- intérêt d’emprunt : 2550€
Ce montant devrait changer chaque année (comme certains autres d’ailleurs, mais celui-ci est le seul qu’on peut correctement prévoir à l’avance)….

- Taxe foncières : 390€
Attention au traitement "particulier" de la partie des taxes foncières relative à la taxe d’ordures ménagère (non déductible du résultat au réel, éventuellement récupérable sur le locataire si prévu au bail).

- frais de cautionnement 600€
Je crois qu’une partie de ceci se traite comme une charge, mais une partie seulement, selon ce que vous devrez récupérer à la fin de l’emrpunt (à vérifier).

- Appartement de 54 000 € amorti sur 30 ans (1800€/an)
Tout dépend de l’apart, mais il me semble qu’une durée unique n’est pas conforme à la pratique recommandée, qui prévoit d’amortir différentes parties de l’immobilier sur des durées différentes, dépendant à priori de la durée de vie de cette partie. Ainsi le gros oeuvre sera amorti sur plus d’années que la décoration.

- Rémunération notaire 2 010€ sur 3ans (670€/an)
- 7 000 € de commission amorti sur 5 ans (1400€/an)
Soit c’est des "charges", qui passent en compta en totalité dans un seul exercice, soit c’est un amortissement lié à un actif au bilan, et alors 3 ou 5 ans me semblent inappropriés (vous ne comptez pas revendre au bout de 3 ou 5 ans, et pourquoi des durées différentes ?)

Le bien a été acheté en décembre N-1 et le bien a été loué toute l’année
Dans ce cas, il est probable que pas mal de charges liées à l’acquisition portent sur l’exercice (l’année civile) N-1, et pas sur l’exercice N (sur lequel portent les revenus par exemple)….

2ème cas : location nue régime réel
Il y a quelques autres charges possibles (frais de gestion forfaitaires) sur la déclaration 2044, mais leurs montants sont très faibles, donc ne changeront guère le résultat.

Faites-vous assister par un bon comptable. C’est son métier, et il devrait vous éviter bien des erreurs. Même après plusieurs années comme LMP (et ayant été dirigeant d’entreprise), j’en apprend encore chaque année, à l’analyse des documents préparés pour mon Bilan annuel, et lors des échanges avec mon comptable.

Kool31 · #37

GoodbyLenine a écrit :
Faites-vous assister par un bon comptable. C’est son métier, et il devrait vous éviter bien des erreurs. Même après plusieurs années comme LMP (et ayant été dirigeant d’entreprise), j’en apprend encore chaque année, à l’analyse des documents préparés pour mon Bilan annuel, et lors des échanges avec mon comptable.

J’ai vu dans les présentations que certains était de toulouse, donc si ils ont un comptable à me conseiller qu’il le fasse par mp

@GBL : Ce que je voulais montrer c’est qu’après nos échanges sur ce thème et que même si les avantages du statut LMNP à diminué il est toujours plus avantageux qu’une location nue.
Je voulait appuyer ce résultat avec un exemple concret car ces chiffres sont les chiffres pour un appartement que je gère.

GoodbyLenine · #38

@kool31,

Je ne pense pas que votre objectif (un peu non-dit de montrer que "le LMNP est toujours plus avantageux qu’une location nue") soit atteint, car il faudrait prendre en compte le cycle complet d’un investissement (et pas son imposition les toutes premières années), y compris l’achat des meubles, et la vente de l’immobilier au final (où le LMNP avec ses amortissements pourrait un jour s’avérer défavorable, même si actuellement ce n’est pas le cas), sans oublier que l’on ne s’adresse pas du tout aux même locataires potentiels, et que pas mal de biens se prêtent naturellement mieux à un type de location qu’à l’autre. Sans oublier que si demain tous les bailleurs voulaient louer meublé, il y aurait sans doute un petit problème….

toni85 · #39

phillipe30 je suppose que vous avez raison qu’il serait plus raisonnable de commencer par l’achat d’un t1. J’y avais déjà pensé le soucis est que je suis près de La roche sur yon en Vendée et que dans ce coin le rapport avec un t1 était moin bon comparé a celui avec un immeuble dans une petite ville et que dans la petite ville il n’y a casi pas de t1 mais plus des t2 t3. Pour un t1 à la roche sur yon il faut compter 60 000 euros d’ou l’idée d’acheter un immeuble avec mon frère en rajoutant un peu j’ai beaucoup plus intéressant. Mon raisonnement est’il bon ? je sais pas si je suis clair?
Autre solution acheter un t1 sur Nantes? je suis à environ 40 min?
PS: la banque me suis pour un projet dépassant pas 100000e

Kool31 · #40

@GBL : je veux bien si vous voulez faire un estimatif sur une vingtaine d’années. Mais quelque soit le nombre d’années le LMNP est de nos jours plus intéressant que la location nue.
Si on choisit le micro foncier en location on a un abattement de 30% contre 50% en micro BIC Si on compare le régime réel en location nue et en LMNP toutes les charges déductibles en location nue le sont aussi en LMNP à cela on peut rajouter les amortissement de l’immobilier et du mobilier

Sky · #41

toni85 a écrit :
Pour un t1 à la roche sur yon il faut compter 60 000 euros d’ou l’idée d’acheter un immeuble avec mon frère en rajoutant un peu j’ai beaucoup plus intéressant. Mon raisonnement est’il bon ? je sais pas si je suis clair?

Parfois pour le même prix, on peut acheter des chaussures taille 46 au lieu du 42, le faites vous ?

Le choix d’un logement que l’on souhaite louer est fonction des besoins sur le secteur cible. Quel sont les revenus moyens sur le bassin d’emploi ? l’age moyen ? (voir les stats de l’insee). Quel est le prix de la location au m² ? Quels sont les programmes immobiliers de la ville (PLU en mairie) ? quel type de population vous ciblez ? Des smalas pour qui il faut une chambre par enfant pour percevoir les pwestations sociales ? des étudiants ? des jeunes couples ? des touristes ? des travailleurs en mission temporaires ?

Si vous louez un T3, ça va rapidement chercher dans les 650€ de loyer, donc une cible de locataires avec environ 2000€ de revenus mensuels dans le foyer ; ceux qui ont ces revenus se mettent en location temporairement et vous avez un gros "turn over".
Ces budgets préfèrent souvent aller au calme, loin de la pollution, loin des logements sociaux, des incivilités citadines, des agitations ’culturelles’ des centres villes et être propriétaire dans la périphérie avec leur barbecue, le chien, le jardin, etc.

Il faut donc adapter l’offre aux besoins locaux. le choix ne se résume pas à une rentabilité sur le papier.
Vous comprenez bien qu’une villa avec terrasse nord et piscine extérieure se louera plus facilement sur la côte d’azur qu’à Cherbourg.

Sky · #42

GoodbyLenine a écrit :
- frais de cautionnement 600€
Je crois qu’une partie de ceci se traite comme une charge, mais une partie seulement, selon ce que vous devrez récupérer à la fin de l’emrpunt (à vérifier).

Je confirme que seuls les frais de dossiers du cautionnement sont déductibles fiscalement. C’est dans la rubrique ’intérêts d’emprunts’. Le montant de cette somme est distingué du coût global du cautionnement dans le dossier de prêt ; si ce n’est pas le cas il faut le demander à la banque.

Sky · #43

@toni85

Insee a écrit :
Population et logements de La Roche-sur-Yon :
La densité de population de La Roche-sur-Yon est de 584.14 habitants par km².
Le nombre de logements de La Roche-sur-Yon a été estimé à 25 744 en 2007. Ces logements de La Roche-sur-Yon se composent de 24 347 résidences principales, 364 résidences secondaires ou occasionnels ainsi que 1 032 logements vacants.
22,3 % de HLM
31,2% d’inactifs dont 11,8 % de chômeurs
41,4% des emplois sont l’administration publique, l’enseignement, la santé, l’action sociale
46,8% de foyers non imposables
salaire net moyen déclaré des actifs 21 466EUR par an (1789€ / mois)
41% des foyers déménagent tous les 2 à 4 ans de la ville
59,3% des non-scolarisés de plus de 15 ans ont un niveau inférieur au bac
584 entreprises sur 2686 sont des garagistes.

Une ville qui semble préempter beaucoup sans pouvoir réhabiliter les logements acquis ; encore une de ces villes françaises fauchée qui privilégie d’offrir de l’assistanat, du pain et des jeux à ses habitants pour obtenir des voies aux élections.
A mon avis les "salauds de riches propriétaires capitalistes" doivent y payer beaucoup de taxes foncières en plus d’y concentrer des locataires indélicats.
Perso je n’y investirai pas un seul centime.

Tout candidat bailleur se doit de consulter les données Insee de la ville avant tout investissement.

Les sources :
http://www.statistiques-locales.insee.f … M85191.pdf
http://www.cartesfrance.fr/carte-france … r-Yon.html
http://www.cartesfrance.fr/La%20Roche-s … r-Yon.html
http://sig.ville.gouv.fr/Territoire/CS5202
http://mavillesolidaire.free.fr/service … l#bv000009

Dernière modification par Sky (17/11/2011 16h28)

toni85 · #44

bonsoir après mûr réflexion je pense que vous avez très largement raison et que cela parait vraiment trop risqué d’investir dans un immeuble dans l’immédiat je vais donc m’orienter après mettre renseigné vers un studio ou t1 en meublé sur Nantes avec la gérance locative pour me faire la main.
Mon projet d’investissement est du long terme je vise les 20 ans pour me construire un capital.
Qu’en pensez vous? et encore merci de m’avoir ouvert les yeux sur la dangerosité de mon ancien projet!

tonii · #45

Salut,

Un conseil prends toujours dans une grande métropole française et préféres un type 1 non meublé.
Parce que en meublé les gens restent pas longtemps, et tu payes en plus du foncier la CET .
Un studio c’est moins bien à cause de la vacance et des travaux de rafraichissement plus
frequent même si tu perds 1% de rentabilité en moins par an par rapport au type 1.

Philippe30 · #46

tonii a écrit :
Un conseil prends toujours dans une grande métropole française et préféres un type 1 non meublé.
Parce que en meublé les gens restent pas longtemps, et tu payes en plus du foncier la CET .

Ce n’est pas le fait du meublé ou non meublé qui fait que les gens restent ou partent , là je ne suis pas d’accord.
Pour une petite surface , il faut faire du meublé car c’est valable pour des étudiants , les divorcés , les gens en mission.
Sachez bien qu’une petite surface génère forcement de la rotation plus importante.

Concernant la partie fiscale , oui il y a la CET mais vous pouvez amortir fiscalement votre bien en régime réel donc imposition nulle pendant 8 ans en tenant compte aussi des intérêts d’emprunts et des charges déductibles.
Pour info , je suis au réel depuis plusieurs années avec suivi comptable et j’attends toujours de recevoir la CET …

Exemple rapide
Prix achat 60.000
Loyer annuel 5.000
Intérêts d’emprunt 2.500
Amortissement pour 80% de la valeur du bien à 2,5 % pendant 20 ans ( 60.000 * 0,80 * 2.5 % ) = 1.200
Charge diverses = 900
Foncier hors TEOM = 450
Frais agence à 7 % = 350

Déclaration au réel
5.000 - 2.500 - 1.200 -900 -450 - 350 = -400
Résultat fiscal -400

Bien entendu les intérêts d’emprunts baisse tous les ans mais vous pouvez rester en négatif ou en petite imposition pendant plusieurs années.

Si votre imposition devenait positive , il faudrait ajouter les contributions sociales à 13.5 % pour les quels 5 % sont déductibles de vos revenus pour l’année suivante ( simple non )
Si on reprend le cas précédent avec non pas -400 mais 400 en résultat vopus auriez à payer
400 *13.5 % de CSG-RDS et & = 54 € et en 2012 vous auriez 5 % de 54 € déductibles de votre déclaration soit 25 €

Bienvenue dans le monde de l’immobilier …

Philippe

tonii · #47

Oui j’arrive à eu près à comprendre le montage.

Valable si vous trouvez un studio donc à 60000 euros frais notaire compris plutôt grand (30m2) pour qu’il soit attractif par rapport aux petits de 20m2 sur le marché et avec une dalle béton. Dans un bon quartier d’une grande métropole française (pour esperer un loyer de 410 euros hors charges) comme dans votre exemple….

Après si vous arrivez à trouver la même chose sur un type 2 c’est quand même l’idéal je pense..

Pour la CET en vigueur depuis 1 an elle est au même titre que la taxe fonciere due par le proprio quelque soit la situation de l’amortissement du bien

Philippe30 · #48

@ Tonii

J’ai pris un exemple cohérent , il est sûr que le prix d’achat peu varier.
J’aurais plus de mal à louer meublé un T2 , la location meublé est valable pour le studio et le T1 au delà la surface est trop importante et ce n’est pas cohérent fiscalement sauf à faire du saisonnier.

Pour la CET ( contribution économique et territoriale ) qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010 elle est dû pour les locations meublés , les taux restent relativement similaires entre ces deux taxes seuls la base d’imposition est changé.
Pour le meublé , il faut compté au maximum 3 % de la valeur ajouté ( revenus locatif ) des exonérations sont possibles.
Ce que j’indiquais , c’est que je n’ai pas encore reçu à payer la CET

Philippe

tonii · #49

Ok juste une question.

En quelle année avez vous acheté votre premier bien?
S’agissait il d’un studio?

L’avez vous déjà amorti?

Tony

Philippe30 · #50

tonii a écrit :
En quelle année avez vous acheté votre premier bien?
S’agissait il d’un studio?
L’avez vous déjà amorti?

Premier achat en 2005 d’un studio
Amortissement depuis 3 ans ( passage au réel en 2009 )

Jamais reçu de taxe professionnelle ou de CET , j’ai un siret après avoir rempli la P0 aux services des impôts pour l’exploitation de location meublé.

Comptabilité suivi par un comptable pour l’ensemble des locations.
Inscription dans un CGA pour le contrôle du résultat , je suis à jour mais je ne vais pas leur courir après non plus

Philippe

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