Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3%

Hollas a écrit :

Y auraient-ils des éléments rédhibitoires dans ce type de bien?

- Copropriété à deux = blocage total en cas de désaccord, aucune décision ne peut être prise.
Aucun copropriétaire ne peut en effet être légalement majoritaire dans une copropriété.

D’autre part, pourquoi faire du nu ?
Avez vous calculé la rentabilité en LMNP? La comparaison pourrait-être intéressante sur ce type de bien…

Le prix est toujours discutable (celui de ce bien ou un autre bien )
Un appartement en mauvais état est aujourd’hui difficile à vendre

Hollas a écrit :

J’ai supposé que louer en LMNP pouvait avoir comme contre-partie une rotation des locataires plus élevée et donc un engagement en temps plus élevé.

C’est une possibilité, aucunement une certitude.
Cela dépendra bien entendu du profil que vous retiendrez et de sa vie au futur…

Hollas a écrit :

- J’ai trouvé la location en LMNP a priori plus dense en terme de réglementation et nécessitant plus de préparation.

Peut être un peu ?

Hollas a écrit :

De plus, j’ai considéré que loué en meublé pouvait me fermer certaines catégories de locataires. J’ai quelques exemples autour de moi (étudiants ou jeunes salariés) qui n’étaient pas nécessairement plus favorable à être locataire d’un loué.

L’inverse est tout aussi vrai.
La connaissance objective du marché de votre ville fait/fera réponse

Quelles sont les demandes formulés sur Lbc ?
Notez combien de temps restent les annonces en ligne.
Je vous dirais bien de demander aux agences, mais souvent elle méconnaissent leur marché

Hollas a écrit :

- J’ai considéré que la location en LMNP, malgré les amortissements et les déductions de charges supplémentaires, était à un instant "t" potentiellement plus consommatrice de cash (plus de sources de dégradation donc potentiellement plus de remplacement…etc…).

Pourquoi plus de dégradations, à cause des meubles ? Normalement la caution 2 fois plus élevée qu’en non meublé y répond.

Les meubles ne coûtent pas bien cher, si choisit avec goût valorisent énormément le bien (souvent autant que la rénovation) et le loyer est légitimement plus élevé.

Faites une simulation entre nu et LMNP et nous reparlons du cash ensuite

Vous vouliez distinguer le bien sur son marché, c’est sans doute un des meilleurs moyens !
(Je ne prêche pour aucune paroisse, je fais du nu et du meublé. Ce dernier me paraît souvent plus intéressant)

les 300e de loyer comprennent-ils la provision pour charges ?
26ke de priX d’achat pour 300e de loyer, l’affaire me parait belle…
je suis toujours très surpris des rentabilités affichées par Saint-Etienne. La ville compte quand même 160.000hab, ou est le loup ? Ya t-il une offre trop abondante de logements ?

Bonjour Kikoo,
L’affaire paraissait belle, mais deux points sautent assez vite aux yeux: 300 euros mensuels pour 26k à l’achat avec des photos après rénovation méritaient le déplacement.

La "réalité" est un peu différente… Le loyer avancé par l’actuel propriétaire (300 euros) est hors prix des marchés sur ce secteur, et a fortiori en considérant l’état de son bien. Toujours selon ses dires, le bien est vide depuis 4 mois. Je vois mal comment un bien peut se dégrader si vite et dans cette ampleur en si peu de temps… Deux numéros plus loin sur la même rue, vous pouvez avoir le même type de bien mais avec un "standing" sans commune mesure avec le bien proposé. Bref…

Mon estimation (basée sur mes relevés débutés début juillet) tablait sur 260 euros de loyer, 270 maximum. J’ai d’ailleurs réussi à trouver l’annonce que le propriétaire actuel avait déposé courant juillet peu de temps avant de mettre son bien en vente: loyer demandé 250 euros… Sans commentaires. Voici le premier loup: 300 euros pour 26k ou 250 pour 26k, c’est moins séduisant.

Second loup: l’état actuel du bien et l’effort de rénovation à fournir vs. le prix demandé. Il n’y a rien à garder hormis une fenêtre et le parquet…sans compter sur un gros doute sur la salubrité du bien.

Bonjour Iqce,
Effectivement, a priori, il y a quelques écueils à éviter. Je me fait aidé par un proche qui a investit et investit encore sur cette ville. Je reste persuadé qu’il y a quelques potentialités à saisir (notamment le regroupement sur l’Hôpital Nord, nouvelle autoroute à venir) Mais j’en conviens, je dois rester prudent, méthodique et patient, quitte à ne pas investir.

Suite à la suggestion de DDTee, je me suis attelé à glaner des informations de manière plus poussée sur la LMNP et ainsi tenter de comparer les montages en location nue et en LMNP. J’en ai profité pour compléter ma feuille excel qui couvre l’aspect purement financier de l’opération. Je me permets de la joindre ici, si jamais çà peut servir à quelqu’un d’autre:
simu_loc_invest_v6.xls

Si jamais quelqu’un souhaite l’utiliser, vérifier avant tout qu’il n’y ait pas de bourde ou d’erreur d’interprétation. Les sources d’erreurs et d’incompréhension ont été nombreuses pour moi. D’ailleurs si quelqu’un a le temps de jeter un coup d’oeil, les critiques sont les bienvenues!

J’ai fait "joujou" avec en essayant de simuler différentes situations et différents montages. Les premiers éléments qui me sautent aux yeux sont:
- en ce concentrant uniquement sur l’imposition, la LMNP permet de réduire plus ou moins significativement la charge d’impôts. En effet les amortissements des murs, notaires et meubles sont un grand plus. Désolé si j’ouvre des portes ouvertes Mais entre le lire et le calculer, c’est pas pareil.
- d’un point de vue trésorerie, ce n’est pas nécessairement la même histoire. J’ai considéré le recours à un expert comptable et considéré l’annulation du crédit d’impôt (début 2016 normalement). C’est un poste qui peut être important et plomber un peu le budget.

Bref, tout çà pour dire que:
1) C’était pas bien malin d’écarter de facto un montage; suivant les données du projet, la lmnp pourra être plus avantageuse que la location nue et vice-versa.
2) Néanmoins, j’ai quand même l’impression que la lmnp peut avoir ses limites notamment sur un parc immobilier "naissant" (1 voire 2 biens) et qui n’a pas vocation de croître rapidement (un nouvel appart tous les 3-4 ans). Après comme mentionné plus haut, il faut calculer…

Effectivement je vais pouvoir comparer pas mal de données notamment sur les deux premières années.

Un truc m’échappe cependant sur les calculs de TRI et de VAN, deux paramètres qui sont fournis par le créateur du site: la Valeur Actuelle Nette tient compte de l’actualisation des cash flows, alors que le calcul de Taux de Rendement Interne ne semble pas en tenir compte, puisque l’exemple mentionné considère:
1) les valeurs de CF constants
2) le prix de revente non actualisé (hormis par une appréciation de 20%).

J’ai cru comprendre lors de mes recherches et lectures que le TRI nécessitait une actualisation sur les flux et çà avait du sens pour moi. Est-ce que j’aurais mal interprété ou compris cette notion de TRI? Ou est-ce l’usage de l’une ou l’autre peut avoir du sens puisque le TRI est une mesure que l’on va comparer à d’autres TRI pour prendre une décision?

Sinon:

DDTee a écrit :

N’oubliez pas la CFE dans les dépenses "exclusives" du LMNP.

Justement cette CFE, couplée au non-crédit d’impôt des frais d’expert comptable, plombe systématiquement la LMNP en faveur de la location nue…Il doit y avoir un truc qui m’échappe…

D’un point de vue imposition:
1) Pour un bien sans travaux, sur des situations de revenus fonciers >0 (ou de bénéfice en LMNP), les impôts découlant de ces flux sont nettement plus faibles en LMNP, et ce de manière significative, grâce aux amortissements des murs/meubles/notaire.

2) Maintenant pour un bien de même valeur (dans laquelle sont incorporés une quote part de travaux), je crée un déficit foncier sur la première année en location nue. En lmnp, mes "bénéfices" sont à zéro sur plusieurs années. Encore une fois, aux bornes de l’activité, le lmnp s’en sort a priori mieux au détail près que le "déficit" n’est pas reportable sur les revenus d’autres natures.

D’un point de vue flux de trésorerie:
Si je reprend le bien n°1, la CFE et surtout les frais d’ec plombe la trésorerie.

Si je reprend le bien n°2, le crédit des meubles, CFE et expert comptable n’arrivent pas à compenser l’exonération d’impôts sur l’activité…Il doit y avoir un truc qui cloche. Le mieux serait peut-être de mettre quelques chiffres sur les 10 premières années; si quelqu’un a une idée?

Voici les données d’entrées:


Imposition en location nue:


Imposition en LMNP:


Cash Flows en location nue:


Cash Flows en LMNP:

Dernière modification par Hollas (25/08/2015 22h32)

Iqce a écrit :

C’est une ville en déprise, perte de vitesse au profit des communes périphériques. St Etienne cherche à rebondir, à devenir attractive avec des opérations "phares" comme les eco quartiers, la requalification de sites industriels plus ou moins pollués.

C’est un résumé, la situation me semble mal engagée, il faut bien connaître pour investir.

Pourtant, j’ai bien l’impression que c’est le seul endroit en France où on peut investir avec une grosse marge de sécurité. Avec un prix moyen de 1000 EUR/m² à l’achat et une location de 7 EUR/m², on frôle déjà les 10% de rentabilité brute. Donc en cherchant un peu, avec un peu d’audace et de bons arguments, on peut négocier au moins 12% sans souffrir.

La main d’oeuvre et les matériaux n’étant pas nécessairement moins chers qu’ailleurs, à ce niveau de loyer, il devient très difficile de rentabiliser une rénovation. Ainsi, de nombreux propriétaires rechignent à rénover, et en conséquence, les biens ne sont pas de toute première fraîcheur.
Les habitants les plus fortunés vont en effet s’installer en périphérie. Le centre, décrêpi, est devenu saturé en offres de logements, en particulier les petites surfaces.

L’immobilier est rentré dans une sorte de cercle vicieux, duquel le nouveau maire semble vouloir sortir. Il y a un pari à jouer pour ceux que ça intéresse.
J’y vois plutôt un investissement contrarien, là où plus personne ne veut acheter (car Saint-Etienne paye fort l’image d’une ville à l’abandon) et où pourtant la marge de sécurité est très élevée. Si un loyer baisse de 15 ou 20% en cas de baisse des prix de l’immobilier dans les prochaines années (hypothèse à laquelle je crois fermement), avec ces niveaux de rentabilité le cash-flow reste encore positif (si l’emprunt a été correctement calculé).

Soyez avide quand la foule est craintive…

Iqce, vous avez raison, un pari sur l’amélioration est risqué, et je ne joue jamais ce genre de scénario, même sur le très long terme. C’est juste un bonus probable.

Quant à refuser du 12%, vous êtes un requin en affaires ! Vous trouvez mieux à Annonay ?

L’excès de prudence ne nuit pas.

Vos arguments ne plaident vraimen pas en faveur d’Annonay. Cela rappelle en effet Saint-Etienne.
Mais Saint-Etienne bénéficie néanmoins de la proximité de Lyon. Et avec des prix aux alentours de 700 €/m² à l’achat et de 7 €/m² à la location, j’ai le sentiment que le potentiel de baisse (prix et loyers) est limité. A ces tarifs-là, la marge de sécurité est suffisamment importante pour supporter une baisse de loyers de 15%. Ca permet de voir venir…

valeurbourse a écrit :

L’excès de prudence ne nuit pas.

Vos arguments ne plaident vraimen pas en faveur d’Annonay. Cela rappelle en effet Saint-Etienne.
Mais Saint-Etienne bénéficie néanmoins de la proximité de Lyon. Et avec des prix aux alentours de 700 €/m² à l’achat et de 7 €/m² à la location, j’ai le sentiment que le potentiel de baisse (prix et loyers) est limité. A ces tarifs-là, la marge de sécurité est suffisamment importante pour supporter une baisse de loyers de 15%. Ca permet de voir venir…

Bonjour valeurbourse,

Juste pour info, en ce qui concerne les prix "moyens" que j’ai pu observés sur des relevés commencés en juillet:

- Les prix à la location que j’observe sur du nu tournent autour des 11€+/- 2€ au m2 (CC comprises), sur du T1/T2 inférieur à 40 m2. Du 7€/m2 sont pour des quartiers peu attrayants a priori, comme Montreynaud. Des secteurs potentiellement plus intéressants (Centre-Ville, Jacquard, Carnot, Châteaucreux) sont dans la "moyenne" observée.

- Pour les prix de vente, les prix relevés FAI (donc non corrigés d’éventuelles négos et frais d’agence) tournent autour des 1200€/m2 +/- 350€/m2 selon les secteurs.

- A date, les secteurs avec le plus de potentiel  de rendement pourraient être les centre-ville, Châteaucreux et Jacquard.

Ce ne sont que des prix moyens qui ne veulent pas forcément dire grand chose dans l’absolu; néanmoins çà permet un peu de cerner la largeur de la route…
Sinon pour les sources, les relevés sont faits via LBC, logicimmo, seloger et agence en dur si je suis devant

Le potentiel de rendement me semble plus élevé à date sur ces quartiers puisque j’arrive à trouver des biens dont le prix au m2 à l’achat est relativement faible par rapport au prix au m2 à la location. Après il faut voir plus en détails évidemment, mais les biens potentiellement intéressants qui ressortent à première vue sont assez souvent dans ces quartiers. Et cela tombe bien, c’est dans ceux-ci que je recherche en priorité