Stayhome.fr : 7,5% de rendement, vos avis sur stayhome.fr ?

Merci Jef - sujet interessant
Juste un petit input: sur les 10% de cas qui posent probleme, non seulement ces menages n’ont pas les moyens d’entretenir le logement, mais de plus, il parait prudent de prendre en compte des degradations et les couts de reparation correspondants. La decote de 20% couvre cela, ainsi que le risque de baisse du marche local en general, mais seulement en partie, a mon humble avis.

Sinon, philosophiquement, je suis plutot favorable. Tout ce qui va ds le sens de donner une seconde chance, plutot que de mettre a la rue les menages proprietaires en difficulte me parait interessant. Cela exige neanmoins un effort pour gerer son budget mensuel avec responsabilite, pour in fine recuperer son bien.

Je vais creuser, meme si je suis (tres) loin d’etre chaud bouillant sur l’immo francais. Il faut egalement que j’etudie l’impact fiscal pour moi (resident fiscal a Hong Kong).

Un post de 2011 d’un autre contributeur de ce forum, que je me permets de reproduire partiellement, résume bien la problématique du réméré et ses inconvénients:
www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic. … Yxr7s.dpuf
A noter que la décote initiale pratiquée sur le prix de vente du bien tourne davantage autour de 35%-40% que des 20% annoncés par Jef56 ci-dessus:

Ce type de réméré est moralement très condamnable, car:
- soit le propriétaire initial finit par trouver de l’argent dans les délais pour racheter son bien, et il aura payé un taux totalement usuraire pour l’argent prêté pendant le réméré
- soit il ne trouve pas cet argent ou hors délais, et il aura définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu pour une bouchée de pain, c’est-à-dire avec une décote de 40%.

Je connais plusieurs cas de personnes qui ont été ainsi ruinées à ce petit jeu.

Si le réméré immobilier existe néanmoins et accessoirement permet à des financiers de petite envergure de faire des gains importants au dépens de pauvres types, c’est qu’il répond à un besoin: le besoin d’emprunter de l’argent que peut avoir une personne dénuée de ressources régulières (chômeur, etc.) ou "suspectes" (interdits bancaires) mais possédant un bien immobilier de valeur.

Aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, une personne de ce profile s’adresserait tout bonnement à sa banque, qui lui prêterait volontiers, et à un taux normal et pas usuraire, 60% de la valeur estimée de ce bien, en prenant juste une hypothèque sur ce bien.

En France, aucune banque n’oserait faire cela. Pour deux raisons:
- les banques sont habituées à regarder le flux de ressources actuelles (salaires, etc.) pour déterminer l’éligibilité d’un client à l’emprunt. Un chômeur ne pourra jamais emprunter 600 K€ même s’il possède un appartement valant 1 M€.
- la loi française (et plus encore, la pratique des tribunaux) est très sévère vis à vis des banques dans un tel scénario. Si l’emprunteur ne rembourse pas dans les délais convenus, il pourra rester dans les lieux 10 ans ou plus, empêchant la banque de vendre pour récupérer son argent.

Et comme toujours, une réglementation et une jurisprudence trop favorables aux emprunteurs se retournent contre ces derniers. Les banques ne prêtant pas, les personnes au profil ci-dessus ne peuvent se procurer de l’argent qu’auprès d’usuriers recourant au réméré immobilier.

@RatRacer
Dans 90% des situations (toujours d’après le vendeur je n’ai pas moyen de vérifier ce chiffre) le bien est racheté par son ancien propriétaire. Donc si emprunt il sera remboursé au bout de quelques années.

Un concept comme un autre malgré le caractère publicitaire de votre message , je me pose certaines questions :

Un aller retour d’achat -vente pour l’investisseur sur une durée de 36 mois génère des frais de mutation important ?

Un achat - revente sous 36 mois s’appuie sur les aléas du marché comment être sur que le vendeur endetté pourra retrouver un financement ?

Un achat revente si le prix initial est sous estimé par une saisie immobilière , la revente même avec un prix minoré et prévu initialement devra inclure le cout de frais de mutation initiaux donc le prix de revente sera plus élevé que le prix d’achat !

Il existe une différence entre un prix de saisie immobilière et un prix marché , il existe un risque de requalification du prix  par les services fiscaux si le prix de revente est sous le marché ?

Ce type d’opération  achat revente génère une plus value imposable pour l’investisseur et peux le conduire à une requalification en marchand de biens ?

Merci pour vos réponses

Philippe

Philippe30 a écrit :

Un concept comme un autre malgré le caractère publicitaire de votre message , je me pose certaines questions : …

Bonsoir Philippe,

Nous n’avons aucune certitude que le vendeur pourra racheter son bien dans les 36 mois c’est vrai. Nous disposons quand même d’informations sur la situation professionnelle des époux au moment du montage du dossier. C’est en fonction de ces informations que nous pouvons évaluer leur capacité de financement et donc de rachat du bien une fois toutes leurs dettes remboursées et leurs fichages bancaire levés. Bien entendu, rien ne peut garantir que leur situation professionnelle du moment ne changera pas d’ici 6 mois ou 1 an, en bien comme en mal d’ailleurs. Notre démarche consiste a être objectif et ainsi à donner une seconde chance à des propriétaires qui ont connu un accident de la vie Toutes les couches de la société son touchées. Cadres, banquiers (et oui), avocats, huissiers, artisans, commerçants et bien sûr chefs d’entreprises et salariés font partis de nos clients. Les raisons sont multiples, chômage, baisse d’activité, maladie, divorce, aide à un proche en difficulté…

Lors du rachat, le vendeur initiale rembourse à l’acquéreur les frais de notaire et d’agence. Il n’y à pas de plus value dans ce cas puisque l’acquéreur peut justifier qu’il a bien réglé ces montants et qu’il peut les ajouter au prix achat net vendeur. ex j’achète 100 + 7 de frais de notaire + 5 d’agence = 112 de prix d’achat. Si je revend 112 la plus value est = 0

L’administration fiscale considère et accepte une décote d’environ 20% sur la valeur estimée lors de l’achat d’un bien occupé, ce qui est le cas puisque le vendeur reste occupant du bien.
Il existe donc un risque lorsque l’on achète le bien 40% voir 50% sous sa valeur. La solution est alors de payer le bien 50% de sa valeur et de déclarer aux impôts la valeurs estimée du bien de façon à régler les droits de mutation sans "flouer" les impôts. En effet rien n’interdit d’acheter un bien moitié prix à condition d’être honnête avec les impôts .

Ce n’est pas seulement la plus value en elle même qui peut conduire à la requalification en marchand de bien, mais le nombre élevé d’achat revente réalisés sur un court terme. C’est la raison pour laquelle ce type d’investissement ne doit pas devenir un commerce. Acheter 1 ou 2 biens sur une période de 2 à 3 ans ne constitue pas vraiment un acte de marchand de bien.

J’espère que j’aurais répondu à vos questions selon vos attentes

Christian

Et si l’on reproduit le processus tous les 3 ou 4 ans, serait-on requalifié en marchand de bien ?

Vous avez raison de me reprendre en ce qui concerne le régime applicable dans le cadre de la location meublée qui est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux et je vous en remercie.

En revanche, je ne vous ai jamais dit que les frais de notaire étaient réglés par le vendeur. Vous confondez manifestement toujours la vente à réméré et le portage immobilier tel que nous le pratiquons. Je maintiens donc ce que j’ai écris, l’investisseur déduit de ses revenus locatifs les frais de notaire, d’agence, les éventuels intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien… toutes ces déductions permettent dans la majorité des cas d’effacer totalement l’impôt sur les recettes de la location meublée durant la période de Portage Immobilier.

La différence entre la vente à réméré et le portage immobilier repose sur plusieurs points qui sont à la fois profitables au vendeur comme à l’acquéreur:

1- La faculté de rachat donnée par la vente à réméré est limitée à 5 ans par la loi. La durée du Portage immobilier ne l’est pas et il nous est donc arrivé d’aller bien au delà en terme de délai lorsque la situation du vendeur l’exigeait.

2- Les termes du contrat entre les parties sont beaucoup plus souples pour le vendeur dans le cadre d’un Portage immobilier:
a/ Le vendeur est protégé par la réglementation des baux locatifs alors qu’il s’agit d’une convention d’occupation dans le cadre du réméré. Le Portage permet alors, de percevoir l’allocation logement pour le vendeur, la souscription d’une assurance garantie locative pour l’investisseur. A noter que dans le cadre du réméré, l’indemnité d’occupation est considéré par les impôts comme une charge augmentative du prix. C’est à dire que le notaire se doit de cumuler le montant total des indemnités versées par le vendeur à l’acquéreur et de l’ajouter au prix de vente. Celà à pour effet d’augmenter les frais de notaire. Ex : achat 200 000€ + 24 mois d’indemnités à 1500€ soit 36000€, soit un prix de vente déclaré de 236000€.
b/ 1 mois de dépôt de garantie au titre du bail avec le Portage. Entre 6 mois d’acompte et la totalité du versement de l’indemnité d’occupation dans le cadre du réméré. Dans ce cas là, l’acompte est intégré dans le prix d’achat et reversé à l’acquéreur le jour même de la vente. Ex: je vends 200000€ sur lesquels je vais reverser 24*1500€ d’indemnité à l’acquéreur soit 36000€. Au final je règle une indemnité d’occupation calculée sur 200000€ mais je ne perçois que 164 000€.
c/ Aucune somme bloquée en compte séquestre chez le notaire alors qu’il est courant de bloquer 10% du prix de vente chez le notaire dans le cade du réméré.

3 - Le financement de l’acquisition d’un bien en Portage immobilier est le même que celui d’un investissement locatif classique et ceci au regard des banques. Ce n’est pas le cas du Réméré dont le "mécanisme" est le plus souvent inconnu des banquiers et qui s’apparente pour eux directement à une opération de marchand de bien.

4- Le financement du rachat du bien est également facilité pour le vendeur car il s’agit d’une simple opération d’achat immobilier faite par un locataire qui veut acheter le bien qu’il loue. Une fois encore, le rachat d’un bien en réméré se heurte d’une part, à la méconnaissance du banquier de la vente à réméré et d’autre part au fait que ce dernier prend conscience, à la lecture des conditions de la vente, qu’il a affaire à un client qui a connu des difficultés financières par le passé. Il aura de ce fait beaucoup plus de réticence à le financer.

Et pour finir, je dirais que le rendement moindre du Portage immobilier, 7.5%, par rapport à la vente à réméré, entre 10% et 15%, nous permet à la fois de réduire les coûts pour le vendeur et surtout de pouvoir compter sur des investisseurs qui partagent réellement nos valeurs de solidarité et qui seront plus facilement disposés à repousser par exemple une date butoir d’option d’achat si cela est nécessaire.

Concernant l’opération sur wiseed, qui permet d’en savoir un peu plus sur le fonctionnement de la société, j’ai vu qu’il y avait (en plus du salaire versé aux dirigeants) une redevance de licence qui représente 7% du CA.

J’entends que ESS ne rime pas avec charité/gratuité, et un entrepreneur poursuit une logique d’enrichissement personnel tout à fait légitime, cependant je trouve ce mécanisme ambigu.

En effet, se payer (sur la base des prévisions de CA 2016), 350.000 EUR de redevances (5MEUR x 7%) + 216.000 EUR de salaires net soit un montant (brut) de 209.000 EUR (350.000 / 3 + 92.000 de salaire brut par personne) par dirigeant environ me parait digne d’une société cotée, je me trompe peut-être ?

@president, est-ce que la situation de votre investissement Stayhome a évolué ?

@Christian34, votre plateforme existe apparemment depuis 2010 et la durée de vos opérations est de 60 mois maximum. En tant que fondateur de Stayhome, pouvez-vous nous donner quelques chiffres sur vos opérations débouclées ?

@président : Comme HelloC le demandait, pourriez-vous nous faire un retour d’expérience sur votre portage ?

HelloC a écrit :

@Christian34, votre plateforme existe apparemment depuis 2010 et la durée de vos opérations est de 60 mois maximum. En tant que fondateur de Stayhome, pouvez-vous nous donner quelques chiffres sur vos opérations débouclées ?

Malheureusement, Stayhome ne communique que sur les opérations débouclées !
Ainsi, on peut lire aujourd’hui en première page de leur site : +180 familles ont conservé leur habitation.
Mais quid des autres ?

Le fait de cacher cette information pourtant importante dans la prise de décision ne m’inspire guère confiance…

A noter que la rentabilité en tant que personne physique est maintenant descendue à 6,5%.
Si vous achetez en personne morale, elle est de 8,5%.
Le distinguo est visible sur le site car les dossier sont scindés en 2 groupes distincts, les particuliers ne pouvant pas acquérir les biens "réservés" aux personnes morales.

Les biens réservés aux professionnels le seraient pour 2 raisons, le prix généralement plus élevé et surtout le fait que le bien ne soit pas occupé par les vendeurs (résidence secondaire ou locative) et donc impossible à vendre avec un bail meublé.