Investir dans une maison double en province…

gunday · #1

Bonjour,
je me posais une question sur un cas qui se présente à moi.

Il s’agit d’une maison double. Une partie verticale en appartement, l’autre partie en horizontal constitue un 2nd appartement.
Chacun a une entrée séparée.
Le 1er vertical est loué 200€ pour 60m², mal entretenu, loué depuis des années/décennies à un personne au minima sociaux (RSA).
Le 2nd non loué, environ 40m². Estimé 400€ par l’agence (après travaux je suppose).
Le 2nd a un sous sol sur la moitié de la surface. (voir toute, j’ai pas compris ce point)

L’ensemble est en vente à un peu moins de 40k€.
Le bien est en vente depuis au moins 1 an, date de notre visite à l’époque. Il a depuis disparu plusieurs fois de seloger, mais est réapparu.
A l’époque, on pensais habiter temporairement un bien le temps de se retourner puis le mettre en location, mais l’idée a été rapidement abandonné, car trop compliqué à gérer.

Avantage
Son prix : 40k€
Ses loyers : entre 200+300 en potentiel facile jusqu’à 400+400 si l’AI n’embellis pas trop la réalité.
Le rendement brut actuel avec un seul logement loué : 6%.
Le rendement brut estimé (en comptant notaire + 10k€ de travaux) : de 11% en mini à 24% en situation idéal (je me suis foiré dans les chiffres ou quoi ?)
Gare la plus proche à 4 minutes en voiture, trajet pour Paris : 1h20
Cour commune avec grille donc avec potentiellement un stationnement.
La durée de la mise en vente

Inconvénient
Bâtiment peu large 4m par 16m de long, un partie sur 3 étage (l’appartement 1)
Cour commune, mais sans plus de précision
Cave sous le bâtiment utilisé par le voisin.
Profil du locataire déjà en place un peu limite et loyer très bas. Peut être voir si il a l’APL, ce qui n’est pas sûr (paperasse compliqué).
Distance de chez moi -> point d’ancrage actuel : 1h20, point futur : 1h
Volume des travaux : refaire tout l’appartement 2, mal pensé et vieillot. Et la toiture à venir sur la partie verticale (30m² dans 3 ans max). + a la libération refaire tout l’appartement 1.
Ma capacité de financement au plus bas actuellement (j’ai 2 RP actuellement, l’ancienne en vente, la nouvelle en rénovation, ce qui plombe l’endettement)
Mes capacités d’intervention, étant pris par les travaux de ma RP, je suis peu disponible pour les travaux dans la location.

Je pensais taxer de l’argent en famille et financer le projet sur nos économies, étant actuellement grillé au niveau bancaire.
Mais ce point risque d’être compliqué (surtout qu’on a un autre bien qui nous intéresse fortement)

Des avis, conseils, … ?

Mots-clés : avis, immobilier, province

Iqce · #2

Bonjour,

Voir si le locataire en place accepterait de signer un nouveau bail +/- au même tarif en LMNP ou Borloo ancien ; pour lui même avec APL ce sera quasi idem, mais pour vous cela fait une petite différence.
Je crois que l’on peut faire des simulations d’APL sur le net bien que je doute que cela serve si votre locataire n’a pas le net…

Pruls · #3

Bonjour,

pourquoi le second logement n’est pas loué? Si le locataire à 200€ est insupportable… Prévoyez de lui demander ce qui pourrait le motiver à déménager…

Moi je trouve "que" 18% avec 800€ de loyer: 800*12/(40000*1.07+10000)*100

gunday · #4

@Iqce, j’avoue ne plus me souvenir ce point. Je l’ai visité il y a un an, et ne me suis pas spécifiquement intéressé aux locataires (j’était encore innocent à l’époque et n’est pa fait attention à tout!)

Pruls a écrit :
pourquoi le second logement n’est pas loué?

Il n’est pas loué car à mon sens, il n’est pas louable en l’état.
La salle de bain est rédhibitoire, d’où la nécessité de travaux.
Typiquement les murs de la sdb n’allant pas jusqu’au plafond et situé à côté de la porte d’entrée, sympa en hiver.
La cuisine est aussi situé en enfilade après la chambre, donc pas très pratique pour accueillir.

Pruls a écrit :
Si le locataire à 200€ est insupportable… Prévoyez de lui demander ce qui pourrait le motiver à déménager…

Il n’est pas insupportable.
Il est sans vouloir être méchant un peu limité : il souhaite vivre dans son coin, sans qu’on le dérange, donc paye à temps, et ne va pas plus loin.
Après, faudrait que je llui parle plus sérieusement, car je n’avais pas abordé ces points à l’époque (même les APL, j’avais survolé)

Pruls a écrit :
Moi je trouve "que" 18% avec 800€ de loyer: 800*12/(40000*1.07+10000)*100

heu…
Effectivement, j’ai repris le montant hors travaux, pas très malin.
En sachant que l’estimation des travaux est un peu légère, car entre une partie de toiture (je ferais surement refaire l’isolation par sandwich au passage), et le réaménagement des pièces de l’autre, faudrait probablement plus.

Au final en me relisant, je me rends compte que le bien est plutôt pas mal!
Donc ça m’embêterai de le laisser passer.
Bon la difficulté maintenant ça va être de trouver le financement.
Suite dans un prochain épisode!

gunday · #5

Petite mise à jour.
Bien revisité ce week end.
En gros le proprio est en mode je m’en fous : les 200€ du locataire couvre les frais.
Je sens la personne agée en mode roue libre.

Il est revenu en vente, car 2 compromis signé, tout 2 échoué au niveau de la banque.
Malgré cela, le propriétaire refuse les négociations. (maximum 10% de négo)

J’avais déjà fait une proposition il y a un an à 16% de baisse contre la suppression de la clause d’obtention d’un crédit.
(j’avais complètement oublié cette offre)
Qui avait été refusé.

Je vais donc faire une proposition dans les 10% de négociation, mais, en remettant la clause d’obtention du crédit.
Par contre, je fais une proposition à 6 mois. (histoire d’y aller tranquillement)
on verra bien si ça passe.

Concrètement, sur le bien libre, je vois comment l’aménager de manière sympa et optimisé!

Rastignac · #6

Je ferai une offre un peu différente : je proposerai rapidement 12% de moins, mais sans crédit et avec 10% de versé au compromis, pour lui sécuriser la vente. S’il vend, c’est qu’il en a besoin, et deux compromis cassés, cela abîme ses projets…
Rastignac

DDtee · #7

gunday a écrit :
Il est revenu en vente, car 2 compromis signé, tout 2 échoué au niveau de la banque.
Malgré cela, le propriétaire refuse les négociations. (maximum 10% de négo)

C’est souvent dans ces cas de vente en échec, que le vendeur accepte une vraie négociation. Ce qu’il dit sans offre formulée n’a aucune importance, il ne va pas vous dire qu’il est disposé à vous faire une ristourne… quand il aura potentiellement "l’argent sur la table" sa réaction peut être très différente, je l’ai constaté à plusieurs reprises

A votre place, je ferais une offre plus basse, mais garantie (sans condition suspensive) avec une date butoir (vous avez par exemple un autre bien sous le coude).

gunday · #8

Pour information, j’avais en face, non le vendeur, mais l’AI en charge de la vente.
Quand au fait de faire une offre basse, pas sûr que l’AI la présente au vendeur. (il a l’air de jouer double jeu)
C’est ce point qui me pose problème.

Une question, est ce que je peux faire 2 offres ?
Une à 9% (comme vu avec l’AI) avec condition suspensive d’emprunt. Donc au vu de mon endettement actuel, aucune contrainte pour moi, la plupart des banques me jetteront en quelques minutes.
L’autre à 16% sans condition suspensive.
Ca fait juste 2.600€ d’écart.

Histoire de laisser le choix au vendeur.

Rastignac · #9

Proposez une seule offre pour avoir l’air solide, et sans condition suspensive pour rassurer le vendeur.
Quant à l’A.I. elle transmettra, même avec avis défavorable, juste pour montrer au vendeur qu’elle travaille et s’occupe de son bien. Puis elle va tenter de vous faire monter.
En général, ce sont les bien sis à Paris qui reçoivent (ou recevaient ?) des offres au prix proposé. Ailleurs, la grosse majorité des offres sont au dessous du prix, 10, 15 voire 30% et plus dans pas mal de cas, puis la négociation commence. Or s’il y a eu 2 compromis cassés, j’en tire 2 conclusions:
1/ le vendeur veut vraiment vendre.
2/ le bien, ou l’immeuble ou le quartier ont un défaut…
A vous de voir…
Rastignac

DDtee · #10

gunday a écrit :
Une question, est ce que je peux faire 2 offres ?

Vous risquez de perdre en crédit auprès de l’AI et du vendeur.
C’est à vous de savoir exactement ce que vous voulez et de l’imposer, ce qui est plus facile à dire qu’a faire

@Rastignac votre conclusion n°2 (défaut) est une possibilité pas une certitude, les crédits non accordés sont aussi assez fréquents. Deux fois de suite c’est certain que c’est pas de bol ou qu’il y a autre chose…

Rastignac · #11

@DDtee
Oui, vous avez certainement raison, mais je crois qu’au bout de 2 compromis cassés, il faut envisager cette éventualité. Un compromis cassé, c’est la vie, deux, ça commence à devenir louche…
Rastignac

gunday · #12

@Rastignac, vos conclusions sont vraies en partie.
D’après l’AI, le proprio n’est pas pressé de vendre. Je pense que si, car après plus d’un an de mise en vente infructueuse, ça doit faire long.
Le bien présente bien entendu des défauts, ce qui fait que le prix est si bas.
En vrac :
- une partie de la toiture en sale état (à refaire dans max 5 ans)
- la location en cours un peu limite, peu d’information, juste que locataire aux minima sociaux
- le second logement est vraiment mal conçu, je comprend même pas comme il a pu être loué
Néanmoins, j’ai une impression simple : pour moi l’AI a omis de nous dire quelque chose.
Je n’arrive pas à voir quoi, mais j’ai eu la sensation de me faire enfumer!

DDtee a écrit :
C’est à vous de savoir exactement ce que vous voulez et de l’imposer, ce qui est plus facile à dire qu’a faire

Là j’avoue ne pas être doué pour cela.
Surtout que l’AI nous indiquait que notre offre d’il y a 1 an à -16% n’était pas recevable car trop basse.

Conclusion, je vais gratter un peu (genre redemander de manière insistante le dossier locataire, vu le côté évasif à ce niveau, je me demande si c’est pas ce point qui est un peu foireux), et faire une propo ensuite (genre -12/-13%).

Rastignac · #13

L’AI a un intérêt : toucher sa com. Le vendeur veut vendre haut et l’acheteur souhaite un prix bas.
Tout le reste n’est que comédie… Lorsqu’une AI déclare qu’une offre n’est "pas négociable" en province pour un bien avec des défauts, c’est aussi crédible que DSK prêchant l’abstinence…
Votre offre (-12%ou -15%) sera recevable et transmise. Après, il faut avoir l’air crédible, un peu comme au poker, c’est un métier…Donnez quelques exemples de biens comparables pour justifier votre offre.
Rastignac

Au cas où, puisque vous manquez d’expérience : faites une autre visite du bien avec quelqu’un d’expérimenté qui voit bien les défauts, pour voir s’il y a un loup… Il vaut mieux perdre 50 euros d’un bon resto plutôt que réussir une affaire pourrie…

DDtee · #14

Avec les défauts que vous citez, que vous allez vous retrouver à assumer, j’espère que la décote au prix moyen/m2 est énorme !

En un an, beaucoup de choses peuvent changer… à votre place, un après je ferais une offre encore plus basse. Au bout d’un tel délai, le bien est grillé, plus personne ne le voit sur son marché, il n’est sans doute passé le temps des offres.
@Rastignac a parfaitement raison, c’est une comédie avec laquelle il faut prendre pas mal de recul.

Il ne s’est pas vendu durant un long délai, la crédibilité de l’AI est sans doute en jeu auprès du vendeur…
Si l’AI refuse de porter l’offre, c’est qu’il ne fait pas son boulot, allez voir le vendeur en directe (demandez à @Pruls comment faire )

gunday · #15

Rastignac a écrit :
Donnez quelques exemples de biens comparables pour justifier votre offre.

Le problème est qu’il y a peu de bien comparable : c’est une petite bourgade, accolé à une ville un peu côté (c’est pas non plus les prix de Paris).
Une maison de taille similaire dans la ville, c’est le double en prix. (mais pas avec les défauts recencés)

Rastignac a écrit :
Au cas où, puisque vous manquez d’expérience : faites une autre visite du bien avec quelqu’un d’expérimenté qui voit bien les défauts, pour voir s’il y a un loup… Il vaut mieux perdre 50 euros d’un bon resto plutôt que réussir une affaire pourrie…

Les défauts liés au bien, je les vois, et voit rapidement comment les résoudre.
Ce qui me gène sont les défauts annexes. Je pense particulièrement aux locataires, aux servitudes, …
En clair, là où j’ai demandé des informations et où les réponses ont été plutôt vague.

DDtee a écrit :
En un an, beaucoup de choses peuvent changer… à votre place, un après je ferais une offre encore plus basse. Au bout d’un tel délai, le bien est grillé, plus personne ne le voit sur son marché, il n’est sans doute passé le temps des offres.
@Rastignac a parfaitement raison, c’est une comédie avec laquelle il faut prendre pas mal de recul.

Le bien est retiré du marché lors des compromis, ce qui fait qu’il n’y a plus d’historique au niveau des annonces, donc il parait "neuf".
J’ai déjà regardé, en voulant savoir la date de première mise en vente.

DDtee a écrit :
Il ne s’est pas vendu durant un long délai, la crédibilité de l’AI est sans doute en jeu auprès du vendeur…
Si l’AI refuse de porter l’offre, c’est qu’il ne fait pas son boulot, allez voir le vendeur en directe (demandez à @Pruls comment faire )

Oui et non, car il vend aussi d’autres biens du même vendeur (il nous disait en avoir vendu un quelques semaines plus tôt).
Ensuite, comment savoir si l’AI transfère l’offre au vendeur ?
Car je ne fais pas confiance à l’AI.

Bon je vais fouiller là, où il a essayé de ne pas me montrer, et verrais ensuite.
Je vous tiens au courant!

Pruls · #16

Mes oreilles sifflent…

C’est pas compliqué de savoir si l’agence a transmis l’offre (par écrit): demandez au propriétaire!

S’il dit que oui, alors l’agence aura sa com’, sinon, difficile pour elle de la réclamer.

gunday · #17

Pruls a écrit :
C’est pas compliqué de savoir si l’agence a transmis l’offre (par écrit): demandez au propriétaire!

Comment obtenez vous les coordonnées du propriétaire ?
Là tout c’est fait à l’oral.

Pour information, nous n’avons plus aucune nouvelles. Dés qu’on a demandé une copie du bail en cours, on a eu un silence radio total.

Pruls · #18

Cela a déjà été évoqué plusieurs fois sur le forum.

La propriété d’un bien est une information publique. Il suffit d’interroger les impôts pour connaitre le propriétaire d’un bien.

En ayant visité, vous avez l’adresse, donc vous pouvez retrouver les références cadastrales et ainsi interroger les impôts, ou la Mairie.

En revanche, pour contenir les demandes, un quota max est fixé (5 par semaine je crois), ce qui permet déjà de bosser!

Cordialement.

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