Gramercy Property Trust (ex-Chambers Street Properties) : un REIT US à dividendes mensuels

Il y a beaucoup à lire sur le merger CSG/GPT.

- Pour ceux qui resteront actionnaires (comme moi) : la stratégie à 24 mois post-merger est, entre autre, explicitée ici : http://ir.chambersstreet.com/Cache/3100 … amp;OSID=9

- Un S4 préliminaire a été mis en ligne ici : http://ir.chambersstreet.com/Cache/3104 … amp;OSID=9

Il y a 440 pages à lire, ceux qui ne veulent pas y passer leur weekend peuvent se concentrer sur :
- tout le processus menant à l’accord avec Gramercy, détaillé pages 41 (automne 2014) à page 54 (juillet 2015). On y apprend notamment qu’un autre REIT non coté était acquéreur de CSG à des conditions que le board a considéré comme inférieures au merger.
- page 62 et suivantes : JP Morgan, qui conseille CSG, y explicite son estimé de « fair value » par rapport à la parité d’échange retenue (NAV, dividend discount model etc).
- page 69 et suivantes : Morgan Stanley, qui conseille GPT, fait de même.

Autant pour moi je viens de relire les précédents post et de trouver que le deal va se finaliser fin de l’année.

J’aimerais bien investir sur Chambers Street Prop sa diversification géographique m’intéresse beaucoup.

Mais je ne sais pas quoi penser de la fusion avec Gramercy Property Trust.

De ce que j’ai pu lire ça ne devrait en rien affaiblir la société mais au contraire la renforcer non?
C’est le rendement qui risques d’être mis à mal sur le moyen terme ?

J’ai bien retenu ce que Kapitall a dit :

- Le dividende post-fusion sera inférieur au dividende actuel : un calcul de coin de table me laisse penser qu’il faudra attendre 3 ans post-fusion (soit 2019) à un actionnaire CSG pour retrouver le même niveau de rendement. La contre-partie, c’est un dividende très solide, couvert par un ample cash-flow et la possibilité pour le REIT de croître par croissance interne (c’est très précieux alors que la possibilité d’émettre des actions de manière relutive est limitée actuellement du fait de cours déprimés). Sans management digne de ce nom CSG n’aurait jamais été rien d’autre qu’on bond-proxy avec un rendement de 6/6,5%, avec l’équipe Dugan on aura une croissance quasi-assurée à 2 chiffres du dividende et par extension du cours de l’action : à moyen terme l’actionnaire de CSG s’y retrouve donc et à long-terme il sera gagnant par rapport au status-quo.

Sait on déjà si le dividende restera mensuel ou non ?

les actionnaires de CSG sont significativement lésés par rapport au cours retenu pour la fusion. Non seulement c’est quasiment sur le plus bas historique mais n’importe quelle analyse de NAV donnait un prix des actifs sur le marché privé aux alentours de $8.50/$9 par action en étant très conservateur. Ce point a d’ailleurs été soulevé par un analyste lors du CC et promptement évacué par le management de CSG : ils savent que c’est très mauvais. Il n’est pas exclu qu’il y ait contestation (avec 61 millions de break-up fee à la charge de CSG : ça fera quand même réfléchir les plus remuants)…

Je n’ai pas compris cette partie, un cours retenu pour la fusion ?

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L’action a atteint son plus bas cours aujourd’hui 30 septembre à 6.49 $.

Dernière modification par Uspony (30/09/2015 18h12)

Pour le rendement de l’ensemble post-fusion, le yield estimé est d’environ 6.6 %.

Mais pour les actionnaires "historiques" de CSG, vu que l’ex-CSG représentera 56% de l’ensemble post-fusion, le yield relatif aux actions qu’ils possédent ne sera que d’environ 3.6% (56% du dividende distribué à l’ensemble post-fusion). Conséquence de l’équivalent d’une dilution massive.
Sauf erreur dans mon raisonnement…

3.6% représente un yield peu interessant par rapport aux rendements constatés d’autres REIT.

Désormais c’est Gramercy Property Trust, voici quelques infos extraites des résultats :

Gramercy Property Trust a écrit :

For the year ended December 31, 2015, AFFO was $101.3 million, or $0.54 per fully diluted common share.

The Company reaffirms its previously announced outlook for 2016 with expected Core FFO and AFFO of $0.66 - $0.75 per diluted common share.

… subsequent to year end, declared first quarter 2016 dividend of $0.11 per common share.

Annualisé cela fait 0,44$ de dividende un peu en dessous de leur prévision minimale : 70 % de l’AFFO donc 1,47$ qu’on ajuste à la parité de fusion (3,1898) soit 0,46$.

Cela nous donne un rendement de 5,8%, un peu faible à mon goût, cela dit un rendement élevé est souvent synonyme de problèmes dans les tuyaux.

N’étant plus actionnaire, je n’ai pas creusé davantage. S’ils tiennent leurs prévisions, à savoir un AFFO en croissance de plus de 20%, le dossier mérite sans doute d’être ré-étudié.

Ce qui est excellent si des opportunités de marché devaient se présenter, moins s’il n’y a pas d’actifs convenables à acquérir. En plan B : un programme de rachats d’actions de 100 millions pourrait diminuer une dilution éventuelle.

Hum il y aura peut etre des opportunités avec sears, target ou vereit.

Sinon en effet elle est devenu trimestrielle d’apres le nasdaq Nas

Dernière modification par francoisolivier (10/04/2016 21h56)

Bonjour Georges,

Je ne vous rendrais pas service si je vous donnais cette information telle quelle. L’important en tant qu’investisseur c’est de devenir parfaitement autonome dans ses décisions tant d’achat que de vente. Sinon, viendra fatalement un moment où vous commettrez des erreurs très coûteuses.

Si vous avez investi dans des SIIC, j’imagine que vous avez pris le temps de vous familiariser avec leur business model ? Avez-vous lu le livre "Investir dans l’immobilier depuis chez soi"  de Philippe sur les foncières cotées ? Et si vous envisagez d’investir en Amérique du nord, avez vous lu le fondamental "Investing in REITs" de Ralph L. Block ?

Si vous voulez échanger sur le sujet, mais en partant de vos analyses, je prendrai le temps de vous répondre en fonction de mes disponibilités.

francoisolivier a écrit :

Hum il y aura peut etre des opportunités avec sears, target ou vereit.

Pensez-vous que les immeubles qui pourraient êtres cédés par ces 3 entités correspondent à la stratégie explicitée par l’équipe DuGan ?

Bonjour

J’essaye d’estimer la NAV :

j’ai pris les chiffres dans le rapport T2 , 2016 :

les loyers / par le taux de capitalisation :

375.1 M / 7.5 % = 5 001 333 333.33 $

+ les actifs, dont des terrains à bâtir : $413 500 000

+ la trésorerie : $908 100 000

= 6 322 933 333.33

- les dettes : 2 489 100 000

l’ANR serait = 3 833 833 333.33

Puis divisé par le nombre d’actions : 427 542 605

Donc ANR / par le nombre d’actions = 8.967 $

La NAV serait = 8.967 $

Quand penseriez-vous ?
Vous pouvez corriger et conseiller .

Bonjour,

Des nouvelles de Gramercy: Press Release - Gramercy Property Trust

Donc, nous avons un split avec un regroupement d’action par 3, sans que cela ne modifie notre investissement initial (à part la variation des cours).

Néanmoins, comment cela va se passer pour le dividende ?

Le dividende a déjà été ajusté du split sur leur site web (multiplié par 3).
J’ai toujours du mal à comprendre l’intérêt de ces opérations.

Kapitall a écrit :

Je me demande tout de même si certains fonds ne vont pas se saisir du dossier pour arguer qu’une liquidation du REIT "à la découpe" procurerait des retours supérieurs aux actionnaires. Je précise tout de suite que ce serait sans doute beaucoup moins favorables aux actionnaires de ce forum : ce scénario hypothétique (type NY REIT) se ferait par le versement de dividendes - donc lourdement fiscalisés. Alors qu’ici, au moins, on peut toujours repousser la facture fiscale en jouant des moins-values passées (ou en externalisant celles en portefeuille).

Non seulement cela mais en plus dans le cas de New York REIT, cela prend tellement de temps que la valeur des propriétés a été revue plusieurs fois à la baisse et qu’on parle maintenant de 2021 pour une cession complète du portefeuille…

Le marché s’est calé très précisément à $27.50, ce qui laisse penser que le marché n’attend pas de surenchère. Il peut se tromper, mais c’est (malheureusement) peu probable ici.

Vous avez donc le choix entre vendre maintenant (cela vous coûte les frais de transaction et vous perdez le dividende de Juillet) ou attendre jusqu’à que la transaction aboutisse : dans ce cas, vous toucherez 0,375 cents par action en Juillet plus $0,004 par jour après la 15 Octobre jusqu’à la date de transaction effective (qui se fera à $27.50).

C’est une rémunération très faible de vos capitaux, à mon avis, si vous avez d’autres pistes d’investissement (inférieure même à de l’obligataire US de qualité décente). Toutefois, vous pouvez garder la position jusqu’à ce qu’une opportunité de marché se présente : cette partie là de votre portefeuille est pour ainsi dire "garantie" !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.