Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville !

Tout comme @FastHand, c’est la connaissance de l’environnement qui me semble un peu juste ou alors mal renseignée.
Investir, a fortiori sur une longue durée, demande de connaître les dynamiques (économiques, démographiques, demandes de logements, projets de constructions, évolution des loyers, endettement de la ville…).

Cela me parait d’autant plus indispensable dans une petite ville où les équilibres peuvent s’avérer plus fragiles (dépendance à une grosse entreprise, un secteur etc). Cette ville est-elle isolée ou près d’une aire urbaine plus importante ?
Pourquoi les deux appartements libres n’étaient pas loués et depuis quand ?

Mon premier réflexe pour étudier une ville (en dehors des données statistiques) est de faire le ratio entre le nombre de logements loués dans la ville et le nombre d’annonces sur LBC puis de comparer avec d’autres villes. Ensuite de  suivre les annonces pour mesurer combien de temps elles restent sur le marché…

Je rejoins votre opinion pour l’avoir pratiqué, proposer des biens d’un aspect plus valorisant que le reste du marché permet de se distinguer et de trouver rapidement des locataires, même dans de petites villes.
Pour faire cela, 3500€ pour rénover un f3 dans un état "antique" et le meubler me parait bien juste.
A titre d’exemple, je suis en train de finir une maison équivalente (68 m2) et en faisant tout moi même sauf une remise aux normes d’électricité et un beau morceau de gouttière (1200+1100) j’ai un budget de presque le triple. En rénovant de l’ancien il faut toujours avoir une poche imprévus

Dans une petite ville, sauf si elle est dans une région très demandée, les marges de négociation sont généralement énormes. Depuis combien de temps cette maison est en vente ?

Alors :

Nous rentrons de visite, le seconde.
Merci de vos commentaires.

@FastHand
Le dernier bail du dernier appartement loué (libéré au 05/15) montre un loyer de 465€ hors charge.
Ce matin, nous avons fait venir une agence locale pour visite des 3 appartements puis rdv a l’agence pour en discuter. Les 2 T3 du haut (un a 450€ et l’autre à 465€) sont dans les prix. Ces tarifs resteront tel quel même après rafraichissement, le meublé pourra faire gagner quelques euros, la demande de cuisine équipée est forte de la part des locataires. Le T3 rdc avec son jardin est le plus charmant des 3, 550€ minimum toujours d’après l’agence, et après les travaux prévus.

Cette ville est la seconde du département en terme de population. Ce n’est pas une ville en plein essor, en reste t’il d’ailleurs, mais visiblement la demande est la, de jeunes actifs qui s’installent et fuient les parcs des logements sociaux mal entretenu, des personnes plus âgées qui recherchent le calme et la tranquillité.
L’aire urbaine compte 14000 habitants, pour 105 au km2, 12,7% de logements vacants qui s’expliquent par une offre non adapté en centre ville, appartement au-dessus de magasins sans entrée indépendante.
1200 établissements pour 15,6% de chômeurs.
Une grosse entreprise qui draine un paquet de sous traitant à quelques kilomètres mais qui d’après l’agence n’apporte pas de clientèle au locatif. L’offre meublée n’existe pas, l’agence ne connait pas le statut LMNP !

Justement, ce statut :
Nous avons bien chiffrer ce qu’exige la nouvelle loi ALUR. J’ai omis d’en parler dans mon premier post.
6500€ pour 3 Lits 2 places, 3 Lits 1 place, vaisselles, 3 tables, 12 chaises, étagères, luminaires, ustensiles de cuisine, 3 fours, 3 tables de cuisson, 3 hottes, 3 frigos, sachant qu’aujourd’hui la banque ne financera pas.

Concernant la confiance que je peux avoir dans la demande de T3 meublés dans cette ville, l’offre étant inexistante, je ne peux pas le savoir.
Dans l’appartement que je possède déjà et qui est loué depuis 05/15, je n’ai pas eu d’autres choix que de le proposer en meublé. Faisant partie de ma résidence principale, c’était une condition indispensable pour que les loyers perçus soient non imposable. J’ai fait visiter avant la fin des travaux, en annonçant que le bail serait de toute façon meublé, justement pour cette question fiscale. Je n’ai vu personne s’enfuir en courant ! Bien au contraire, les travaux réalisés ont tellement plu que nous avons pu choisir le locataire parmi plusieurs dossiers solides, au feeling, comme on aime :-)

Enfin pour la GRL, nous comptons réaliser nous même les travaux et louer au fur et a mesure de l’avancement. Nous attaquerons par le haut, pour finir par le plus grand. Le premier locataire paiera l’intégralité des premieres échéances qui ne porterons que sur les intérêts du prêt jusqu’au dernier déblocage de fonds travaux. De plus, toute notre épargne de précaution ne passera pas dans l’apport, il nous en restera.

@DDtee
Les deux appartement étaient libres car au départ du dernier locataire, en mai 2015, le vendeur n’a pas souhaité remettre en location pour laisser la possibilité à un futur acquéreur de réunir ces 3 appartements pour n’en faire qu’une seule maison d’habitation. Le propriétaire est prêt a remettre en location, dés la signature du compromis, 1 des deux appartements du haut. Le but serait de faire basculer par la suite ce locataire dans le premier appartement terminé.

J’ai appliqué votre méthode de ratio logement loués vs annonces LBC, j’arrive a un ratio de 48 sur la commune concernée, 47 sur la plus grande ville du département qui compte 100000 habitants.
Je vais m’amuser a le faire sur d’autres communes au hasard, l’idée est excellente :-)

Concernant les travaux, j’ai dit antique car ma vision d’un logement propre est loin de ceux présentés, mais surement pas si pire que je le laisse entendre, ci dessous le détail des travaux a réaliser :

3 cuisines hors electro : 4500€
3 meubles de sdb : 240€
2 parois de douche : 420€
Ponçage 1 parquet + vitrification : 670€
Sol vinyle des 2 T3 du haut : 900€
Rideaux occultant Velux : 200€
Peinture + fibre : 2000€
2 porte palieres : 800€
1 porte d’entrée : 700€
et enfin les 4 plafonds de l’appart du bas en isolation phonique + placo silence : 1500€
On arrive donc à 12 130€ de travaux. Les plafonds étaient mal placé dans notre tableau :-)

Cette maison est en vente à ce prix depuis septembre, le vendeur a une offre à 113000€, dans nos calculs, nous sommes partis comme si nous l’achetions au prix.

@Rastignac
Pour le moment, une seule réponse positive du CFF, avec apport des frais de notaire et bancaires. Notre situation peu commune concernant notre mode de vie séparé ne me laisse pas grand espoir en ce qui concerne la négociation.

D’ailleurs, le CFF annonce le déblocage des fond pour travaux sur factures de matériaux ou d’entreprise. La banque dit également que les travaux sont chiffrés par poste de dépenses et que les factures présentées doivent correspondre au devis qui ont servit a estimer les travaux.
Une question toute bête : toutes les banques fonctionnent-elles de cette manière ?
J’aurais par exemple la possibilité de ne pas payer du tout le poste peinture et fibre, je ne pourrais donc pas prétendre utiliser ce poste pour faire face a un imprévu ou erreur de chiffrage…
Si vous avez des retours la dessus…

Voila, j’ai essayé d’être le plus clair et le plus précis possible, nous sommes en pleine réflexion, ça mouline, ça reflexionne, ça calcule, ça prend la tête…mais c’est tout pour ce soir :-)

Encore merci,

Alexandre

Dernière modification par Alexandco (17/10/2015 21h53)

Bonjour,

@DDtee
Non, la grosse entreprise ne partira pas, elle est là pour encore au moins 50 ans, 1000 emplois.

Pour ce qui est des déblocages des fonds travaux, nous faisons en ce moment le tour des banques, nouvelle offre ce matin, par l’intermédiaire de Meilleurtaux.com : société générale : 2,70% sur 20 ans, 3,00% sur 25 ans. Sachant que nous privilégierons le CF. Reste à voir le financement des meubles.

Une nouvelle simulation pessimiste au possible sur RendementLocatif appliquant 4 mois de vacances par ans sur l’intégralité de l’immeuble nous assure quand même un CF positif de quelques euros par mois.

La prochaine étape est une annonce LBC pour tester la demande locative. Le propriétaire actuel est ok pour relouer et nous laissera faire les visites.

À suivre donc :-)

Je pense qu il parlait de Cash Flow et pas du Credit F… 😉

Alexandco a écrit :

Mais bon, ce projet tombe à l’eau, l’annonce test sur lbc révèle une demande locative…inexistante.

Sur une aire urbaine de 14K habitant, a fortiori fin octobre, il ne faut pas s’attendre à de très nombreux candidats non plus
Il y a une autre possibilité si vous n’avez pas de retour, c’est un loyer trop élevé…

@DDtee
Oui, je me suis fait cette réflexion concernant le moment.
Quant aux loyers, ils sont dans les prix, fourchette basse et au tarif confirmé par l’agence venue les estimer.

@pierrejacques11
Aux dires du propriétaire, pas de nego possible compte tenu d’une offre concurente quasi au prix.

Pour couronner le tout, le seul retour de l’annonce négociait le loyer avant meme d’avoir vu l’appartement 😧. Je la laisse encore courir quelques jours mais j’avoue être bien refroidi !

Bernard2K a écrit :

vous n’avez pas du tout approfondi l’aspect fiscal, semble-t-il. Si mes remarques ci-dessus amènent à des travaux plus chers, il peut devenir intéressant d’avoir recours à l’imposition au réel, qui permet de financer pour partie les travaux par du déficit foncier.

Vous avez sûrement raison, j’ai basé mes simulations en passant tout l’immeuble en LMNP, sans esayer de détailler un appart au réel pour ainsi créer du déficit foncier. J’integrerai ce calcul lors l’une prochaine étude si l’occasion se représente.

Sinon, projet abandonné, nous ne ferons pas d’offre. La demande semble trop poussive pour investir à cet endroit.