Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

Bernard2K · #26

Il faut lire les "success story" des foreumeurs qui ont réussi à trouver de bonnes rentabilités. On y apprend plein de choses utiles, dont souvent leurs méthodes de recherche.

Raoul · #27

aixee a écrit :
Pourriez vous laisser plus d’informations sur le bien que vous ciblez :

Quel est le lieu de vos investigations ?

Quelle est votre budget ?

Quel style de logement (studio, immeuble, etc…)

Je recherche sur clermont-ferrand, petite surface max T2.

Bernard2K a écrit :
Il faut lire les "success story" des foreumeurs

J’ai fait des recherches mais je n’ai rien trouvé d’interessant, vous auriez des liens a me conseiller. Merci d’avance.

aixee · #28

Pourtant en faisant une rapide recherche sur Leboncoin et seloger j’ai trouvé des bien à rénover sur Clermont-ferrand, par contre c’est sur qu’il faut être rapide car les opportunités n’attendent pas, il faut mettre en place des alertes ou regarder une fois par jour, rappeler les agences avec qui vous avez déjà effectués des recherches, c’est comme cela que le réseau se forme.

Raoul · #29

Certes, mais si vous calculez bien, vous n’obtiendrez pas de bien qui s’autofinance.

DDtee · #30

Raoul a écrit :
Bernard2K a écrit :
Il faut lire les "success story" des foreumeurs
J’ai fait des recherches mais je n’ai rien trouvé d’interessant, vous auriez des liens a me conseiller. Merci d’avance.

Il vous suffit de lire les présentations des intervenants (ce que vous avez omis de faire vous même ) chacun y raconte généralement son parcours.
Cela est accessible à partir de chaque message par le sigle "home".

Il faut généralement des mois de recherche pour trouver un bien intéressant et cela passe pratiquement toujours par une sérieuse négociation. Donc en effet, en regardant juste les petites annonces peu de chances de trouver un bien qui s’autofinance… il faut du temps, de la vigilance et passer à l’action.

Franc23 · #31

J’achète des studios en proche couronne parisienne.
Personnellement, j’ai trouvé tous mes biens par petites annonces d’agences immobilières. Cela nécessite beaucoup de patience (j’ai mis jusqu’à 2 ans parfois) et une forte réactivité (visite sous 24h).
Je n’ai jamais eu d’appels d’agents immobiliers pour me proposer des biens intéressants mais toujours pour des appartements lambda au prix du marché voire plus souvent légèrement au dessus.
D’ailleurs, pas mal d’agents immobiliers achètent eux mêmes les meilleures affaires, avantage du métier, ou les orientent vers leurs proches et amis, ce qui en enlève autant du marché.
Attention, je ne nie pas l’intérêt de cette profession qui est utile pour estimer les biens, réguler les prix, conseiller et rassurer tout le monde.

Dernière modification par Franc23 (24/10/2015 10h05)

Guillaume33 · #32

Bonjour Franc23,
Je suis agent mandataire en immo donc je connais un peu cette profession.
Il y a beaucoup de guignols ça c’est certain, d’ailleurs j’en suis peut être également un !
Par contre dites vous bien une chose, à un moment donné l’agent immo ne peut pas acheter lui-même toutes les bonnes affaires qu’il voit passer !
Donc souvent il propose des bons coups aussi à ses clients, surtout à ses BONS clients. A vous de devenir un bon client
Je gagne plus d’argent à court terme en dénichant pour mes clients des bonnes affaires plutôt que de les acheter moi-même.

tof1973 · #33

Je ne sais pas.

Ce que je peux dire de 10 ans d’expérience en région parisienne :

- Les bonnes affaires affichées sur les sites type seloger sont rares : 1 / mois environ sur 78,92,95 pour mon type de recherche (bonne rentabilité d’un lot après travaux)
- Le marché off est très off ! et les affaires y sont rares aussi.
- Cela flingue à une vitesse incroyable : moins de 24 heures pour une très bonne affaire.

Quelques autres tuyaux mais je les garde pour moi pour le moment….

Franc23 · #34

Guillaume33 a écrit :
Par contre dites vous bien une chose, à un moment donné l’agent immo ne peut pas acheter lui-même toutes les bonnes affaires qu’il voit passer !
Donc souvent il propose des bons coups aussi à ses clients, surtout à ses BONS clients. A vous de devenir un bon client

Finalement, vous ne me donnez pas totalement tort, surtout si l’on en croit votre parcours dans votre présentation et vos objectifs dans l’avenir…:-), présentation que je n’ai pas encore faite d’ailleurs.

Plus sérieusement, vous n’avez pas tort, peut être n’ai je pas su faire.

En tous cas je suis admiratif de votre parcours. Je me suis cantonné en ce qui me concerne à l’acquisition de quelques biens, la fiscalité imposant des loyers qui vont pourtant directement rembourser vos prêts n’étant guère incitative.

A moins d’entrer dans une spirale vous contraignant à vendre et investir sans cesse pour créer du déficit foncier, un sacerdoce en somme…

Pruls · #35

Guillaume33 a écrit :
Bonjour Franc23,
Je suis agent mandataire en immo.

[…]

Toutes les bonnes affaires qu’il voit passer !

Votre témoignage met en avant l’intérêt d’avoir une bonne relation avec les agents immobiliers (même les guignols!).

Pouvez vous préciser les caractéristiques des bonnes affaires que vous rencontrez?

S’agit il de vendeurs dans l’obligation de vendre, de changements de destination, de réorganisation pour rentabiliser?

Votre valeur ajoutée est elle concentrée sur la mise en lien grâce à votre visibilité?

Comment entre-t-on dans vos petits papiers?

Merci d’avance pour votre retour

tof1973 · #36

Dans ma région (IDF), les affaires se font essentiellement avec des agents immobiliers suite succession ou personnes âgées en province.

Les annonces de particuliers sont toujours décevantes.

Pour les AI, il faut effectivement tenter le coup avec un niveau de retour très variable et parfois surprenant : j’ai vu un AI à qui j’avais acheté un bien en 2 heures passer une annonce sur seloger sans m’appeller pour autre chose.

Après, seul le travail et la patience paie pour les bonnes affaires.

Pruls · #37

Patience et travail, c’est sûr, mais ya quand même l’expérience qui aide…

J’analyse les annonces d’une toute autre manière qu’au début de mes recherches, et je vois bien que j’avance moins vite que d’autres.

Il me semble que le forum donne un peu de crédit à la posture suivantes:
"l’homme intelligent apprend de ses erreurs, et l’homme plus intelligent apprend des erreurs des autres".

Conclure par "faites vos devoirs" me parait donc un peu court.

Bonne journée.

fredv · #38

Bonjour,
Chercher chercher chercher voilà le maître lot!
Discuter avec l’ensemble des acteurs : notaires, agence immobilière, entrepreneurs, …
Visiter beaucoup de biens, connaitre les prix d’achat, de location pour se faire vitre une idée d’un prix cohérent pour une bonne affaire.
Ne pas hésiter à partir si le prix ne convient pas, il y aura d’autres affaires plus tard!
Moi c’est très simple, je multiplie le loyer par 100 pour avoir une estimation haute du bien en prix, et après je vois si la négociation est possible sinon je passe à autre chose.
Par exemple un loyer de 2 000€
Loyer annuel de 22 000 (un mois pour les taxes foncières environ)
Le bien à 200 000 euros se paiera 207 000€.
Et là on a du 10.5% brut environ.
Après il faut avoir le bien aux environs de 150K€ pour avoir une bonne affaire!
Et là on se fait de la tréso !

Pruls · #39

fredv a écrit :
Discuter avec l’ensemble des acteurs : notaires, agence immobilière, entrepreneurs, …

Ce sont les 3 petits points qui m’intéressent! Les huissiers représentent ils une bonne source d’info? Les avocats?

Pour la méthode x100, pfiou, j’ai encore du travail à faire sur moi pour oser de telles négociations!

tof1973 · #40

Ma méthode en IDF pour les biens sur le marché ’affiché’ : plus de 3 jours, c’est KO. Les bons sont passés.

Après, on fait 3 visites /4 qui sont mauvaises et 1 qui est bien.

Beaucoup de cas où on ne va pas assez vite (déprogrammé avant le RDV).

Après de toute façon, des opportunités, il y en a PEU.

Iqce · #41

Ma maigre expérience : j’ai fait une fois un très bon coup, uniquement parce la venderesse en a eu ras le bol des visites avec un divorce sur le dos en prime ; une autre fois parce que le bien n’était pas en vente, la venderesse (encore une femme, est ce un critère hummmm je ne dis rien !) y réfléchissait et nous avons posé la question de la vente au bon moment, encore une fois : chance et hasard.

Et j’ai raté plein de belles affaires car je ne suis pas assez réactif (24h00) ; tout le reste du temps : rien.

Moralité : il faut multiplier les appels, les visites, les discussions impromptues avec l’entourage, pour que les probabilités tournent en votre faveur (perso rien dans l’escarcelle depuis…J’aime mieux ne plus compter !).

tof1973 · #42

Dans quelle région êtes-vous pour qu’il n’y ait pas d’opportunité du tout ?

Iqce · #43

Je suis sur Aix en Pce et le sillon Rhodanien.
Je suis un peu timoré ; en fait, si je voulais sortir sur le papier du 15 oux 20% au abords du Rhône mettons à +/- 30 kms, OK facile : à condition d’acheter là ou il n’y a rien coté emploi (ça chute très vite), ça se trouve. Mais trouver des locataires me semble un réel pari sur le long terme.
Trouver du 10% convenable ou à fort potentiel sur Aix…Pas facile, comme écrit supra je n’y suis arrivé qu’une seule fois.
Je ne me pose pas du tout comme exemple, au contraire j’accepte la critique, j’applaudi ceux qui sur Paris réussissent bien mieux.

tof1973 · #44

hum réussir sur Paris c’est aussi compliqué : il faut trouver les affaires et être dessus en moins de 24 heures…
Je pense qu’effectivement il est préférable de se concentrer sur Aix sur de la rénovation peut-être ?
En tout cas, il faut une entreprise capable de rénover sous le coude au cas où.
On est sur le même genre de marché : beaucoup de concurrents aussi rapides qui chassent les mêmes choses.

Des conseils : à part allez vite, je n’en ai pas en stock…

MartinGale · #45

Y-a-t’il selon vous des régions/cas de figure dans lesquelles investissement immobilier est à proscrire ?
Je suis sur une sous-préfecture de province, 15000 habitants max dans "l’aire urbaine", démographie en berne sur la sous-préfecture au profit des communes alentours.

2 capitales régionales à plus ou moins 1h de route, 1 préfecture à 1h également. A proximité de la côte et de cités balnéaires regroupant à peu près 20000 habitants.

Un axe routier principal desservant la région mais peu de réseaux de transport en commun. Pas d’écoles supérieures si ce n’est quelques IFSI, BTS, lycées techniques, etc.

La région n’est pas franchement sur la pente ascendante. Les villes à potentiel sont à une heure de route mais malgré tout la proximité de la côte fait que l’immobilier n’est pas donné, à l’achat en tout cas, car les loyers sont eux plutôt contenus.

A titre d’exemple, on est très loin de l’exemple du loyer multiplié par 10.
Il est plutôt question d’un loyer annuel * 20 pour arriver au prix de vente (pour du T1, T2 correct avec juste des travaux de rafraichissement).

Autrement dit, la plupart de ce qui se vend dans la région ne dépasse pas le 5% de rentabilité brute si l’on s’en tient aux prix affichés. Dans ces conditions, espérer du 10% brut relève vraiment de l’exploit.

Comment procèdent les IH qui vivent (et peut-être investissent) dans ce genre de territoires ?

Tom76 · #46

Bonjour Martingale,

Si la ville que vous évoquez est celle à laquelle je pense, j’ai un immeuble et j’en suis plutôt satisfait.
Pour avoir discuté avec quelques investisseurs, la concurrence à la location est rude car il y a beaucoup d’annonces, souvent des biens moyens ou médiocres. Il faut se démarquer sur la qualité du logement, certains sont passés en meublé.
Personnellement je fais du meublé avec lave linge, téléviseur…, ma clientèle est principalement du cadre en déplacement (centrale nucléaire) qui souhaite habiter dans un centre ville. Quand je met une annonce je trie au téléphone : sur 10 appels il y en a 6 c’est du cas social. Pour le loyer : meublé nickel 1 à 2 pièces en hypercentre je loue entre 12 et 16 €/m2. Peu de vacances locatives.

Pour votre recherche je ne peux pas trop vous orienter je fais partie de ceux qui achètent des ruines et je passe mes WE à rénover…
Mais globalement sur les annonces on voit des prix intéressants comparé au reste de la région.
Attention sinon à la taxe foncière (chère), mais qui ducoup à plutôt tendance à maintenir les prix bas.

Restant à dispo pour échanger si vous voulez.

Ravito · #47

Démonstration intéressante de votre démarche.

fredv a écrit :
Le bien à 200 000 euros se paiera 207 000€.

Pouvez-vous préciser ce 207 000€?

MartinGale · #48

Tom76, merci pour votre réponse.

Je ne parle pas je pense tout à fait du même coin que je vous. Je pense plus au sud du département

L’activité économique me semble beaucoup plus propice sur le nord du département que dans le sud et j’y vois effectivement des bien intéressants, mais j’en suis trop éloigné.

amoilyon · #49

je remonte cette file pour une question que je me pose,et que j’ai mise dans ma présentation.
Elle aura peut être plus d’intérêt par ici.

amoilyon Présentation a écrit :
Petite question que je me poste.

Est ce que certains ont déjà expérimenté les petits mots dans les boîtes aux lettres pour indiquer leurs recherches.
Je me pose la question d’en faire, des manuscrits, pour les mettre dans la boîte aux lettres de l’immeuble où j’ai déjà un box. Et d’acheter d’autres box.

Ça fonctionne réellement ? Dois je mettre un prix ? Si oui, volontairement bas, où les gens vont prendre peur où même pas me répondre ? Dire que j’en ai acheté un à ce prix, mais ils vont sentir le fillon et que je veux tous les acheter…

Bref, je pèse le pour et le contre.

Le contre: ça serve à rien, que des proprios se plaignent de mes courriers, que certains se disent que ça se vend, et surement plus que ce que je ne peux en mettre.

Bref, je vais demain sur Lyon pour une autre visite ( je croise les doigts, mais il y a déjà de nombreuses visites et contre visites), et je me demande si je dois rédiger ces petits papiers.
Trop accrocheurs ?

Et si j’en ai 5 qui veulent vendre (soyons fous!), je les prends tous?

L’art de se poser des questions et de trouver des problèmes avant même de commencer…

Pruls · #50

Je sais que certains agents immobiliers le font, je suppose que cela doit donc apporter des résultats.

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amoilyon Présentation a écrit :

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