Détail des frais de notaire lors d'une donation en propriété pleine…

sahriar · #1

Bonjour à tous,

Je crée ce sujet dans le but de mieux comprendre le détail des frais de notaire dans le cadre d’une donation en propriété pleine.

Le contexte est le suivant :
-Appartement d’une valeur estimée de 250 000 EUR
-2 parents mariés, régime de la communauté, souhaitent donner l’appartement à leur unique enfant

1/ Les droits de donation pour 1 parent sont de :
(((250 000 EUR / 2) - 100 000 EUR (abattement) ) * 20% - 1806 EUR ) = 3 194 EUR
Soit, 3194 EUR * 2 = 6 388 EUR pour les 2 parents
--> OK

2/ Les frais de notaire : mon notaire annonce des frais notaire équivalents à 2.73% de la valeur du bien, soit 0.0273 * 250 000 = 6 825 EUR
--> Cela me paraît exhorbitant. Je refais des simulations à l’aide d’articlés trouvés sur le Net mais les montants diffèrent.

Quelqu’un pourrait-il me donner le détail des honoraires réglementaires qui devraient être perçus par le notaire, dans le cas explicité ci-dessus ?

Merci d’avance et bonne soirée,

Message édité par l’équipe de modération (24/11/2015 21h45) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : donation, frais, honoraires, notaire, émoluments

xazh · #2

Bonsoir,

A priori, vous avez une double donation pour 125k par acte, donc des émoluments par acte de 1803 euros HT. Ca donne des émoluments globaux de 3606 euros HT / 4327 euros TTC.

A cela, il faut ajouter la taxe de publicité foncière et les accessoires (dans les 1800 euros) + les débours et éléments de formalités (300 euros).

Ca nous donne dans les 6400 / 6500. Un peu moins que ce qui est annoncé, mais il faut voir s’il y a d’autres détails à régler (par exemple, s’il y a une main levée à faire …). Le plus simple serait de demander le détail au notaire.

Edit : la contribution de sécurité, je l’ai oublié, soit + 250 euros pour ce cas.

sahriar · #3

xa a écrit :
Bonsoir,
A priori, vous avez une double donation pour 125k par acte, donc des émoluments par acte de 1803 euros HT.

Merci. Pouvez-vous me détailler le calcul ? Comment arrivez-vous à 1803 EUR ?

xa a écrit :
Ca donne des émoluments globaux de 3606 euros HT / 4327 euros TTC.

Ok.

xa a écrit :
A cela, il faut ajouter la taxe de publicité foncière et les accessoires (dans les 1800 euros)

Même question, quel est le mode de calcul ?

xa a écrit :
+ les débours et éléments de formalités (300 euros).

Même question, est-ce un montant fixe, ou ?

xa a écrit :
Ca nous donne dans les 6400 / 6500. Un peu moins que ce qui est annoncé, mais il faut voir s’il y a d’autres détails à régler (par exemple, s’il y a une main levée à faire …). Le plus simple serait de demander le détail au notaire.

Edit : la contribution de sécurité, je l’ai oublié, soit + 250 euros pour ce cas.

Merci. Quel est le mode de calcul pour la contribution de sécurité ?

xazh · #4

Emoluments par acte :
- 6500 x 5% = 325
- 10500 x 2.06% = 216.56
- 43000 x 1.38% = 591.25
- 65000 X 1.03% = 670.32

Taxe publicié = 250000 x 0.715% = 1787.5
Contribuion de sécurité = 250000 x 0.1 % = 250

Pour les débours et accessoires, c’est par habitude. Cela couvre des actes annexes nécessaires, comme la consultation du cadastre, l’état hypothécaire, etc … Ca dépend du bien, du lieu, etc … Donc là, il faut demander au notaire, qui doit vous justifier chacun de ces éléments (les débours ne sont pas un revenu pour le notaire, mais des dépenses qu’il fait à la place des donateurs, en leur nom)

sahriar · #5

xa a écrit :
Emoluments par acte :
- 6500 x 5% = 325
- 10500 x 2.06% = 216.56
- 43000 x 1.38% = 591.25
- 65000 X 1.03% = 670.32

Merci.

PAP indique des taux différents pour chaque tranche avec un montant fixe à ajouter…est-ce l’ancien barême ?
Les frais de notaire dans l’ancien - Tout savoir sur les frais de notaire dans l’ancien | De Particulier à Particulier - PAP
Si on suit ce barême, les émoluments reviendraient à (0,825 % * 125 000 EUR) + 411.25 EUR = 1 442 EUR…
Je pense que c’est l’ancien barême…

Bizarre pourtant cet article de juillet 2015 liste les mêmes taux…
Les "frais de notaire" | Notaires de Paris - Ile-de-France

Pareil ici :
Frais de notaire immobilier

Et ici etc…
Combien coûtent les frais de notaire ?
FRAIS DE NOTAIRE, aBc immobilier PORT GRIMAUD
Frais de notaires: comment sont-ils calculés? - Droit - Notre Temps

Ici, c’est encore un autre barême avec une tranche supérieure qui commence à 30 000 EUR et pas 60 000 EUR… (pas clair s’il s’applique aux donations)
Quels sont les tarifs des notaires en matière de succession ? | service-public.fr

Quel est le bon barême ?

xa a écrit :
Taxe publicié = 250000 x 0.715% = 1787.5
Contribuion de sécurité = 250000 x 0.1 % = 250

Merci.

1/ Sur ce même lien : Calculer les frais de notaire sur une donation-partage - Succession
Le taux de la taxe publicité est donné à 0.6% ?

2/ Le prélèvement pour frais d’assiette n’existe plus de ce que j’ai compris ?

3/ Ces montants sont HT ou TTC ?

xa a écrit :
Pour les débours et accessoires, c’est par habitude. Cela couvre des actes annexes nécessaires, comme la consultation du cadastre, l’état hypothécaire, etc … Ca dépend du bien, du lieu, etc … Donc là, il faut demander au notaire, qui doit vous justifier chacun de ces éléments (les débours ne sont pas un revenu pour le notaire, mais des dépenses qu’il fait à la place des donateurs, en leur nom)

Parfait merci.

Dernière modification par sahriar (25/11/2015 01h52)

Bernard2K · #6

Ps : petite astuce pour payer un peu moins de droit de mutation : que le donateur prenne les droits de mutation à sa charge.
Dans votre exemple, supposons que le parent paie 3194 € de droits de mutation par enfant. Cette somme n’est pas elle-même soumis à droit de mutation.

Résultat, le parent a donné au réel 125 k€ +3,1 k€ par enfant en ne payant les droits de mutation que sur les 125 k€. Encore faut-il que le parent ait envie de prendre les droits de mutation à sa charge.

Cela dit, c’est surtout intéressant pour les taux de taxation élevés. J’avoue, pour une donation en ligne directe, l’effet est très faible.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 00h56)

sahriar · #7

Bonjour Bernard2K et merci.

Je crois comprendre, mais dans votre exemple, si la valeur du bien (usufruit + nue-propriété) est de 200 000 EUR, la donation ne sera pas effective puisque le montant du don (dans le second cas que vous aviez expliqué) est de 185 000 EUR ?

Dans mon exemple, la valeur du bien étant de 250 000 EUR avec 2 parents mariés régime de la communauté, l’enfant unique est "forcé" de recevoir 125 000 EUR de chaque parent pour que le don soit effectif. Mais peut-être que je me trompe…

xazh · #8

"Les frais de notaire dans l’ancien - Tout savoir sur les frais de notaire dans l’ancien | De Particulier à Particulier - PAP"

Ce sont les émoluments sur MUTATION, soit la série S1, dans l’article du PAP. Ces émoluments sont valables pour une mutation à titre onéreux, pas pour une donation.

Pour les donations, les coefficients sont pondérés d’un coefficient 1,25 (cf Legifrance - Le service public de l’accès au droit | Legifrance Annexe, tableau 1, ligne 43 bis)

0,825 X 1,25 = 1,03125

CQFD

"http://www.notaires.paris-idf.fr/achat- … de-notaire"
Idem --> mutation à titre onéreux --> série S1

Concernant le lien service public, il est très clair qu’il s’agit des émoluments pour ouverture et réglement de succession, donc rien à voir avec une donation.

Pour ce qu’on appelle habituellement la publicité foncière, il y a en fait 0.6% pour la publicité elle même (791 CGI), 0.1% pour la taxe additionnelle (art 1584 cgi).

Pour les frais d’assiette, il faudrait vérifier le 1647 et sa dernière modification de 2013, mais il me semble que c’est toujours d’actualité.

EDIT : un lien legifrance ne passant pas, une petite recherche sur Décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires permet d’accéder aux tarifs fixés des notaires, dont les séries S1 / S2 et les tableaux annexes comportant les coefficients de pondération selon les actes. C’est un peu technique et abscon (l’Etat ne sachant pas faire simple), mais c’est faisable.

sahriar · #9

Merci beaucoup pur votre réponse détaillée, cela m’aide beaucoup.

N’y a-t-il aucun montage qui permette de réduire les droits de donation pour la partie non soumise à l’abattement de 100 000 EUR ?

Aucune garantie que le nouveau gouvernement en 2017, même de droite, rétablisse l’abattement de 159 325 EUR…

xazh · #10

"Aucune garantie que le nouveau gouvernement en 2017, même de droite, rétablisse l’abattement de 159 325 EUR…"

C’est effectivement peu probable sans creuser les déficits (ce que les deux font à la perfection depuis des décennies …). Et puis, l’ancienne majorité avait aussi, en toute discrétion, modifié la durée d’antériorité des donations, pour le remettre à 10 ans.

Pour diminuer les droits, il n’y a pas beaucoup de solution :
- donner en démembré, mais le donataire ne disposera alors ni des revenus du bien ni du droit d’occupation
- donner partiellement (donc créer une indivision)
- donner en transférant simultanément une dette liée au bien (ex : un appartement avec un crédit dessus, en transférant la dette, on diminue la valeur nette de donation)

Bernard2K · #11

sahriar a écrit :
Bonjour Bernard2K et merci.

Je crois comprendre, mais dans votre exemple, si la valeur du bien (usufruit + nue-propriété) est de 200 000 EUR, la donation ne sera pas effective puisque le montant du don (dans le second cas que vous aviez expliqué) est de 185 000 EUR ?

Comme j’ai viré mes exemples, parce que je trouvais que ça compliquait inutilement, pas simple de vous répondre.

Pour faire simple : considérons une personne (le donateur) qui veut donner à une autre (le donataire) une certaine somme d’argent. Deux solutions :
- elle donne la totalité de la somme ; le donataire paie alors les droits de mutation.
- elle scinde la somme à donner en une donation + prise en charge par le donateur des droits de mutation. Ces droits de mutation ne sont pas considérés comme une donation. Donc il n’y a pas de droits à payer sur les droits. Donc par rapport à la solution précédente, ça réduit l’assiette de calcul des droits de mutation.
Avec la même somme totale, le donataire reçoit un peu plus, en net, dans la seconde solution.

Rien de plus.

Dans mon exemple, la valeur du bien étant de 250 000 EUR avec 2 parents mariés régime de la communauté, l’enfant unique est "forcé" de recevoir 125 000 EUR de chaque parent pour que le don soit effectif. Mais peut-être que je me trompe…

Je croyais que c’était un parent et deux enfants.
Dans votre cas, donc, avec deux parents et un enfant, effectivement chaque parent donne forcément 125 k€. Pas vraiment de moyen de réduire les droits, comme xa l’a bien expliqué.

Si chaque parent donne 125 k€ + prend en charge les droits de mutation, ça fait qu’il a donné effectivement 125 000 + 3 194 = 128 194 €, et les droits ne portent que sur 125 k€. Il y a donc un effet "donation exonérée" sur les 3194 € qu’il a pris à sa charge.
S’il avait fait une donation de 125 k€ de maison + 3194 € en argent, ces 3194 € venaient "grignotter" d’autant la possibilité d’abattement de 31 865 € pour les donc en liquide.

Ou bien, supposons que les parents aient déjà fait une donation de 31865 € chacun à leur enfant, depuis moins de 15 ans. Cet abattement est donc consommé entièrement. Maintenant qu’ils donnent la maison, prendre en charge les droits de mutation est donc une possibilité de faire un "don" supplémentaire de 3194 € chacun, sans qu’il soit soumis à des droits de mutation.

Mais, encore une fois, cette possibilité est surtout intéressante pour les transmissions fortement taxées (neveux, frères-soeurs, personnes non apparentées). Dans votre cas, l’effet serait très faible. Désolé d’avoir embrouillé la discussion avec cette possibilité qui n’est pas vraiment utile dans votre cas.

La seule vraie solution pour transmettre beaucoup de patrimoine sans payer trop de droits, c’est de scinder en donations espacées de 15 ans minimum. Exemple avec des parents qui voudraient transmettre la maison de 250 k€ et 200 k€ en liquidités (+ divers biens qui se retrouveront dans l’héritage final) à leur enfant unique.
- Première donation à 45 ans : la maison. Il y a des droits seulement sur 25 k€/parent.
- Deuxième donation à 60 ans : les 200 k€ de liquidités. Si les parents sont en communauté de biens, ça revient à dire qu’ils ont donné 100 k€ chacun, donc c’est exonéré.
- Si les parents décèdent après 75 ans, l’héritage final sera dissocié des donations précédentes, donc bénéficiera à nouveau des abattements.

Encore faut-il avoir des parents avec beaucoup de patrimoine, et avec la volonté de s’en séparer tôt !

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 18h04)

sahriar · #12

Bien reçu !

sahriar · #13

Une autre question.

Quel est le meilleur type d’acteur pour un rapport d’expertise (en termes de tarif et sérieux, s’il y a des différences= :

-Expert immobilier affilié au notaire
-Expert immobilier affilié à une agence immobilière
-Expert immbilier affilié à un site internet immobilier (ex : PAP, 500 euros pour un rappot d’expertise)
-Autre ?

Avez-vous des conseils ?

Merci,

sahriar · #14

Hop.

GoodbyLenine · #15

Qu’entendez-vous par "affilié" ? (On demande plus à un expert d’être "indépendant" et "bon").

sahriar · #16

Bonjour,

Mon notaire travaille en direct avec certaines agences, qui ont elles même des experts immobiliers. De fait le notaire "recommande" un expert immobilier. C’est ce que je voulais dire.

Les experts immobilier de DeParticulierAParticulier sont-ils sérieux ? Le coût de leur rapport d’expertise est modéré (500 euros).

Merci,

sahriar · #17

Bonjour,

2 questions :

1/ Je viens de voir un second notaire et celui-ci m’a indiqué que le rapport d’expertise n’était pas nécessaire dans le cadre d’une donation. La valeur est "déclarative" aussi je peux déclarer la valeur moi-même en me basant sur un estimatif du prix au mètre carré (ex: sur le site internet de la Chambre des Notaires).
Vous confirmez ?

2/ Je dispose d’une estimation faite via le site MeilleursAgents.com, avec fourchette basse, moyenne et fourchette haute.
Puis-je me baser sur cette estimation ? Puis-je délibérément choisir l’estimation basse sans grand risque ?

Merci,

Dernière modification par sahriar (02/12/2015 12h26)

xazh · #18

Bonjour,

La qualité d’une expertise dépend de la connaissance du métier par "l’expert", et surtout du secteur spécifique du bien. Un expert parisien n’a aucun intérêt au fin fond de la vallée de l’arve, par exemple. Donc l’expertise "internet" va dépendre directement du fait qu’Internet en question s’appuie sur des agents locaux du secteur ou non.

Et quand je dis secteur, c’est bien secteur, c’est à dire ville voire quartier.

Pour la donation, la valeur est effectivement déclarative. Cependant, considérez le fait que le fisc peut contester la valeur de donation s’il estime qu’elle est trop faible. Disposer à ce moment là d’une étude par une agence de la valeur du bien peut vous simplifier la vie. Sinon, en cas de contestation, il faudra faire la démarche et s’il apparait que la valeur a été réellement sous estimée, payez les compléments de droits, les pénalités et intérêts, le tout pouvant être douloureux.

Nombre d’agences évaluent la valeur des biens gratuitement. Pas besoin d’une expertise pure et dure, une évaluation prémandat de vente peut servir de justificatif de votre bonne foi sur l’évaluation initiale de la valeur de donation.

sahriar · #19

Merci.

J’ai eu une estimation via un site Internet à 245 000 euros (fourchette basse 233 000 euros).

Est-ce que vous pensez que je peux déclarer une valeur de 240 000 euros sans grand risque ? (1000+ euros économisés par rapport à une déclaration de 245 000 euros, c’est toujours ça…je ne prendrai pas le risque de déclarer moins de 240 000 euros).

Les cas de sous-évaluation que je vois sur le net sont du style : "le bien vaut 300 000 euros, mais nous avons sous-évalué à 150 000…"

Merci,

xazh · #20

C’est toujours difficile à dire sans connaitre le bien ni le secteur …

Prenons un exemple. Un appartement en coeur de ville. Si vous avez une estimation net vendeur oscillant entre 500 et 600k (pour prendre un cas réel près de chez moi), déclarer à 500k ne posera aucun souci (surtout avec une estimation d’agence si le fisc conteste). Déclarer à 450, ca peut encore passer, en prétextant toujours l’évaluation de l’agence mais en considérant que l’agence peut se montrer un peu optimiste pour obtenir le mandant. Je ne vous conseille pas de le faire, mais disons que ca peut se défendre.

Par contre, si vous avez plusieurs estimations à 600k et que vous déclarez 450, il y a des chances que le fisc tique un peu …

L’évaluation internet, je suppose qu’elle est faite uniquement sur la base du prix moyen du m2, et ne tient pas compte des éléments spécifiques du bien. Un agent local en tiendra compte, lui.

Par exemple, toujours près de chez moi (environ à 30m, donc je maitrise bien le cas), l’appartement est évalué par plusieurs sites internet entre 400 et 440 net vendeur (plus de 5k du m2 pour le secteur). Le bien est en vente depuis des mois, il est affiché actuellement en agence à 380 et il ne trouve pas preneur !

Pourquoi ? Parce qu’Internet considère le prix moyen du secteur, mais ne tient pas compte du fait que dans cette résidence spécifiquement, la proximité d’une rénovation des boiseries impacte négativement le prix, que le jardin n’est qu’une jouissance, que le bien ne dispose pas de place de stationnement (le précédent propriétaire a vendu séparément ses 2 box), que le prix moyen de 5k est un peu optimiste et calculé sur la base des ventes récentes qui concernent d’autres types de bien, que le secteur retenu est bien trop large, ce qui fausse les données (c’est un peu comme si on estimait le prix à Nanterre en tenant compte des ventes à Neuilly), etc, etc …

Donc pour ce bien, meme si internet l’annonce à 400k, si le proprio voulait le donner à ses enfants, je lui conseillerai de se baser sur une valorisation bien plus faible, entre 325 et 350. A 4k du m, son bien est, à mon sens, plus proche du marché réel pour la commune. Et au final, s’il vend, ca sera probablement dans ces eaux là, même si Internet annonce bien plus.

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Détail des frais de notaire lors d'une donation en propriété pleine…

#1 24/11/2015 21h37

#2 24/11/2015 22h42

#3 24/11/2015 23h20

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1 #4 24/11/2015 23h50

#5 25/11/2015 00h16

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#6 25/11/2015 00h29

#7 25/11/2015 00h58

1 #8 25/11/2015 09h24

#9 25/11/2015 12h42

#10 25/11/2015 12h59

1 #11 25/11/2015 13h35

sahriar a écrit :

#12 25/11/2015 19h14

#13 26/11/2015 16h36

#14 28/11/2015 18h15

#15 29/11/2015 00h16

#16 01/12/2015 19h11

#17 02/12/2015 11h50

#18 02/12/2015 13h22

#19 02/12/2015 21h50

#20 02/12/2015 22h36

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