Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité…

Bien sûr, c’est noté dans mon message soit 10000 euros pour les meubles + cuisines.

Je gère tout moi même. . Recherche de locataires,  bail, comptabilité.

Dans la region midi Pyrénées.

Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.

2 mots : Well done !

Tenez nous au courant de l’avancement de votre projet.

Vous avez raison sur le réseau d’artisans, c’est un point très important pour réussir. Encore faut il trouver ses investissements (rentables ) dans un périmètre restreint !

Autre chose, je vais recevoir une prime de 6000 euros car je rénove des logements inhabités depuis très longtemps. ET SANS CONTREPARTIE.

Pouvez vous nous en dire plus sur cette prime ?

@+
Louis

cricri77700 a écrit :

Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.

Je travaille dans le batiment, et tout comme vous, j’effectue les travaux moi meme.

Les prix des artisans sont bas, soit, vous avez un bon réseau, je ne reviens pas dessus.

Les prix pour les sols me semblent sous estimer.
Pour les radiateurs, je pense que vous sous estimez la puissance nécessaire et le nombre de radiateurs.
Le prix cuisine/mobilié me semble aussi sous estimé, surtout pour du meublé, mais la, tout dépend de la prestation que vous souhaitez proposer.

Que comptez vous faire pour les communs ?

Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

Bonjour,

Je suis admiratif, car pour moi gérer un chantier de bâtiment reste un des exercices les plus complexes qui soit, tellement il y a de possibilités d’aléas.
Comme vous le dites, je pense que se créer un réseau d’artisans de confiance est vraiment fondamental dans ce type de projet.

Je suppose que vous ne travaillez pas à côté pour mener ce projet à bien ?
Votre présence sur le chantier semble indispensable au minimum une fois par jour pour que tout roules bien.

De notre côté, nous privilégions des biens avec très peu de travaux, mais en négociant très fortement les prix.
Vous faites également une super négo, mais en plus vous gagnez de l’argent sur les travaux, la rentabilité est donc exceptionnelle.

Je tiens également à souligner que c’est grâce à des gens comme vous, que la ville se reconstruit sur elle-même et que la pénurie de logements pourra se résorber.

J’ai également une question : quel est le mécanisme qui vous permet d’obtenir 6000€ sans contrepartie ? crédit d’impôt ?
De notre côté, nous ne connaissons pour l’instant que les aides qui transitent via l’ANAH, mais elle impliquent un plafonnement des loyers et un accueil d’une typologie particulière de locataires.

Nous sommes donc curieux d’avoir votre retour sur ce point

Bien à vous

cricri77700 a écrit :

Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

Si, vous sous estimez, il faut 100W par m2 pour du chauffage électrique, vous en prévoyez presque moitié moins.

Pour vos cuisines/meubles, 10 000€ me semblent sous estimé aussi, si vous arrivez à faire 6 cuisines, avec électroménager, 6 frigos, 6 télévisions, 6 machines à laver, et j’en passe, vous aurez bien plus que mon respect.

Pour le plancher, 200m2 a 8€, 1600€, vous n’avez pas pour autant les plinthes, la colle, les barres de seuil,etc et il ne vous reste que 400€ sur votre budget.

Je ne reviendrais encore une fois pas sur les prix de vos artisans, qui ne doivent pas gagner d’argent sur votre chantier au vu des devis.

Et je suis dubitatif admiratif de voir un bien négocié de moitié en deux semaines.

N’est il pas risqué de proposer 6 biens en meublé dans une ville de seulement 20 000 habitants ? Avez vous mesuré la demande ?

Smad a écrit :

cricri77700 a écrit :

Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

Si, vous sous estimez, il faut 100W par m2 pour du chauffage électrique, vous en prévoyez presque moitié moins.

Pour vos cuisines/meubles, 10 000€ me semblent sous estimé aussi, si vous arrivez à faire 6 cuisines, avec électroménager, 6 frigos, 6 télévisions, 6 machines à laver, et j’en passe, vous aurez bien plus que mon respect.

Pour le plancher, 200m2 a 8€, 1600€, vous n’avez pas pour autant les plinthes, la colle, les barres de seuil,etc et il ne vous reste que 400€ sur votre budget.

Je ne reviendrais encore une fois pas sur les prix de vos artisans, qui ne doivent pas gagner d’argent sur votre chantier au vu des devis.

Et je suis dubitatif admiratif de voir un bien négocié de moitié en deux semaines.

N’est il pas risqué de proposer 6 biens en meublé dans une ville de seulement 20 000 habitants ? Avez vous mesuré la demande ?

Smad,

Déjà,  vous qui êtes dans le bâtiment,  vous devriez savoir que 100 kw au m2 ne veut rien dire.. cela dépend de l’isolation , hauteur des pièces ect ..

Pour le parquet, 400 euros , j’achete bien sûr les plinthes et la colle .. lot de 5 plinthes de 2m chez leroy merlin ne coûte pas chère. ..
De plus j’ai prévu le carrelage dans la salle de bain donc forcément il y aura moins que 200m2 de parquet… Et pour 1000 euros de carrelage( je suis large sur le prix car environs 20m2 à faire en fourniture )

Une cuisine d’exposition à 70% vous pouvez acheter les 3 modèles d’exposition de confo par exemple et négocier le 80% et oui je l’ai fait et vous avez de grande cuisine pour 1000 euros. . Pour des studios j’ai pas besoin de ça mais des bonne cuisine en modèle d’exposition dans le coin = petite cuisine = il y en a aussi .. Pour les meubles c’est pareil .

Bien sûr,  les artisans travail gratuitement pour moi pour le plaisir. .. Vous êtes sérieux ?
S’ils travaillent c’est qu’ils trouvent leurs comptes.. Et oui de travailler 3 mois sur un chantier permet d’optimiser pour eux aussi … pas besoin de faire des devis ou seulement 1 sur 5 passe et la c’est un gros montant . Donc sa va dans les deux sens .

Autre chose le prix afficher peut ne pas reflète le marché. . C’est une donnée qui ne sert à rien ..  vous savez quoi.. Je vais vous vendre ma maison 500000 euros… faites moi une proposition à 280000 et je vous la vend  sans problème…
Les prix ont fortement diminués depuis 3 ans .. certain propriétaire reste sur les prix d’avant …
Pour ce projet,  le monsieur était presse , c’est comme ça , c’est les affaires .

Pour la demande,  si cela vous intéresse,  je vous laisse lire le lien de mon premier message
Ce n’est pas mon premier investissement dans cette ville… j’ai loué 5 appartements en 1 semaine alors que les travaux n’était pas terminés.
Donc je ne me lance pas dans un projet au hasard.

le Bien est remi à neuf en meublé et avec une décote de 5% sur le prix du marché. .

Concernant les meubles , qui vous dit que je met un lave linge, une tv ?
Non micro-onde grill , hotte et plaque avec frigo pour la cuisine avec un peu de vaisselle…cela suffit ..
Après clic clac,  table basse , meuble tv , petite armoire … Et quelques babioles. .

Eldoradoimmo. . Si je travaille , rien à voir je suis infirmier.. Et à t. plein ..
Et oui j’y suis tt les jours car je fais moi même certain travaux.
Être infirmier c’est avoir des horaires décalés c’est pratique.

Dernière modification par cricri77700 (17/12/2015 14h52)

Pour mes studios de 25m2 , je met un radiateur de 1500w dans le logement avec l’isolation qui a été refaite avec les nouvelles normes et un soufflant dans la salle de bain.
En gros 1500 watt et un soufflant pour 25m2.
Je pense que c’est pas mal.
Au pire la différence entre le 1500w et le 2000x est de 30 euros sur les prix que j’ai touché sur vente privé : Thomson corps en fonte avec écran digital à inertie sèche 220 euros de 1500w et 248 euros le 2000w, bien sur à la place de 500 euros.

On va pas tortiller du cul pour chier droit comme dirait l’autre vu l’ampleur des travaux.

Calculer la puissance de chauffe pour mon radiateur | Leroy Merlin

en fait d’après le calcul je suis plutôt dans les clous.

Bonjour Cricri et encore une fois bravo à vous pour ce 2ème projet !

Juste une question : avez-vous pris en compte dans vos calculs le fait que la subvention de l’ANAH soit imposable ?

De la nouveauté en vue par rapport à vos précédents projets, c’est intéressant.
Quelques petites questions:
- comment avez-vous obtenu 88000€ de subventions ? S’agit-il d’aides complémentaires aux subventions anah pour travaux (limitées elles à 35% du montant des travaux + 1600€ par lot pour de la rénovation thermique) ?
- est-ce que vous envisagez des divisions pour créer certains studios et alors quid de la qualification des travaux déductibles (amélioration ou construction) ? Ou alors est-ce que tous les appartements sont déjà configurés comme vous souhaitez les aménager ?

Par ailleurs il faudra probablement intégrer dans vos calculs de rendement une période de latence après les 9ans car je doute que vous puissiez passer en meublé automatiquement. Les locataires en place seront mathématiquement difficiles à déloger vu le niveau de loyer.