Quel est le plus rentable entre un immeuble de rapport et plusieurs appartements isolés ?

Eldoradoimmo · #1

Bonjour à tous,

Nous avons plusieurs biens immobiliers isolés et nous souhaiterions passer la vitesse supérieure.

Nos recherches sur des blogs, sites web et sur le forum nous ont amené sur la piste des immeubles de rapport.

Ce type d’investissement est présenté un peu partout comme beaucoup plus rentable que plusieurs appartements séparés. Certains parlent de "haut rendement", comme si c’était le must de l’investissement locatif.

Du coup, nous sommes en recherche depuis 1 an maintenant et notre retour sur expérience est bien différent, et décevant.

La réalité semble tout autre que les propos que nous avons lu, car le prix d’un immeuble de rapport est calculé par rapport à une rentabilité car justement ce type de produit ne s’adresse qu’à des investisseurs.
Du coup, nous n’avons pas encore trouvé d’immeuble qui rapporte plus que plusieurs appartements séparés… qui eux ont un prix qui est fixé par rapport à un marché plus vaste, et qui baisse en ce moment.
Et il est également beaucoup plus difficile de négocier le prix car le vendeur face sait exactement de quoi vous parlez puisqu’il est lui même investisseur immobilier.

Concrètement, difficile de trouver du rendement net supérieur à 6-8% sur un immeuble de rapport alors que l’on arrive à trouver du 10% pour un appartement ou une petite maison seuls.

Certes, pour l’immeuble, il y a l’avantage des frais de copro qui sont mutualisés et complètement maîtrisés, et également que vous avez pleins pouvoir pour prendre les décisions.
C’est également plus facile à gérer car vous avez plusieurs biens au même endroit , mais cela peut également s’avérer un inconvénient si l’emplacement est (ou deviens) pas terrible.

Nous nous disons que c’est peut être notre zone géographique qui n’est pas propice à ce type d’investissement locatif.

Quel retour avez vous de votre côté ?
Certains d’entre vous ne jurent-ils que par l’achat d’immeubles entiers plutôt que d’appartements isolés ? Si oui, avec quelle stratégie ?

Bien à vous

Mots-clés : haut rendement, immeuble de rapport, immobilier, investissement locatif

Pruls · #2

Bonjour,

j’ai mis 2ans pour trouver un immeuble qui réponde à mes critères de recherche. Il comprend 4 lots.

Rechercher 4 lots un par un aurait il été aussi rapide? Démarrer avec 1 appartement m’aurait il permis d’enclencher la machine positivement plus tôt?

Ce ne sont que des questions, je n’ai d’ailleurs pas encore transformé la promesse en acte.

Eldoradoimmo · #3

Bonjour Pruls,

En deux ans, je pense effectivement qu’il est possible de trouver 4 appartements séparés.

Commencer par un seul bien permet de se donner confiance, et aussi d’avoir la confiance du banquier quand il voit que les loyers rentrent.

Il y a aussi l’aspect du taux d’endettement. Nous étions déjà au taquet avec notre résidence principale lorsque nous avons commencé à investir dans le locatif. Du coup, chaque bien nous amène de la capacité d’emprunt en plus.
Le banquier ne nous aurait pas suivi si nous avions directement attaqué par un immeuble de 4 lots car le montant emprunté aurait été trop important.

Pour revenir au bien que vous convoitez, quel rendement net espérez vous ?
Quel prix d’achat, quelle négo, combien de travaux ?

Cela nous intéresse

Pruls · #4

A lire ici.

Et bon réveillon

Iqce · #5

Bonjour Eldoradoimmo,

Nous faisons exactement le même constat que vous ; sachant que je commence à gérer les biens familiaux (mes parents) et que j’ai possédé quelques biens locatifs (+ d’autres type RS), je trouve bien plus interessante, gratifiante à tous points de vue la gestion de l’immeuble par rapport au autres biens isolés. Rien à voir.

Et au bout de 2 ans de recherche je baisse un peu les bras en ralentissant mes recherches, bien que l’idée ne varit pas.

La zone de recherche à été élargie du Sud (Marseille) à Rhône Alpes sans réellement plus d’opportunité ; en effet nous n’avons même pas par exemple le regret d’une super affaire qui nous serait passée sous le nez.

DDtee · #6

Je partage votre analyse, il peut être plus simple (ou moins compliqué) de trouver de bonnes rentabilités sur des lots isolés. En étant exigeant sur les conditions collectives du bien (qualité du syndic, entente, charges…) c’est une formule qui peut être satisfaisante.

Pruls a écrit :
j’ai mis 2ans pour trouver un immeuble qui réponde à mes critères de recherche. Il comprend 4 lots.

La non transformation d’une opportunité potentielle représente un risque d’épuisement par lassitude sans oublier qu’elle à aussi un coût financier !

Iqce a écrit :
je trouve bien plus interessante, gratifiante à tous points de vue la gestion de l’immeuble par rapport au autres biens isolés

Pour vous lire régulièrement je sais que ce n’est pas votre propos, mais souvent les investisseurs pêchent un peu par orgueil. C’est bien plus épatant pour soi même et pour son entourage d’avoir des immeubles que des appartements… alors que seul le bilan annuel devrait compter.

Comme je l’ai dit à de nombreuses reprises, il me semble bien plus pertinent de commencer petit (un lot isolé ou deux) pour apprendre les multiples connaissances et expériences à acquérir (estimer, juger le bâtit, négocier, optimiser la fiscalité, obtenir des prêts, rénover, gérer les artisans, recruter les locataires…). Comment maîtriser tous ces aspects d’emblée ?

A titre personnel j’ai sensiblement les mêmes rentabilités que ce soit sur des lots isolés en collectif (appart) ou individuels (maison) ou sur un petit immeuble. C’est normal, la rentabilité étant un de mes critères premiers j’y suis très attentif !
Il est vrai que de n’avoir pas à négocier avec d’autre co-propriétaires est un plus, encore faut-il que ce plus n’est pas un coût sinon l’avantage de l’immeuble n’en est plus un

Iqce · #7

Vous avez raison je suis imprécis, aucun orgueil là dedans (d’autant qu’il y a immeuble et immeuble) ce qui compte c’est la rentabilité : j’oppose les discussions entre co propriétaires qui n’entendent rien à rien au prétexte de "je suis chez moi je fais ce que je veux" à la liberté de décision…

Vous avez beau faire, certaines personnes (beaucoup) ne comprennent rien et ne veulent rien admettre, sans parler des obsédés de la procédure. A un instant "t" lors de l’achat tout semblait parfait et au fil du temps…
2 biens en copropriété = 2 échecs successifs : une verticale qui à dégénéré (suite à une appropriation des combles, un grand classique), une horizontale (là nous pensions être tranquille, raté, règlement de comptes personnels).
Le syndic est essentiel ; mais par définition il peut changer…

Thierry2015 · #8

C’est pareil.
Je suis étonné de ne pas voir des rentabilités potentielles plus élevées sur les immeubles de rapport que sur des lots isolés. Je crois même constater que je trouve des prix plus intéressants sur des lots isolés..
Alors le gain sur les couts internes lorsqu’on gère soi-même un immeuble de rapport justifient-ils ce choix, ou Est-ce le gain de temps dans le processus d’investissement ?

gunday · #9

Bonjour,
Je pense que ça dépend pas mal des lieux de recherche.
Dans la ville où j’ai investi, les appartements en vente c’est rarement moins de 60m². Donc pas à destination de tout le monde.
Là l’immeuble avec des surfaces de 30 à 40m² se démarque.

Pour la 2nde ville cible, en terme de prix bruts, il n’y a pas forcément une grosse différence entre plusieurs studios et un immeuble en terme de surface/nombre de bien.
Par contre le gain se fera sur les frais de notaire et de syndic.

Donc très dépend d’un lieu à l’autre.

sheeper78 · #10

Bonjour,

La réponse n’est pas manichéenne, en effet de nombreux paramètres sont à prendre en compte néanmoins les avantages et inconvénients permettront de vous aiguiller ;

La détention d’un immeuble en pleine propriété :
- permet de mener vos travaux comme vous l’entendez (tant que c’est légal) puisque vous ne risquez pas d’être minoritaire.
- permet de centraliser vos investissements (travaux d’amélioration, réhabilitation..)
- permet de contrôler l’intégralité des profils d’occupants de l’immeuble
- ne permet pas de diversifier votre portefeuille sur le critère de localisation
- facilite la gestion immobilière courante
- facilite la gestion des sinistres (pas de syndic & pluralité d’assureurs)
- permet une vente à la découpe ultérieure
- pas de frais de gestion de copropriété

La détention de plusieurs lots en copropriété dans différents immeubles :
- plusieurs taxes foncières avec des évolutions parfois volatiles suivant les secteurs
- permet une diversification du risque
- expose à des risques de travaux de copropriété sur plusieurs lots en même temps
- expose à une situation de détention minoritaire des droits de vote
- frais de gestion des copropriétés
- relations avec le syndic obilgatoires

Pour faire bref, la mono propriété d’un actif reste préférable à la copropriété de plusieurs actifs mais il faut avoir une surface financière plus importante pour gérer les aléas (centralisation des risques)

Herrecir40 · #11

Bonjour,

Assez d’accord avec les derniers commentaires, je pense personnellement que l’immeuble permet une plus grande liberté, mais également implique une plus grande responsabilité.

Il est bon également de pouvoir choisir soi-même tous les locataires d’un immeuble, cela évite d’avoir à prévenir le syndic, gérer les problèmes de voisinage avec les autres copropriétaires. dans ces aléas il est bon parfois pour les locataires également d’avoir à faire à un seul et même intervenant.

Concernant la rentabilité, je pense qu’il faut encore plus être attentif au pourquoi de la vente, comme tous vendeurs certains veulent vendre vite et là une affaire qui n’en n’était pas une au départ peut le devenir, d’ou l’importance d’aller tout de même voir les biens qui pourrait nous intéresser et négocier fermement si on apprend ou l’on sent une faiblesse chez le vendeur.

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