Espenlind13 : étude de cas immobilier (déficit foncier)

Bonjour,

Compte tenu de votre âge, la solution 3 sans hésiter: vous n’avez aucun intérêt à cramer votre cash dans un achat sans crédit ou dans un remboursement de RP.
De plus, avec la revente de votre RP, peut être aurez vous besoin de ces liquidités.
La solution proposée par JEf56 est également très bonne.

Merci à tous les trois d’avoir pris le temps d’étudier mon cas.

@Jef & GoodbyLenine : Les SCPI (usufruit ou détention totale) peuvent effectivement être une bonne source de revenus complémentaires à mettre en face du déficit restant mais cela ne reviendrait-il pas au même que d’acheter un appartement cash ? J’y "brûlerai" le même apport mais avec une perspective de rendement moindre (je vois mal les SCPI résidentielles délivrer plus de 5% par an à l’heure actuelle).

@Fasthand : Je n’arrive pas mathématiquement à comprendre pourquoi la solution 2 est exclue d’office. N’aurais-je pas intérêt à faire un remboursement anticipé de mon crédit RP (sachant que j’ai 0% d’IRA prévues contractuellement), ne serait-ce que de 30k€ pour limiter le coût de cet emprunt qui ne m’apporte aucun avantage fiscal et me coûte plus cher que ce que mon épargne me rapporte ?

Si j’essaie de compiler les différents points de vue, sur les 100k€ d’épargne dispo, je pourrais ainsi ventiler :

25k€ -> remboursement anticipé du prêt RP
25k€ -> apport pour un investissement locatif (à compléter par un prêt partiel ou plutôt achat financé à 100 ou 110%, je n’arrive pas à savoir ce qui fait le plus de sens ?)
5-10k€ -> achat de SCPI
40-45k€ restants -> épargne de précaution + AV en ligne en fonds en € (aucun risque souhaité sur ce poste)

Ce type de répartition vous semble-t-il judicieux ? Vous l’aurez compris, je suis assez réticent à ne travailler le sujet qu’avec des SCPI, qu’il s’agisse d’usufruit ou de détention totale.

Encore une fois, un grand merci par avance !

En achetant un nouveau bien à crédit, à moins de dégager un cash-flow positif immédiat, je creuserai davantage le déficit foncier, non ? Est-ce la confirmation qu’il ne faudrait qu’un emprunt partiel sur ce prochain projet, avec la durée la plus longue possible ?

Ce qui ferait :

25k€ -> remboursement anticipé du prêt RP
25k€ -> apport pour un investissement locatif, à compléter par un prêt de 30-35k€
5-10k€ -> achat de SCPI pour diversifier un peu
10k€ -> épargne de précaution
30k€ -> AV en ligne en fonds en €

Bonjour
Ce que propose Fasthand me semble juste.
Je vous proposerai pareil, de rembourser partiellement votre emprunt RP pour que celui-ci ait la même mensualité (ou une mensualité voulue) mais sur une période de 10ans. Le but étant d’obtenir un taux TEG inférieur à votre taux PEL (2,5% ou autre selon votre ancienneté).
Une renégociation peut se faire je pense aux alentours de 1,60% sur 10 ans au sein de la même banque (ou 1,45% + IRA) (il faudra bien sûr ajouter l’assurance …)

Puise le reste, vous le placez sur le PEL, le temps de trouver pour l’option 3 avec une bonne rentabilité, avec si possible CF positive.

Simple et sans risque. …

J’ai pas mal réfléchi au sujet ces derniers jours et je pense en effet qu’un remboursement anticipé + rénégo/rachat s’imposent pour le prêt RP avec le gros avantage d’une baisse de coût sensible et immédiate.

Je m’achemine ensuite vers l’achat d’un nouveau bien avec prêt (partiel ou total, je ne me rends pas bien compte de mon intérêt à faire un prêt total car le CF positif dégagé serait faible, avez-vous des pistes de réflexion ?) courant 2016 complété par quelques parts de SCPI pour "ajuster" le flux de revenus (là aussi je n’ai pas bien saisi l’intérêt d’utiliser du cash pour acheter des parts, ce qui reviendrait pour moi à la même chose qu’un achat immo cash).

Dans l’intervalle : ouverture assurance-vie (voire un PEL en complément) pour mieux rémunérer les liquidités en attente.

Le gros du boulot sera (de trouver une bonne opportunité dans l’ancien) de bien calibrer le montant du prêt pour utiliser au mieux le déficit existant.

J’ai le sentiment qu’il est plus compliqué de partir d’un déficit est d’aller ensuite chercher des revenus à mettre en face que l’inverse …