Marvolo : étude de cas immobilier (vendre ou louer ma résidence principale ?)

marvolo · #1

Bonjour,

Lecteur régulier d’Investisseur heureux (où je tombe régulièrement en recherchant des précisions sur l’optimisation d’un PEL, l’investissement locatif, etc., ce pour quoi je vous remercie!), je franchis le pas d’ouvrir un sujet pour demander vos avis sur ma situation.

J’ai différents projets en tête, parmi lesquels celui de me lancer dans l’investissement locatif et celui de changer de région. Dans cette hypothèse, étant comme beaucoup d’entre nous ici d’un naturel réfléchi, je m’interroge sur ce qu’il conviendrait de faire de mon appartement: location? revente? Je suis conscient de ne pas avoir fait nécessairement une bonne affaire à l’époque, mais passons sur les causes: ce qui m’intéresse, c’est ma situation actuelle, et le meilleur choix à faire. Je sais également que cette situation peut évoluer entre maintenant et le jour où je lancerai ce projet.

Mon appartement est situé en limite de Paris (sud). Il s’agit d’un F2, 48m², acheté 243.000 euros en juin 2010. Suite à deux renégociations, mon emprunt restant à rembourser se monte à ce jour à 125.000 euros (2,16% + assurance à 0,12 il me semble), dernière mensualité en octobre 2025. Je rembourse 1200 euros par mois (emprunt + assurance).

Le site meilleursagents évalue le prix de vente à 315k€.
Le premier agent immobilier rencontré évalue la vente à 240-250k€ net vendeur et la location à 900-1000 euros hors charges.

Compte tenu du remboursement déjà effectué et du fait que la région parisienne devrait rester une valeur sûre (pas forcément d’augmentation, mais a minima une stagnation, même si rien ne peut être sûr dans ce domaine), je pensais le garder. Qu’en dites-vous?

merci de vos avis éclairés!

Mots-clés : appartement, immobilier, location

FastHand · #2

Bonjour,
Le rendement brut oscille entre 3,5% et 4,8% en fonction de la valeur de revente de votre appartement. De plus, en locatif, vous perdez 5 ans d’intérêts que vous n’avez pas pu déduire.
Conclusion: la vente, sans hésiter.

gunday · #3

J’ajouterai au propos de FastHand, que vous évoquez un changement de région.
Il n’est pas toujours simple de gérer un bien à distance.
Et avec le faible rendement, prendre une agence, vous diminuera encore le rendement.

Ostrog · #4

De plus, étant donné que le rendement n’est pas bon. La vente est à privilégier afin d’avoir de l’apport pour vos nouveaux projets. Car par certain de pouvoir aisément refinancer un bien derrière avec une mauvaise rentabilité sur le premier bien.

marvolo · #5

Merci beaucoup pour ces avis pertinents.

Pour compléter un peu:
- en fait, je n’ai déjà plus droit à la déduction des intérêts d’emprunt, car ma première opération était en fait un rachat et non une renégociation (ce qui était quand même rentable car passé de 3,5 à 2,8, sans IRA car passé d’une Banque populaire régionale à une autre: le beurre et l’argent du beurre).
- concernant le changement de région: je pensais peut-être naïvement que la gestion était assez simple, du moment que l’appartement était mis en location en bon état, et en restant assez proche (2h de route). En effet, même en vendant cet appartement, je souhaiterais en racheter un en RP. Je vais faire un autre post à ce sujet.
- un point intéressant soulevé par un 2e agent immobilier, est le fait qu’en cas de nécessité de vendre, la présence d’un locataire signifie qu’on se coupe d’une partie du marché (les acheteurs occupants): seuls les investisseurs pourront potentiellement être intéressés, et certainement pas à 4% de rentabilité (en outre on perd une partie de la plus-value en passant par la location, mais ça je le savais déjà).

Ma 2e visite a fait grimper l’estimation à 270-280k€. J’attends une 3e estimation pour faire la moyenne.

mdrl · #6

Bonjour,
La possibilité de faire racheter le crédit sur une durée plus longue :20 ans à 2% par exemple pourrait être intéressante, non ?
Loyer : 900 e
Mensualité autour de 655 e (crédit de 125ke sur 20 ans à 2%+20e/mois ADE)
CF+=245e

Après en effet, si votre cash disponible plus un crédit avec une mensualité d’environ de 900€ (1200+655-900 arrondi à 900)) ne sont pas suffisants pour racheter derrière votre nouvelle RP, la revente me parait nécessaire.
A mon avis, c’est également une piste à explorer …

marvolo · #7

C’est effectivement une piste intéressante. Faire abstraction du montant déjà remboursé et rééchelonner la dette. Bien vu.

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