SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

antonyme59 a écrit :

@ Redshirt  Quand Linxea Spirit écrit: "La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le Support (selon SCPI), à défaut sur le support Fonds en Euros ou une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.",
ça me paraît clair que les montants re-investis en SCPI sont imputés par les frais de souscription….

Effectivement, c’est bien écrit ici. Merci pour la citation.

Pour un investissement SCPI en direct :

Au niveau de la jouissance :
- Si c’est une SCPI à capital fixe, si achat sur le marché secondaire (vous achetez des parts qui existent déjà à un autre associé qui les vends, d’un SCPI a capital fixe), en général (il faut LIRE LES STATUT ET LA NOTICE) l’acheteur a la jouissance des parts au 1er jour du mois de la transaction (et le vendeur la perd au même moment).
- Si c’est une SCPI à capital fixe, lors d’une augmentation de capital, le délai de jouissance est précisé dans les documents de l’augmentation de capital, et c’est typiquement le 1er jour du 3ème mois suivant l’encaissement des fonds.
- Si c’est une SCPI à capital variable, la date de jouissance dépend de la SCPI, et c’est souvent le 1er jour du 3ème mois (mais parfois aussi du 4éme, ou 5ème mois, ou second trimestre, ou autre) suivant l’encaissement des fonds.
- Donc :
   1) Pas de règle générale, il faut à chaque fois (pour chaque SCPI) lire les documents….
   2) C’est presque toujours un délai plus long que ce que vous observez sur placements liberté
   3) De manière générale, comme un investissement en SCPI a vocation à être conservé longtemps (10 ans, ou plus), l’impact sur le rendement de l’investissement reste limité.

Pour les dividendes/distributions :
   - Quasiment toutes les SCPI versent entre le 20 et le 30 du mois 4 la distribution correspondant à la jouissance du trimestre des mois 1 à 3.
   - La date varie généralement de quelques jours d’un trimestre à l’autre (et les montants précis sont rarement annoncés à l’avance, donc quand le montant varie, les associés ont la "surprise" en découvrant le montant viré sur leur compte).
   - Certaines SCPI versent un peu avant le 20 (exemples : Corum Convictions verse le 1er ou 2ème jour ouvrable après le 10 du mois, Pierre Plus et Atout Pierre Diversification versent souvent qqs jours avant le 20), d’autres souvent un peu après le 30.
   - Une SCPI (Corum Convictions) a annoncé verser mensuellement à partir de 2016 (donc sans doute vers le 10 février pour la jouissance de janvier).

Bonjour,
Pour 10000euros a investir, il est inutile de diversifier sur + de 2 SCPI.
Ensuite meme en assurance-vie je vous deconseille ce placement sur un horizon 4-5 ans (meme minimum). Vous aurez des frais qui s’amortiront difficilement sur une si courte periode.
Sinon votre jugement sur le choix de PFO2 et / ou Epargne Fonciere qui vous permet de diversifier par rapport a Actipierre Europe est correct.

Merci pour les réponses.

L’AV en question a été ouverte il y a 5 ans. Quand je parlais d’horizon, c’était pour dire que le contrat avait déjà de l’ancienneté, que je n’avais pas un horizon de 8 ans au départ même si c’est pour du long terme et que je ne piocherais pas dedans avant un bon moment.

J’y ai réfléchi un peu à nouveau hier et je me suis dit que dans l’AV, on voyait la SCPI comme une espèce d’OPCVM. Libéré de la paperasse, on peut augmenter le nombre de supports. Cela ne change pas les frais d’entrée, de gestion, c’est juste un choix au départ.

Je me suis dit pourquoi ne pas prendre les 5 meilleurs supports avec 2000 euros chacun?
J’ai donc repris la liste et j’ai pris les SCPI dont les revenus étaient distribués à 100% à travers l’AV et qui avaient une perf supérieure ou égale à 5,7% l’année passée.

J’obtiens la liste :

Epargne fonciere    bureaux    http://www.mes-placements.fr/produits/s … hp?idp=350    La Française REM
Ficommerce    mur magasins    http://www.mes-placements.fr/produits/s … hp?idp=350    Fiducial
Multimmobilier 2    bureaux    http://www.mes-placements.fr/produits/s … hp?idp=350    La Française REM
PF02    bureaux    http://www.mes-placements.fr/produits/s … hp?idp=350    Perial
Primopierre    bureaux    http://www.mes-placements.fr/produits/s … hp?idp=350    Primonial

Du coup, si je demande un avis pour faire le choix entre l’allocation suivante ?

10 k avec 5 k sur PF02 (5,7% en 2014) et 5 k sur Epargne Foncière (5,74% en 2014)

ou

10 k avec
2k sur Epargne FOncière (5,74% en 2014)
2k sur Ficommerce (5,8% en 2014)
2k sur Multimmobilier 2 (5,78% en 2014)
2k sur PF02 (5,7% en 2014)
2k sur Primopierre (5,92% en 2014)

Merci pour cette info très importante.

PF02 -> 5,7% de rendement et frais à 6%
Primopierre -> 5,92 % de rendement et frais à 6%
Primovie -> 5,6 % et frais à 6%
Patrimmo Commerce -> 5,6% et frais de 6%
Epargne foncière -> 5,74% et frais de 6%

J’en ai toujours 5, je pourrai mettre 2k par ligne pour être diversifié sur la gestion.

Que pensez-vous de Primovie et son côté social (petite enfance, grand âge, dépendance) ?

---

EDIT

petit tableau perso

Nom    Rendement 2014    Frais de souscription    % redistribution    Capital    Gestion    Description
Accès Valeur Pierre    3,91    2%    85 %    Fixe    BNP Paribas Real Estate    bureaux ile de france
Actipierre Europe    5,17    6,50%    100 %    Variable    Ciloger    commerce allemagne france
Edissimo    5,58    6%    100 %    Variable    Amundi Immobilier    bureaux paris ile de france
Epargne foncière    5,74    6%    100 %    Variable    La Française REM    bureaux parisiens
Ficommerce    5,8    9,21%    100 %    Variable    Fiducial    murs de magazins
France Investipierre    4,38    2%    85 %    Fixe    BNP Paribas Real Estate    bureaux
Fructipierre    4,38    2%    85 %    Fixe    NAMI-AEW Europe    murs de bureaux paris
Immofonds 4    5,2    5%    100 %    Variable    La Française REM    murs de bureaux grandes villes régionales
Multimmobilier 2    5,78    6,50%    100 %    Variable    La Française REM    bureaux région parisienne
Patrimmo commerce    5,6    6%    100 %    Variable    Primonial    commerce france
Patrimmo croissance        9,46%    100 %    Variable    Primonial    capitalisation pas de dividende
PF02    5,7    6%    100 %    Variable    Perial    bureaux avec normes environnement
Primopierre    5,92    6%    100 %    Variable    Primonial    tout
Primovie    5,61    6%    100 %    Variable    Primonial    social
Rivoli Avenir Patrimoine    5,25    6%    100 %    Variable    Amundi Immobilier    bureaux region parisienne
Selectinvest 1    4,8    4,25%    100 %    Variable    La Française REM    bureaux

Que penser des sociétés de gestion ? Amundi immobilier ? La française REM (plutôt décriée celle là par ici, non ?) Perial Primonial

J’ai une liste avec 3 SCPI qui se détachent :
Epargne Foncière 5,74% (6% de frais d’entrée) la française REM / bureaux parisiens
PF02 5,7% (6% de frais d’entrée) Perial / bureaux normes vertes
Primopierre 5,92% (6% de frais d’entrée) Primonial bureaux region parisienne

Je crois que j’ai mon trio de tête, orienté bureaux pour contrebalancer mes 30k de SCPI commerce en direct. A compléter avec une ou deux SCPI éventuellement ?

A peine derrière : Patrimmo Commerce et Primovie (chez Primonial)  et Edissimo chez Amundi immobilier (endetté semble-t-il comme un membre du forum l’a écrit).

Dernière modification par jaidelachance (30/01/2016 14h51)

Vos hypothèses semblent plutôt pessimistes, non ?

Assurance vie mes-placements Liberte : frais du contrat
Frais de gestion des UC à 0,5 %.

Rendement SCPI : 5,5 (ok ce sont les perfs 2014, je ne vois pas encore les 2015).

Si je reprends votre calcul.

Au bout de  5 ans, le rendement annuel sera proche de 100%*5.5% - 0.5% - 10%/5 = 3.00%
Au bout de 10 ans, le rendement annuel sera proche de 100%*5.5% - 0.5% - 10%/10 = 4.00%

Je retiens votre idée d’un fonds euro immobilier.

EDIT : ajout

J’imagine que la plupart des gens qui investissent en SCPI dans une assurance vie  sont à la recherche de la même chose. Une performance régulière supérieure à l’inflation et sans que le cours joue les montagnes russes.

On peut dire qu’aujourd’hui le fonds en euro a un rendement un peu trop faible et pour retrouver les 4 ou 5% d’antan affichés, les investisseurs se tournent vers les SCPI.

Je vois cet OCPI qui permet qqchose de similaire ? OPCIMMO Vie,  1er OPCI du marché

Les fonds en euros avec une partie immobilier sont du même calibre.

Ce qui peut faire la différence pour le choix est l’horizon d’investissement. Les SCPI souffrent de frais et d’un bricolage car visiblement cela n’avait pas été prévu pour au départ.

Le fonds en euro + immobilier a un niveau de risque "assez" proche du fonds en euros.

Comment classer l’OCPI ? La SCPI sans le bricolage de frais et avec plus de risque que le fonds en euro + immobilier ?

Horizon :
fonds en euros + immobilier : à vue, on peut rentrer et sortir selon les besoins
scpi : les frais imposent un horizon d’au moins 8 ans

opci : horizon intermédiaire ? 4 ans ?

N’hésitez pas à me contredire. Ce sont plus des questions que des affirmations.

Dernière modification par jaidelachance (30/01/2016 17h13)

GoodbyLenine a écrit :

Il est certain qu’en affichant le rendement comme "dividende versé / valeur de retrait" pour les SCPI à capital variable, on gonfle artificiellement le chiffre affiché.

Vous investissez 100. La valeur de retrait est 90. Si le dividende fait 4.8 (4.80%, c’est l’ordre de grandeur du rendement 2015 sur le prix d’achat, ce n’est pas "pessimiste"), on affiche ainsi 4.8/90= 5.33% (et pour 2014, on affiche 5.0/90 = 5.55%, pour un rendement de 5.0% sur les fonds investis).

Mais si on calcule le vrai rendement après quelques années : on investit 100 pour acheter une part, avec 0.5% de frais de gestion, si un dividende de 4.8/an est payé par part valant 100 en prix d’achat, et que ce dividende est réinvesti en SCPI, on aura : (100*((0.995*1.048)^X))*0.9
-> Après 5 ans on aura (100*((0.995*1.048)^5))*0.9=110.96 soit 2.10%/an capitalisé
-> Après 10 ans on aura : (100*((0.995*1.048)^10))*0.9=136.80 soit 3.10%/an capitalisé

PS : Les calcul approximatif devrait être (pour 2014)
    Au bout de   5 ans, rendement annuel proche de 90%*5.5% - 0.5% - 10%/5  = 2.45%
    Au bout de 10 ans, rendement annuel proche de 90%*5.5% - 0.5% - 10%/10 = 3.45%
      car seuls 90% du montant versé correspondent à la valeur de retrait

Ok, vous calculez le rendement avec dividende/valeur d’achat alors que les sociétés de gestion le font avec dividende/valeur de retrait. C’est comme calculer un rendement immobilier avec ou sans les frais de notaire (qu’il a bien fallu payer).

Je comprends mieux le 4,8.

Dans le cadre du contrat, les frais d’entrée sont de 6% sur ces SCPI.
Si je reprends votre rendement "affiché" de 5,33 par la société de gestion.

Rendement réel = rendement affiché * part effectivement investie
                        = 5,33 * (1-0,06)
                        = 5,01 = 5%

    Au bout de   5 ans, rendement annuel proche de 5% - 0.5% - 10%/5  = 2.5%
    Au bout de 10 ans, rendement annuel proche de 5% - 0.5% - 10%/10 = 3.5%

C’est légèrement mieux. Si j’ai bien suivi votre calcul.

J’aimerais bien avoir votre avis sur ceci :

J’imagine que la plupart des gens qui investissent en SCPI dans une assurance vie  sont à la recherche de la même chose. Une performance régulière supérieure à l’inflation et sans que le cours joue les montagnes russes.

On peut dire qu’aujourd’hui le fonds en euro a un rendement un peu trop faible et pour retrouver les 4 ou 5% d’antan affichés, les investisseurs se tournent vers les SCPI.

Je vois cet OCPI qui permet qqchose de similaire ? OPCIMMO 1er OPCI du marché

Les fonds en euros avec une partie immobilier sont du même calibre.

Ce qui peut faire la différence pour le choix est l’horizon d’investissement. Les SCPI souffrent de frais et d’un bricolage car visiblement cela n’avait pas été prévu pour au départ.

Le fonds en euro + immobilier a un niveau de risque "assez" proche du fonds en euros.

Comment classer l’OCPI ? La SCPI sans le bricolage de frais et avec plus de risque que le fonds en euro + immobilier ?

Horizon :
fonds en euros + immobilier : à vue, on peut rentrer et sortir selon les besoins
scpi : les frais imposent un horizon d’au moins 8 ans

opci : horizon intermédiaire ? 4 ans ?

N’hésitez pas à me contredire. Ce sont plus des questions que des affirmations.

Donc pour vous, les SCPI sont un mauvais produit tout court.

En direct, il vous faut un prêt long pour faire l’acquisition pour gommer le revenu produit grâce aux intérêts d’emprunt. Vous revendez ensuite lors que les intérêts d’emprunt sont trop faibles pour masquer le revenu.

Les SCPI en direct cash ou avec peu de déduction imputent directement votre revenu imposable (mais comme le ferait un bien détenu en direct sans la gestion toutefois).

Du coup, que pendez-vous des fonds euros avec une touche d’immobilier ou des OPCI ?

PS : à propos des 10 k que je pense investir dans cette AV en SCPI ils constituent une part assez faible de mon patrimoine. Je suis plus dans une logique de diversification.

jaidelachance a écrit :

Que penser des sociétés de gestion ? Amundi immobilier ? La française REM (plutôt décriée celle là par ici, non ?) Perial Primonial

C’est un point important à mon avis. Lorsque l’on fait un investissement pour au moins 10 ans, plus que le rendement immédiat (sans regarder d’où il provient), le plus important reste les biens acquis puis le gestionnaire. On peut avoir de trés bons biens, s’ils sont mal gérés (pas de recherche de nouveau locataire, pas de travaux, fond de réserve, …) à terme, cela va générer une perte de valeur.

Vous avez l’exemple récent de Atlantique Pierre, qui vient juste de changer de gestionnaire (fait rarissime !). Buroboutic, qui a la même société de gestion, n’est pas mieux géré…

Bref, il vaut mieux se poser les bonnes questions ! Pourquoi les frais sont-ils aussi élevés, en général, pour la gestion de SCPI ? Pourquoi certains ont des frais moins élevés ? Quelle valeur ajoutée apporte-t-il ? Quel est le risque avec cette société de gestion ? Pourquoi certaines SdG ont une meilleure réputation que d’autres ? 

La diversification en terme de gestionnaire est importante aussi. Mais il vaut mieux se limiter aux bons gestionnaires. 

Avec 6 enfants à charge et une résidence à l’étranger, j’imagine que le rendement des SCPI brut correspond plus ou moins au net. Pour les malheureux qui restent en France, il y a l’imposition… (d’où l’option AV). Pour ceux là (dont je fais partie), il faut comparer SCPI dans AV par rapport à SCPI en direct avec la fiscalité.

Très intéressant l’histoire de Atlantique Pierre 1. La société qui a été destituée par l’AG est FIDUCIAL (ancien UFFI). Ils gèrent FICOMMERCE et BUROBOUTIC. Du coup, les prudents se tiendront à l’écart de cette société de gestion.

Merci WhiteTiger, actuellement je suis sur ces 3 SCPI (4keuros/3keuros/3keuros) :

PF02 5,7% (6% de frais d’entrée) Perial / bureaux normes vertes
Epargne Foncière 5,74% (6% de frais d’entrée) la française REM / bureaux parisiens
Primopierre 5,92% (6% de frais d’entrée) Primonial bureaux region parisienne

Je passe un coup de fil lundi aux conseillers de l’assurance vie pour échanger avec eux.

@jaidelachance
Avez-vous vu que sur mes-placementsLiberté il y a un fonds Euro Allocation Long Terme  qui est investi à 94% en immobilier, et qui a donné 3.51% en 2015
Un versement ne pouvant pas être à plus de 60% sur ce Fonds Euro ALT, quand on aime l’immobilier on peut donc faire des versements 60% Fonds Euro ALT et 40% SCPI ….
Il faut éviter les retraits avant 3 ans…
Pour le Fonds Euro ALT il y a une pénalité de 3% en cas de sortie moins de 3 ans après le 1er versement

Merci pour ces échanges.

Le fonds en euro immobilier du contrat mes placements libertés :
Assurance vie | Fonds en euro +3,51 % nets en 2015

3,51 % en 2015 nets de frais de gestion.
engagement sur 3 ans.

J’ai effectivement droit à 60% max du versement dessus.
Donc pour 10k, 6k dessus. Il reste 4k à investir avec par exemple fonds en euro classique puis arbitrage scpi éventuellement.

Si je cherche un fonds patrimonial pas trop risqué.  Dans le temps, il y avait carmignac patrimoine mais il a perdu de sa superbe..