LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

cricri77700 · #451

Alpins a écrit :
Bonjour,
J’ai connu le cas suivant. Un couple d’amis rachète, pour vraiment pas cher, son local-débarras à un ami artisan qui prend sa retraite. Ce local était auparavant un local d’habitation et est idéalement situé.
a) prix de vente bas: peu d’amortissements si LMNP au réel;
b) les amis font tout eux-mêmes, à leurs heures perdues, avec beaucoup de récup’ pour les matériaux et le mobilier: peu d’amortissements et déductions de ce côté-là;
c) contre-partie du b): les travaux traînent et la location ne peut se faire l’année de l’achat: frais de mutation non déductibles;
d) l’argent est emprunté auprès des familles: pas de déduction des intérêts d’emprunts.
Ces amis m’avaient demandé mon avis. Je leur avais répondu que, bien évidemment, il fallait faire du LMNP au réel et que on allait faire quelques simulations pour leur prouver. Bon, ben, j’ai eu l’air d’un couillon: le micro-BIC était plus avantageux.

Je suis conscient que cet exemple est atypique, et je ne veux surtout pas lancer une polémique sur le sujet. Je voudrais juste rappeler qu’il faut éviter les avis trop définitifs, aussi bien sur le forum qu’avec les copains!

Bonne journée!

A ce moment là il faut faire du micro foncier tout simplement . Mais c’est un cas atypique et vraiment très mal gérer à mon sens .

arkamoon · #452

Et pour mon cas que pensez vous? Est-il mieux de se mettre au réel les premières années et de passer en Micro BIC lorsque que vais déduire moins de 50% par ans? (Si ca reste 50%…)

DDtee · #453

En faisant une simulation sur excel et en vous aidant de l’outil cité par @sky vous devez trouver, si tout ce passe normalement, au bout de combien de temps vous devenez fiscalisé.
Passer au régime micro peut alors être une possibilité, vendre pour racheter peut aussi en être une autre tout comme entreprendre de gros travaux…. selon chaque situation, chaque objectif, une réponse différente peut être apportée.
Il est plus intéressant de commencer au réel ( souvent pour l’intérêt de ce choix lui même mais aussi) pour ne pas perdre la déductibilité des frais de mutation.

GoodbyLenine · #454

ZX-6R a écrit :
Je pense que quand on emprunte à la famille, c’est justement pour éviter les frais, et souvent pour ne pas payer d’intérêts.

Quand vous parlez de formalisme, il s’agit de faire un document devant notaire? Dans ce cas là il y a un coût qui même si rapidement rentabilisé en permettant la déductibilité des intérêts suffit à rebuter certains…

Même quand on emprunte à la famille (à partir d’une somme de quelques k€), il faut faire un contrat de prêt (pas forcément devant notaire; sous seing privé peut être suffisant), et surtout l’enregistrer auprès du service des impôts. A défaut, le fisc pourra vous demander des comptes, requalifier le prêt en donation, et même les remboursements en donation aussi…

arkamoon · #455

Ahhh… J’ai enfin compris comment bien faire fonctionner ce site… Je n’avais pas compris son fonctionnement, et j’avais l’impression qu’il faut être premium pour tester les différents status.

D’après ce site, dès la deuxième année le Micro Bic est plus intéressant que le réel…
Donc il n’est même pas intéressant de me mettre au réel pour 3 ans… D’un côté je suis un peu déçu, mais de l’autre ça me semble beaucoup plus simple à mettre en place ! Je me ferais la main sur le réel sur un autre bien, dommage.

Tchouikov · #456

Alpins a écrit :
Si nous revenons au cas de la location meublée, j’ai l’impression que:
- faire passer l’abattement micro-BIC de 50% à 30% ne relève pas de la rétroactivité fiscale;
- revenir sur les amortissements (LMNP régime réel) relèverait de la rétroactivité fiscale; mais j’ai personnellement du mal à y trouver "un motif d’intérêt général suffisant" (cf. jurisprudence du conseil constitutionnel); peut-on en déduire que les amortissements sont acquis?
- quant à une modification du calcul des plus-values, je n’en ai pas la moindre idée!
Est-ce qu’un juriste pourrait confirmer/infirmer/amender ces interprétations (qui, je le rappelle, sont celles d’un non-juriste).

Je ne prétends pas être expert en matière de rétroactivité fiscale mais je me risque à vous livrer une réponse :

- Votre intuition est bonne en ce qui concerne une diminution de l’abattement Micro-BIC : une telle mesure n’aurait aucunement un caractère rétroactif puisque le législateur peut parfaitement inscrire dans une loi de finances pour l’année N que l’abattement pour les meublés sera de 30% à compter du 1/1/N. A noter : une telle décision peut être inscrite jusqu’au 31/12/N dans une loi de finances rectificative pour l’année N écoulée ; on parle dans ce cas de rétrospectivité de la loi fiscale (et non de rétroactivité qui, elle, viserait les années antérieures : N-1, N-2, etc).

- Je suis tenté de dire que le même raisonnement peut être tenu en matière d’amortissements. Le législateur pourrait décider en N que les bailleurs ayant le statut de LMNP ne seront plus autorisés, à compter du 1/1/N, à déduire de leur résultat imposable les amortissements qu’ils pratiquent sur les biens qu’ils donnent en location. En pratique, les amortissements pratiqués en N-1, N-2, N-3 etc resteraient bien évidemment déductibles des revenus que vous avez déclarés au titre des années en question. En revanche, ceux que vous pourriez constater au titre de N, N+1, N+2 etc ne seraient plus déductibles. Là encore, nous serions dans une situation de retrospectivité (et non de rétroactivité) de la loi fiscale et je ne vois pas quels arguments pourraient invoquer les contribuables pour faire échec à ce changement de régime.

- Même punition pour les règles du jeu relatives aux modalités de calcul des plus-values. Le législateur peut parfaitement les changer en cours d’année N pour les cessions intervenues à compter du 1/1/N. Nous serions de nouveau dans un cas de rétrospectivité difficilement contestable. La situation suivante est ainsi parfaitement envisageable : le 1/1/N, vous cédez un bien et la plus-value est imposée selon les règles définies fin N-1 par la loi de finances pour l’année N ; le 31/12/N (soit près d’un an après la cession), le législateur décide d’inscrire dans une loi de finances rectificative pour l’année N un alourdissement de la taxation des plus values immobilières ; bilan des courses = vous vous retrouvez à devoir acquitter un impôt supérieur à ce que vous aviez calculé à l’origine en vous référant aux règles en vigueur à la date de votre opération…

Cela étant, je suis interloqué qu’un alignement de l’abattement micro-BIC applicable aux loueurs en meublé sur l’abattement micro-foncier applicable aux loueurs (de biens ) nus puisse être envisagé : déjà, cet abattement a déjà connu un sévère coup de rabot par le passé (71%=>50%) ; ensuite, il vise à prendre en compte la dépréciation des meubles mis à disposition du locataire… A moins qu’un coup de rabot sur l’abattement de 30% applicable au micro-foncier soit également envisagé… (?)

Une sévérisation dans le sens évoqué par Xa (ie : imposition de la plus-value sur la base d’une valeur nette d’amortissements et non plus sur la base d’une valeur brute) me paraît plus plausible. Pour tout dire, je suis même étonné que subsiste encore une telle niche permettant, dans certains cas extrêmes, de créer de toute pièce, et sans débourser un centime, de la charge fiscale déductible…

DDtee · #457

arkamoon a écrit :
D’après ce site, dès la deuxième année le Micro Bic est plus intéressant que le réel…
Donc il n’est même pas intéressant de me mettre au réel pour 3 ans…/… Je me ferais la main sur le réel sur un autre bien, dommage.

Si vous envisagez d’investir dans plusieurs biens, faites une simulation sur cette hypothèse, le résultat risque d’être différent que bien par bien

arkamoon · #458

Je n’ai pas bien compris ce que vous voulez dire !

Si j’envisage d’investir dans plusieurs bien? Il m’est possible d’avoir un au réel ainsi qu’un au Micro BIC si j’ai plusieurs bien non?

Si je crée un énorme déficit avec un appartement ou immeuble, puis-je le reporter sur celui-ci?

xazh · #459

"Il m’est possible d’avoir un au réel ainsi qu’un au Micro BIC si j’ai plusieurs bien non?"

Le mode d’imposition se choisit par typologie de revenus. Si vous avez 2 emplois, vous ne pouvez pas prendre la déduction forfaitaire sur un des emplois et les frais réels sur l’autre.

Vous avez 1 case revenus d’activités et 1 case déduction frais réels.

Idem pour le LMNP : tous les biens sont imposés selon le même régime. Par contre, vous pouvez avoir du micro foncier (location nue) et du réel BIC, et inversement.

Medium · #460

Bonjour,
Je pense que mon cas concret peux intéresser des futurs loueurs.
Je suis en LMNP au régime réel.
Concernant le choix entre micro BIC et LMNP régime réel, il n’y a pas photo dans mon cas.
Deux appartements loués à Paris 11 et Paris 17, de valeurs 330 000 € et 280 000 €.
Loyers sans les charges 1120 € et 970 € mensuels soit 13440 € et 11640 € annuels
L’abattement que j’obtiens avec mon organisme de comptabilité est de 2,5 % de la valeur des appartements soient 8250 € et 7000 €, je suis déjà au dessus des 50 % d’abattements.
Je peux en plus déduire les travaux, assurances, garantie loyers impayés (INSOR), intérêts d’emprunt…

De plus le coût de l’organisme de comptabilité est dégressif (en gros chaque année 500 € pour le premier appartement, et 100 € pour chaque appartement supplémentaire).

Je cotise à un CGA pour éviter les 25% supplémentaire sur l’assiette imposable, et pour bénéficier de la déduction fiscale du coût de la comptabilité. Cet avantage sera amenuisé en 2017 (déduction de 2/3 du coût), mais restera avantageux.

Bref pour l’instant je suis très satisfait de ce régime LMNP réel et je prie pour qu’on ne change rien

En toute logique, plus votre rendement locatif est élevé, moins vous avez intérêt au régime réel. En pratique ce n’est pas très compliqué, surtout que je suis aidé par mon organisme de comptabilité qui répond rapidement à mes questions de débutant.

Dernière modification par Medium (04/02/2016 13h14)

arkamoon · #461

Merci xa pour ces informations, une question persiste toujours pour moi, si j’ai un appartement je suis en Micro BIC, j’en achète un deuxième, puis-je passer les deux au réel? Dois-je attendre 3 ans?
Et dans l’autre sens? J’ai cru comprendre que je devais rembourser le déficit foncier? (c’est seulement si c’est moins de 3 ans?)

Et du coup aussi, si je crée un déficit énorme sur un autre bien, il se report sur mon premier bien?

xazh · #462

"si j’ai un appartement je suis en Micro BIC, j’en achète un deuxième, puis-je passer les deux au réel? "

Pas de contraintes pour passer de micro à réel. Par contre, vous ne pouvez pas revenir en micro de suite.

" J’ai cru comprendre que je devais rembourser le déficit foncier? "

?

Foncier = Location nue. Par définition, vous n’êtes alors ni en micro bic ni en bic réel. Vous êtes en foncier (déclaration 2044), avec imputation potentiel du déficit foncier sur le revenu global.

En LMNP, l’article 156 CGI prévoit que :
"Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation : …
1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155. Ces déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens des mêmes dispositions"

LMNP = non professionnel --> pas d’imputation sur le revenu global.

Lmnp75 · #463

Bonjour à tous,

Pour revenir sur les éventuels projets de modifications du régime LMNP, je transmets à la communauté un article intéressant de l’avocat Paul Duvaux (spécialisé entre autres, en fiscalité immobilière et en matière de litiges relatifs à l’investissement en LMNP "packagé").

Cet avocat est plutôt optimiste sur un point : il estime que la remise en cause de la possibilité d’amortir les biens en LMNP pourrait être contestée avec succès.

A titre personnel, possèdant 5 biens en LMNP packagé (cf ma présentation) et ayant amorti ces biens depuis 2006, je suis de près les articles et discussions sur ce sujet.

http://paulduvaux.com/index.php/blog/lo … -lmnp.html

Il vient d’être publié par un organisme public (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable) un projet de rapport sur le logement.

Ce rapport prévoit notamment de réformer, voire de supprimer, le régime du LMNP.

L’idée principale est de supprimer l’avantage fiscal du LMNP. Cet avantage consiste à pouvoir déduire l’amortissement pour la détermination du résultat alors, en cas de revente, cet amortissement n’est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.

Mon avis :

Il est certain que le régime du LMNP est très favorable sur ce point. En pratique et par rapport au régime des revenus fonciers (location nue) il permet effectivement de cumuler les avantages de la fiscalité professionnelle (déduction de l’amortissement) avec les avantages de fiscalité privée (notamment régime de plus-value basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat sans réintégration des amortissements). Il serait d’ailleurs possible de rajouter le fait que les LMNP peuvent transmettre leurs biens sans être taxés sur la plus-value.

Mais les auteurs du rapport semblent omettre le fait que si des investisseurs ont choisi le régime LMNP c’est souvent principalement à cause de cette possibilité d’amortissement. Autrement dit, le fait de le supprimer rétroactivement à ces investisseurs constituerait selon moi une grossière atteinte au principe de non-rétroactivité de la loi fiscale, ou plus exactement au principe de maintien des régimes fiscaux de faveur aux investissements déjà réalisés.

Ce principe dit de "confiance légitime" n’est pas encore clairement admis au plan constitutionnel mais la remise en cause d’un des avantages principaux d’un régime fiscal, de caractère incitatif, appliquée aux investissements déjà réalisés, pourrait selon moi être contesté avec succès devant le Conseil Constitutionnel. Le législateur devrait maintenir les anciennes règles pour les investissements déjà réalisés ou au moins instaurer une période transitoire.

Par ailleurs, si le droit d’amortir les biens est supprimé pour les LMNP, les investisseurs perdront tout intérêt dans ce type d’investissement. Ils délaisseront l’investissement direct en location meublée et se tourneront vers d’autres types de placement. Or la location meublée présente un intérêt social. De nombreuses personnes ont besoin de se loger à moyen terme, ce que ne permet pas le logement vide.

Le scénario consistant à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value serait un moindre mal si les investisseurs conservent les avantages du régime des plus-values privées et notamment l’abattement pour durée de détention et l’absence d’imposition en cas de transmission à titre gratuit.

arkamoon · #464

Merci encore Xa,

Effectivement ma deuxième phrase, j’ai mélanger des termes.. Etant encore débutant je galère encore pas mal a m’y retrouver.

Ce que je voulais dire c’est qu’il est facile de passer du Micro BIC au réel, Mais dans l’autre sens est-ce compliqué? Quels sont les limites?

Si l’on effectue des travaux pendant qu’on loue en Micro BIC et que l’on passe de nouveau au réel, est-il possible de déduire les travaux des revenus lorsque l’on passe au réel?

Lorsque j’ai demandé s’il était possible de déduire je parlais du déficit d’un appartement sur un autre, je vais essayer d’être plus clair avec un exemple :

J’ai deux appartement,
L’un ne possède pas de charge a déduire du revenu imposable generé par celui ci, le deuxième suite à des gros travaux possède des déductions sur les revenus imposable sur plusieurs année, est-il possible de n’être imposable sur un seul des appartements grâce au déductions d’un seul des deux?

Je sais pas si c’est très clair, n’hésitez pas à me demander des éclaircissement .

xazh · #465

"Ce que je voulais dire c’est qu’il est facile de passer du Micro BIC au réel, Mais dans l’autre sens est-ce compliqué? Quels sont les limites?"

Non, ce n’est pas compliqué, il faut juste respecter les délais. Donc déclarer avant le 1er février le régime applicable pour l’année considérée et tenir ce régime 2 ans. Il faut le prendre en compte, par exemple, pour des travaux que vous voudriez imputer.

"Si l’on effectue des travaux pendant qu’on loue en Micro BIC et que l’on passe de nouveau au réel, est-il possible de déduire les travaux des revenus lorsque l’on passe au réel?"

Si vous faites des travaux en 2016 alors que vous avez choisi pour 2016 le régime micro, vous ne pourrez plus déduire ces travaux par la suite. Par contre, si vous êtes en micro en 2016 et que vous envisagez des travaux pour 2017, vous pourrez déduire en 2017 des travaux de 2017 si vous avez opté pour un changement de régime à temps.

"Lorsque j’ai demandé s’il était possible de déduire je parlais du déficit d’un appartement sur un autre"

Vous faites 1 déclaration pour l’ensemble des revenus de même type. Si vous avez 18 appartements en LMNP, vous avez toujours 1 déclaration. Les travaux et amortissement d’un bien s’imputent sur la déclaration totale 2031 concernant l’ensemble des biens de cette déclaration.

Donc si un appartement est très rentable, le "déficit" d’un second viendra automatiquemen gommer une partie du "bénéfice" du premier, de sorte que vous serez imposé sur le résultat cumulé des deux biens.

Raison pour laquelle vous verrez souvent, en réponse à "comment limiter ma fiscalité", la réponse "trouver un nouveau bien avec beaucoup de travaux".

En pratique, c’est plus complexe, parce qu’acheter une ruine dans le seul objectif de déduire des revenus est une idiotie. Ce qui doit guider un investissement, c’est son rendement propre.

Pruls · #466

Est ce que le décret sur les équipements de base dans un meublé a été signalé quelque part?

Sinon, c’est fait

Alpins · #467

Bonjour,
Il ne s’agit que d’un article, mais la dame interrogée a été consultée par la mission interministérielle.

Voici la fin de l’article

Les réformes fiscales sur la table

Parmi les idées soulevées par la mission intergouvernementale figure la possibilité de réduire l’abattement forfaitaire sur les revenus des locations meublées : actuellement fixé à 50% pour le régime micro-BIC, il pourrait être ramené à 40%, soit un niveau encore supérieur à la déduction autorisée par le régime micro-foncier de la location vide (30%).

Autre possibilité étudiée, restreindre l’amortissement aux seuls meubles pour les bailleurs qui déclarent leurs charges au réel. Actuellement, ils peuvent déduire de leurs revenus locatifs l’amortissement des meubles et du bien.

Enfin, le gouvernement pourrait proposer de supprimer la cotisation foncière des entreprises (CFE) payée par les propriétaires de meublés.

Eldoradoimmo · #468

De notre côté, les infos semblent plus précises, et pas vraiment réjouissantes.
1/ Alignements des régimes micro BIC et micro foncier
--> ça c’est pas grave, il suffit de déclarer au réel

2/ Prise en compte des amortissements dans le calcule de la plus value
--> ça c’est la boite de pandore qui pourra s’étendre à toutes les activités commerciales par la suite
Un exemple, vous amortissez un appart acheté 100 000 € sur 17 ans.
Vous le revendez ensuite, au prix d’achat 100 000 €
Comptablement, et fiscalement, votre appart ne vaut plus rien.
Votre plus value est calculée sur les 100 000 €, donc 21 000 euros environ qui s’évaporent
Enfin, si on a tout compris, c’est complexe quand même l’histoire

Source (entre autres)

Medium · #469

Une astuce: on est exonéré d’impôt sur la plus value s’il s’agit de notre résidence principale, le jour de la vente, et c’est la seule condition. Il "suffit" donc de déménager officiellement, puis de vendre
Peut-être que l’arrêt de l’activité de LMNP entraînerait le paiement d’un impôt?
Je suis particulièrement concerné car c’est ce que j’ai l’intention de faire avec l’un de mes deux appartements: arrêter de louer une fois le crédit rembourser, pour y habiter

xazh · #470

"Il "suffit" donc de déménager officiellement, puis de vendre"

Tout à fait. Il suffit de déménager, et de pouvoir le prouver. Donc :
- basculer son abonnement électrique, internet, téléphone
- prendre une assurance en bonne et due forme
- modifier son adresse pour la banque, votre employeur, votre mutuelle, etc …
- déplacer vos meubles et effets personnels.

Evidemment, si vous déménagez de A à B pour vendre B et réemménager dans A, il ne faudra pas s’étonner si le fisc considère qu’il y a abus de droit.

Medium · #471

En effet, disons qu’il faut attendre deux ans pour que ça passe.
Et plutôt quitter un endroit A pour aller habiter dans B, attendre un peu, vendre B et aller habiter dans C.

Mais j’ai peur qu’ils fassent payer un impôt au moment de l’arrêt de l’activité de loueur meublé.

Message édité par l’équipe de modération (24/02/2016 13h01) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

xazh · #472

"Oui, disons qu’il faut attendre deux ans pour que ça passe."

Il y a un monde entre "il suffit de" et "il faut déménager pendant 2 ans".

lauvergnate94 · #473

Location meublée non professionnelle réforme en vue:
soit : réduction abattement forfaitaire pour LMNP en micro bic

soit:modification calcul plus value immobilière et alignement du régime fiscal sur celui du LMP

auriez vous des infos à ce sujet?
cdl

GM · #474

Sur le Revenu, j’ai lu que les 50% d’abattement pourrait s’aligner sur la location nue, soit 30%. Pour mémoire l’abattement était de 70% en LMNP puis 50% et demain peut-être 30% ! Honteux !
Pour le réel je n’en sais pas plus.

83julien · #475

Bonjour, ils parlent également de couper la poire en deux entre le micro bic et le micro foncier et passer à 40% pour les deux. Affaire à suivre.

Julien

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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

#451 03/02/2016 11h09

Alpins a écrit :

#452 03/02/2016 11h22

#453 03/02/2016 11h57

#454 03/02/2016 12h55

ZX-6R a écrit :

#455 03/02/2016 14h22

1 #456 03/02/2016 14h24

Alpins a écrit :

#457 03/02/2016 18h14

arkamoon a écrit :

#458 04/02/2016 11h26

#459 04/02/2016 11h41

#460 04/02/2016 12h51

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#475 27/02/2016 10h11

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