Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Merci pour ces explications.
GBL confirmez-vous que le TOF considere uniquement les loyers appelés indépendamment de leur paiement? Auquel cas il faut le mettre en rapport avec le taux d’encaissement des loyers.
On obtient alors un "taux de loyers effectivement encaissés par la SCPI", cette définition purement personnelle correspond-elle a un terme défini dans les normes? Ca me parait etre un critere de jugement pour jauger du potentiel d’une SCPI davantage qu’un TOF amputé d’impayés…

Merci, je trouve tout cela tres interessant.
Si je compare sur ATP1 le TOF a 89% avec les impayes ou litiges de 5,6% ca ferait un taux d’encaissement de 84% environ.
Sur PFO et PF1 on a un TOF de respectivement 84,9 et 79,85%. Les litiges ou creances douteuses representent environ 1%.
J’en conclus que le probleme de ATP1 ne vient pas forcement de ce TOF, les litiges ne suffisent pas non plus a eux seuls a expliquer cette deroute bien qu’ils y contribuent d’autant plus que ATP1 est une petite SCPI.
Il y a un conflit latent de longue date entre Fiducial et les associes/CS et des emplacements secondaires qui forcent la societe de gestion a consentir a des baisses de loyers importantes et non anticipees.
Perial a du pain sur la planche ! (je voulais dire Paref)

Dernière modification par kc44 (03/02/2016 12h50)

Comme l’a expliqué Goodbylenine, un TOF ne veut pas dire grand chose dans l’absolu. Il faut l’apprécier en regard d’autres éléments.

Par exemple, un TOF faible avec un bon rendement et globalement une bonne gestion, peut être l’espoir d’un meilleur rendement dans un avenir proche. A contrario, un TOF à 100% ou presque, avec un rendement faible ne laisse que peut d’espoir (à court terme) en ce qui concerne l’amélioration du rendement.

Mais, un TOF faible est peut-être synonyme d’un manque d’implication ou de dynamisme de la part de la société de gestion en ce qui concerne les relocations ou les cessions et acquisitions. Il se peut aussi que la société de gestion ait mal choisi le bien initialement, et que la qualité de celui-ci le rende invendable et inlouable…. ou nécessitant de lourds travaux avant relocation.

Un parc bien géré qui tourne et où parfois des travaux lourds de rénovation sont nécessaires, ne va pas avoir son TOF à 100%. Car on peut profiter de la vacance d’un locataire pour entamer des travaux lourds qui revaloriseront le patrimoine et permetteront, à terme, une meilleure location du biens.

Il faut par exemple, mettre en parallèle le TOF, l’ancienneté des batiments, le RAN et les provisions pour travaux, pour se faire une petite idée de la bonne gestion. Une SCPI avec des batiments d’un cerrtain âge, dont le RAN est conséquent et dont le budget travaux est à la hauteur, permettra certainement un rendement correct, et une valorisation à long terme des biens.

Une SCPI récente n’a pas besoin de RAN conséquent, ni de grosses provisions et devrait afficher un TOF supérieur, si l’acquisition ne porte que sur des batiments neufs ou trés récents.

Bref, il faut appréhender le contexte global de la SCPI pour pouvoir interpréter les chiffres. Un chiffre, pris hors contexte, ne permet pas déduire quoique ce soit.

Bonjour,

A ma connaissance le taux d’encaissement est toujours calculé de cette manière. Ce n’est pas une question d’être favorable ou pas, d’abus ou d’arnaque, mais c’est une convention (tacite ou pas, je n’en sais rien). C’est juste une histoire de bien comprendre la terminologie.

Il faut aussi faire attention à bien définir le taux d’encaissement (liés aux retards de paiement qui sont passés en créances), et bien le distinguer du taux de créances irécouvrables qui , elles, sont comptabilisées en perte définitive. Ne pas confondre les 2 !

Quoiqu’il en soit, le conseil de surveillance est effectivement là pour "surveiller" et valider ou pas ce que fait la SdG. Il faut aussi bien comprendre que la SCPI n’appartient pas à la SdG (à la différence d’une action d’une foncière qui fait partie des capitaux propres de la société). La SdG n’est en quelque sorte qu’un prestataire de la SCPI (avec un contrat de prestation), en charge de tenir les comptes et d’assurer la gestion courante de la SCPI. Il est possible de changer de prestataire en AG. La preuve avec ATP1 ou Capiforce !

Les bulletins d’information de Paref et du conseil de surveillance de ATP1 mettent en lumière des erreurs de gestion de la part de Fiducial. On peut alors se demander si Fiducial n’a pas commis les mêmes erreurs de gestion sur les autres SCPI qu’elles gèrent. Doit-on alors se tenir à l’écart des SCPI de Fiducial?
Chose curieuse, Fiducial est une des rares sociétés de gestion dont les valeurs de réalisation ont augmenté en 2015. Par exemple la valeur de Sélectipierre 2 est passé de 520 euros au 31/12/14 à 612 euros au 31/12/15 (+18%). Ou Logipierre 3 qui passe de 1776 euros à 2113 euros (+19%). Comment l’expliquer?

[Un peu hors-sujet ici…]   

Fiducial Gérance vient de fusionner 3 de ses SCPI (Selectipierre1 et Croissance Immo absorbées par Selectipierre2, avec effet rétroactif au 01/01/0216, la 4ème SCPI qui devait être absorbée a voté contre lors de son AGE) et a changé de DG récemment. Rendez-vous dans quelques mois pour constater les impacts.

Complètement !
De mon point de vue il y a un réel problème de gestion dans cette SG avec un mélange d’incompétence et, plus grave, de magouilles en tout genre dans les carnets d’ordres, les investissements, les rendements affichés…
L’AMF laisse faire !

sm94 a écrit :

Cela va peut-être s’arranger …

Ou pas !
Il vient avec son pot de peinture? A-t-il aussi le pouvoir de rendre les adresses plus attractives?
Il y a vraiment du travail avec cette SCPI, cela prendra du temps. Mieux vaut se contenter de commenter les actions entreprises.

Voici quelques informations recueillies lors de l’AG du 14/06/2017 :

Une trentaine d’associés présents; un huissier enregistre l’AG (il y a eu des "échanges d’emails vifs" entre certains associés et le CS, ce qui a conduit à la démarche d’avoir un huissier pour que personne ne puisse contester ce qui aura été dit durant l’AG); AG présidée par le membre du CS le plus âgé (qui n’est cependant pas beaucoup intervenu) et non par la présidente du CS (comme l’an passé, mais elle est pour sa part bien plus intervenue);  scrutateurs : présidente du CS et APPSPCI (représentant 18k et 3.8k parts).

De manière générale, il semble que la situation de la SCPI s’améliore, et que le travail de la société de gestion soit intense et efficace (sous la surveillance vigoureuse du CS), même s’il reste encore pas mal de problèmes à résoudre, et que ce n’est pas avant 2-3 ans que la situation pourra être considérée comme vraiment sereine.   

En particulier, il y a eu (en 2016, mais aussi en 2017) quelques relocations (ou réengagement de locataires "locomotive" de certains sites), quelques cessions de biens vacants et problématiques, et quelques acquisitions opportunistes.

A des questions, il a été répondu que la stratégie pouvait être qualifiée d’opportuniste tant en matière d’acquisition (recherche de biens de taille adaptée à la SCPI, de qualité correcte, et surtout générateurs de rendement), que de dette (une partie de chaque acquisition est financée par un emprunt).

A une question portant sur le ratio des factures réellement encaissées par rapport à celles si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que ce ratio n’était pas disponible (la SCPI avait tout un stock d’impayés, et en subi encore pas mal, car elle a beaucoup de petits locataires), mais que la SdG envisageait de le rendre disponible pour la prochaine AG. La SdG travaille bien entendu pour maitriser ce taux d’impayés.

La coopération avec Fiducial Gérance (qui gère 2 indivisions, à St Privat et Clamart, dans lesquelles les participations de ATP1 représentent près de 20% de son patrimoine, et une part plus élevée des ses "biens à problème") fonctionne mieux et PAREF Gestion sera plus impliqué dans la gestion de ces biens.  (Le fait que l’ancien DG de PAREF Gestion est à présent DG de Fidicial Gérance n’y est pas étranger)

Le résultat 2017 est actuellement attendu en hausse par rapport à celui de 2016. L’impact de l’évolution du plan comptable (PGR -> PGE, etc.) n’est pas connu, un bureau d’étude devrait rendre sa copie, sur les plans de travaux immeuble par immeuble, après l’été. Ceci ne préjuge pas d’une évolution du dividende.
Le niveau de rendement modeste de la SCPI (par rapport à la valeur ou le prix d’acquisition de son patrimoine) s’explique principalement par une vacance locative élevée, et des acquisitions passées de biens avec des loyers surévalués (qui ont été ou devront être révisés).

A une question sur un passage à capital variable, il a été répondu : non.
A une question sur une prochaine augmentation de capital, il a été répondu : à voir dans 2-3 ans.

AMF : Bien entendu, pour assister à l’AG, je suis associé (J’ai acquis des parts vers 200€ en 2015/16, j’avais refusé d’investir à 320€ lors de l’AK en 2010, comme indiqué ici, car le prix des parts était alors bien trop élevé, et tout un chacun pouvait facilement s’en apercevoir en lisant les rapports de la SCPI, et certains en ont résumé leur analyse là).

Bonjour
Je voudrais mentionner une initiative intéressante : la SCPI atlantique pierre 1 a abaissé de 6% à 2,4% le taux de frais de souscription quand l’associé est présent depuis plus de 3 ans (outre les 5% de taxe fiscale)

Logique : contrairement à un nouveau client a aller démarcher (via des CGIP ou autre a rémunérer) un ancien associé qui achète fournit à la Sté de gestion le bulletin qu’il a rempli seul et le cheque sans trop de travail pour la sté de gestion !

Bonjour
ce post a été déplacé par le site depuis un topic sur les frais et cout des
CGIP !
Je suis associé de AP ; la remarque est liée à une discussion sur les frais et au constat que 9% ou autre de frais étaient parfaitement acceptable à l’époque ou les SCPI rapportait 9% mais qu’aujourd’hui des frais atteignant 2 ans de dividende posent pb

Je tente une explication:
_Les ventes se font parfois dans le cas de successions et les notaires se basent certainement sur le dernier prix d’échange, conseillant aux héritiers, bien contents de toucher ce montant, de s’aligner car sinon il risquent de ne pas voir l’échange se faire rapidement. Ni les héritiers ni les notaires n’accordent d’importance à 3 ou 5% de plus, l’essentiel étant de débloquer une succession.
_Certains sont dans le "cauchemar" ATP1 et sont déjà bien contents de vendre plutôt que de rester bloqués car le marché n’a pas toujours été aussi fluide qu’en ce moment et les perspectives restent sombres pour certains quand ils ont payé la part 320€.
_Le manque de compétence tout simplement de ceux qui mettent un ordre de vente et ne lisent pas ce forum et les bons conseils de Surin (là j’en fait un peu trop non ?) entre autres.
_D’autres pistes Gbl ?

Je rappelle qu’en l’état actuel des choses, si un associé met une part en vente à 195€ hors frais, l’échange se fait sur cette base et non 189,19.